CONTRATOS IMOBILIÁRIOS PRELIMINARES

É possível minimizar os riscos da compra e venda de imóveis por meio de um contrato prévio à efetivação da transação de compra e venda.

Tais contratos não dão direito à propriedade. O art. 1245 do Código Civil (CC)é taxativo em relação à necessidade de registro

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Portanto, a aquisição da propriedade se dá com o trinômio pagamento do ITBI-escritura pública no Cartório de Notas-registro definitivo na matrícula no Registro de Imóveis. Esse artigo não questiona isso.

A compra e venda imobiliária terá menos riscos caso tenha uma etapa preliminar à escritura pública: a assinatura de contratos preliminares. São eles:

Contrato preliminar de compra e venda: contrato em que as partes se comprometem a efetivar a transação.

Deve ter os seguintes elementos, entre outros

- Partes e sua qualificação;

- Descrição genérica do imóvel;

- Valor do sinal e sua perda caso haja desistência (numa transação entre imóveis usados, a multa é o valor do sinal);

- Comissão do corretor;

- Prazo para se fazer escritura pública;

- Prazo para se levar a registro;

- Descrição do imóvel conforme a matrícula; e

- Prazo para a tradição das chaves;

Termo de compromisso de compra e venda: possui quase todos os elementos do contrato de compra e venda. A diferença é que ele tem como característica a previsão futura do registro condicionado ao pagamento do imóvel em prestações.

Ambos os contratos podem ser averbados na matrícula do imóvel.

Promessa de compra e venda de imóvel: adotado para imóvel em construção, dando ao signatário o direito ao futuro registro do imóvel quando estiver pronto.

Assim, uma fase prévia de contratos anterior ao registro do imóvel permite que as partes tenham maior segurança jurídica da transação.

Bruno Godoi - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Família e Sucessões.

Advogado e servidor público federal. Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo. OAB/SP 439440.

Fonte: Artigos JusBrasl

DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA COMERCIAL EM TEMPOS DE COVID-19

Atualmente, há muita indagação sobre como as relações locatícias comerciais serão afetadas face aos últimos acontecimentos, notadamente o chamado lockdown, ou seja, a suspensão de diversas atividades consideradas não essenciais pelo poder público (no caso do Espírito Santo, o decreto 4.605-R de 20/03/2020 que determinou a suspensão do funcionamento dos estabelecimentos comerciais dentre outros por 15 dias), no intuito de evitar a disseminação do coronavírus, ocasionando um enorme impacto econômico negativo para diversos segmentos empresariais.

De um lado, temos os locatários, que estão impedidos de desenvolver normalmente suas atividades empresariais, seja porque o Estado determinou o fechamento do seu estabelecimento, seja porque, apesar de permitido o funcionamento, o seu empregado não consegue trabalhar por motivos diversos (falta de ônibus, receio de sair à rua e contrair o vírus, doença, etc.), ou, ainda, em razão da queda na demanda. Todos esses fatores, isolada e/ou conjuntamente, reduzem o seu faturamento ou, até mesmo, chegam a zerá-lo, impossibilitando o locatário de arcar com os custos do seu negócio, inclusive o pagamento do aluguel. 

Por outro lado, temos os locadores que, não raras vezes, dependem dos valores percebidos por meio da locação para a sua subsistência. Há ainda os grandes conglomerados de Shoppings Centers, cujas receitas advém, em parte, dos contratos de locação de espaço. 

Fixadas tais premissas, como se resolveria tais questões? Há em nossa legislação solução para os fatos atuais? É possível a redução do valor da locação? Seria possível a rescisão do contrato sem multas? É o que tentaremos analisar neste breve texto. 

O ordenamento jurídico nacional possui uma lei específica para locação imobiliária, lei 8.245/91 que, em seu art. 18, estabelece a possibilidade de revisão do valor do aluguel, caso haja consenso entre as partes.

Da conjugação do referido art. 18 com o art. 393 do Código Civil1 (aplicável supletivamente aos contratos de locação comercial), depreende-se a possibilidade de revisão dos contratos de locação em casos de urgência ou força maior, desde que não haja renúncia ao direito de revisão. Isso porque, conforme dicção do §1º do artigo 54-A, da lei 8.245/91, o locatário pode ter assumido em contrato o risco de arcar com os valores acordados independentemente da ocorrência de eventos extraordinários, como os atuais. Nesse caso, o locatário deverá honrar com os valores pactuados no termo de locação. 

Ajuizada a ação revisional pelo locatário, o art. 68, II, b, da lei de locação, prevê a possibilidade de o magistrado fixar um aluguel provisório, não inferior a 80% do valor já pago, enquanto perdurar a demanda. 

Ainda, a legislação civil pátria, em seus artigos 478, 479 e 480, reforça a possiblidade de revisão dos contratos de execução continuada ou diferida, em situações extraordinárias e imprevisíveis e, caso a prestação se torne extremamente onerosa para uma das partes, a possibilidade de revisão do contrato a fim de readequar o seu valor ou a forma de sua execução, enaltecendo a busca pelo equilíbrio contratual. 

