OS IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Com a maioria das empresas e lojas tendo que, compulsoriamente, fechar suas portas e suspender o atendimento ao público, por determinação das autoridades públicas, é natural surgir dúvidas sobre os vencimentos dos alugueis durante esse período e os locatários se perguntam como pagarão os alugueis desse período se não haverá entrada de receitas para que façam tal pagamento.

Diversas tem sido as medidas adotadas pelo Governo e pelas empresas para evitar um colapso econômico, tais como: a suspensão dos contratos de trabalho e a concessão de férias coletivas, as quais visam reduzir os custos da empresa para evitar o encerramento definitivo das suas atividades.

Além disso, os empresários tem se reinventado para continuar faturando mesmo nesse momento de crise, passando a adotar o regime home office, o atendimento por whatsApp e, até mesmo, entregas à domicílio. Ainda assim, é inegável que muitos pequenos empresários sofrerão fortes impactos econômicos durante esse período de recessão.

Para resolver esse imbróglio, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) firmou acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), por meio do qual os lojistas que tenham lojas em shopping centers afiliados à associação estarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados por conta da pandemia do coronavírus.

No entanto, para os demais lojistas, que não serão abrangidos pelo acordo acima mencionado, o que se espera, é que busquem alternativas amigáveis para a solução dessa situação, podendo propor ao locador a redução do valor do aluguel durante esses meses ou até mesmo na suspensão dos pagamentos por esse período. Até mesmo porque, os locadores devem se lembrar que a previsão para o período pós-pandemia deve ser de recessão econômica, de modo que manter o imóvel locado – para um bom inquilino - parece ser a melhor opção para esse momento de instabilidade e de incertezas.

Caso as partes não logrem êxito nessa composição, os locatários podem lançar mão de ação judicial, por meio da qual pode buscar a revisão dos valores do aluguel, com esteio nos artigos 18 e 19 da Lei de Locação, para os contratos que já tenham decorrido mais de 3 anos. Outrossim, para os contratos que ainda não tenham tido o decurso do prazo exigido pela Lei de Locação, o pedido de revisão judicial pode ser fundamentado nos artigos 317 e 478 do Código Civil, podendo ser interpretado atual cenário brasileiro (de pandemia do coronavírus) como um acontecimento imprevisível e extraordinário que coloca uma das partes em situação de onerosidade excessiva.

Com efeito, nessas hipóteses caberá ao Judiciário decidir se o valor do aluguel deverá ou não ser reajustado, levando-se em conta, sobretudo, se, de fato, foram as medidas governamentais que impediram o locatário de efetuar o pagamento do aluguel ou se tais atrasos e inadimplementos já vinham ocorrendo antes, situação essa, nesse último caso, que pode não autorizar a pretendida revisão, por parecer mais uma tentativa do locatário de se aproveitar da atual situação para rever o valor que mesmo antes já não vinha sendo pago por ele pontualmente.

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Maria Beatriz C. F. Sobrinho é advogada e pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil pela Unitoledo.

Fonte: Migalhas

ATENÇÃO LOCATÁRIO: NÃO PARE SIMPLESMENTE DE PAGAR O ALUGUEL!

Muitas informações sobre locações que têm sido veiculadas pelas mídias vem sendo mal interpretadas por alguns.

Apesar das decisões atuais virem sendo favoráveis aos Locatários em razão das medidas emergenciais de combate a disseminação do Coronavírus (COVID-19), precisamos entender que em toda relação contratual o judiciário sempre analisará a boa-fé das partes.

Esse princípio é expressamente contemplado no Código Civil de 2002 (CC/02).

Com o disposto no artigo 113, verifica-se que o princípio da boa-fé está vinculado tanto à interpretação do negócio jurídico, quanto ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir em consonância com os usos do local em que o ato negocial foi por elas celebrado.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Por sua vez, o artigo 187 dispõe sobre o uso de um direito além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Ainda que seja um ato legal ou lícito, pode esconder-se a ilicitude no resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou em razão do desvio de finalidade sócio-econômica para o qual o direito foi criado e estabelecido.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Já o artigo 422, traz, assim, a boa-fé nas relações negociais, exigindo das partes, não só uma norma de conduta, mas também funcionando como paradigma na estrutura do negócio jurídico.

Art. 422 Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, caberá à jurisprudência sedimentar o alcance e limites da norma dita aberta do Código Civil, para o caso da pandemia, expondo os entendimentos e novas tendências a cada peculiaridade a cada contexto.

O Código de Defesa do Consumidor propôs a revitalização desse princípio, disposto no art. 4º, III, que representa o valor da ética, veracidade e correção dos contratantes, operando de diversas formas e em todos os momentos do contrato, desde a sua negociação até sua execução.

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

O inciso IV do art. 51 do Código Consumerista traz ainda a boa-fé como cláusula geral. Isso porque, tecnicamente, quando o intérprete procura identificar alguma violação à boa-fé objetiva, deve, naturalmente, ler e interpretar todas as cláusulas contratuais, todo o contrato. Logo, mesmo constando do rol do art. 51, a condição da boa-fé tem qualidade de cláusula geral.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, mesmo que o Locatário não possa pagar o aluguel, seja no valor integral ou em parte, deve ser demonstrado ao Locador a intenção de pagar com as provas da impossibilidade, e propondo um acordo.

No entanto, ficar simplesmente sem pagar o aluguel poderá trazer prejuízos de difícil reparação a ambas as partes, mas principalmente ao Locatário, que, dependendo do caso, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, além de ser condenado judicialmente a pagar todo retroativo mais o vigente.

Fontes:

LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 (Lei do Inquilinato)

LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 (Código de Defesa do Consumidor)

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 (Código Civil)

Samantha Oliveira é advogada especialista em direito imobiliário e empresarial, e sócia do escritório Samantha Oliveira & Advogados Associados.

Fonte: Artigos JusNavigandi

IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Introdução

O momento de instabilidade social, econômica e política decorrente da pandemia1 do coronavírus (covid-19) – declarada pela OMS no dia 11 de março de 2020 – está causando reflexos sem precedentes nas relações jurídicas, impactando diretamente nos negócios imobiliários e no desenvolvimento nacional, um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil2.

Evidente que no momento a atenção deve estar voltada para a saúde, direito de todos e dever do Estado3, envidando-se todos os esforços necessários da administração pública e do povo brasileiro para prevenir e conter a disseminação do coronavírus no país.

Nesse passo, diante da declaração da Organização Mundial da Saúde (OMS) de situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 – o maior nível de alerta da OMS, diga-se de passagem –, foi instituído no Brasil em 03 de fevereiro de 2020 o Comitê de Crise para Supervisão e Monitoramento dos Impactos da covid-195, órgão de articulação da ação governamental e de assessoramento ao Presidente da República sobre a consciência situacional em questões decorrentes dessa pandemia.

