Como você já sabe, imóveis são bens de grande valor monetário e transações comerciais envolvendo esse tipo de bem exigem um certo nível de conhecimento técnico, tanto para o vendedor quanto para o comprador.
Imagine, por exemplo, que você deseja comprar um imóvel e, por não conhecer o mercado, acaba por desembolsar um valor muito superior ao valor de marcado. A situação é ainda pior quando você necessita vender esse mesmo imóvel cobrando um valor igual ou superior ao valor de compra, mas não consegue porque não há ofertas.
Casos como esse são mais comuns do que se pensa e é por isso que é necessário a contratação de um profissional habilitado para realizar a avaliação de um bem e garantir que a transação seja justa para todas as partes envolvidas.
Sem mais delongas, nesse post iremos iniciar nosso estudo sobre Avaliações de Imóveis com base na NBR 14653-1:2019 e, nele, iremos abordar a parte introdutória dessa área, que engloba alguns conceitos básicos e os procedimentos necessários para realização de um laudo técnico.
Conceitos básicos
Para iniciarmos nosso estudo, precisamos conhecer alguns conceitos fundamentais relacionados à área de avaliações imobiliárias, são eles:
Custo: é o total gasto, direta ou indiretamente, para aquisição ou produção de um bem.
Preço: é a quantidade monetária que determina a comercialização de um bem e leva em conta as capacidades financeiras, as motivações ou os interesses específicos do comprador ou do vendedor.
Valor: é um conceito econômico que depende de fatores como as características do bem, utilidade e condições de oferta e procura.
Valor de Mercado: é a quantia mais provável pela qual um bem pode ser negociado no mercado.
Engenharia de Avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.
Laudo técnico: é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem, elaborado por profissionais com registro no CREA ou no CAU, em que se chega a uma conclusão devidamente fundamentada.
Parecer técnico: é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade.
Em que consiste a avaliação de um imóvel
Segundo a ABNT NBR 14653-1:2019, avaliação é uma análise técnica, realizada pelo engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
Em outras palavras, a norma afirma que o levantamento do valor de mercado de um bem não é a única finalidade da avaliação. Podemos citar, entre outros, a segurança patrimonial, a contratação de seguros baseados em valores reais ou a utilização do patrimônio como garantia na tomada de recursos.
Além disso, a norma também afirma que essas atividades somente são competências de um engenheiro avaliador.
E quais são os pré-requisitos para ser um avaliador?
Após a Lei 5.194 de 1996, art. 7º, a avaliação de imóveis passou a ser atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, devidamente registrados nos seus respectivos Conselhos. Ou seja, é condição necessária o registro no CREA e/ou CAU para o profissional estar apto a emitir laudo técnico.
Além disso, a resolução do COFECI nº 1.064 de 2007 prevê a possibilidade de o corretor de imóveis elaborar parecer técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de Avaliação de Imóveis.
No entanto, vale ressaltar que a nova atualização de 2019 da NBR 14653-1 excluiu a definição de parecer técnico, o que significa que agora todas as manifestações técnicas sobre valor devem ser realizadas por meio de laudos de avaliação realizados conforme os preceitos normativos.
Ações básicas para uma avaliação
Agora que já sabemos o que é e a quem compete a atividade de avaliação imobiliária, veremos agora os procedimentos básicos necessários para isso.
1. Finalidade, objetivo e prazo
Antes de iniciar a avaliação, o engenheiro avaliador deverá ter em mente, e devidamente esclarecidos, a finalidade da avaliação, o objetivo, o prazo para a apresentação do laudo e a forma de apresentação mais adequada para o cliente.
2. Análise da documentação
Após tudo estar devidamente esclarecido, o engenheiro avaliador deve analisar toda a documentação do imóvel necessária para a avaliação.
Lembrando que não é de responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da documentação fornecida.
3. Vistoria do imóvel
Essa etapa é de extrema importância e deve ser feita, preferencialmente, pelo avaliador para que este tome conhecimento de todas as características do imóvel relevantes à avaliação. Para isso, é indicado que sejam feitos registros fotográficos de todos os cômodos e do entorno do imóvel, quando possível.
4. Coleta de dados
A próxima etapa consiste em pesquisar os elementos para compor a amostra. Para isso, deve-se levar em conta as características do bem avaliando e a disponibilidade de recursos e informações, lembrando que a melhor amostra é aquela que contém a maior quantidade possível de dados de mercado com características semelhantes ao avaliando.
Para realizar essa coleta, o avaliador pode fazer uso de site imobiliários ou ligar diretamente para corretoras de imóveis.
5. Diagnóstico do mercado
O profissional, conforme o tipo de bem, as condições de contratação, o método empregado e a finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliando, de forma a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
6. Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do imóvel avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.
Veremos mais sobre a metodologia no tópico seguinte.
7. Tratamento dos dados
Após a coleta dos dados e a escolha da metodologia mais adequada, o tratamento será feito de acordo com modelo metodológico escolhido.
8. Resultado da avaliação
Por fim, nessa etapa, o avaliador apresenta o laudo da avaliação, em que consta o valor de mercado do imóvel a que se chegou após o tratamento dos dados coletados.
Dessa forma, para que seu laudo de avaliação seja considerado satisfatório, deve conter no mínimo os seguintes itens:
Identificação do solicitante;
Finalidade e objetivo do laudo;
Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
Identificação e caracterização do imóvel avaliando;
Diagnóstico do mercado;
Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;
Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão da avaliação;
Tratamento dos dados e identificação do resultado: explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado;
Resultado da avaliação e sua data de referência;
Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação.
Procedimentos metodológicos
A última parte desse post diz respeito à escolha da metodologia a ser aplicada na avaliação, que leva em consideração o tipo de imóvel avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado.
Desse modo, segundo a NBR 14653-1, os métodos disponíveis são:
Método comparativo direto de dados de mercado
Simplificadamente, esse é o método mais utilizado para a avaliação, em que se calcula o valor de mercado de um imóvel por meio do tratamento dos dados de uma amostra aleatória utilizando a inferência estatística para isso.
Método Involutivo
Esse método, por sua vez, baseia-se em modelos de estudo de viabilidade técnico-econômica utilizando imóveis hipotéticos com características semelhantes ao avaliando e com as condições do mercado no qual está inserido.
Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes, considerado o fator de comercialização.
Método da Capitalização de Renda
Por fim, esse método identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando cenários viáveis.
Tabela 1 – Escolha da metodologia
.Dandara Viana / Fonte: Guia da Engenharia
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