Assim, a análise conjugada dos citados dispositivos asseguram a possibilidade de revisão dos contratos de locação comercial em caso de urgência ou força maior, hipótese que se amolda no contexto fático atual da pandemia do coronavírus. 

O artigo 5672 do Código Civil prevê a possibilidade de resolução do contrato, ou a redução proporcional do aluguel, sem a exigência do prazo de 03 anos previsto no art. 19 da lei de locações, quando, sem culpa, o locatário não puder utilizar o espaço locado3. 

Contudo, no panorama atual, o fechamento do comércio, seja Shopping Center ou locação comercial, é uma determinação do poder público, de modo que os locadores são também partes atingidas pelo caso fortuito ou força maior, fato que pode ser arguido em sua defesa. 

Assim, para sabermos se há efetiva possibilidade de resolução ou redução proporcional do valor da locação e qual o argumento legal a ser utilizado, se deve fazer uma prévia e criteriosa análise dos termos do contrato e da situação fática, a fim de verificar o melhor caminho a ser seguido. 

De toda a forma, certamente não haverá uma solução fácil, pois tal fato nunca ocorreu, não tendo sido enfrentadas tais questões por nosso judiciário que, não obstante isso, certamente conseguirá restabelecer o equilíbrio contratual, caso instado a fazê-lo. 

Diante de todo o exposto, é certo que há incertezas jurídicas, já que as partes envolvidas podem ter direitos colidentes. Assim, em princípio, o melhor caminho, seria a tentativa de uma composição entre locador e locatário4, pautada na boa-fé, de modo que seja possível reduzir o valor da locação, ao menos momentaneamente, sem a resolução do contrato, visando minimizar os impactos sobre a economia regional.

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1 Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

2 Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

3 “... se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”.

4 Neste caso não haveria que se discutir a onerosidade excessiva, prevista no artigo 478 do CC.

5 “Os lojistas de shopping centers ficarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados em razão da pandemia de coronavírus. Essa foi uma das decisões tomadas após negociações entre a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). A medida favorecerá especialmente os pequenos empresários.” (Clique aqui)

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Mário Cezar Pedrosa Soares é mestre em Direito Processual, pós-graduado em Direito Empresarial Pleno e em Administração de Empresas.

Fonte: Migalhas

OS IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Com a maioria das empresas e lojas tendo que, compulsoriamente, fechar suas portas e suspender o atendimento ao público, por determinação das autoridades públicas, é natural surgir dúvidas sobre os vencimentos dos alugueis durante esse período e os locatários se perguntam como pagarão os alugueis desse período se não haverá entrada de receitas para que façam tal pagamento.

Diversas tem sido as medidas adotadas pelo Governo e pelas empresas para evitar um colapso econômico, tais como: a suspensão dos contratos de trabalho e a concessão de férias coletivas, as quais visam reduzir os custos da empresa para evitar o encerramento definitivo das suas atividades.

Além disso, os empresários tem se reinventado para continuar faturando mesmo nesse momento de crise, passando a adotar o regime home office, o atendimento por whatsApp e, até mesmo, entregas à domicílio. Ainda assim, é inegável que muitos pequenos empresários sofrerão fortes impactos econômicos durante esse período de recessão.

Para resolver esse imbróglio, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) firmou acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), por meio do qual os lojistas que tenham lojas em shopping centers afiliados à associação estarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados por conta da pandemia do coronavírus.

No entanto, para os demais lojistas, que não serão abrangidos pelo acordo acima mencionado, o que se espera, é que busquem alternativas amigáveis para a solução dessa situação, podendo propor ao locador a redução do valor do aluguel durante esses meses ou até mesmo na suspensão dos pagamentos por esse período. Até mesmo porque, os locadores devem se lembrar que a previsão para o período pós-pandemia deve ser de recessão econômica, de modo que manter o imóvel locado – para um bom inquilino - parece ser a melhor opção para esse momento de instabilidade e de incertezas.

Caso as partes não logrem êxito nessa composição, os locatários podem lançar mão de ação judicial, por meio da qual pode buscar a revisão dos valores do aluguel, com esteio nos artigos 18 e 19 da Lei de Locação, para os contratos que já tenham decorrido mais de 3 anos. Outrossim, para os contratos que ainda não tenham tido o decurso do prazo exigido pela Lei de Locação, o pedido de revisão judicial pode ser fundamentado nos artigos 317 e 478 do Código Civil, podendo ser interpretado atual cenário brasileiro (de pandemia do coronavírus) como um acontecimento imprevisível e extraordinário que coloca uma das partes em situação de onerosidade excessiva.

Com efeito, nessas hipóteses caberá ao Judiciário decidir se o valor do aluguel deverá ou não ser reajustado, levando-se em conta, sobretudo, se, de fato, foram as medidas governamentais que impediram o locatário de efetuar o pagamento do aluguel ou se tais atrasos e inadimplementos já vinham ocorrendo antes, situação essa, nesse último caso, que pode não autorizar a pretendida revisão, por parecer mais uma tentativa do locatário de se aproveitar da atual situação para rever o valor que mesmo antes já não vinha sendo pago por ele pontualmente.

