ESCRITURAS PÚBLICAS IMOBILIÁRIAS

Escritura Pública Imobiliária é o instrumento público de contrato ou de declaração celebrado entre uma ou mais pessoas e lavrado por um Tabelião ou por pessoa a ele equiparada. Faz-se escritura pública para dar validade ao ato jurídico, que é exigido por lei, e para proporcionar maior segurança às pessoas que a formalizam, pois o Tabelião tem responsabilidade legal e formal para sua lavratura e está investido da Fé Publica.

É um Instrumento necessário para o registro de certos atos jurídicos no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo assim um direito real da pessoa a quem é passada a escritura.

Escritura pública de compra e venda de imóvel

É a escritura que é praticada por duas partes: comprador e vendedor; e um deles se compromete a pagar o preço ajustado do bem imóvel ao outro. É necessário a escritura pública de compra e venda sempre que houver negociação de um bem imóvel.

Da Importância em Registrá-la

A escritura Imobiliária para surtir seus efeitos legais deve ser elaborada por Instrumento Público.

Pode ser lavrada por qualquer tabelionato, contudo só poderá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca a que pertencer o Imóvel. 

A escritura é apenas um instrumento que contém as diretrizes que orientarão o Oficial do Registrador de Imóveis para que o mesmo proceda o Registro do Imóvel constante da referida Escritura Pública. 

Assim sendo o que garante a posse do imóvel não é a escritura mas sim o registro que é feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Demais tipos de Escrituras Imobiliárias

Escritura Pública de Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda:

É a escritura em que o compromissário comprador, (cedente), cede e transfere ao novo comprador, (cessionário), todos os direitos, vantagens e obrigações do compromisso de compra e venda firmado pelo proprietário do imóvel. Assim, o cessionário toma o lugar do cedente para posteriormente receber a escritura de compra e venda diretamente do proprietário.

Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios:

É a escritura em que uma pessoa detém a posse de um imóvel mas não é o proprietário jurídico/legal. A pessoa poderá ceder a posse que lhe pertence a outrem, que a manterá, até que se possa obter da justiça a propriedade plena do imóvel, através de uma ação de usucapião.

Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca:

É a escritura de aquisição a ser paga parceladamente, ficando o bem adquirido hipotecado até final da liquidação do preço pactuado.

Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Comissório:

É a escritura de aquisição em que o comprador adquire um imóvel cujo preço total é pago parceladamente, através de notas promissórias ou contra recibos que serão vinculados na escritura. 

Caso o adquirente não cumpra as exigências contidas na Escritura, estará sujeito às penalidades previstas em lei. 

Sua principal característica é que o próprio imóvel garante a dívida. Após o cumprimento de todas as condições pactuadas, o comprador deverá fazer a averbação da quitação no Cartório de Registro de Imóveis.

Escritura Pública de Compra e Venda com Sub-Rogação de Pacto Comissório: 

É a escritura de aquisição em que o comprador adquire um imóvel cujo preço total vem sendo pago parceladamente pelo vendedor. Nestas condições, o comprador assume a responsabilidade de continuar efetuando o pagamento das parcelas restantes até a total liquidação do débito.

Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária: 

É a escritura que relata a confissão da dívida do devedor para com o credor, bem como com a descrição do imóvel que será dado em garantia hipotecária. Neste caso, o credor exige do devedor uma confissão da dívida, que pode ser simples ou com hipoteca, na qual estabelece o prazo para pagamento, os juros - se houver -, o imóvel que será dado em garantia caso a dívida não seja cumprida, entre outros dizeres. 

Hipoteca: é a sujeição de bens imóveis ao pagamento de uma dívida, sem se transferir ao credor a posse do bem gravado. 

Observação: No direito brasileiro para os fins da hipoteca são comparados a bens imóveis os navios e as aeronaves.

Escritura Pública de Confissão de Dívida com Promessa de Construção com Garantia Fidejussória: 

É a escritura em que o devedor reconhece a dívida e se compromete a quitá-la efetuando a construção de um determinado empreendimento para o credor e para formalizar a garantia do devedor (garantia fidejussória) em quitar o débito com a entrega da referida construção prometida.

