Como ficam as incorporações imobiliárias na pandemia?

A incorporação imobiliária é uma atividade complexa, que envolve diversos contratos e negócios. É através da incorporação imobiliária que o incorporador localiza um terreno, antevendo o futuro e antecipando aquilo que os consumidores terão interesse em adquirir anos depois (através de um estudo sobre a viabilidade daquele empreendimento, em todos os aspectos) e idealiza, assim como efetiva, a construção de um empreendimento para a venda de unidades futuras.

Basicamente, o trabalho do incorporador é gerir a atividade de incorporação e canalizar todas as relações jurídicas envolvidas para o fim único de promover a construção de determinado empreendimento. Trata-se de atividade complexa, que gera muitos questionamentos.

Ocorre que, diante do estado de calamidade pública que se instalou por consequência da pandemia do coronavírus, esses questionamentos aumentaram e têm gerado inúmeros debates por profissionais do setor.

Dentre os questionamentos que se apresentam, destacam-se: como estará o mercado imobiliário após o fim da pandemia? Como ficará a capacidade de compra do consumidor após o fim da pandemia? Como estará a oferta de créditos dos agentes financeiros e quais as condições de financiamento para o produto e o adquirente? Como fica o programa Minha Casa Minha Vida? Como estarão as possibilidades de recursos da Caixa, se ela tiver de ajudar a aquecer a macroeconomia? Seria possível o incorporador, em situação de imprevisibilidade, poder desfazer o negócio?

De todas as questões apresentadas, que não são poucas, o presente artigo pretende tratar especificamente do chamado prazo de carência do incorporador e da possibilidade (ou não) de sua suspensão, de forma a proteger a incorporação da forte crise financeira agravada pela calamidade ocasionada pela pandemia do coronavírus.

I – O prazo de carência do incorporador

Quando do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis competente, pode o incorporador estabelecer um prazo de carência para a efetivação da incorporação imobiliária (arts. 33 e 34 da Lei nº 4.591/64).

Referido prazo de carência deverá ser feito através de uma declaração expressa que fixe o prazo para que o incorporador possa, eventualmente, desistir do empreendimento. Nessa declaração o incorporador deve, ainda, apresentar as razões pelas quais o autorizarão a desistir do empreendimento. A título de exemplo, dentre as razões possíveis, cite-se problemas de ordem técnica na edificação, conjuntura financeira negativa, manifestações populares organizadas contra o empreendimento, etc.

Caso haja interesse na desistência por parte do incorporador, ele deve protocolar requerimento no cartório de registro de imóveis informando a) os motivos que o levaram a desistir do empreendimento; b) os documentos que comprovem que os adquirentes foram devidamente comunicados da desistência da incorporação; c) declaração firmada pelo incorporador de que não houve celebração de nenhum documento de venda, promessa de venda ou de ajuste preliminar, etc; d) a data e assinatura do incorporador, com firma reconhecida por tabelião de notas da localidade do imóvel.

Já escrevi sobre este tema aqui e aqui.

II – Como fica o prazo de carência durante a pandemia?

Ultrapassada essa questão inicial, pergunta-se: como ficaria esse prazo em tempos de pandemia? Afinal, sabe-se que com a pandemia, por conta da decretação do estado de calamidade e o consequente fechamento do comércio e de várias atividades, grave crise financeira tem atingido o mercado.

Portanto, certamente se poderia concluir que durante o estado de calamidade pública, decorrido da pandemia do coronavírus, vários consumidores deixariam de adquirir unidades imobiliárias por conta da instabilidade financeira do momento.

Foi exatamente por conta desse motivo que recente julgado da juíza da Vara de Sucessões, Empresarial e de Registros Públicos de Juiz de Fora/MG, ainda em primeira instância, deferiu liminar no sentido de suspender o restante do prazo de carência de determinado empreendimento, enquanto perdurar a situação de calamidade pública (Processo nº 5007483-14.2020.8.13.0145).

Na decisão, a juíza entendeu que é muito maior a chance de desistência do empreendimento nesse período, considerando-se a situação socioeconômica do pais decorrente do estado de calamidade pública que mudam as circunstâncias da venda dos imóveis. Outrossim, se a principal finalidade do prazo de carência é justamente ter a chance de mensurar a adesão a comercialização das unidades do empreendimento, é certo que o alcance dessa finalidade de proteção ao mercado resta prejudicada em virtude do cenário atual.

Portanto, na decisão a juíza suspendeu o prazo de carência do incorporador, de forma que quando cessar o estado de calamidade o prazo voltará a contar do momento que foi suspenso, garantindo proteção ao incorporador.

Em verdade, a situação da calamidade pública tem prejudicado sobremaneira as atividades da construção civil. É fato. E o estado de calamidade vivenciado é argumento suficiente para a suspensão do prazo conferido ao incorporador.

III – Conclusão

Neste momento, o mercado imobiliário enfrenta muitos questionamentos. As perguntas são tantas que cada problemática merece um artigo específico, demonstrando como a justiça tem enfrentado cada questão e quais os argumentos jurídicos a favor do incorporador.

Neste breve artigo, que se limitou a tratar do prazo de carência do incorporador, verificou-se que o estado de calamidade e a consequente instabilidade do mercado imobiliário justificam a suspensão do prazo de carência a favor do incorporador.