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Maria Beatriz C. F. Sobrinho é advogada e pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil pela Unitoledo.

Fonte: Migalhas

ATENÇÃO LOCATÁRIO: NÃO PARE SIMPLESMENTE DE PAGAR O ALUGUEL!

Muitas informações sobre locações que têm sido veiculadas pelas mídias vem sendo mal interpretadas por alguns.

Apesar das decisões atuais virem sendo favoráveis aos Locatários em razão das medidas emergenciais de combate a disseminação do Coronavírus (COVID-19), precisamos entender que em toda relação contratual o judiciário sempre analisará a boa-fé das partes.

Esse princípio é expressamente contemplado no Código Civil de 2002 (CC/02).

Com o disposto no artigo 113, verifica-se que o princípio da boa-fé está vinculado tanto à interpretação do negócio jurídico, quanto ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir em consonância com os usos do local em que o ato negocial foi por elas celebrado.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Por sua vez, o artigo 187 dispõe sobre o uso de um direito além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Ainda que seja um ato legal ou lícito, pode esconder-se a ilicitude no resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou em razão do desvio de finalidade sócio-econômica para o qual o direito foi criado e estabelecido.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Já o artigo 422, traz, assim, a boa-fé nas relações negociais, exigindo das partes, não só uma norma de conduta, mas também funcionando como paradigma na estrutura do negócio jurídico.

Art. 422 Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, caberá à jurisprudência sedimentar o alcance e limites da norma dita aberta do Código Civil, para o caso da pandemia, expondo os entendimentos e novas tendências a cada peculiaridade a cada contexto.

O Código de Defesa do Consumidor propôs a revitalização desse princípio, disposto no art. 4º, III, que representa o valor da ética, veracidade e correção dos contratantes, operando de diversas formas e em todos os momentos do contrato, desde a sua negociação até sua execução.

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

O inciso IV do art. 51 do Código Consumerista traz ainda a boa-fé como cláusula geral. Isso porque, tecnicamente, quando o intérprete procura identificar alguma violação à boa-fé objetiva, deve, naturalmente, ler e interpretar todas as cláusulas contratuais, todo o contrato. Logo, mesmo constando do rol do art. 51, a condição da boa-fé tem qualidade de cláusula geral.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, mesmo que o Locatário não possa pagar o aluguel, seja no valor integral ou em parte, deve ser demonstrado ao Locador a intenção de pagar com as provas da impossibilidade, e propondo um acordo.

No entanto, ficar simplesmente sem pagar o aluguel poderá trazer prejuízos de difícil reparação a ambas as partes, mas principalmente ao Locatário, que, dependendo do caso, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, além de ser condenado judicialmente a pagar todo retroativo mais o vigente.

Fontes:

LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 (Lei do Inquilinato)

LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 (Código de Defesa do Consumidor)

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 (Código Civil)

Samantha Oliveira é advogada especialista em direito imobiliário e empresarial, e sócia do escritório Samantha Oliveira & Advogados Associados.

Fonte: Artigos JusNavigandi

IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Introdução

O momento de instabilidade social, econômica e política decorrente da pandemia1 do coronavírus (covid-19) – declarada pela OMS no dia 11 de março de 2020 – está causando reflexos sem precedentes nas relações jurídicas, impactando diretamente nos negócios imobiliários e no desenvolvimento nacional, um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil2.

Evidente que no momento a atenção deve estar voltada para a saúde, direito de todos e dever do Estado3, envidando-se todos os esforços necessários da administração pública e do povo brasileiro para prevenir e conter a disseminação do coronavírus no país.

Nesse passo, diante da declaração da Organização Mundial da Saúde (OMS) de situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 – o maior nível de alerta da OMS, diga-se de passagem –, foi instituído no Brasil em 03 de fevereiro de 2020 o Comitê de Crise para Supervisão e Monitoramento dos Impactos da covid-195, órgão de articulação da ação governamental e de assessoramento ao Presidente da República sobre a consciência situacional em questões decorrentes dessa pandemia.

Como se observa no atual cenário nacional, diversas medidas estão sendo adotadas pelo Poder Público visando conter a disseminação da covid-19 e a proteção da saúde e da coletividade, a começar pelo distanciamento social, isolamento domiciliar e quarentena impostos pela lei 13.979, de 06 de fevereiro de 20206.

Também foram editadas a Medida Provisória 9267 – estabelecendo procedimentos para aquisição de bens, serviços e insumos destinados ao enfrentamento da emergência de saúde pública – e a Medida Provisória 9278 – estabelecendo as novas medidas trabalhistas que podem ser adotadas pelos empregadores para preservação do emprego e da renda e para enfrentamento do estado de calamidade pública.

Essas medidas "não afastam a competência concorrente nem a tomada de providências normativas e administrativas pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios", conforme decidido liminarmente nos autos da ADI 63419 pelo ministro Marco Aurélio Mello, do Supremo Tribunal Federal (STF).

