ARTIGO TÉCNICO: COMO DEVEMOS ANALISAR A UNIDADE HABITACIONAL PARA FINS DE AVALIAÇÃO

Prof. Marcos Mascarenhas

Dentro do processo de vistoria para fins de avaliação, e após efetuar-se a caracterização da região, que antecede ao contato como o imóvel avaliando, etapa onde o avaliador identifica os agentes físicos e suas especificidades, é chegado o momento de analisarmos a unidade.
É esta a parte principal e mais importante para a efetiva formação de valor do imóvel e há de se observar, acuradamente, alguns itens eminentemente técnicos, conforme veremos à seguir:
Inicialmente, teremos que determinar, independente de informações disponíveis, seja na Certidão do Registro Geral de Imóveis, seja na folha de rosto do IPTU, ou qualquer outra fonte, com o zelo de desprezarmos dados defasados, estimativas e números sem o rigor técnico pretendido, a área privativa do imóvel.
Quando da possibilidade de comercialização de um imóvel, é a sua área, a informação de maior interesse e importância.
A sua relevância se deve, à mesma representar o componente vital sobre o qual se projetam parâmetros de mercado e sua efetiva análise de valor.
Deve-se, portanto, cotejar o projeto aprovado com a situação local. Não havendo projeto arquitetônico procederemos o levantamento cadastral para a obtenção das áreas internas e a conseqüente definição da área útil real, que será transformada em área real privativa.
É sobre esta área, que constantemente vemos mencionada em anúncios classificados, que aplicaremos o preço unitário de mercado para encontramos o valor do imóvel.
A consulta a NBR 1271-Avaliação de custos unitários é fundamental para o entendimento do disposto acima.
Quanto a arquitetura da unidade, temos que observar a distribuição dos espaços privativos, item diretamente relacionado ao fator conforto do usuário. Também será objeto da análise do avaliador, a área que se pode efetivamente ocupar, se é satisfatória e compatível com o padrão médio local ou se destaca, tanto de forma valorativa, quanto depreciativa, em razão do padrão das edificações da vizinhança.
É importante a análise do posicionamento dos cômodos em relação à área externa, como os coeficientes de iluminação e ventilação natural, que deverão estar de acordo com a legislação vigente, se a circulação tem seu fluxo bem definido, a orientação solar, os níveis de ruído e poluição do ar, entre outros.
Um item que sempre passa despercebido ao avaliador, é quanto à posição das janelas da unidade. - Se voltadas para a rua, para os fundos, para poços de iluminação e ventilação naturais, para áreas internas e/ou interior do condomínio.
Também é necessário, que observemos com acuidade as deficiências originárias do projeto arquitetônico, além das patologias, porventura existentes, como fissuras, trincas dinâmicas, rachaduras e infiltrações.
Quanto às especificações construtivas e de acabamento, ressaltamos que o valor dispendido com materiais de acabamento empregados seja na construção, seja na reforma da unidade, via de regra, não se agrega de forma direta ao valor do bem, contribuindo, é certo, para um maior índice de conforto e melhor resultado estético, porém não produzindo um acréscimo de valor que venha a alterar o seu valor de mercado.
Obviamente, estes custos devem ser considerados na justa medida em que venham a afetar o valor da unidade.
Temos como padrão para análise da unidade, em termos construtivos, os níveis alto, médio e baixo, estabelecidos pela Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínios e incorporações imobiliárias.
Os preços por m2 do CUB-Custo Unitário Básico da Construção, que refletem esses padrões e são a mola mestra da avaliação de imóveis urbanos, são disponibilizados pelo SINDUSCON- Sindicato da Indústria da Construção Civil de forma específica para cada Estado do Brasil, a partir de projetos padrões básicos estabelecidos pela NBR-12721, norma que dispõe sobre Avaliação de Custos Unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio. Nela são cosiderados os custos unitários de edificações com 1, 4, 8 e 12 pavimentos com 2 ou 3 quartos.
Quanto ao estado de conservação, cabe demonstrarmos, o mais fielmente possível, a idade real e/ou a idade aparente da unidade. O imóvel também tem sua vida útil e o tempo interfere, de forma a prolongar ou abreviar a vida útil das edificações, em razão de importantes fatores intrínsecos a este processo.
Cabe-nos mensurar, portanto a existência de reformas e/ou manutenção, as ações deletérias provocadas pelo meio ambiente, a frequência e a forma de utilização do imóvel.
No nosso mercado, encontramos algumas situações depreciativas, como imóveis residenciais transmutados em comerciais e vice-versa, imóveis que alternam longos períodos de desocupação e que não há uma manutenção regular, provocando disparidades entre a idade real e a idade aparente. Por sua vez, também encontramos edificações recém construídas, com depreciação expressiva dos seus próprios componentes e defeitos de construção, provocados por insumos e/ou mão-de-obra inadequados.
Aliado a todo o exposto, a análise documental vem culminar o trabalho do Avaliador. Ela é uma importante ferramenta que nos possibilitará a garantia de uma avaliação eficaz. Nela temos que constatar tudo sobre a averbação da construção e identificar possíveis irregularidades que possam vir a gerar despesas importantes perante o INSS, município e cartórios, além do que, poderão até inviabilizar a legalização do imóvel.
Enfim, a unidade avalianda deverá ser objeto das análises discriminadas neste artigo, de forma ampla e relevante, embasando todas as considerações quanto à sua avaliação.