Fellipe Duarte Advocacia e Consultoria Jurídica

Fonte: Blog do Autor

Ação de demarcação e divisão de terras particulares

1. INTRODUÇÃO

Preleciona Humberto Theodoro Júnior que:

“(...) o mais amplo e importante dos direitos reais regulados pelo direito privado é, sem dúvida, o domínio ou propriedade (...). Sobe o bem do domínio, tem o dono o amplo direito de usar, gozar e dispor (...) poderes que (...) apresentam-se, do ponto de vista jurídico, exclusivos e ilimitados, até prova em contrário (...). Para que o dono possa, então, exercer tão extensos e ilimitados poderes, que excluem a coexistência de outros iguais ou similares por parte de outras pessoas, a condição sine qua non é que o objeto do domínio seja precisamente identificado (...)”[1].

A identificação dos bens imóveis, segundo o autor acima, se dá pela “(...) exata fixação dos limites dos prédios e terrenos (...)”[2], daí porque a importância das ações de demarcação e divisão de terras.

Há várias afinidades de procedimento que aproximam as ações de demarcação e divisão de terras particulares, embora diversos os pressupostos de cabimento de ambas. Os nomes atribuídos à tais ações evidenciam que os respectivos procedimentos se referem a terras particulares, excluídas, logo, as terras devolutas e bens públicos dominicais.

A ação de demarcação pressupõe a existência de dois prédios confinantes cujos limites não estejam perfeitamente extremados. A ação de divisão, por sua vez, pressupõe a existência de apenas um prédio, que pertença a dois ou mais proprietários, que pretendam extinguir o condomínio. A demarcação está ligada ao direito de vizinhança, enquanto a divisão é forma de extinguir a comunhão.

A afinidade entre as ações objeto do presente trabalho acadêmico decorre que, em ambas, será necessário traçar limites, fixar os estremos e especificar dimensões. Na demarcação, os diversos imóveis existem antes mesmo do ajuizamento. Na divisão, por sua vez, antes da propositura da ação, só haverá um imóvel, do qual resultarão dois ou mais. A demarcação e divisão de terras podem ser feitas de maneira amigável, fora da via judicial. Para tanto, todos os interessados devem ser maiores e capazes e estar de acordo quanto à forma como se efetivará a demarcação ou divisão

2. DO CARÁTER DÚPLICE

Ambas as ações têm caráter dúplice. Feita a demarcação, estarão estremados os limites da propriedade do autor e do réu. Não há necessidade de que o réu apresente reconvenção para pedir que também as divisas de seu imóvel sejam delineadas. Assim, feita a divisão, restarão estabelecidas quais as partes do bem pertencerão à cada uma das partes da ação (autor e réu). Qualquer um dos confrontantes ou condôminos pode ser o autor da ação.

3. NATUREZA JURÍDICA

Sobre a natureza jurídica das ações de divisão e demarcação de terras, preleciona Marcus Vinícius Rios Gonçalves:

“(...). É grande a controvérsia sobre o caráter pessoal ou real das ações de demarcação ou de divisão. O direito à demarcação é espécie de direito de vizinhança, que não constitui propriamente direito real, mas obrigação propter rem. A divisão, por sua vez, está ligada à extinção da propriedade comum. Todavia, como nas duas ações haverá repercussão sobre o imóvel, será sempre necessária a outorga uxória do cônjuge para a propositura da demanda e a citação de ambos os cônjuges, no polo passivo. (...)”.[3]

Acrescente-se, ainda, que somente o proprietário detém legitimidade ativa a postular a demarcação do terreno, pois, aquele de que o tiver somente a posse não poderá fazê-lo, salvo se pretender exclusivamente a demarcação da posse.

4. DAS DUAS FASES DAS AÇÕES DE DIVISÃO E DE DEMARCAÇÃO.

O procedimento para a materialização do direito de ambas as ações se desdobra em duas fases: uma contenciosa, que se encerra com a sentença, e outra executiva (ou administrativa). Não há falar propriamente em execução, já que a sentença é meramente declaratória, mas sim na concreção (ou efetivação) daquilo que foi declarado na fase contenciosa.

Dessa maneira, na primeira etapa, o magistrado decidirá se o autor tem ou não direito à divisão ou à demarcação, e se esta é necessária. Caso positivo, inicia-se a segunda etapa, na qual serão realizadas as operações essenciais para tornar efetiva a demarcação ou a divisão. É nesta fase que serão tomadas as providências técnicas destinadas a concretizar o que anteriormente foi determinado.

5. DA COMPETÊNCIA

O novel Código de Processo Civil disciplina que “Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”. Dessa sorte, tem-se que as ações de divisão e demarcação de terras só poderão ser processadas e julgadas no foro de situação da coisa, não se admitindo modificação de juízo, pois cuida-se de regra de competência absoluta.

6. DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA

Apenas o proprietário está legitimado a postular a demarcação de seu terreno. Aquele que tiver apenas a posse não poderá pleiteá-lo. Em situação de condomínio, qualquer dos titulares será parte legítima para ajuizar a demarcação do imóvel que lhes é comum, citando-se os demais na condição de litisconsortes, havendo, pois, um litisconsórcio ativo necessário.

No polo passivo figurarão os confinantes. A necessidade de citação dos demais condôminos é evidente, pois todos sofrerão os efeitos da sentença.

Na ação de divisão, o condômino é o legitimado ativo, enquanto os demais condôminos serão necessariamente os réus, integrando o polo passivo da demanda.