A propósito da competência concorrente, o Estado do Espírito Santo também adotou diversas medidas para enfrentamento da covid-19 por meio dos decretos 4.593, 4.600-R e 4.605-R, dentre elas a suspensão do funcionamento de estabelecimentos comerciais, centros comerciais (shopping centers), academias de esporte de todas as modalidades, atendimento ao público em todas as agências bancárias e em concessionárias prestadoras de serviço público. 

Posta assim a questão, é de se dizer que em razão da instabilidade social, econômica, política e jurídica decorrente da situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 e das medidas adotadas pelo Poder Público, inúmeras controvérsias surgem em relação aos negócios imobiliários, dentre as quais podemos enumerar: (1) nos contratos imobiliários: (a) nulidades, (b) juros, (c) correção monetária, (d) inexecução contratual e suas consequências, (e) revisão e (f) resolução contratual; (2) nas locação não residenciais: (a) valor do aluguel, (b) inadimplemento, (c) multa pelo pagamento em atraso, (d) devolução antecipada do imóvel pelo locatário, (e) locação em shopping centers e (f) contrato built-to-suit (construído para servir); (3) na compra e venda de imóveis: (a) prazos para pagamento, (b) inadimplemento, (c) prazo para purgação da mora, (d) multa pelo pagamento em atraso, (e) atraso na entrega do imóvel e (f) desistência da compra; (4) nos condomínios: (a) direito de propriedade, (b) limitação ao uso de áreas comuns, (c) limitação de circulação de pessoas, (d) cancelamento de assembleias ordinárias e extraordinárias e (e) suspensão de autorização para obra.

Em verdade, na atual conjuntura o maior impacto nos negócios imobiliários será o inadimplemento das obrigações pecuniárias, considerando-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma pactuados (art. 394, CC10).

À vista do até aqui exposto, como devem ser analisados os negócios imobiliários vigentes frente às controvérsias resultantes desse novo cenário mundial?

O desate dos negócios imobiliários não podem ser desvinculados da atual realidade mundial, a despeito da pandemia da covid-19 e das medidas adotadas pelo Poder Público, de sorte que os ajustes devem ser direcionados para a consecução de finalidades que atendam aos interesses da coletividade e aos princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

É nessa linha que passo a analisar os negócios imobiliários em geral.

Clique aqui e confira a íntegra do artigo.

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1 Disponível em - Lesson 1: Introduction to Epidemiology - Section 11: Epidemic Disease Occurrence - Level of disease. Epidemia é caracterizada por um aumento, muitas vezes repentino, no número de casos de uma doença. Geralmente, esse número está acima do que é normalmente esperado para a população de uma determinada área. A definição é parecida com a do surto, terminologia que é utilizada quando os casos da doença estão contidos em uma área geográfica limitada. Pandemia refere-se a uma epidemia que se espalhou por vários países ou continentes, geralmente afetando um número muito maior de pessoas.

2 Art. 3º, CF. Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: (...) II - garantir o desenvolvimento nacional.

3 Art. 6º, CF. São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. 

Art. 23, CF. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (...) II - cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiência;

Art. 196, CF. A saúde é direito de todos e dever do Estado, garantido mediante políticas sociais e econômicas que visem à redução do risco de doença e de outros agravos e ao acesso universal e igualitário às ações e serviços para sua promoção, proteção e recuperação.

4 Disponível em .

5 Decreto 10.277, de 16 de março de 2020. Disponível em .

6 Disponível em .

7 Disponível em .

8 Disponível em

9 Decisão proferida na ADI 6341 em 24 de março de 2020, às 10h30. Íntegra da decisão. Disponível em .

10 Art. 394, CC. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

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Germano Naumann Margotto é especialista em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV) e Gestão Tributária pela Universidad de Castilla-La Mancha (UCLM). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e da Associação Brasileira de Contribuintes (ABCONT). Sócio-fundador do escritório Margotto, Pedreira de Freitas Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas

A SUSPENSÃO DOS PRAZOS DE VALIDADE DO REGISTRO E DE CARÊNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO CENÁRIO DE PANDEMIA

Texto de autoria de Luiz Augusto Haddad Figueiredo

Leis, medidas provisórias, decretos, instruções normativas, resoluções, provimentos, portarias, dentre outros, muitos são os instrumentos jurídicos que têm sido adotados como suporte ao combate à disseminação do coronavírus e com a intenção de atenuar os reflexos danosos daí advindos para a economia e a sociedade em geral.

A pandemia de covid-19 tem levado à imposição de medidas de isolamento social e quarentena mundo afora, as quais acabam por impactar, consideravelmente, as atividades e o cotidiano de empresas, pessoas e instituições em geral.

No Estado e cidade de São Paulo, por exemplo, foram editados pelo governador e pelo prefeito, respectivamente, o decreto 64.881, em 22/3/2020, e o 59.298, em 23/3/2020, com o propósito de restringir, temporariamente, o acesso presencial de público a estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, excetuados aqueles voltados a atividades definidas como essenciais.

Igualmente, por autorização das autoridades judiciárias competentes, os serviços notariais e de registro tiveram seu funcionamento afetado mediante suspensão ou redução de atendimento presencial, implantação de regime de plantão, prática de atos por meio virtual ou remotamente (telefone, e-mail, WhatsApp, Centrais Eletrônicas etc.), rodízio de funcionários e suspensão de alguns prazos.

