O Superior Tribunal de Justiça divulgou nota sobre a jurisprudência predominante em matéria de contratos de
adesão de compra e venda de imóveis, em especial sobre: (i) os efeitos
jurídicos da propaganda realizada; (ii) o atraso na entrega do imóvel;
(iii) os pedidos de aplicação de dano moral ao descumprimento do
contrato; (iv) o prazo prescricional de responsabilidade do fornecedor;
(v) a garantia sobre a solidez do empreendimento; (vi) a distinção
entre o prazo prescricional para se requerer indenização e a garantia de
solidez do empreendimento; (vii) a taxa de juros aplicável ao contrato;
(viii) a possibilidade de pagamento de aluguel em caso de atraso na
entrega; e (viii) como deve ocorrer a devolução das prestações pagas em
caso de rescisão contratual.
O Tribunal Superior divulgou que, apesar da previsão legal relativa à
possibilidade de celebração de contratos de adesão, o número de
demandas judiciais envolvendo construtoras e clientes aumenta a cada
dia, em razão da pouca negociabilidade do instrumento. Segundo o STJ,
todo contrato de compra e venda de imóvel deve vir acompanhado do
memorial de incorporação, que descreve as características do imóvel, o
qual deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel,
tratando-se de prova da entrega dos itens propostos pela construtora.
Outros aspectos mereceram destaque:
Publicidade e Propaganda: Quanto à publicidade feita
pelas construtoras, o STJ destacou entendimento no sentido de que “o
princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da
transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos
contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se
nos exatos termos da publicidade veiculada”.
Atraso na entrega das unidades. Sobre entregas em
atraso, mereceu destaque decisão no sentido de que o atraso de três anos
na entrega de imóvel adquirido na planta não configura dano moral, a
ensejar indenização, configurando apenas o direito à devolução das
parcelas pagas, devidamente corrigidas. Segundo a jurisprudência da
Corte, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em
situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral.
Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de
inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais
e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.
Prazo Prescricional: Sobre o prazo prescricional de responsabilidade da construtora, foi destacada decisão que
diferencia este prazo do prazo de garantia relativa à solidez da obra,
que é o de 5 anos, previsto no artigo 618 do Código Civil. Para o STJ,
“desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes
à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194
deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.
Juros Compensatórios: De acordo com decisão da
Segunda Seção do Tribunal Superior, são válidas as cláusulas dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que
preveem a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.
Pagamento de aluguel pelo consumidor: Para as
hipóteses de rescisão de contrato e devolução do imóvel, foi destacado o
entendimento de que é devido o pagamento de aluguéis pelo adquirente
(consumidor) à construtora, pelo tempo em que ocupou o imóvel, em razão
da vedação ao enriquecimento sem causa do consumidor, independentemente
do seu direito à indenização pelo rompimento do contrato, caso provocado
pela construtora.
Compra e Venda ad mensuram: Quanto às
medidas do imóvel, destacou-se o entendimento de que “se as dimensões do
imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e
venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a
resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.
Momento da devolução das parcelas pagas: Por fim, o
STJ destacou que, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de
imóvel, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição das
parcelas pagas somente ao término da obra.
Por: RV&LC / Renata Guimarães Pompeu, Luis Gustavo Miranda de Oliveira
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