OPINIÃO: SEM RISCO DE BOLHA

Há pouco mais de um ano (20/5), escrevi artigo intitulado “Mercado vai se valorizar”, no qual tentei reunir os fatores que indicavam uma continuidade na valorização dos imóveis. 

De lá para cá, segundo o índice ZAP-Fipe, o mercado de São Paulo cresceu cerca de 14,9%. Pois bem, passado um ano, a questão permanece: existe uma bolha imobiliária? 

O mercado continuará se valorizando? Melhor comprar agora ou esperar?

De pronto, eu afastaria qualquer sinal de bolha imobiliária no Brasil. O que se verificou em países onde este episódio ocorreu não passa nem perto do quadro econômico-imobiliário que estamos vivendo no Brasil.

Só para exemplificar: na Espanha, de 1997 a 2007, para uma população de 47 milhões, construíram-se 5,7 milhões de imóveis. O crédito imobiliário chegou a representar 102% do PIB espanhol. Existem atualmente 1 milhão de imóveis vazios e 100 bilhões de euros de crédito em atraso.

A Irlanda, com 4,5 milhões de pessoas, experimentou, entre 1996 e 2005, a construção de mais de 500 mil habitações. Hoje, existem mais de 300 mil imóveis vagos. Nos Estados Unidos, os créditos imobiliários concedidos chegaram a ser apelidados de “Ninja”, no income, no jobs, no assets (sem renda, sem emprego, sem patrimônio). 

Pessoas chegaram a financiar mais de três móveis. Ou seja, um misto de efeito manada, com ganância desmedida. Sem comentários...

O forte crescimento imobiliário experimentado pelo Brasil, nestes últimos anos tem fundações bem mais sólidas. A estabilização da moeda propiciou considerável aumento de renda, especialmente nas classes C e D. A medida que temos uma classe média ascendente, é natural que essas pessoas ambicionem adquirir sua casa própria.

E não se trata de comprar dois ou três imóveis. Ao contrário, o brasileiro de classe média valoriza essa decisão, analisa-a com cuidado e, se tiver de abrir mão de outros bens para pagar seu imóvel, fará exatamente isso. Afinal, ter um teto é o maior desejo, e legar um bem de raiz aos descendentes continua a ser motivo de orgulho e tranqüilidade para pais e mães de família.

A relação crédito imobiliário versus PIB, não obstante estar crescendo ano a ano, não chega a 7%, bem abaixo da média mundial, que gira entre 30% a 45%. E mais, o sistema financeiro do país sofre forte regulação. É grande a quantidade de informações que o setor bancário precisa repassar para o Banco Central quando vai realizar uma concessão de crédito, o que afasta a possibilidade de se formarem as chamadas “situações de risco sistêmico”.

Além disso, não é fácil conseguir crédito no Brasil. Os bancos questionam minuciosamente a capacidade de pagamento daqueles que se candidatam a obter qualquer modalidade de financiamento, especialmente o imobiliário. Não é à toa que o sistema financeiro vem continuamente expandindo sua carteira de crédito imobiliário, cujas taxas de inadimplência são as mais baixas do setor, não chegando a 2%.

Contudo, um dos mais importantes de todos os fatores é o equilíbrio entre oferta e demanda. Apesar de muitas pessoas terem adquirido imóveis nos últimos dez anos, graças, sobretudo, à retomada de uma política de concessão de crédito imobiliário – algo que ficara praticamente esquecido desde o final do milagre econômico dos anos 70 – o déficit habitacional, segundo o IBGE, ainda ultrapassa 8 milhões de moradias.

Temos, portanto, um longo caminho a percorrer antes de entrarmos numa situação de “bolha”. Há espaço no mercado para todo tipo de empreendimento, desde unidades adequadas à faixa de renda do importante programa Minha Casa, Minha Vida, até bairros planejados.

Por outro lado, não é possível imaginarmos que os preços dos imóveis permaneçam subindo indefinidamente. A contínua valorização nos últimos cinco anos, de mais de 170%, em média, aparenta esgotar-se e, em alguns locais onde houve grande concentração de lançamentos, as construtoras estão fazendo ajustes de estoque e promovendo descontos.

Porém, engana-se quem pensa que os preços dos imóveis despencarão na cidade de São Paulo. Inúmeros outros fatores, como falta de terrenos, demora nas aprovações (entre setembro de 2012 e abril de 2013, a Prefeitura de São Paulo aprovou apenas dois projetos), ausência de outorga onerosa, custos de compensações urbano-ambientais e crescimento demográfico impedem essa esperada desvalorização. Devemos passar o ano de 2013 acompanhando o ritmo inflacionário.

Luiz Augusto Pereira de Almeida
Diretor da Fiabci/Brasil e diretor de marketing da Sobloco Construtora
Fonte: Monitor Mercantil