Durante o plantão, o tráfego de documentos físicos é admitido através dos Correios ou mensageiros, desde que mantido o devido controle de recebimento e devolução. Em caso de atendimento presencial, uma série de medidas de prevenção à infecção devem ser observadas.

É possível, ainda, a transmissão eletrônica de títulos e documentos nato-digitais e daqueles digitalizados com observância dos padrões técnicos, inclusive nos moldes do decreto Federal 10.278/2020 (ressalvada eventual exigência quanto à posterior apresentação do original).

Salvo algum tratamento particular decorrente da competência normativa das Corregedorias locais, estas são as diretrizes gerais constantes dos Provimentos 91/2020 e 94/2020 expedidos pela Corregedoria Nacional de Justiça, órgão integrante do CNJ (Conselho Nacional de Justiça), assim como, em território paulista, dos Provimentos 07 e 08 de 2020 oriundos da Corregedoria Geral de Justiça, órgão responsável no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado1.

As novas regras, cuja vigência é temporária e vinculada à situação emergencial de saúde, atingem, sobretudo, os usuários das Serventias Extrajudiciais, especialmente no que diz respeito aos prazos para a prática dos atos cartoriais.

Tanto é que as normas editadas versam sobre o assunto (ex.): No âmbito da CGJ/TJSP, previu-se, inicialmente, a contagem em dobro (com pontuais exceções) para prazos "de validade do protocolo, de qualificação e de prática dos atos notariais e de registro" (art. 2º do Prov. CG 07/2020) e, em seguida, estipulou-se que os prazos relativos a atos de notas e registro não terão curso "durante o período de suspensão do expediente" (art. 2º do Prov. CG 08/2020).

Neste contexto, uma importante questão se coloca: Como fica o andamento dos prazos de validade do registro e de carência de empreendimentos objeto de incorporação imobiliária, previstos expressamente nos arts. 33 e 34 da lei 4.591/1964 (combinado com o art. 12 da lei 4.864/1965)?

O poder-dever normativo do Poder Judiciário acerca da fiscalização, organização e disciplina dos serviços delegados de cartório encontra amparo nos arts. 103-B, § 4º, III, e 236, § 1º, da Constituição Federal, mas está limitado aos contornos estabelecidos por lei.

Isto significa que, como normas administrativas infralegais, estas podem buscar aperfeiçoar o sistema, harmonizar procedimentos e conferir a melhor interpretação à legislação, a fim de proporcionarem eficiência e segurança jurídica na prestação dos serviços aos usuários.

Na dicção do inciso XIV do art. 30 da lei 8.935/1994, os notários e oficiais de registro devem observar as normas técnicas fixadas pela autoridade judicial competente.

Portanto, as regras contidas nos aludidos Provimentos não podem contrariar, modificar ou inovar a lei, ou seja, não poderiam, em princípio, dilatar os referidos prazos da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Ocorre que, na prática, o regular cumprimento de prazos, notadamente quanto a exigências formuladas em notas devolutivas, resta prejudicado por circunstâncias de força maior, como reconhecido nos Provimentos 91 e 94 da CNJ (arts. 2º e 11, § 2º, respectivamente).

Note-se que o citado Prov. 91 menciona suspensão de "prazos legais dos atos submetidos ao notário, registrador ou responsável interino pelo expediente".

Ainda que se possa argumentar que o prazo da lei suspenso está circunscrito a ato a ser realizado pelo delegatário, o fato é que o prazo referente a ato de incumbência do usuário também foi atingido indiretamente (a validade do protocolo e o período para qualificar refletem no tempo para cumprir exigências) ou, até, de modo direto, como deixa transparecer o parágrafo único do art. 2º do Prov. CG 07/2020, ao elencar as hipóteses não sujeitas a prorrogação de lapso temporal.

Mesmo assim, seria arriscado concluir que houve extensão do prazo de validade do registro de incorporação já efetuado.

No entanto, a revalidação do registro, legalmente admitida, pode ser impactada pela nova normatização, de maneira a ampliar o prazo total de validade ora examinado, o que, em tese, poderia repercutir no prazo de carência concedido ao incorporador para desistir do empreendimento, a depender das condições estipuladas no memorial de incorporação (art. 34, § 2º, da lei 4.591/1964).

Isto é, o prazo de carência, normalmente, acompanha o prazo de validade (ou revalidado) do registro da incorporação, como já decidido em processo de dúvida registral apreciada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul2.

Eis aí outra relevante questão: As normas administrativas poderiam definir a forma de contagem dos prazos no campo registral?

Em relação ao prazo de carência propriamente dito, cuida-se de mecanismo destinado a mitigar os riscos quanto à inviabilidade econômico-financeira do empreendimento (o futuro insucesso e os prejuízos daí derivados), sendo útil a todas as partes envolvidas no negócio: incorporador, construtor, adquirentes, terrenistas e agentes financiadores.