7. DA CUMULAÇÃO DE DEMANDAS

O art. 570 do Novo Código de Processo Civil permite a cumulação das ações de divisão e demarcação de terras. Quando houver cumulação, a lei exige que primeiramente se processe a demarcação total ou parcial da coisa comum, citando-se os confinantes e os condôminos. A razão para o processamento primário da ação de demarcação é óbvia: enquanto não estabelecidos os limites do bem, não se poderá dividi-lo de modo adequado.

8. DA AÇÃO DEMARCATÓRIA

8.1. DA PETIÇÃO INICIAL

Além de cumprir os requisitos do art. 319 do NCPC, a petição inicial será instruída com os títulos de propriedade, designando-se o imóvel pela situação e pela denominação, descrevendo-se os limites por constituir, aviventar ou renovar, além do que também deverá nomear todos os confinantes da linha demarcanda (NCPC, art. 574).

8.2. DA CITAÇÃO

O art. 576 do NCPC dispõe que “A citação dos réus será feita por correio, observando o disposto no art. 247”. O art. 247, por sua vez, excetua a citação por correio quando: nas ações de estado; quando o citando for incapaz; quando o citando for pessoa de direito público; quando o citando residir em local não atendido pela entrega domiciliar de correspondência; quando o autor, justificadamente, requerer a citação de outra forma, que não por correio.

Ainda há a possibilidade de citação por edital, uma vez atendidos os requisitos do art. 259, inc. III, do NCPC, a saber: “em qualquer ação em que seja necessária, por determinação legal, a provocação para participação no processo, de interessados incertos ou desconhecidos”.

8.3. DA RESPOSTA DOS RÉUS

Realizadas as citações, o prazo para que os réus apresentem contestação será comum, de 15 (quinze) dias. Findo tal prazo, observar-se-á o procedimento comum (NCPC, arts. 577/578).

8.4. DA NOMEAÇÃO DE PERITOS

Antes de prolatar a sentença, o juiz deverá nomear um ou mais peritos para levantar o traçado da linha demarcanda. Concluídos tais estudos, os peritos apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem (NCPC, arts. 579/580).

8.5. DA SENTENÇA E EXECUÇÃO MATERIAL DA DEMARCAÇÃO

A sentença que julgar procedente o pedido de demarcação de terras determinará o traçado da linha demarcanda, e, ainda, a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos (NCPC, art. 581, caput e parágrafo único).

Após o trânsito em julgado da sentença, o perito efetuará a demarcação e colocará os marcos necessários, operações que serão, obrigatoriamente, consignadas em planta e memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação, a qualquer tempo, dos pontos assinalados (observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação de imóvel rural) (NCPC, art. 582, caput e parágrafo único).

Juntado aos autos o relatório dos peritos, que deverá ser confeccionado na forma dos arts. 583/585 do NCPC, o juiz determinará que as partes sobre ele se manifestem no prazo comum de 15 (quinze) dias, lavrando-se, em seguida, o auto de demarcação em que os limites demarcados serão descritos de acordo com o memorial e a planta (NCPC, art. 586, caput e parágrafo único).

Por fim, assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a sentença homologatória da demarcação (NCPC, art. 587).

9. DA DIVISÃO

9.1 DA PETIÇÃO INICIAL

Além dos requisitos do art. 319 do NCPC, a petição inicial na ação de divisão também será instruída com os títulos de domínio do promovente, e conterá: a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel. O nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas, e as benfeitorias comuns (NCPC, art. 588, caput e incisos).

9.2 DA CITAÇÃO, RESPOSTA E SENTENÇA

As citações serão realizadas tal como a ação de demarcação, ou seja, por edital (NCPC, art. 589), prosseguindo-se, após, na forma dos arts. 577 e 578 do NCPC. Todo o restante do procedimento de divisão, até a prolação da sentença, será igual ao da demarcação, com prazos idênticos de resposta.

9.3 DA EXECUÇÃO MATERIAL DA DIVISÃO

Depois do trânsito em julgado da sentença, iniciam-se os trabalhos de efetiva divisão, na forma dos arts. 590 e ss. Do NCPC.

CONCLUSÃO

O presente trabalho teve como escopo a análise das ações de demarcação e divisão de terras particulares, bem como seus requisitos e peculiaridades, sob a égide das normas do Novo Código de Processo Civil e também da doutrina pertinente, sem, contudo, pretender esgotar o tema.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Lei nº. 13.105, de 15 de março de 2015 (Novo Código de Processo Civil).

GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Procedimentos especiais – 10ª ed. – São Paulo: Saraiva, 2012. – (Sinopses jurídicas; v. 13).

HUMBERTO, Theodoro Júnior. Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos especiais – vol. III – Rio de Janeiro: Forense: 2014.

[1] HUMBERTO, Theodoro Júnior. Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos especiais – vol. III – Rio de Janeiro: Forense: 2014, versão digital, p. 270.

[2] Idem.

[3] GONÇALVES, Marcus Vinícius Rios. Procedimentos especiais – 10 ed. – São Paulo: Saraiva, 2012 (Sinopses jurídicas; v. 13), versão digital, p. 95.

Lucas Cotta de Ramos - Advogado, professor e autor de vários artigos e textos jurídicos.

Fonte: JusBrasil

Porquê o mercado de trabalho do perito judicial é pouco ou nada conhecido

Neste artigo, estaremos mostrando o porquê do mercado de trabalho do perito judicial ser pouco ou nada conhecido. Ficará claro, como uma atividade com tantos atrativos para variados segmentos oferece oportunidades para os interessados ingressarem nela.

