Cheio de complexidade e pormenores diretamente relacionados ao sucesso de um empreendimento, a incorporação imobiliária nasceu para conferir segurança jurídica aos adquirentes de unidades imobiliárias, que na maioria das vezes são apartamentos ou mesmo lotes.
Mesmo com esse instituto, foi necessária a criação do patrimônio de afetação para conferir maior segurança ao empreendimento e aos adquirentes das unidades autônomas.
Mas será que você, que comprou ou ainda vai comprar um imóvel na planta, leva em consideração a existência de um patrimônio de afetação? Esse é um fator muito importante para a segurança do seu dinheiro.
Caso você tenha dúvidas sobre ela e queira saber mais do assunto, continue lendo este artigo e saiba tudo sobre o patrimônio de afetação.
O que é a incorporação imobiliária?
Trata-se de uma atividade empresarial constituída por uma série de negócios que objetivam a construção e comercialização de imóveis que integrarão condomínios edilícios.
Portanto, muito provavelmente você, leitor, já se envolveu ou vai se envolver em uma incorporação, quando, por exemplo, comprar um apartamento na planta.
A relação entre o adquirente e o incorporador
Ao adquirir um imóvel na planta, que ainda não foi construído, o adquirente celebra com o incorporador um contrato que combina tanto a venda de uma fração ideal daquele terreno onde será erguido o empreendimento, quanto a obrigação deste incorporador de construir um imóvel, chamado de unidade autônoma, que será entregue ao final da obra.
Em outras palavras, o comprador adquire o direito de receber uma unidade autônoma futura, dentro do prazo estabelecido no contrato para que a obra seja finalizada.
Porque o patrimônio de afetação é tão importante
O patrimônio de afetação surgiu como resposta do governo à insegurança jurídica que permeava o mercado imobiliário. O caso mais famoso é o da Encol, que na década de 1980 e 1990 era a maior construtora e incorporadora do país.
Ocorre que, por conta da forma como operava a empresa, ela acabou falindo, deixando um resultado catastrófico para trás: milhares de adquirentes que tinham pago por imóveis adquiridos na planta ficaram sem dinheiro e sem o próprio imóvel.
A grande causa do fracasso da empresa foi o seu modelo de negócio: a empresa lançava um empreendimento, vendia as unidades autônomas na planta, e utilizava esse dinheiro não para construir o prédio, mas para fazer outro empreendimento. Assim, no final, o dinheiro dos adquirentes nunca era empregado na construção do seu próprio imóvel.
Para evitar operações como essas foi criado o patrimônio de afetação, que consiste em separar totalmente o patrimônio de um determinado empreendimento do patrimônio do incorporador e dos demais empreendimentos que estejam em andamento.
Desta forma, as receitas obtidas com a venda das unidades autônomas e com financiamentos devem ser destinados à realização das obras necessárias à finalização daquele empreendimento, que deve contar inclusive com contabilidade e conta corrente apartada.
Quais são os benefícios da adoção do patrimônio de afetação pelo incorporador?
Já vimos que o maior benefício para o adquirente ao decidir por um empreendimento com patrimônio de afetação constituído é a segurança de que seu dinheiro será aplicado na própria obra, contando inclusive com um Conselho de Representantes formado pelos adquirentes que fiscalizará o andamento dos trabalhos.
Para o incorporador, a fim de estimular a adoção desse instituto, que é opcional, foram criados diversos incentivos para que seja constituído o patrimônio de afetação. São os principais:
Possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão do contrato (enquanto nos empreendimentos sem patrimônio de afetação o limite de retenção é de 25%)
Possibilidade de adoção do Regime Especial Tributário - RET, que traz uma redução significativa da carga tributária do empreendimento, que cairá para 4% do sobre a receita mensal, deduzidas as vendas canceladas, devoluções e descontos incondicionais concedidos, enquanto essa carga gira em torno de 6% a 7% caso não haja patrimônio de afetação. No caso do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), esse percentual é de 1%.
Diminui a onerosidade para o crédito de financiamento da obra, quando este for necessário.
Portanto, o patrimônio de afetação surgiu para recuperar a confiança dos adquirentes no mercado imobiliário, abalada após a falência da Encol, porém também trouxe estímulos aos incorporadores, com benefícios fiscais e maior segurança contra os adquirentes desistentes, de modo que esse instituto veio para beneficiar à todos.
Victor Piovesan é advogado atuante com foco em direito imobiliário, elaboração de contratos, apoio a negociações, assessoria jurídica, dentre outros assuntos do ramo. É apaixonado por atender seus clientes com excelência, transparência e agilidade. Acredita que resolver o problema do cliente é a alma do negócio. Formado pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas e Pós-Graduando em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito, também atua prestando apoio e consultoria para empresas em fase de desenvolvimento, entregando soluções jurídicas alinhadas aos seus objetivos.
Fonte: Artigos JusBrasil
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