Neste período de carência, a rigor improrrogável (§ 6º do art. 34 da lei 4.591/1964), é lícito ao incorporador desistir de levar adiante a incorporação quando presentes certas condições, desde que assim declarado e regulado no memorial arquivado junto ao Registro de Imóveis. Em tal hipótese e sob as penas da lei, após denunciada e averbada a desistência, deverão ser restituídas aos pretendentes à aquisição de unidades as quantias por estes desembolsadas.

Contudo, no atual momento, vale lembrar apenas a título exemplificativo, os Decretos municipal e estadual de São Paulo impedem a abertura de estandes de vendas ao público, como divulgado por entidades empresariais do setor imobiliário (Abrainc e Secovi-SP)3.

Esta e outras restrições, acrescidas aos demais percalços socioeconômicos resultantes do estado de calamidade pública, alteram a velocidade de venda dos imóveis, a despeito de haver outros canais de oferta disponíveis (internet etc.). É o que sinaliza, inclusive, recente pesquisa apurada entre empreendedores dos setores imobiliário e turístico (Adit Brasil e Grupo Prospecta)4.

Ora, se a lógica de existir um prazo de carência é justamente ter a chance de mensurar, com enfoque especial, a adesão à comercialização das unidades integrantes de um empreendimento, resta evidente que o alcance desta finalidade sofrerá distorções diante da nova realidade surgida.

Além disso, há outros aspectos que podem afetar, notadamente num cenário de pandemia, a análise de viabilidade de uma construção em sua fase inicial: escassez ou aumento excessivo dos custos de material e mão de obra, conjuntura econômica, interferências no ritmo das obras, disponibilidade de equipamento e maquinário etc.

Estas circunstâncias fáticas indicam que a natural fluência do prazo de carência, no contexto ora vivido, pode acabar por frustrar a utilidade deste mecanismo legal de proteção ao mercado.

Assim, sem prejuízo das ponderações já suscitadas a respeito da dilação de prazos na esfera correicional, seria apropriado (e juridicamente mais seguro) a edição de medida provisória destinada a permitir a temporária suspensão dos prazos de validade do registro e de carência de empreendimentos objeto de incorporação imobiliária, dando adequado tratamento a uma situação igualmente atingida pelas negativas consequências provocadas pela crise atual.

Cuida-se de providência coerente com tantas outras já adotadas, tais como: a). a Resolução 152/2020 do Comitê Gestor do Simples Nacional, que estipula novas datas para pagamento de tributos federais no âmbito daquele regime; b). a Portaria Conjunta RFB/PGFN 555/2020, que prorroga a validade de certidões negativas e positivas com efeitos de negativas de débitos; e c). a MP 927/2020, que diferiu o recolhimento de FGTS, facultando o pagamento parcelado livre de encargos.

Isso permitiria, a um só tempo e com segurança jurídica, o desenvolvimento racional de uma atividade tão importante para a sociedade (moradias, empregos, tributos etc.), com a adequada proteção aos adquirentes de imóveis, preservando, enfim, a saúde do mercado imobiliário.

Luiz Augusto Haddad Figueiredo é mestre em Direito pela PUC/SP. Membro do IBRADIM. Advogado e sócio do escritório Tavares, Haddad e Vanetti Advogados Associados.

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1 Disponíveis, respectivamente, aqui e aqui. Acesso em 30/3/2020.

2 "REGISTRO DE IMÓVEIS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PEDIDO DE REVALIDAÇÃO DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO E PRAZO DE CARÊNCIA. Inexistindo vedação legal, é legítimo o interesse do incorporador em cancelar a incorporação. Ao revés, a própria lei de regência (Lei n º 4.591/64, artigos 32, alínea 'n', 33, 34 e seus parágrafos e art. 36), autoriza a revalidação do prazo de registro do empreendimento. Diante do caso concreto, revela-se viável a revalidação do prazo de registro da incorporação, bem como de prorrogação do prazo de carência, pois, na espécie, a incorporação se concretiza ou se efetiva quando: 1) vencido o prazo de carência, sem denúncia da incorporação ou pedido de prorrogação; 2) as condições de mercado resultarem na comercialização de um número mínimo razoável de unidades autônomas a sustentar o custo inicial do empreendimento, bem como sinalizar o sucesso de sua integral realização. DÚVIDA JULGADA IMPROCEDENTE. UNÂNIME." (TJRS, 18ª Câm. Cível, Apel. 70014283279, rel. Des. Mario Rocha Lopes Filho, j. 24.8.2006).

3 Disponível aqui. Acesso em 30/3/2020.

4 Disponível aqui. Acesso em 30/3/2020.

Fonte: Migalhas dos leitores

SERIA CHANCELADA A DITADURA NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS?

Texto de autoria de Marcelo Barbaresco

Na última semana, foi aprovado pelo Senado Federal, o projeto de lei 1.179/2020 que, através de seu artigo 11, amplia e, até 15 de outubro de 2020, os poderes de gestão do síndico nos condomínios edilícios. O ótimo seria descobrir o fundamento da data.

No elenco desses poderes extraordinários, excepcionais, com prazo de duração limitado, se fez constar além da possibilidade de meramente restringir a utilização das áreas comuns do condomínio e, exatamente, por conta do covid-19, restringir ou proibir – percebam a elevação da ação para o proibir – a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros e, inclusive e, notadamente, nas áreas de propriedade privativa do condômino, isto é, em sua unidade autônoma, ou seja, em seu apartamento ou conjunto empresarial.