O ponto inicial do trabalho que venho realizando já há alguns anos, qual seja, o de mostrar o modo como o profissional pode acessar o mercado de perícia judicial e nele trabalhar, até mesmo com desenvoltura, se deu na década de 90. Naquela época, tive um interesse consistente pela Internet, então em seus primórdios. Entendia que, por estar vivendo longe da Região Sudeste, onde se assentam as maiores chances de interação entre indivíduos e negócios, a internet viria a mitigar esse contexto, proporcionando avanços no sentido de uma maior integração profissional, almejada naquele momento. Assim, a partir de meu escritório, localizado no extremo sul do país, mais próximo à fronteira com o Uruguai do que da capital do Rio Grande do Sul, teria condições de chegar não somente ao nosso trópico, mas, até mesmo, às mais remotas localidades.

Com isso, assim que chegou a internet no Brasil, tratei de acessá-la, mesmo pagando o preço de ligação interurbana. Em marcha paralela, procurava disponibilizar na rede algum produto que originasse férteis interações comerciais. Que negócio haveria de ser? Na minha mente, passaram as mais variadas coisas. Porém, certa vez, entrou no escritório, no prédio onde estou estabelecido até hoje, um amigo, que me procurava para pedir informações sobre perícias, pois havia recebido tal encargo. No encontro, procurei transmitir a ele tudo que era possível a respeito do assunto no escasso espaço de tempo em que mantivemos a conversa. Naquela oportunidade, repassei conhecimentos necessários ao caso que ele trazia, um fato difícil de ocorrer: de um perito habitualmente nomeado ensinar detalhes do ofício a um virtual concorrente, sem as esperadas evasivas.

Comece, então, você, a notar como esse mercado fica escondido.

Quando meu amigo saiu do escritório, produziu-me, de súbito, a ideia de disponibilizar os conhecimentos que dominava, assimilados durante 15 anos ininterruptos de exercício na carreira de perito. Para tanto, deveria criar um material claro e completo, com o foco direcionado, principalmente, para todos os que se interessassem em acessar o mercado de perícias judiciais. Juntamente, resolvi que a loja para disponibilizar o compêndio seria um site na internet. Dava vazão, aí, a um pretendido plano. O produto escolhido seria apropriado ao comércio em todo o país, pois as regras onde flui a perícia judicial são iguais em todos os estados e no Distrito Federal.

Surgiu, então, em 1997, a apostila Manual de Perícias, precursora do livro Manual de Perícias. Inicialmente, a apostila foi prevista para atender engenheiros e arquitetos, porém, acabou que profissionais de outras categorias adquiriram-na também, em decorrência do conteúdo básico que possuía. Tratava-se de uma ideia inovadora, pois os peritos judiciais não costumavam mostrar como o profissional pode ser nomeado perito judicial. Mesmo com os muitos livros e curso envolvidos com as questões relativas às perícias judiciais, quando chega o momento de mostrar ou de dar dicas de como acessar esse mercado profissional, nada é dito a respeito.

Em próximas newsletters, continuarei discorrendo sobre esse assunto, porém em alternância com outras de temas diferentes.

As faculdades pouco abordam o tema perícia judicial e, quando abordam, não explanam o essencial, não mostram como se dá o acesso à função, talvez porque os professores apenas recebem o conteúdo e o aplicam na sala de aula, sem saber bem do que estão falando. Possivelmente, porque é sabido que, dificilmente, encontra-se um professor de universidade pública que seja concursado e que, ao mesmo tempo, seja perito judicial ou, pelo menos, tenha sido um profissional do meio.

No caso de faculdades particulares, poderá ficar a dúvida se o professor, que é perito judicial ao mesmo tempo, realmente falou tudo sobre perícia judicial, em especial no modo como se tornar perito judicial e receber honorários, já que profissionais recém-formados poderiam concorrer diretamente com ele em sua localidade.

Não só as faculdades deixam de falar sobre temas importantes relativos à perícia judicial: durante as últimas décadas, constatou-se a existência de pretensos cursos completos de perícias judiciais, de carga-horária entre 15 e 20 horas, oferecidos fora dos currículos universitários, que fazem o mesmo, ou seja, não mostram o que é fundamental à atividade. A mesma deficiência é constatada por alunos de algumas pós-graduações que ensinam perícias judiciais.

De todos os cursos superiores, os contadores são os que mais lecionam sobre perícias judiciais nas suas faculdades. Alguns cursos de ciências contábeis passam aos alunos trabalhos sobre perícias judiciais para realizarem; seguidamente, alunos desses cursos, que se importam em ensinar sobre a atividade, têm me procurado, a fim de ajudá-los em seus deveres. Emociona-me ver as poucas faculdades que se interessam, frente a um universo daquelas que sequer sabem a existência desse mercado. Todavia, alguns professores fazem nossos cursos ou compram o livro Manual de Perícias para servir como base da disciplina que ministram.

Aliás, os contadores foram os primeiros a explorarem a atividade de perito judicial com maior profundidade, quer especificando-a em sua lei de regulamentação profissional e em normas específicas de contabilidade, quer na produção de livros e melhor ensino em suas faculdades. A sintonia dos contadores com as perícias judiciais é tanta que parecem ser eles os únicos a poderem fazer perícias financeiras e trabalhistas e que os administradores e economistas não seriam habilitados para tanto, o que não é a realidade, pois esses últimos juntos com os contadores têm a mesma habilitação. Diferentemente da análise contábil, que deverá ser realizada apenas pelos contadores.