Como se observa no atual cenário nacional, diversas medidas estão sendo adotadas pelo Poder Público visando conter a disseminação da covid-19 e a proteção da saúde e da coletividade, a começar pelo distanciamento social, isolamento domiciliar e quarentena impostos pela lei 13.979, de 06 de fevereiro de 20206.

Também foram editadas a Medida Provisória 9267 – estabelecendo procedimentos para aquisição de bens, serviços e insumos destinados ao enfrentamento da emergência de saúde pública – e a Medida Provisória 9278 – estabelecendo as novas medidas trabalhistas que podem ser adotadas pelos empregadores para preservação do emprego e da renda e para enfrentamento do estado de calamidade pública.

Essas medidas "não afastam a competência concorrente nem a tomada de providências normativas e administrativas pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios", conforme decidido liminarmente nos autos da ADI 63419 pelo ministro Marco Aurélio Mello, do Supremo Tribunal Federal (STF).

A propósito da competência concorrente, o Estado do Espírito Santo também adotou diversas medidas para enfrentamento da covid-19 por meio dos decretos 4.593, 4.600-R e 4.605-R, dentre elas a suspensão do funcionamento de estabelecimentos comerciais, centros comerciais (shopping centers), academias de esporte de todas as modalidades, atendimento ao público em todas as agências bancárias e em concessionárias prestadoras de serviço público. 

Posta assim a questão, é de se dizer que em razão da instabilidade social, econômica, política e jurídica decorrente da situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII)4 e das medidas adotadas pelo Poder Público, inúmeras controvérsias surgem em relação aos negócios imobiliários, dentre as quais podemos enumerar: (1) nos contratos imobiliários: (a) nulidades, (b) juros, (c) correção monetária, (d) inexecução contratual e suas consequências, (e) revisão e (f) resolução contratual; (2) nas locação não residenciais: (a) valor do aluguel, (b) inadimplemento, (c) multa pelo pagamento em atraso, (d) devolução antecipada do imóvel pelo locatário, (e) locação em shopping centers e (f) contrato built-to-suit (construído para servir); (3) na compra e venda de imóveis: (a) prazos para pagamento, (b) inadimplemento, (c) prazo para purgação da mora, (d) multa pelo pagamento em atraso, (e) atraso na entrega do imóvel e (f) desistência da compra; (4) nos condomínios: (a) direito de propriedade, (b) limitação ao uso de áreas comuns, (c) limitação de circulação de pessoas, (d) cancelamento de assembleias ordinárias e extraordinárias e (e) suspensão de autorização para obra.

Em verdade, na atual conjuntura o maior impacto nos negócios imobiliários será o inadimplemento das obrigações pecuniárias, considerando-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma pactuados (art. 394, CC10).

À vista do até aqui exposto, como devem ser analisados os negócios imobiliários vigentes frente às controvérsias resultantes desse novo cenário mundial?

O desate dos negócios imobiliários não podem ser desvinculados da atual realidade mundial, a despeito da pandemia da covid-19 e das medidas adotadas pelo Poder Público, de sorte que os ajustes devem ser direcionados para a consecução de finalidades que atendam aos interesses da coletividade e aos princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

É nessa linha que passo a analisar os negócios imobiliários em geral.

Clique aqui e confira a íntegra do artigo.

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1 Disponível em - Lesson 1: Introduction to Epidemiology - Section 11: Epidemic Disease Occurrence - Level of disease. Epidemia é caracterizada por um aumento, muitas vezes repentino, no número de casos de uma doença. Geralmente, esse número está acima do que é normalmente esperado para a população de uma determinada área. A definição é parecida com a do surto, terminologia que é utilizada quando os casos da doença estão contidos em uma área geográfica limitada. Pandemia refere-se a uma epidemia que se espalhou por vários países ou continentes, geralmente afetando um número muito maior de pessoas.

2 Art. 3º, CF. Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: (...) II - garantir o desenvolvimento nacional.

3 Art. 6º, CF. São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. 

Art. 23, CF. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (...) II - cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiência;

Art. 196, CF. A saúde é direito de todos e dever do Estado, garantido mediante políticas sociais e econômicas que visem à redução do risco de doença e de outros agravos e ao acesso universal e igualitário às ações e serviços para sua promoção, proteção e recuperação.

4 Disponível em .

5 Decreto 10.277, de 16 de março de 2020. Disponível em .

6 Disponível em .

7 Disponível em .

8 Disponível em

9 Decisão proferida na ADI 6341 em 24 de março de 2020, às 10h30. Íntegra da decisão. Disponível em .

10 Art. 394, CC. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

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Germano Naumann Margotto é especialista em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV) e Gestão Tributária pela Universidad de Castilla-La Mancha (UCLM). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e da Associação Brasileira de Contribuintes (ABCONT). Sócio-fundador do escritório Margotto, Pedreira de Freitas Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas

A SUSPENSÃO DOS PRAZOS DE VALIDADE DO REGISTRO E DE CARÊNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO CENÁRIO DE PANDEMIA

Texto de autoria de Luiz Augusto Haddad Figueiredo

Leis, medidas provisórias, decretos, instruções normativas, resoluções, provimentos, portarias, dentre outros, muitos são os instrumentos jurídicos que têm sido adotados como suporte ao combate à disseminação do coronavírus e com a intenção de atenuar os reflexos danosos daí advindos para a economia e a sociedade em geral.

A pandemia de covid-19 tem levado à imposição de medidas de isolamento social e quarentena mundo afora, as quais acabam por impactar, consideravelmente, as atividades e o cotidiano de empresas, pessoas e instituições em geral.

No Estado e cidade de São Paulo, por exemplo, foram editados pelo governador e pelo prefeito, respectivamente, o decreto 64.881, em 22/3/2020, e o 59.298, em 23/3/2020, com o propósito de restringir, temporariamente, o acesso presencial de público a estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, excetuados aqueles voltados a atividades definidas como essenciais.

Igualmente, por autorização das autoridades judiciárias competentes, os serviços notariais e de registro tiveram seu funcionamento afetado mediante suspensão ou redução de atendimento presencial, implantação de regime de plantão, prática de atos por meio virtual ou remotamente (telefone, e-mail, WhatsApp, Centrais Eletrônicas etc.), rodízio de funcionários e suspensão de alguns prazos.

Durante o plantão, o tráfego de documentos físicos é admitido através dos Correios ou mensageiros, desde que mantido o devido controle de recebimento e devolução. Em caso de atendimento presencial, uma série de medidas de prevenção à infecção devem ser observadas.