Escritura Pública de Convenção de Condomínio: 

É a escritura que serve para dividir um projeto em unidades autônomas a fim de que cada qual tenha a sua fração ideal de solo correspondente à unidade e possa ser vendida independentemente das demais. A constituição ou instituição de condomínio se dá quando num imóvel não divisível, se constrói mais de uma unidade. Exemplo: casas geminadas, edifício de apartamentos, conjuntos comerciais, escritórios, lojas.

Escritura Pública de Constituição de Usufruto: 

É a escritura em que o usufruto é reservado ou instituído a alguém, ou seja, significa usar e desfrutar de certa coisa, colher os frutos, rendimentos, efetuar pagamento de impostos, alugar, receber aluguéis, enfim ser responsável pela coisa até a morte do usufrutuário. Com a morte do usufrutuário a propriedade ou a coisa pactuada passa a pertencer ao nu-proprietário. Quando se trata de imóvel, deve-se averbar a certidão de óbito no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente se aplica o usufruto por ocasião da doação de pais e filhos/ou terceiros e por instituição a fim de ser temporário ou vitalício de acordo com o que se instituiu. O usufruto pode recair em imóveis, móveis e semoventes etc.

Escritura Pública de Desapropriação Amigável: 

É a escritura de transferência ao Poder Público - União, Estado, Município ou ainda à Companhia Mista - de um bem imóvel para fins de utilidade pública. 

Exemplo: Quando a prefeitura precisa de um terreno para abrir ou passar uma rua, ela requer através do Prefeito à Câmara Municipal, ou por um Decreto, uma declaração de que aquele imóvel precisa ser desapropriado e utilizado. Então o proprietário é comunicado e se obriga a transferir ao Poder Público o imóvel. Caso não aceite, o Poder Público requer o bem judicialmente. Há sempre uma indenização ao proprietário.

Escritura Pública de Distrato: 

É a escritura pela qual as partes envolvidas em transação imobiliária resolvem por livre e espontânea vontade desfazer o que foi estabelecido anteriormente. O instrumento anterior fica automaticamente sem validade.

Escritura Pública de Distrato de Compra e Venda: 

É a escritura pela qual as partes desejam, após terem formalizado o ato, desfazer o que foi estabelecido anteriormente. Em uma escritura de compra e venda não pode haver arrependimento por qualquer uma das partes após todos os requisitos necessários para a transação estiverem corretos e formalizados. Porém, se ambas as partes estiverem de comum acordo, pode-se efetuar uma escritura de distrato de compra e venda para retornar o imóvel na mesma situação em que se encontrava. Se a escritura já estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não poderá mais ser distratada. A forma negocial ou será uma nova compra e venda, ou se tiver sido convencionado anteriormente, poderá ser uma retrovenda.

Escritura Pública de Doação de Nua Propriedade: 

É a escritura de doação da propriedade jurídica do imóvel, exceto a posse. Essa, continuará mantida pelo usufrutuário pelo tempo que for determinado ou enquanto for vivo.

Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto: 

É a escritura de transferência de um ou mais bens por determinada pessoa por liberalidade a outra através do adiantamento de legítima. Entendemos como adiantamento de legítima a antecipação de herança, na qual o transmitente/ doador poderá impor certas restrições, especialmente no caso da reserva de usufruto, de modo a permanecer com administração, posse ou usufruto do imóvel enquanto for vivo.

Escritura Pública de Pacto Antenupcial: 

É a escritura feita, sob condição suspensiva, na qual os noivos firmam antes da celebração do casamento a disposição sobre o regime matrimonial de bens e outras relações de natureza econômica que passarão a adotar. Ela é aconselhada para nubentes que desejam casar-se sob outro regime que não seja a Comunhão Parcial de Bens. Entretanto, após o casamento ela é irrevogável e irretratável. 

