Saiba as diferenças entre os Sistemas de Financiamento de Imóveis no Brasil

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

É regulado pela Lei nº 4.380 de 1964 e um sistema do Governo Brasileiro

Requisitos:

- Residencial;

- Localizado em área urbana;

- Registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

- Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;

- Localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento.

Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

- Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;

- Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;

- Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

Pontos importantes do SFH:

- Para conseguir um empréstimo, o imóvel deve valer no máximo R$1,5 milhão, dependendo da região do País.; *esse valor atualiza anualmente

- O SFH só pode ser utilizado para fins de obtenção da casa própria. Esta, por sua vez, não poderá ser colocada para aluguel, por exemplo;

- O valor do empréstimo pode ser tanto para compra quanto para construção de um imóvel;

- Com o SFH, 80% do valor do imóvel pode ser financiado;

- Quem faz parte do programa Minha Casa, Minha Vida também pode participar do SFH;

- Para solicitar um empréstimo e realizar o financiamento, é obrigatório que o solicitante tenha mais de 18 anos ou que tenha 16 e seja emancipado.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.

É mais recente, regulado pela Lei nº 9.514 de 1997 e pode-se dizer que ele abarca todos os financiamentos imobiliários que não se enquadram nas regras do SFH.

Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI é só atentar-se para as exigências do SFH, se alguma não foi cumprida, o financiamento é regido pelo SFI.

Com a Lei da SFI (9.514/97), passou a ser possível a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis, para garantia de débitos civis.

Algumas poucas regras se aplicam a esse sistema:

- o financiamento é aplicável a imóveis de qualquer natureza;

- o comprador pode ser tanto pessoa física como pessoa jurídica;

- não existe um valor limite para o imóvel a ser financiado;

- até 90% do valor do imóvel pode ser financiado;

- a taxa de juros é negociada entre as partes, sem a limitação de 12% ao ano;

- não há possibilidade de uso do saldo do FGTS;

- não existe um limite de comprometimento de renda para quitação das parcelas;

- o prazo máximo para quitação é de 420 meses (35 anos), como no SFH.

Resumindo:

O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos e possui um limite no valor do imóvel. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e é possível utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

Existe portabilidade entre os Sistemas?

Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa.

A partir de 2020, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolucao do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro de 2019 abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.

As medidas adiadas preveem a inclusão das operações com cheque especial, a possibilidade de operações de crédito imobiliário contratadas originalmente fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) serem enquadradas no SFH na portabilidade e a criação do Documento Descritivo de Crédito, por meio do qual o cliente poderá pedir ao banco a lista das condições de uma operação de crédito.

Porém, no início do ano, o CMN adiou a entrada em vigor de mudanças nas regras de portabilidade de crédito, que começam a valer a partir do dia 3 de novembro deste ano.

Elisa Cavagnoli - Advogada graduada pela Universidade de Caxias do Sul/RS - UCS e pós graduanda em Direito Notarial e Registral pela mesma instituição.

Fonte: Artigos JusBrasil