É possível, ainda, a transmissão eletrônica de títulos e documentos nato-digitais e daqueles digitalizados com observância dos padrões técnicos, inclusive nos moldes do decreto Federal 10.278/2020 (ressalvada eventual exigência quanto à posterior apresentação do original).

Salvo algum tratamento particular decorrente da competência normativa das Corregedorias locais, estas são as diretrizes gerais constantes dos Provimentos 91/2020 e 94/2020 expedidos pela Corregedoria Nacional de Justiça, órgão integrante do CNJ (Conselho Nacional de Justiça), assim como, em território paulista, dos Provimentos 07 e 08 de 2020 oriundos da Corregedoria Geral de Justiça, órgão responsável no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado1.

As novas regras, cuja vigência é temporária e vinculada à situação emergencial de saúde, atingem, sobretudo, os usuários das Serventias Extrajudiciais, especialmente no que diz respeito aos prazos para a prática dos atos cartoriais.

Tanto é que as normas editadas versam sobre o assunto (ex.): No âmbito da CGJ/TJSP, previu-se, inicialmente, a contagem em dobro (com pontuais exceções) para prazos "de validade do protocolo, de qualificação e de prática dos atos notariais e de registro" (art. 2º do Prov. CG 07/2020) e, em seguida, estipulou-se que os prazos relativos a atos de notas e registro não terão curso "durante o período de suspensão do expediente" (art. 2º do Prov. CG 08/2020).

Neste contexto, uma importante questão se coloca: Como fica o andamento dos prazos de validade do registro e de carência de empreendimentos objeto de incorporação imobiliária, previstos expressamente nos arts. 33 e 34 da lei 4.591/1964 (combinado com o art. 12 da lei 4.864/1965)?

O poder-dever normativo do Poder Judiciário acerca da fiscalização, organização e disciplina dos serviços delegados de cartório encontra amparo nos arts. 103-B, § 4º, III, e 236, § 1º, da Constituição Federal, mas está limitado aos contornos estabelecidos por lei.

Isto significa que, como normas administrativas infralegais, estas podem buscar aperfeiçoar o sistema, harmonizar procedimentos e conferir a melhor interpretação à legislação, a fim de proporcionarem eficiência e segurança jurídica na prestação dos serviços aos usuários.

Na dicção do inciso XIV do art. 30 da lei 8.935/1994, os notários e oficiais de registro devem observar as normas técnicas fixadas pela autoridade judicial competente.

Portanto, as regras contidas nos aludidos Provimentos não podem contrariar, modificar ou inovar a lei, ou seja, não poderiam, em princípio, dilatar os referidos prazos da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Ocorre que, na prática, o regular cumprimento de prazos, notadamente quanto a exigências formuladas em notas devolutivas, resta prejudicado por circunstâncias de força maior, como reconhecido nos Provimentos 91 e 94 da CNJ (arts. 2º e 11, § 2º, respectivamente).

Note-se que o citado Prov. 91 menciona suspensão de "prazos legais dos atos submetidos ao notário, registrador ou responsável interino pelo expediente".

Ainda que se possa argumentar que o prazo da lei suspenso está circunscrito a ato a ser realizado pelo delegatário, o fato é que o prazo referente a ato de incumbência do usuário também foi atingido indiretamente (a validade do protocolo e o período para qualificar refletem no tempo para cumprir exigências) ou, até, de modo direto, como deixa transparecer o parágrafo único do art. 2º do Prov. CG 07/2020, ao elencar as hipóteses não sujeitas a prorrogação de lapso temporal.

Mesmo assim, seria arriscado concluir que houve extensão do prazo de validade do registro de incorporação já efetuado.

No entanto, a revalidação do registro, legalmente admitida, pode ser impactada pela nova normatização, de maneira a ampliar o prazo total de validade ora examinado, o que, em tese, poderia repercutir no prazo de carência concedido ao incorporador para desistir do empreendimento, a depender das condições estipuladas no memorial de incorporação (art. 34, § 2º, da lei 4.591/1964).

Isto é, o prazo de carência, normalmente, acompanha o prazo de validade (ou revalidado) do registro da incorporação, como já decidido em processo de dúvida registral apreciada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul2.

Eis aí outra relevante questão: As normas administrativas poderiam definir a forma de contagem dos prazos no campo registral?

Em relação ao prazo de carência propriamente dito, cuida-se de mecanismo destinado a mitigar os riscos quanto à inviabilidade econômico-financeira do empreendimento (o futuro insucesso e os prejuízos daí derivados), sendo útil a todas as partes envolvidas no negócio: incorporador, construtor, adquirentes, terrenistas e agentes financiadores.

Neste período de carência, a rigor improrrogável (§ 6º do art. 34 da lei 4.591/1964), é lícito ao incorporador desistir de levar adiante a incorporação quando presentes certas condições, desde que assim declarado e regulado no memorial arquivado junto ao Registro de Imóveis. Em tal hipótese e sob as penas da lei, após denunciada e averbada a desistência, deverão ser restituídas aos pretendentes à aquisição de unidades as quantias por estes desembolsadas.

Contudo, no atual momento, vale lembrar apenas a título exemplificativo, os Decretos municipal e estadual de São Paulo impedem a abertura de estandes de vendas ao público, como divulgado por entidades empresariais do setor imobiliário (Abrainc e Secovi-SP)3.

Esta e outras restrições, acrescidas aos demais percalços socioeconômicos resultantes do estado de calamidade pública, alteram a velocidade de venda dos imóveis, a despeito de haver outros canais de oferta disponíveis (internet etc.). É o que sinaliza, inclusive, recente pesquisa apurada entre empreendedores dos setores imobiliário e turístico (Adit Brasil e Grupo Prospecta)4.

Ora, se a lógica de existir um prazo de carência é justamente ter a chance de mensurar, com enfoque especial, a adesão à comercialização das unidades integrantes de um empreendimento, resta evidente que o alcance desta finalidade sofrerá distorções diante da nova realidade surgida.

Além disso, há outros aspectos que podem afetar, notadamente num cenário de pandemia, a análise de viabilidade de uma construção em sua fase inicial: escassez ou aumento excessivo dos custos de material e mão de obra, conjuntura econômica, interferências no ritmo das obras, disponibilidade de equipamento e maquinário etc.

Estas circunstâncias fáticas indicam que a natural fluência do prazo de carência, no contexto ora vivido, pode acabar por frustrar a utilidade deste mecanismo legal de proteção ao mercado.