Supondo que um perito judicial receba um montante significativo de honorários, devido a uma perícia trabalhosa ou que exigisse uma maior responsabilidade, pouca gente saberá o quanto ganhou. E pouca gente, também, saberá que aquele profissional trabalhou em uma perícia. Na verdade, os que devem saber quanto esse perito judicial ganhou são, na maioria das vezes, o juiz, os advogados das partes e algum funcionário do fórum, curioso, que foi se certificar acerca do quanto o perito está ganhando. Talvez seja esse mesmo funcionário quem irá tentar convencer um determinado familiar a se tornar, também, um perito judicial.

Aqueles advogados que mais operam, acostumados a verem o perito judicial receber bons honorários em algumas vezes, incentivam seus amigos e parentes a investirem em um curso de perícias judiciais. Em nossas salas de aulas, estamos acostumados a ver esses casos.

Por vezes, como perito judicial, recebemos honorários polpudos em função de termos realizado um grande trabalho, que nos exigiu extensos estudos e uma dedicação profunda, cujo resultado foi um excelente laudo, o qual, por conseguinte, pouca gente irá ler. Novamente, apenas o juiz e os advogados das partes terão ciência de um magnífico trabalho.

O mercado profissional de perito judicial fica sob uma espécie de limbo, escondido da comunidade, em razão de que o trabalho realizado é visto e sabido por poucos: apenas pelo juiz, advogados e alguns funcionários do fórum.

Fonte: Rui Juliano - Perito Judicial e Extrajudicial

WEBINAR – ABNT NBR 16747: INSPEÇÃO PREDIAL – O QUE MUDA NA PRÁTICA DA INSPEÇÃO PREDIAL.

O evento é gratuíto e será realizado através da Plataforma Zoom, com transmissão ao vivo pelo Canal do IBAPE São Paulo no YouTube.

O futuro chegou! Bem-vindo provimento nº 100/20, do CNJ

Texto de autoria de Marcio Martins Bonilha Filho

Além das reiteradas notícias sombrias, tristes, alarmistas e impactantes sobre as trágicas consequências impostas pelo novo coronavírus, tanto na área médico-hospitalar, como, também, nas repercussões de ordem econômica, fragilizando empresas, com redução do mercado de trabalho e um indesejável antagonismo político reinante no país, surge forte o sentimento já exteriorizado por capacitados profissionais, de diversas áreas, de que a sociedade será outra após a quarentena, deflagrada em razão da pandemia, com transformações culturais e comportamentais.

O isolamento serve para evitar a propagação do vírus e tem o condão de aprofundar reflexões.

Nesse contexto, diante de um cenário que exige mudança de hábitos, em especial para conjugar a continuidade das inúmeras práticas do dia a dia e atos inerentes aos negócios, atos jurídicos, etc., surgiu a necessidade de implantar, no âmbito dos serviços extrajudiciais, notadamente em relação aos Tabelionatos de Notas, instrumentos tecnológicos, para facilitar a vida dos usuários, assegurando, ao mesmo tempo, segurança jurídica permeada pela fé pública.

Inspirados nesse panorama, com a colaboração das respeitadas entidades de classe dos serviços extrajudiciais, o Corregedor Nacional de Justiça editou o provimento nº 100, do CNJ, publicado no dia 26 de maio de 2020, dispondo sobre prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema e-Notariado, cria a Matrícula Notarial Eletrônica-MNE, dentre outras providências.

A rigor, o provimento nº 100, do CNJ, constitui um dos maiores avanços positivos, na eliminação de burocracia, e na racionalização de trabalho, facilitando a vida dos usuários, sem prejuízo da manutenção da fé pública, circunstância que representa revolucionária vantagem, ao regulamentar o uso de instrumentos tecnológicos.

A eficiência do serviço, que já constituía obrigação legal, sem dúvida será aprimorada com a adoção de ferramentas tecnológicas, pormenorizadamente descritas no aludido Provimento (cf. artigos 2º a 5º), destacando-se a assinatura eletrônica notarizada, certificado digital notarizado, assinatura digital, biometria, videoconferência, ato notarial eletrônico, digitalização ou desmaterialização, papelização ou materialização, transmissão eletrônica, dentre outros, além da criação da CENAD: Central Notarial de Autenticação Digital, que consiste em uma ferramenta para os notários autenticarem os documentos digitais, com base em seus originais, que podem ser em papel ou natos-digitais.

Para a prática do ato notarial eletrônico, o Provimento estabelece os seguintes requisitos: I – videoconferência notarial para captação do consentimento das partes sobre os termos do ato jurídico; II – concordância expressada pelas partes com os termos do ato notarial eletrônico; III – assinatura digital pelas partes, exclusivamente através do e-Notariado; IV – assinatura do Tabelião de Notas com a utilização de certificado digital ICP-Brasil; V – uso de formatos de documentos de longa duração com assinatura digital.

Para garantir a necessária segurança jurídica, o Provimento prevê que a gravação da videoconferência notarial deverá conter, no mínimo: a) a identificação, a demonstração da capacidade e a livre manifestação das partes atestadas pelo tabelião de notas; b) o o consentimento das partes e a concordância com a escritura pública; c) o objeto e o preço do negócio pactuado; d) a declaração da data e horário da prática do ato notarial; e e) a declaração acerca da indicação do livro, da página e do tabelionato onde será lavrado o ato notarial.

O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal manterá um registro nacional único dos Certificados Digitais Notarizados e de biometria.