1. Regimes de casamento: Separação de bens: Nesse regime, tantos os bens adquiridos de cada pessoa antes do casamento quanto os adquiridos durante a vigência do matrimônio não se comunicam. Mesmo que o casal venha obter outros bens durante a união, o patrimônio ficará pertencendo àquele que o conquistar; 

2. Comunhão parcial de bens: Nesse regime, os bens de cada pessoa adquiridos antes do casamento permanecem para si. Entretanto, ambos os cônjuges podem desfrutá-los em comum durante a vigência do matrimônio. Se o casal obtiver outros bens durante a união, eles pertencerão a ambos. Em caso de separação, os bens adquiridos antes do casamento retornam ao estado em que se encontravam e os que forem conquistados em conjunto serão partilhados entre si. Observação: nesse regime de casamento o Pacto Antenupcial é dispensável; 

3. Comunhão universal de bens: Nesse regime, tanto os bens pertencentes a cada pessoa antes do casamento quanto os adquiridos durante a vigência do matrimônio tornam-se comuns entre os cônjuges. Em caso de separação, todos os bens serão partilhados entre si.

Observação: Em se tratando de venda de bem(ns) imóvel(is), os dois cônjuges deverão assinar a escritura independentemente do regime de casamento firmado entre eles.

Escritura Pública de Permuta: 

É a escritura pela qual duas partes ajustam a troca de seus imóveis. Na permuta simples, deve haver igualdade de valores entre os bens envolvidos na troca.

Escritura Pública de Permuta com Reposição ou Torna: 

É a escritura pela qual duas partes contratantes trocam entre si imóvel por imóvel. Todavia, sendo um deles de maior valor, aquele que o adquire paga a diferença que ficou do imóvel de menor valor.

Escritura Pública de Retificação e Ratificação: 

É a escritura que serve para corrigir um ou mais termos da escritura anteriormente lavrada que apresentou erro, engano ou omissão, ficando ratificados, ou seja, confirmados os demais termos não corrigidos.

Escritura Pública de Transferência de Imóvel para Integralização de Capital: 

É a escritura em que o sócio de uma empresa, seja ele ingressante ou não, transfere seu(s) bem(ns) imóvel(is) para essa mesma empresa com a finalidade de aumentar o seu capital social.

Escritura Pública de Transferência de Imóvel para Pagamento de Capital e Haveres: 

É a escritura feita quando um sócio se retira da empresa. Em vez de receber seus direitos em dinheiro, ele recebe a sua parte em imóveis. Também pode se dar a transferência quando os sócios encerram a firma junto à Junta Comercial recebendo em pagamento os imóveis da empresa dissolvida.

Escritura Pública de Transferência de Domínio Útil a Título Gratuito e Domínio: 

É a escritura de transferência dos imóveis foreiros que podem ser urbano ou de marinha. Urbano é quando o aforamento é do município. Marinha é quando o imóvel pertence a União.

Escritura Pública de Transferência de Terreno de Marinha: 

É a escritura em que constam as duas situações possíveis para o imóvel de marinha: 

1. Existem duas situações de terreno de marinha: É a transferência do domínio útil de marinha que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis da própria comarca; 

2. É a transferência de ocupação de terreno de marinha - esse não é registrado. 

Para efetuar a transferência é necessário pagar o Laudêmio de 5% (cinco por cento) do valor do imóvel para a União, bem como pedir autorização na Secretaria de Patrimônio da União - SPU.

Fonte: ors.com.br com adaptações

Nota do Editor:

Proprietários de imóveis localizados na orla brasileira pagam anualmente ao Governo Federal, taxa de ocupação ou foro e, ao transferir o imóvel, arcam também com o laudêmio, valor devido à União (o real proprietário) pela transferência do domínio útil da área.

A taxa de foro incide sobre terrenos cujos titulares se encontravam nas terras antes da demarcação. Os contratos de foro conferem mais direitos do que os de ocupação, pois garantem também o domínio útil de 83% da área, ficando os outros 17% à União. O valor desta taxa equivale a 0,6% do valor atualizado do bem.

Já a taxa de ocupação deve ser paga pela pessoa física ou jurídica que obteve autorização da SPU para ocupar imóvel de propriedade da União após o processo de demarcação, sendo que o ocupante não tem domínio das terras, apenas o direito de ocupá-las. O valor anual desta taxa é de 2%, para as ocupações cuja inscrição foi requerida a SPU, até 30 de setembro de 1988, e de 5% para as inscrições feitas após este período.

Por fim, o laudêmio é o valor pago à União pela transferência de direitos de ocupação ou de foro a outra pessoa. O laudêmio é devido somente nas transações onerosas, correspondente ao percentual de 5% sobre o valor atualizado do imóvel.