Assim, sem prejuízo das ponderações já suscitadas a respeito da dilação de prazos na esfera correicional, seria apropriado (e juridicamente mais seguro) a edição de medida provisória destinada a permitir a temporária suspensão dos prazos de validade do registro e de carência de empreendimentos objeto de incorporação imobiliária, dando adequado tratamento a uma situação igualmente atingida pelas negativas consequências provocadas pela crise atual.

Cuida-se de providência coerente com tantas outras já adotadas, tais como: a). a Resolução 152/2020 do Comitê Gestor do Simples Nacional, que estipula novas datas para pagamento de tributos federais no âmbito daquele regime; b). a Portaria Conjunta RFB/PGFN 555/2020, que prorroga a validade de certidões negativas e positivas com efeitos de negativas de débitos; e c). a MP 927/2020, que diferiu o recolhimento de FGTS, facultando o pagamento parcelado livre de encargos.

Isso permitiria, a um só tempo e com segurança jurídica, o desenvolvimento racional de uma atividade tão importante para a sociedade (moradias, empregos, tributos etc.), com a adequada proteção aos adquirentes de imóveis, preservando, enfim, a saúde do mercado imobiliário.

Luiz Augusto Haddad Figueiredo é mestre em Direito pela PUC/SP. Membro do IBRADIM. Advogado e sócio do escritório Tavares, Haddad e Vanetti Advogados Associados.

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1 Disponíveis, respectivamente, aqui e aqui. Acesso em 30/3/2020.

2 "REGISTRO DE IMÓVEIS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PEDIDO DE REVALIDAÇÃO DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO E PRAZO DE CARÊNCIA. Inexistindo vedação legal, é legítimo o interesse do incorporador em cancelar a incorporação. Ao revés, a própria lei de regência (Lei n º 4.591/64, artigos 32, alínea 'n', 33, 34 e seus parágrafos e art. 36), autoriza a revalidação do prazo de registro do empreendimento. Diante do caso concreto, revela-se viável a revalidação do prazo de registro da incorporação, bem como de prorrogação do prazo de carência, pois, na espécie, a incorporação se concretiza ou se efetiva quando: 1) vencido o prazo de carência, sem denúncia da incorporação ou pedido de prorrogação; 2) as condições de mercado resultarem na comercialização de um número mínimo razoável de unidades autônomas a sustentar o custo inicial do empreendimento, bem como sinalizar o sucesso de sua integral realização. DÚVIDA JULGADA IMPROCEDENTE. UNÂNIME." (TJRS, 18ª Câm. Cível, Apel. 70014283279, rel. Des. Mario Rocha Lopes Filho, j. 24.8.2006).

3 Disponível aqui. Acesso em 30/3/2020.

4 Disponível aqui. Acesso em 30/3/2020.

Fonte: Migalhas dos leitores

SERIA CHANCELADA A DITADURA NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS?

Texto de autoria de Marcelo Barbaresco

Na última semana, foi aprovado pelo Senado Federal, o projeto de lei 1.179/2020 que, através de seu artigo 11, amplia e, até 15 de outubro de 2020, os poderes de gestão do síndico nos condomínios edilícios. O ótimo seria descobrir o fundamento da data.

No elenco desses poderes extraordinários, excepcionais, com prazo de duração limitado, se fez constar além da possibilidade de meramente restringir a utilização das áreas comuns do condomínio e, exatamente, por conta do covid-19, restringir ou proibir – percebam a elevação da ação para o proibir – a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros e, inclusive e, notadamente, nas áreas de propriedade privativa do condômino, isto é, em sua unidade autônoma, ou seja, em seu apartamento ou conjunto empresarial.

As únicas exceções previstas e, desde logo autorizadas pela futura norma, isto é, não passíveis de restrição ou proibição pelo Síndico se limitam a apenas três circunstâncias, quais sejam: atendimento médico, benfeitorias necessárias e obras de natureza estrutural. Afora estas três singelas hipóteses, o Síndico poderia restringir ou proibir, reprise-se: mesmo que no interior da unidade autônoma, qualquer atividade.

Em face desta proposta e, não desacreditando que grande parte dos Síndicos buscará, quando da futura definição da norma interna, conciliar os interesses de toda a coletividade condominial de forma que interesses conflitantes ao da sua vontade ou da maioria possam, também, ser atendidos de forma que a convivência com sossego e segurança desejada por aqueles que vivem e "Respiram e Aspiram suas Vidas" nos condomínios edilícios sejam alcançadas, a proposta encampada pela futura norma demanda muito cuidado.

É sentido e sabido que o atual cenário brasileiro e mundial é sensível e que medidas variadas devem ser adotadas, especialmente, nas esferas da saúde, da cultura, da economia e do direito tudo de forma a tranquilizar e buscar fazer passar, com o menor drama possível, este momento da dramática história mundial.

Entretanto, como nos encontramos em um estado democrático de direito, o direito também deve ser preservado. E preservar o direito significa dizer preservar além das instituições mas, também, os direitos fundamentais, dentre eles e, especialmente, para os fins do recorte deste artigo, o direito à saúde, à moradia e o de propriedade.

Certamente que, entre a preservação do direito à saúde e a preservação do direito à propriedade, o primeiro deve prevalecer sobre o segundo. Não há duvida sobre isso. Todavia, para que se possa afetar, mesmo que minimamente, o direito à propriedade, devem existir razões e fundamentos comprováveis pela ciência médica aplicada que seria a única medida razoável a ser adotada. Afinal, sabemos e reconhecemos que, sem exceção, todos os direitos fundamentais devem ser preservados. E dentre eles, o direito à saúde, à moradia e à propriedade, repito.

E preservar a propriedade significa dizer, inclusive, não impedir, de qualquer forma não autorizada constitucionalmente, que um condômino possa usar e gozar de sua coisa, isto é, de sua unidade autônoma, de seu apartamento ou de seu conjunto, em havendo medidas outras que possam ser por ele adotadas ou pelo condomínio em que residir ou trabalhar de forma a preservar a saúde por conta do covid-19. O impedimento, a restrição, a proibição deve constituir uma norma excepcional, admitida apenas em situações de exceção e de restrição constitucional de direitos; o que não é, definitivamente, a hipótese.

