É LEGAL APLICAR DESCONTO PONTUALIDADE NA TAXA DE CONDOMÍNIO?

Alguns condomínios habitualmente condicionam seus condôminos ao chamado desconto ou abono pontualidade, trata-se de um desconto concedido àqueles que pagam suas taxas condominiais até a data de vencimento. Ultrapassado este período o valor da taxa condominial é acrescido do tal desconto, isto é, passa a ter valor diferenciado para os inadimplentes, além da cobrança de juros e multa de 2%.

Entretanto, muitos síndicos e administradores desconhecem que quando há cumulação do desconto pontualidade com a multa por inadimplência ocorre dupla penalização do condômino, o que é vedado, pois nitidamente ilegal. Ainda, o valor para cobrança da inadimplência é aquele previsto com o “desconto”:

"Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência” (TJSC, Apelação Cível n. 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-2015).

Abaixo, segue explanação do Ministro do Superior Tribunal de Justiça Marco Aurélio Bellizze em recente decisão sobre o tema:

“Geralmente quando se fala em ‘desconto de pontualidade’, esse instituto é tratado como gênero. Contudo, vislumbram-se nele duas espécies/circunstâncias distintas: o desconto de pontualidade propriamente dito, e o desconto em razão de antecipação do pagamento das despesas condominiais.

Na verdade, o desconto de pontualidade seria gênero, do qual o desconto por antecipação seria espécie. Melhor esclarecendo, o desconto advindo do pagamento por antecipação seria aquele pelo qual o condomínio, após aprovação, estabelece, por exemplo, que a taxa condominial terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de determinado percentual ou de um valor fixo se o pagamento for realizado até o terceiro dia útil do mês de referência, por exemplo. Nesse caso, se o condomínio efetua o pagamento de forma adiantada, de fato, é beneficiado com o pagamento a menor, mostrando-se esse desconto verdadeiro, real. Caso efetue somente a partir do terceiro dia do mês de referência até o dia 10, deverá pagar o valor normal. Essa espécie de desconto por antecipação é perfeitamente admitida e nela não se vislumbra nenhuma irregularidade.

Entretanto, há casos outros em que o condomínio estipula, por exemplo, que o condômino poderá auferir um desconto de determinado valor se realizar o pagamento das despesas condominiais até o dia de seu vencimento. Passado, porém, um dia após o vencimento e não efetuado o pagamento, pode o condomínio cobrar do condômino não só o valor normal fixado para a taxa de condomínio - sem o denominado desconto de pontualidade -, como também juros de mora em virtude do inadimplemento e da multa de até 2% sobre o débito em razão do atraso, como preconizado no parágrafo 1º do art. 1.336.

Nessa última hipótese, o valor apontado como desconto pela pontualidade não seria mais do que uma forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento da taxa condominial, pois no caso de inadimplência, o condômino seria duplamente penalizado, pois deverá pagar o valor fixado para a taxa mais a multa de 2%. Evidentemente, isso implica em duplicidade da multa incidente sobre um mesmo fato gerador, o que não se mostra lícito.

Ou se aplica o desconto ou a multa moratória, jamais as duas. Na realidade, nessa última hipótese, o valor real da taxa condominial é aquela estabelecida com desconto, e não o valor cheio, visto que o condomínio não pode contar com aquele acréscimo em sua contabilidade, já que existe a possibilidade de todos os condôminos pagarem na data do vencimento, beneficiando-se do cogitado ‘desconto’. (STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 873.608 - DF; RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE. DJ 16/03/2016).”

Portanto, a prática do desconto pontualidade quando visa penalizar o inadimplente com acréscimo do desconto e cumulação com multa por inadimplência sobre a taxa condominial, após o vencimento desta, é ilegal. Assim, o condomínio deve evitá-la a fim de se resguardar de possível demanda judicial para devolução dos valores cobrados indevidamente.

Ainda, todas as disposições, práticas e formas de cobrança acerca da contribuição condominial devem estar previstas em convenção, e na omissão desta decididas em assembleia conforme o quórum exigido.

Morgana Schoenau da Silva - Advocacia e consultoria em direito condominial, do trabalho e consumidor

Fonte: Artigos JusBrasil