As únicas exceções previstas e, desde logo autorizadas pela futura norma, isto é, não passíveis de restrição ou proibição pelo Síndico se limitam a apenas três circunstâncias, quais sejam: atendimento médico, benfeitorias necessárias e obras de natureza estrutural. Afora estas três singelas hipóteses, o Síndico poderia restringir ou proibir, reprise-se: mesmo que no interior da unidade autônoma, qualquer atividade.

Em face desta proposta e, não desacreditando que grande parte dos Síndicos buscará, quando da futura definição da norma interna, conciliar os interesses de toda a coletividade condominial de forma que interesses conflitantes ao da sua vontade ou da maioria possam, também, ser atendidos de forma que a convivência com sossego e segurança desejada por aqueles que vivem e "Respiram e Aspiram suas Vidas" nos condomínios edilícios sejam alcançadas, a proposta encampada pela futura norma demanda muito cuidado.

É sentido e sabido que o atual cenário brasileiro e mundial é sensível e que medidas variadas devem ser adotadas, especialmente, nas esferas da saúde, da cultura, da economia e do direito tudo de forma a tranquilizar e buscar fazer passar, com o menor drama possível, este momento da dramática história mundial.

Entretanto, como nos encontramos em um estado democrático de direito, o direito também deve ser preservado. E preservar o direito significa dizer preservar além das instituições mas, também, os direitos fundamentais, dentre eles e, especialmente, para os fins do recorte deste artigo, o direito à saúde, à moradia e o de propriedade.

Certamente que, entre a preservação do direito à saúde e a preservação do direito à propriedade, o primeiro deve prevalecer sobre o segundo. Não há duvida sobre isso. Todavia, para que se possa afetar, mesmo que minimamente, o direito à propriedade, devem existir razões e fundamentos comprováveis pela ciência médica aplicada que seria a única medida razoável a ser adotada. Afinal, sabemos e reconhecemos que, sem exceção, todos os direitos fundamentais devem ser preservados. E dentre eles, o direito à saúde, à moradia e à propriedade, repito.

E preservar a propriedade significa dizer, inclusive, não impedir, de qualquer forma não autorizada constitucionalmente, que um condômino possa usar e gozar de sua coisa, isto é, de sua unidade autônoma, de seu apartamento ou de seu conjunto, em havendo medidas outras que possam ser por ele adotadas ou pelo condomínio em que residir ou trabalhar de forma a preservar a saúde por conta do covid-19. O impedimento, a restrição, a proibição deve constituir uma norma excepcional, admitida apenas em situações de exceção e de restrição constitucional de direitos; o que não é, definitivamente, a hipótese.

Ilustrativamente, e de forma a trazer o que se disse para a realidade vivida e sentida, importa mencionar algumas medidas que, segundo notícias, são adotadas por Síndicos em condomínios edilícios e que podem ilustrar que a dose do remédio é excessiva e, portanto, pode ocasionar a falência da ordem e dos direitos, com a consequente elevação do número de ações judiciais. São elas: Síndico proibindo o regresso (i.e. a entrada) de condôminos ao condomínio ao retornarem de viagem, sob a alegação de que devem cumprir quarentena e poderão contagiar os demais; Síndico proibindo o ingresso de visitantes na unidade autônoma após determinado horário; Síndicos obrigando a tomada de temperatura corporal e, se acima de determinado grau, vedando o ingresso no condomínio; Síndicos impedindo a mera pintura de paredes dos apartamentos ou a substituição de pisos gravemente danificados e que impedem o residir com segurança e, com isso, impedindo o acesso à moradia; Síndicos impedindo a entrega de geladeiras, fogões e demais bens, sob o argumento do aumento de pessoas transitando pelo condomínio e, por fim, Síndicos impedindo que pessoas passem a residir no condomínio, sob a alegação de que a circulação das pessoas da transportadora ocasionarão a elevação do número de contato de pessoas estranhas aos próprios condôminos. Os exemplos poderiam preencher ainda mais espaço neste artigo mas, servem apenas para ilustrar o que a norma, como colocada, tende a incentivar.

Assim, pergunta-se: qualquer uma dessas medidas é razoável? Estariam elas observando e conferindo sentido prático e efetivo ao fundamento da República Federativa do Brasil no sentido de construir uma sociedade livre, justa e solidária conforme determina o artigo 3º. da Constituição do Brasil? Estariam estes Síndicos preocupados com consigo mesmo e com os demais e menos, muito menos, com a totalidade dos condôminos?

A solidariedade residiria na circunstância de resguardar quais interesses? De todos, de vários, de alguns? Ela somente alcança sua máxima e desejável potência quando ampara a todos e não menos do que todos aqueles interesses e interessados. Neste sentido, o que o Síndico e as Administradoras devem pensar é no caminho mais longo, mais estratégico, menos trágico, menos traumático, menos custoso que consiste, simplesmente, no proibir; no restringir; no aniquilar, mesmo que temporariamente, direitos fundamentais.