Ilustrativamente, e de forma a trazer o que se disse para a realidade vivida e sentida, importa mencionar algumas medidas que, segundo notícias, são adotadas por Síndicos em condomínios edilícios e que podem ilustrar que a dose do remédio é excessiva e, portanto, pode ocasionar a falência da ordem e dos direitos, com a consequente elevação do número de ações judiciais. São elas: Síndico proibindo o regresso (i.e. a entrada) de condôminos ao condomínio ao retornarem de viagem, sob a alegação de que devem cumprir quarentena e poderão contagiar os demais; Síndico proibindo o ingresso de visitantes na unidade autônoma após determinado horário; Síndicos obrigando a tomada de temperatura corporal e, se acima de determinado grau, vedando o ingresso no condomínio; Síndicos impedindo a mera pintura de paredes dos apartamentos ou a substituição de pisos gravemente danificados e que impedem o residir com segurança e, com isso, impedindo o acesso à moradia; Síndicos impedindo a entrega de geladeiras, fogões e demais bens, sob o argumento do aumento de pessoas transitando pelo condomínio e, por fim, Síndicos impedindo que pessoas passem a residir no condomínio, sob a alegação de que a circulação das pessoas da transportadora ocasionarão a elevação do número de contato de pessoas estranhas aos próprios condôminos. Os exemplos poderiam preencher ainda mais espaço neste artigo mas, servem apenas para ilustrar o que a norma, como colocada, tende a incentivar.

Assim, pergunta-se: qualquer uma dessas medidas é razoável? Estariam elas observando e conferindo sentido prático e efetivo ao fundamento da República Federativa do Brasil no sentido de construir uma sociedade livre, justa e solidária conforme determina o artigo 3º. da Constituição do Brasil? Estariam estes Síndicos preocupados com consigo mesmo e com os demais e menos, muito menos, com a totalidade dos condôminos?

A solidariedade residiria na circunstância de resguardar quais interesses? De todos, de vários, de alguns? Ela somente alcança sua máxima e desejável potência quando ampara a todos e não menos do que todos aqueles interesses e interessados. Neste sentido, o que o Síndico e as Administradoras devem pensar é no caminho mais longo, mais estratégico, menos trágico, menos traumático, menos custoso que consiste, simplesmente, no proibir; no restringir; no aniquilar, mesmo que temporariamente, direitos fundamentais.

E assim deve ocorrer de maneira a ser realizada uma ponderação entre os princípios que, de um lado, perseveram pela inafastável saúde, de outro pela sagrada moradia e, por fim e também relevante, pela preservação da propriedade.

Neste sentido, a regra proposta pelo projeto de lei acima mencionado, especificamente, em seu artigo 11, fere direitos individuais constitucionais e sem pedir licença prévia. Estabelece e, em nome da proteção à saúde, séria restrição ao uso da propriedade. Isso, como afirmado, na contramão de estabelecer regras de proteção aos moradores em equilíbrio de todos e dos usos possíveis sem que se comprometa – longe disso - a saúde.

Percebe-se que, nas e para as áreas comuns – piscina, quadra, sala de leitura, salão de festa, auditórios, bibliotecas, dentre outras – o Síndico pode restringir. Mas, por sua vez, para as unidades autônomas, o Síndico também pode proibir. Seu poder é ampliado mesmo no sagrado lar. Qual a diferença deste tratamento? Sejam as áreas comuns e, como se sabe, o inviolável recinto em que se mora ou no qual se exerce atrabalho, diferentes em sua essência acerca dos aspectos que demandam cuidados? Certamente não. Os cuidados devem ser igualmente distribuídos por todas as partes da propriedade, seja ela privativa ou comum.

Ademais, na letra da norma, se afirma que o Síndico pode proibir reuniões. Reuniões? O que seria isso? Mero encontro de entes da família, a exemplo de pais e filhos? Ou, então, em se tratando dos condomínios corporativos, uma reunião física com a participação de apenas duas pessoas? Dois amigos em situação de urgência – sob o prisma de sua subjetividade - e os porteiros proibindo o ingresso?

Parece que se partiu de uma premissa, sempre necessária e inafastável, de um adensamento "reunicional" (Sic!) que pudesse e, por conta da aglomeração, causar dano por conta da também intransponível possibilidade de contágio. Se assim o fosse, o que seriam dos médicos que, na linha frontal de tratamento, usam os tão em falta mundialmente equipamentos de proteção individual?

Portanto, não seria o caso de incentivar esta utilização nos condomínios edilícios e, não, simples e facilmente, proibir o uso e gozo da propriedade? Não seria mais equilibrado sob a ótica da solidariedade constitucionalmente insculpida como fundamento da República? O que se deve buscar, digo e repito a todo instante, é a conciliação de interesses e, não, medidas que pensem apenas em um dos lados. O autoritarismo não pode retornar; não deve prevalecer, mesmo que apenas pressuposto.

Parece que se esta prestes a consolidar a morte ou, então, quando bem menos, a suspensão de direitos fundamentais em nome e por conta da medida pouco pensada e refletida, mesmo reconhecendo e desde já parabenizando o autor e revisora do projeto de lei 1.179/2020, uma vez que diversos outros dispositivos do projeto de lei são essenciais para o momento de transição e apara a segurança jurídica das relações (a exemplo, da suspensão dos prazos prescricionais e decadenciais; da possibilidade da realização de assembleias remotas, dentre outros).

Enfim, o que se deve impedir, ou melhor, não incentivar é a Ditadura do Síndico ou dos Conselhos ou Assembleias Gerais. E, em sendo aprovado este artigo e neste projeto de lei, lembremo-nos: se a proibição for para causar um bem maior por conta do desejo de apenas um ou da maioria, aquele que sofrer a restrição terá o direito de, uma vez comprovado o dano, dividir com os demais condôminos as perdas e danos que suportar. Pois, apenas assim, se estará efetivando um dos fundamentos constitucionais da República, ou seja, o da solidariedade. Pensar em resposta diversa, simplesmente, faria elevar o individualismo e o protecionismo exacerbados que, talvez, nos tenham conduzido a esta atual realidade.

Pensemos, também, acerca do prazo de validade do regime excepcional, se aprovado, o que não se espera. Seria ele adequado? Seria pertinente restringir ou proibir o uso e gozo da propriedade mesmo que, como querem todas as forças e energias, ocorrer a superação da pandemia antes de outubro de 2020?

Parece-me, novamente, que não. A regra do artigo 11 deveria adotar o critério legislativo da norma em branco e, em assim o sendo, ser preenchida sua lacuna em conformidade com as regras a serem publicadas em cada Estado da Federação ou, quando mais, por cada Município, especialmente, por tratar-se de norma de interesse local e, jamais, nacional, especialmente, em face das particularidades de cada pedaço de terra deste Brasil.

Por fim, um lema: Proteger: sempre. Proibir: nunca. Equilíbrio: algo inafastável. E que se diga não a atos descabidos e despidos de fundamentação sob a ótica da ciência médica.

Marcelo Barbaresco é doutorando em Direito Comercial pela PUC/SP. Mestre em Direito Político e Econômico. Fundador e vice-presidente do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e presidente de sua Comissão de Shopping Centers. Advogado e professor na FGV Direito SP - FGV Law, no INSPER, na FAAP, assim como em outras instituições de ensino superior.