Outra importante inovação, consiste na obrigatoriedade, para a lavratura do ato notarial eletrônico, de o notário utilizar a plataforma e-Notariado, através do link www.e-notariado.org.br com a realização da videoconferência notarial para captação da vontade das partes e coleta das assinaturas digitais, certo que a matéria da competência para a prática dos atos regulados neste Provimento é absoluta e observará a circunscrição territorial em que o tabelião recebeu sua delegação, à luz do artigo 9º, da lei 8935/94.

Com o objetivo de interligar os notários, permitindo a prática de atos notariais eletrônicos, o intercâmbio de documentos e o tráfego de informações e dados; aprimorar tecnologias e processos para viabilizar i serviço notarial em meio eletrônico; implantar, em âmbito nacional, um sistema padronizado de elaboração de atos notariais eletrônicos, possibilitando a solicitação de atos, certidões e a realização de convênios com interessados e implantar a Matrícula Notarial Eletrônica – MNE, fica instituído o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos, e-Notariado, disponibilizado na internet pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal, dotado de infraestrutura tecnológica necessária à atuação notarial eletrônica.

O referido Provimento disciplina obrigações aos notários, pessoalmente ou por intermédio do e-Notariado, em especial para o acesso das informações à Administração Pública Direta, em regra exclusivamente estatística e genéricas, vedado o envio e o repasse de dados, salvo disposição legal ou judicial específica. Também preconiza ao Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal, para implementação e gestão do sistema e-notariado, o dever de adotar diversas medidas operacionais, com a coordenação da implantação, funcionamento dos atos notariais eletrônicos e emissão de certificados eletrônicos, bem como estabelecer normas, padrões, critérios e procedimentos de segurança referentes às assinaturas eletrônicas, certificados digitais e emissão de atos notariais eletrônicos e outros aspectos tecnológicos atinentes ao seu bom funcionamento.

Um dispositivo de crucial importância diz respeito à assinatura de atos notariais eletrônicos, estabelecendo que é imprescindível a realização de videoconferência notarial, para captação do consentimento das partes sobre os termos do ato jurídico, a concordância com o ato notarial, a utilização da assinatura digital e assinatura do Tabelião de Notas com o uso do certificado digital, segundo a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP (artigo 9, parágrafo 3º).

O e-Notariado, segundo o Provimento, disponibilizará as seguintes funcionalidades: I – matrícula notarial eletrônica; II – portal de apresentação dos notários; III – fornecimento de certificados digitais notarizados e assinaturas eletrônicas notarizadas; IV – sistemas para realização de videoconferências notariais para gravação do consentimento das partes e da aceitação do ato notarial; V - sistemas de identificação e de validação biométrica; VI – assinador digital e plataforma de gestão de assinaturas; VII – interconexão dos notários; VIII - ferramentas operacionais para os serviços notariais eletrônicos; IX – Central Notarial de Autenticação Digital – CENAD; X – Cadastro Único de Clientes do Notariado – CCN; XI - Cadastro Único de Beneficiários Finais – CBF; XII – Índice Único de Atos Notariais – IU.

Fica, ainda, instituída a Matrícula Notarial Eletrônica – MNE, que servirá como chave de identificação individualizada, facilitando a unicidade e rastreabilidade da operação eletrônica praticada. O número da Matrícula Notarial Eletrônica, composta por 24 (vinte e quatro) dígitos e organizada em 6 (seis) campos, de acordo com o artigo 12 e seus parágrafos, integra o ato notarial eletrônico, devendo ser indicado em todas as cópias expedidas.

De acordo com a legislação processual, os atos notariais eletrônicos reputam-se autênticos e detentores de fé pública.

A identificação, o reconhecimento e a qualificação das partes, de forma remota, será feita pela apresentação da via original de identidade eletrônica e pelo conjunto de informações a que o tabelião teve acesso, podendo utilizar-se, em especial, do sistema de identificação do e-Notariado, de documentos digitalizados, cartões de assinatura abertos por outros notários, bases biométricas públicas ou próprias, bem como, a seu critério, de outros instrumentos de segurança. Está prevista a implantação da funcionalidade eletrônica para o compartilhamento obrigatório de cartões de firmas entre todos os usuários do e-Notariado.

A competência territorial foi contemplada, consoante previsão contida no artigo 19 do Provimento, que assim dispõe: “Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes”, ressalvando, na hipótese de existência de um ou mais imóveis de diferentes circunscrições, no mesmo ato notarial, que será competente para a prática de atos remotos o tabelião de quaisquer delas.

A seguir, há uma outra situação prevista no parágrafo 2º, artigo 19 do Prov. 100/20, assim redigida: “Estando o imóvel localizado no mesmo estado da federação do domicílio do adquirente, este poderá escolher qualquer tabelionato de notas da unidade federativa para a lavratura do ato”. Respeitosamente, a redação empregada permite a ideia de alargamento da competência territorial, extrapolando os limites da circunscrição, o que merecerá, certamente, ajustes para uma aplicação não tão abrangente, como a empregada na diretriz normativa.

Por seu turno, o Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal manterá o Cadastro Único de Clientes do Notariado – CCN, o Cadastro Único de Beneficiários Finais – CBF e o Índice Único de Atos Notariais, nos termos do Provimento nº 88/2019, da Corregedoria Nacional de Justiça.