E assim deve ocorrer de maneira a ser realizada uma ponderação entre os princípios que, de um lado, perseveram pela inafastável saúde, de outro pela sagrada moradia e, por fim e também relevante, pela preservação da propriedade.

Neste sentido, a regra proposta pelo projeto de lei acima mencionado, especificamente, em seu artigo 11, fere direitos individuais constitucionais e sem pedir licença prévia. Estabelece e, em nome da proteção à saúde, séria restrição ao uso da propriedade. Isso, como afirmado, na contramão de estabelecer regras de proteção aos moradores em equilíbrio de todos e dos usos possíveis sem que se comprometa – longe disso - a saúde.

Percebe-se que, nas e para as áreas comuns – piscina, quadra, sala de leitura, salão de festa, auditórios, bibliotecas, dentre outras – o Síndico pode restringir. Mas, por sua vez, para as unidades autônomas, o Síndico também pode proibir. Seu poder é ampliado mesmo no sagrado lar. Qual a diferença deste tratamento? Sejam as áreas comuns e, como se sabe, o inviolável recinto em que se mora ou no qual se exerce atrabalho, diferentes em sua essência acerca dos aspectos que demandam cuidados? Certamente não. Os cuidados devem ser igualmente distribuídos por todas as partes da propriedade, seja ela privativa ou comum.

Ademais, na letra da norma, se afirma que o Síndico pode proibir reuniões. Reuniões? O que seria isso? Mero encontro de entes da família, a exemplo de pais e filhos? Ou, então, em se tratando dos condomínios corporativos, uma reunião física com a participação de apenas duas pessoas? Dois amigos em situação de urgência – sob o prisma de sua subjetividade - e os porteiros proibindo o ingresso?

Parece que se partiu de uma premissa, sempre necessária e inafastável, de um adensamento "reunicional" (Sic!) que pudesse e, por conta da aglomeração, causar dano por conta da também intransponível possibilidade de contágio. Se assim o fosse, o que seriam dos médicos que, na linha frontal de tratamento, usam os tão em falta mundialmente equipamentos de proteção individual?

Portanto, não seria o caso de incentivar esta utilização nos condomínios edilícios e, não, simples e facilmente, proibir o uso e gozo da propriedade? Não seria mais equilibrado sob a ótica da solidariedade constitucionalmente insculpida como fundamento da República? O que se deve buscar, digo e repito a todo instante, é a conciliação de interesses e, não, medidas que pensem apenas em um dos lados. O autoritarismo não pode retornar; não deve prevalecer, mesmo que apenas pressuposto.

Parece que se esta prestes a consolidar a morte ou, então, quando bem menos, a suspensão de direitos fundamentais em nome e por conta da medida pouco pensada e refletida, mesmo reconhecendo e desde já parabenizando o autor e revisora do projeto de lei 1.179/2020, uma vez que diversos outros dispositivos do projeto de lei são essenciais para o momento de transição e apara a segurança jurídica das relações (a exemplo, da suspensão dos prazos prescricionais e decadenciais; da possibilidade da realização de assembleias remotas, dentre outros).

Enfim, o que se deve impedir, ou melhor, não incentivar é a Ditadura do Síndico ou dos Conselhos ou Assembleias Gerais. E, em sendo aprovado este artigo e neste projeto de lei, lembremo-nos: se a proibição for para causar um bem maior por conta do desejo de apenas um ou da maioria, aquele que sofrer a restrição terá o direito de, uma vez comprovado o dano, dividir com os demais condôminos as perdas e danos que suportar. Pois, apenas assim, se estará efetivando um dos fundamentos constitucionais da República, ou seja, o da solidariedade. Pensar em resposta diversa, simplesmente, faria elevar o individualismo e o protecionismo exacerbados que, talvez, nos tenham conduzido a esta atual realidade.

Pensemos, também, acerca do prazo de validade do regime excepcional, se aprovado, o que não se espera. Seria ele adequado? Seria pertinente restringir ou proibir o uso e gozo da propriedade mesmo que, como querem todas as forças e energias, ocorrer a superação da pandemia antes de outubro de 2020?

Parece-me, novamente, que não. A regra do artigo 11 deveria adotar o critério legislativo da norma em branco e, em assim o sendo, ser preenchida sua lacuna em conformidade com as regras a serem publicadas em cada Estado da Federação ou, quando mais, por cada Município, especialmente, por tratar-se de norma de interesse local e, jamais, nacional, especialmente, em face das particularidades de cada pedaço de terra deste Brasil.

Por fim, um lema: Proteger: sempre. Proibir: nunca. Equilíbrio: algo inafastável. E que se diga não a atos descabidos e despidos de fundamentação sob a ótica da ciência médica.

Marcelo Barbaresco é doutorando em Direito Comercial pela PUC/SP. Mestre em Direito Político e Econômico. Fundador e vice-presidente do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e presidente de sua Comissão de Shopping Centers. Advogado e professor na FGV Direito SP - FGV Law, no INSPER, na FAAP, assim como em outras instituições de ensino superior.

Fonte: Migalhas dos leitores