Fonte: Migalhas dos leitores

LIMITES E RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO DE CONDOMÍNIOS EM RELAÇÃO AO COVID-19

A rapidez e o elevado nível de contágio da COVID-19 pegou o mundo de surpresa, deixando nações, cidades e cidadãos atônitos, causando pânico, insegurança e perplexidade.

O avanço da medicina e da ciência, que superou diversas doenças antes tidas como incuráveis, descoberta e aplicação massiva de vacinas e medicamentos, trouxe uma relativa sensação de segurança da sociedade contemporânea, demonstrou, entretanto, a nossa vulnerabilidade frente a pandemias.

Em todo o mundo as instituições viram-se impotentes diante de uma crise dessa magnitude, diversas medidas vêm sendo tomadas, às vezes de formas desencontradas, gerando e amplificando conflitos.

No caso de condomínios, principalmente por conta das medidas de isolamento social impostas pelas autoridades acabam surgindo conflitos, muitas vezes movidos pelo pânico e desinformação. Nesses casos, qual é o papel do síndico no enfrentamento da COVID-19?

Antes de mais nada, convém estabelecer os parâmetros legais dessa problematização. O Código Civil brasileiro estipula em seu artigo 1.336, IV, que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais.

Art. 1.336 - São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifo nosso).

Por outro lado, o artigo 1.348 do mesmo diploma legal atribui ao Síndico o dever de fiscalizar o cumprimento das normas internas do condomínio, especialmente no que toca o uso das partes comuns e exposição aos demais condôminos e ocupantes. Em todo caso é importante destacar que o síndico não tem poder de polícia.

Art. 1.348 - Compete ao síndico:

(...)

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

(...)

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (grifo nosso).

O Direito sempre deve ser analisado de forma sistêmica, principalmente para evitar o conflito de normas que incidem em casos concretos.

Do ponto de vista do cidadão, temos os direitos individuais, disciplinados no Art. º 5º da Constituição Federal, onde destacamos:

Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;

XV - e livre a locomoção no território nacional em tempo de paz, podendo qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar, permanecer ou dele sair com seus bens;

XVI - todos podem reunir-se pacificamente, sem armas, em locais abertos ao público, independentemente de autorização, desde que não frustrem outra reunião anteriormente convocada para o mesmo local, sendo apenas exigido prévio aviso à autoridade competente; (grifo nosso).

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Ab initio, as medidas de confinamento e de restrição de acesso tem um caráter meramente orientativo, uma vez que, até o presente momento, inexiste lei que determine o confinamento de pessoas ou a restrição de acesso a determinados locais.

Cumpre-se destacar que lei é uma norma emanada de autoridade soberana competente, no caso concreto, do Congresso Nacional, Assembleias Estaduais ou Distrital ou ainda Câmaras de Vereadores, imposta a todos os indivíduos a obrigação de submeter-se a ela sob pena de sanções, obedecendo os Princípios Constitucionais.

Assim como há o disciplinamento das garantias individuais, a Constituição Federal também prevê excepcionalidades onde pode haver mitigação ou supressão temporária dessas garantias, é o que ocorre no estado de defesa, regrado pelos artigos 136 a 141.

Art. 136. - O Presidente da República pode, ouvidos o Conselho da República e o Conselho de Defesa Nacional, decretar estado de defesa para preservar ou prontamente restabelecer, em locais restritos e determinados, a ordem pública ou a paz social ameaçadas por grave e iminente instabilidade institucional ou atingidas por calamidades de grandes proporções na natureza.

§ 1º O decreto que instituir o estado de defesa determinará o tempo de sua duração, especificará as áreas a serem abrangidas e indicará, nos termos e limites da lei, as medidas coercitivas a vigorarem, dentre as seguintes:

I - restrições aos direitos de:

a) reunião, ainda que exercida no seio das associações;

(...)

§ 2º O tempo de duração do estado de defesa não será superior a trinta dias, podendo ser prorrogado uma vez, por igual período, se persistirem as razões que justificaram a sua decretação.

(...)

§ 4º Decretado o estado de defesa ou sua prorrogação, o Presidente da República, dentro de vinte e quatro horas, submeterá o ato com a respectiva justificação ao Congresso Nacional, que decidirá por maioria absoluta.

§ 5º Se o Congresso Nacional estiver em recesso, será convocado, extraordinariamente, no prazo de cinco dias.

§ 6º O Congresso Nacional apreciará o decreto dentro de dez dias contados de seu recebimento, devendo continuar funcionando enquanto vigorar o estado de defesa.

§ 7º Rejeitado o decreto, cessa imediatamente o estado de defesa. (grifo nosso).

Neste caso, ficaria mitigado o direito de ir e vir e o direito de reunião, mas sem impacto sobre o direito de propriedade.

A limitação da propriedade nos condomínios edilícios

Nas palavras de Beil & Oliveira:

“Condomínio edilício é o conjunto de propriedades numa edificação composto por partes exclusivas e partes comuns. A adoção da expressão condomínio edilício tem fundamento no fato de ser este o nome adotado pela legislação ora vigente, constante dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Como o próprio nome já diz, no condomínio várias pessoas possuem o co-domínio (co-propriedade) sobre uma mesma coisa, havendo, contudo, no edilício, a característica distintiva especial de que uma parte do bem sob uma mesma área é de propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros, e outra parte é comum”. (BEIL, Eduardo & OLIVEIRA, Álvaro Borges. A limitação ao direito de propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-limitacao-ao-direito-de-propriedade-nos-condominios-ediliciosesua-funcao-social/ em 02/04/2020).

Neste tipo de propriedade os condôminos são proprietários de áreas privativas coexistindo com áreas compartilhadas. À luz do Direito, proprietário é definido pelo artigo 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (grifo nosso).

E em relação ao proprietário de unidade em condomínio edilício, o Código Civil especifica:

Art. 1.335 - São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; (grifo nosso).

Dessa forma é possível inferir que o proprietário de unidade em condomínio edilício tem direitos plenos de usar, fruir e dispor livremente das suas áreas privativas e disciplinadamente das áreas comuns, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos, com as ressalvas legais (Código Civil, Art. 1228, §§s 1º e 2º, dentre outras).

Normas internas de um condomínio edilício

Enquanto as normas que fazem parte do ordenamento jurídico estatal regulam a vida em sociedade, é possível estabelecer microssistemas com normas próprias (desde que não violem Princípio Constitucionais nem a legislação em vigor), no caso dos condomínios edilícios são a convenção (ou estatuto) e o regimento interno (regulamento) que disciplinam o uso das coisas, sejam elas comuns ou privativas.