Em periodicidade não superior a quinze dias, os notários ficam obrigados a remeter ao CNB-CF, por sua central notarial de serviços eletrônicos compartilhados – CENSEC, os dados essenciais dos atos praticados, que compõem o Índice Único. Consoante previsão expressa, os dados essenciais são: I – a identificação do cliente; II – a descrição pormenorizada da operação realizada; III - o valor da operação realizada; IV – o valor da avaliação para fins de incidência tributária; V – a data da operação; VI – a forma de pagamento; VII – o meio de pagamento; e VIII – outros dados, nos termos de regulamentos especiais, de instruções complementares ou orientações institucionais do CNB-CF.

O Provimento, dividido em sete capítulos, nas disposições finais prevê que os atos notariais eletrônicos, cuja autenticidade seja conferida pela internet por meio do e-Notariado, constituem instrumentos públicos para todos os efeitos legais e são eficazes para os registros públicos, instituições financeiras, juntas comerciais, Detrans e para a produção de efeitos jurídicos perante a administração pública e entre particulares.

A comunicação adotada para atendimento a distância deve incluir os números dos telefones da serventia, endereços eletrônicos de e-mail, o uso de plataformas eletrônicas de comunicação e de mensagens instantâneas como WhatsApp, Skype e outras disponíveis para atendimento ao público, com ampla divulgação.

Há, também, expressa observância à lei 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), em relação aos dados das partes que somente poderão ser compartilhados entre notários e, exclusivamente, para a prática de atos notariais.

Resta, ainda, mencionar a criação da possibilidade da realização de ato notarial híbrido, posto que autorizada a prática do ato com uma das partes assinando fisicamente o ato notarial e a outra, a distância.

Fica vedada a prática de atos notariais ou remotos com recepção de assinaturas eletrônicas a distância sem autorização do e-Notariado, que veio a ser implementado com a publicação do Provimento, ocorrida no dia 26 de maio do corrente ano, e, no prazo máximo de seis meses, naquilo que houver necessidade de cronograma técnico.

Nas unidades da Federação onde exigidos selos de fiscalização, o ato notarial eletrônico deverá ser lavrado com a indicação do selo eletrônico ou físico, exigido pelas respectivas Normas de Serviço. Caso se descumpram essa observância, os atos eletrônicos lavrados serão considerados nulos.

Na essência, ao tempo em que se enaltece o esforço daqueles que contribuíram positivamente para a concepção dessa ousada e revolucionária implantação da modernidade nos serviços de notas, que traduz oportuno avanço para facilitar a vida da sociedade, inimaginável há uma década atrás, cabe reconhecer que haverá um desafiador trabalho pela frente, que será bem desincumbido pelos capacitados profissionais da área, aos quais rendo minhas homenagens.

*Marcio Martins Bonilha Filho é desembargador aposentado do TJ/SP. Advogado do escritório Barcellos Tucunduva Advogados.

Fonte: Migalhas Edilícias

COMO FAZER A RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Todos os que lidam com projeto e construção sabem da dificuldade em apresentar os documentos exigidos pelos órgãos públicos, principalmente quando há documentos antigos envolvidos. Era comum descrever a divisa de um imóvel como “Até a figueira grande, margeando córrego tal”. Ora, a figueira já morreu, o córrego mudou de curso e a divisa do terreno ficou indefinida. Como proceder nestes casos?

A resposta é simples, porém difícil de ser feita – basta fazer a retificação de área do imóvel perante ao Registro de Imóveis local. Este é um procedimento que permite a correção do registro ou averbação quando os dados se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade. Até algum tempo atrás, isto somente poderia ser requerido pelo interessado por meio de procedimento judicial, ou seja, abrindo um processo na justiça Civel.

Com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, ocorreu uma inovação sobre o tema. Foram modificados os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 -- denominada Lei dos Registros Públicos -- que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a requerimento da parte prejudicada. A idéia é ter uma medida concreta para desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que facilita a regularização dos imóveis por delegar aos registros de imóveis atribuições que até então eram exclusivas dos Juízes do Ministério Público.

A lei 10.931 traz um dispositivo inovador, que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só à pedido do interessado, mas também “de ofício”, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido. A lei descreve os casos que isto pode ser feito como, por exemplo, por omissão ou erro na transposição de elementos do documento; indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georeferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.

Agora, todo proprietário de imóvel cujas áreas necessitem de correção poderá se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral -- ainda que não resulte em alteração de área -- devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo. Estes últimos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, ou seja, com registro no respectivo CREA e com emissão de ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Também deve acompanhar documentos assinados pelos confrontantes do imóvel mostrando sua concordância com o pedido.

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação precisa das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.

Na hipótese da planta de retificação não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou pelo correio para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação. Uma eventual discordância posterior ao transcurso do prazo somente poderá ser discutida em juízo.

Na hipótese de impugnação, se os interessados não formalizarem transação amigável para solucioná-la, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.

Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além do que, as nulidades do registro vão torná-lo inválido, independente de ação direta.

Fonte: Arq. Iberê M. Campos - Fórum da Construção

Produção de fotos e vídeos de imóveis se intensifica na quarentena

O setor imobiliário já usava imagens profissionais em sites e plataformas para atrair clientes antes da pandemia do novo coronavírus, mas a atual necessidade de garantir a visitação virtual fez crescer a procura por vídeos e fotos de qualidade. Fotógrafos, cinegrafistas, editores de vídeo e especialistas em realidade virtual e tecnologia 360º têm sido acionados para atender à demanda

“Hoje temos 30 projetos em andamento, sendo metade deles no Brasil”, diz Henrique Driessen, CEO da Elephant Skin, empresa norte-americana fundada por brasileiros que oferece serviço de CGI (Computer Generated Imagery – imagens geradas por computador) para o mercado imobiliário. Entre os clientes nacionais estão incorporadoras como Vitacon, You.Inc. e Tegra.

O setor imobiliário já usava imagens profissionais em sites e plataformas para atrair clientes antes da pandemia do novo coronavírus, mas a atual necessidade de garantir a visitação virtual fez crescer a procura por vídeos e fotos de qualidade. Fotógrafos, cinegrafistas, editores de vídeo e especialistas em realidade virtual e tecnologia 360º têm sido acionados para atender à demanda.

“Desenvolvemos um modelo de realidade virtual capaz de substituir o uso dos óculos e que pode ser compartilhado e usado em qualquer plataforma, seja celular, tablet ou computador”, explica. A plataforma permite visitar um apartamento decorado sem sair de casa. O CEO acredita que, mais do que nunca, tais recursos são fundamentais para que a história do cliente seja bem contada. “A gente tem uma única chance de envolver a pessoa por meio de uma imagem.”

Durante a pandemia, a Sh Prime Imóveis intensificou a contratação de profissionais para captação de imagens e produção de vídeos. A ideia é “proporcionar uma nova experiência de compra”, segundo o CEO Adriano Santana Fong. “Com a mudança do cenário, ampliamos o investimento em projetos digitais e antecipamos o lançamento de plataformas, como o recurso de tour virtual, a estruturação do nosso canal no YouTube e o aumento no número de imagens dos imóveis disponíveis em nosso site.”

O time tem sido acionado para ampliar o banco de imagens e detalhar mais os ambientes de cada imóvel. Como resultado da ação, o site da imobiliária registrou aumento de 27% no número de visitantes em comparação ao primeiro trimestre de 2019, principalmente nas opções com tour virtual.

Fotógrafo do setor imobiliário desde 2014, Henry Marra é também diretor de operação na Sh Prime e comanda a equipe de fotografia, composta por quatro profissionais fixos e freelancers. Ele afirma que no início da quarentena muitos agendamentos foram suspensos, mas agora estão aumentando diariamente.

“Focamos nossa equipe para fotografar imóveis vazios e com chaves na portaria, o que nos deu um retorno melhor.” Marra explica que, pouco tempo atrás, nem todos os proprietários aceitavam receber os profissionais ou autorizar a entrada no condomínio, mas agora percebem o valor de imagens de qualidade no anúncio do imóvel.

“Por conta da pandemia, estão entendendo que as fotos podem representar uma visita total para ajudar um potencial cliente”, diz. Os fotógrafos se deslocam em veículo próprio e fazem as imagens devidamente paramentados para evitar contaminação.

Por ter nascido digital, a plataforma imobiliária Kzas usa desde a fundação fotos e vídeos para garantir a avaliação dos imóveis. De acordo com o head de operações Renato Rodrigues, desde o início da quarentena as ofertas com vídeos tiveram 40% a mais de visualizações do que as outras. “Nosso vídeo é um tour guiado que leva ao cliente a mesma sensação de visitar o imóvel com um especialista ao lado”, conta.

Além do time interno de curadoria, a plataforma trabalha agora com cinco fornecedores de material audiovisual, alguns em fase de testes. “Buscamos modelos diferentes de conteúdo, focados em humanizar a experiência”, explica o executivo.

Ele acredita que esteja em curso uma mudança no perfil do consumidor, mais exigente de modo geral, mas que lida de forma orgânica com as modalidades de visitação virtual. “O público investidor e as pessoas mais jovens apresentam mais abertura para tratar do processo de maneira 100% online.”

Mercado promissor para fotógrafos

Fotógrafa profissional e CEO da Gyro Tour Virtual, Eliane Barboza tem hoje o setor imobiliário como carro-chefe, entre outras empresas que contratam seus serviços, como restaurantes e empresas de hotelaria (mas esses setores cancelaram os serviços ou adiaram por tempo indeterminado).

Ela afirma que a prestação de serviços para construtoras e imobiliárias teve aumento de 50% em relação ao mesmo período de 2019. “A procura pelo tour virtual foi a solução encontrada para mostrar os imóveis e continuar a comercializar respeitando o distanciamento social.”

O time fixo tem nove profissionais, entre fotógrafos, programadores, web designer, videomaker, editor e auxiliar administrativo, e conta com uma rede de freelancers quando a demanda cresce.

Outro serviço é o tour aéreo com drone, atualmente muito usado pela construção civil. Um dos colaboradores fixos é responsável pela captação e pela edição de fotos e vídeos de obras em andamento. “Isso transmite segurança aos clientes, que acompanham pela internet a evolução da obra e seu cronograma”, diz

A opção de contratar produção profissional de fotos, vídeos 3D e tour virtual já existia na plataforma da Lopes Imobiliária antes do isolamento social, mas, segundo o diretor executivo Matheus Fabrício, a modalidade tem hoje maior aceitação.

Recentemente, a imobiliária organizou inclusive um salão digital de imóveis. “Pela primeira vez, conseguimos realizar um feirão digital em que o cliente podia visitar todos os imóveis, entre lançamentos e ainda na planta, e fazer um tour virtual a todos os apartamentos decorados.”

Para ele, a visitação virtual não deve substituir toda a experiência presencial com o fim do isolamento, mas deverá ser adotada como forma de afunilar a decisão do consumidor. “Quando ele estiver com alguns imóveis que preencham mais os seus requisitos, aí ele parte para a visita física, para de fato tomar a decisão final”, prevê o diretor.

Fonte: ESTADO DE S. PAULO