Tais diplomas são submetidos à autoridade máxima de condomínios, a assembleia geral. É esta que tem a competência legal de criar, revogar ou modificar normas e critérios de utilização de coisas comuns. O papel do síndico é fazer cumprir essas normas, fiscalizar, orientar, mas não "legislar”.

Todos os atos desempenhados pelo síndico devem estar pautados na lei ou nas normas internas (Convenção e Regimento), bem como das decisões exaradas da Assembleia Geral, no interesse do bem comum.

Em situações extraordinárias, para resguardo do síndico no desempenho de suas atribuições é aconselhável a convocação de Assembleia Geral Extraordinária, em caráter de urgência ou não, para que esta delibere as medidas que deverão ser impostas como forma de proteção da saúde dos moradores, observados os trâmites legais. Em casos de urgência, o síndico pode se valer do estatuído no Código Civil, artigo 1.341, § 2º (“Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”).

Atuação ao síndico frente ao COVID-19

Preliminarmente, deve-se salientar que, quando se trata de formas de conter enfermidades contagiosas, mais precisamente, epidemias ou pandemias, há necessidade de fundamento científico, principalmente das autoridades médicas (Ministério da Saúde ou outras fidedignas como parecer de profissional ou entidade especializada).

Considerando que praticamente todas as medidas propostas levem a restrição de contato físico entre os condôminos/ocupantes, bem como mitigar acesso às áreas comuns, é imperativo o embasamento técnico, que pode ser extraído de um Decreto do Poder Executivo, de orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) ou da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), das secretarias estadual ou municipal de saúde, dentre outros. Não devendo ser tomadas medidas restritivas sem consultar especialistas e sem ratificação da Assembleia Geral antes.

À seguir examinaremos algumas situações que poderão vir a surgir nesse enfrentamento:

a) Interdição total ou parcial de áreas comuns não essenciais: Entendemos que tal determinação afete de forma direta a propriedade dos condôminos, mesmo podendo ameaçar à saúde coletiva, exigindo a deliberação em AGE de medidas restritivas com prazo determinado. Podem ser fechados ou impostas regras que reduzam seu funcionamento (redução de horários ou de pessoas utilizando simultaneamente);

b) Restrições de acesso à edificação de prestadores de serviços essenciais como médicos, dentistas, enfermeiros, fisioterapeutas, etc.: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por profissionais ainda que, potencialmente, possam estar contaminados. O síndico, com base nas decisões da AGE, pode instituir regras que limitem a quantidade de pessoas nas áreas comuns e elevadores, destinem elevadores exclusivos aos profissionais potencialmente infectados, etc.;

Tais medidas podem ser estendidas às escadas, portaria (simplificando o controle de acesso sem comprometer a segurança, como por exemplo evitar a coleta de biometria manual, mas fotografando documentos e rosto de visitantes);

c) Restrições de acesso à edificação – serviço não essencial como prestadores de serviços (pedreiros, pintores, diaristas, eletricistas, etc.): Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir o acesso desses profissionais às unidades onde serão realizados esses serviços, desde que estejam obedecidas as regras de horário estipuladas no regimento interno, trata-se do exercício regular de direito de propriedade dos condôminos sobre as áreas privativas;

d) Restrições de acesso à edificação de visitantes: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a utilização de áreas comuns e elevadores por visitantes, por decorrência do direito de propriedade que o condômino tem;

e) Entrega de móveis e eletrodomésticos: Entendemos que o condomínio NÃO pode proibir a entrega de móveis e/ou mudanças, desde que as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários sejam respeitadas;

f) Obras em unidades condominiais: No tocante às áreas privativas, compete aos seus proprietários estabelecer a urgência e relevância das referidas obras, desde que atendam as regras previamente estabelecidas no tocante a dias e horários, assim sendo, entendemos que não cabe ao síndico ou ao condomínio obstar a realização de obras nas áreas privativas;

g) Obras em áreas comuns: No tocante às áreas comuns, o síndico tem a prerrogativa de adiar, suspender ou até rescindir contratos com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil (resolução não culposa de contrato por fato superveniente);

h) Realização de festas e reuniões: Apesar dos condôminos serem co-proprietários das áreas comuns, o síndico pode proibir as festas, confraternizações e reuniões nas áreas comuns, com base no art. 1.277 (uso anormal da propriedade em combinação com o artigo 1.336, IV, (deveres do síndico zelar pela saúde e segurança dos condôminos) ambos do Código Civil;

i) Utilização de calços em portas corta-fogo para melhorar ventilação: Embora seja importante a ventilação para evitar a concentração de patógenos nocivos, a prática que vem sendo observada em alguns condomínios de calçar as portas corta fogo da escadaria visando a melhoria da ventilação, trata-se de medida que deve ser evitada. Os projetos de prevenção de incêndio levam em consideração oferecer uma rota segura de evacuação livre de fumaça em caso de incêndio e, para isso é fundamental manter as portas sempre fechadas (é por essa razão que esse tipo de porta dispõe de molas para fechamento). Trata-se de ato ilícito e, em caso de incêndio, ainda que durante uma pandemia, gera o dever de indenizar em caso a prejuízos à saúde ou a vida de pessoas;

j) Realização de assembleias (AGEs): Considerando a RECOMENDAÇÃO das autoridades sanitárias, para evitar aglomerações, são desaconselhadas as realizações de assembleias condominiais (AGOs ou AGEs), entretanto podem surgir situações em que seja necessária essa realização. As assembleias virtuais, ou seja, as que podem ser feitas através de videoconferência ou quaisquer outros aplicativos informáticos necessitam de regulamentação prévia. Somente as decisões exaradas de assembleias presenciais são válidas, caso não haja a expressa previsão na convenção condominial.

Fica evidenciado o fato que a grande maioria dos condomínios não possui convenções, nem regimentos internos que contemplem o enfrentamento de situações como essa pandemia, tornando necessária a atualização dessas normas internas, inclusive para instituir as assembleias virtuais e sistemas de votação mais flexíveis, preservando a livre manifestação da vontade dos condôminos.

O principal obstáculo se trata de interpretação jurisprudencial de um dispositivo legal, o artigo 1.352 do Código Civil:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Como esse artigo prevê a presença dos condôminos, muitos juízes interpretam de forma restritiva, invalidando as deliberações obtidas por modo não presencial, mas se houver expressa disposição permissiva na convenção, as decisões jurisprudenciais convergem para a convalidação desse meio, disciplinando a forma virtual. De qualquer forma é imprescindível alterar a convenção de forma presencial para só então se valer de decisões tomadas por meio virtual.

Dos eventuais excessos praticados pelo síndico

Ao assumir suas funções, muitas vezes o desconhece plenamente suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade diante de eventuais fatos ilícitos ou acidentes possam ocorrer no condomínio. Assim sendo, o síndico deve se inteirar de suas atribuições legais, correndo o risco de ser surpreendido e responder civil ou criminalmente perante o Poder Judiciário, podendo responder por ação ou por omissão, ou seja, poderá responder por ter feito algo que não lhe competia ou por deixar de fazer algo que lhe foi atribuído.

Existem situações em que exacerbando o desempenho de suas funções o síndico cause algum dano a outrem. Nesse caso incide o Artigo 927 do Código Civil:

Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

O ato ilícito também é definido no Código civil, pelos artigos 186 e 187:

Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Exemplificando, se o síndico deixar de conservar ou consertar um piso na área comum do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa, se configurará a responsabilidade civil, que consiste na obrigação de reparar o dano mediante indenização, se esse fato (acidente) gerar dano à dignidade ou honra da pessoa, que cause uma grave perturbação em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral, se desse acidente sobrevier algum tipo de mutilação ou grave e irreversível lesão visível haverá ainda o dano estético e, seguindo pelo encadeamento de consequências do fato, poderá haver cometimento de crime, como por exemplo, lesão corporal (Art. 129 do Código Penal), sendo o autor do fato criminoso o síndico.

Existem diversas situações similares, como manutenção de garagens, piscinas, salão de festas, escadaria, sauna, etc. Em todas essas situações há potenciais riscos ao condomínio e ao síndico se este não for diligente ou não cumprir as normas internas existentes (convenção e/ou regimento) ou deixar de observar as normas ABNT cabíveis (por exemplo: NBR 16.280).

Importante destacar ainda que se a obra ou a manutenção seja realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada entre a empresa terceirizada, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela ausência de fiscalização (culpa in vigilando) ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de serviços (culpa in eligendo).

Outro problema ocorre quando o síndico decide por si, agindo de forma autoritária, interferir na vida privada dos condôminos, cerceando seus direitos, como por exemplo, decidir liberar ou impedir o acesso de visitantes às áreas privativas dos condôminos ou ainda, no caso do presente tema, diante dessa pandemia do COVID-19, adotar ou implementar medidas sem o respaldo legal ou assemblear.

Caso o síndico não proceda amparado na legalidade e decida pelo constrangimento ao condômino, cerceando seus direitos ou garantias fundamentais constitucionais, estará sujeito à responsabilização criminal, bem como à responsabilização civil, diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).

Em caso de demanda judicial contra o condomínio, poderão os demais condôminos ingressar com ação regressiva em face do síndico, que responderá com seu patrimônio pessoal, pelos atos ilícitos que porventura tenha praticado, seja por ação ou por omissão.

Conclusão

A sociedade evolui à medida em que supera seus desafios e problemas, muitas situações que derivaram dessa pandemia do COVID-19 ainda serão objeto de demandas judiciais, muitas decisões tomadas em época turbulenta, mediadas pelo pânico, insegurança e desinformação generalizada ainda repercutirão por muito tempo. Fica claro que os condomínios devam se preparar, alterando suas convenções e regimentos de forma a disciplinar situações que exijam controles mais efetivos de enfrentamento e implementem procedimentos mais ágeis de tomada de decisão terão melhores condições de garantir mais segurança e saúde a todos seus ocupantes.

Ao síndico compete a participação ativa na implementação dessas medidas de aperfeiçoamento e de gestão, mas deve procurar atender os preceitos legais para evitar abusos que poderão ser demandados judicialmente, trazendo prejuízos ao condomínio com a possibilidade de regresso contra si, no caso de cometimento de atos ilícitos ativos ou omissivos, destacando que o síndico não tem poder de polícia.

Helmut Gruber - Advogado, Engenheiro.

Formado em Engenharia e Direito, pós em Marketing e Antropologia Cultural. Atuou por vários anos como executivo em multinacionais e empresas da área de tecnologia, sólida vivência industrial. Diretor de empresa de engenharia elétrica, atuando na área de energia, instalações e proteção contra descargas atmosféricas. Síndico profissional, consultor e palestrante. Na área do direito há vários anos, atuou em mais de 1000 processos judiciais e extrajudiciais.

Fonte; Artigos JusBrasil

FUNDOS IMOBILIÁRIOS JÁ COMEÇAM A SUSPENDER PAGAMENTO DE DIVIDENDOS DEVIDO À CRISE DO CORONAVÍRUS

A pandemia da Covid-19, que já fez a Bolsa cair 39,8% em 2020, afetou até os fundos imobiliários. Com espaços comerciais fechados, um dos grandes do setor anunciou na semana passada que não vai pagar dividendos. Analistas acreditam que, caso as medidas de isolamento durem mais tempo, outros fundos podem seguir o movimento.

Os fundos imobiliários foram uma das apostas dos investidores nos últimos anos para conseguir maior rentabilidade, num cenário de juros baixos. Em 2019, o Ifix, o índice de fundos imobiliários da B3, com os 131 fundos mais negociados, teve rendimento de 35,95%, maior que o do Ibovespa (+31,58%). Neste ano, o Ifix acumula desvalorização de 24,39%, ante queda de 39,8% do Ibovespa.

Ilan Arbetman, da Ativa Investimentos, avalia que os fundos podem readequar ou suspender os dividendos, principalmente os que têm na carteira empreendimentos sem data certa para reabertura:

— Alguns shoppings, por exemplo, vão ficar fechados indeterminadamente. A receita deles vem dos estacionamentos, das vendas e do aluguel do espaço. Com tudo isso suspenso, é possível que mais fundos mudem a política de dividendos.

O BTG Pactual, que administra o XP Malls, explicou que não distribuiria os rendimentos mensais porque boa parte dos empreendimentos do fundo estavam fechados e também por causa da “baixa previsibilidade" sobre impactos que as medidas restritivas causarão no resultado.

Atenção ao portfólio

“A gestora optou por não distribuir rendimentos mensalmente até que tenhamos maior visibilidade quanto aos impactos no resultado dos shoppings do portfólio”, disse o BTG, em fato relevante.

A Vinci Partners, gestora do Vinci Shopping Centers, disse que todos os empreendimentos do portfólio estão fechados. Mas ressaltou que tem reservas para fazer a distribuição de rendimentos caso a crise seja agravada. Relativamente a março, a Vinci vai pagar de dividendos o equivalente a R$ 0,30 por cota.

Para quem já investe nessa categoria, Arbetman aconselha a não fazer movimentos bruscos na carteira. Já para quem deseja aproveitar a baixa para fazer aplicações, ele recomenda atenção ao portfólio dos imóveis do fundo:

— Lajes corporativas (escritórios de alto padrão) podem ser menos voláteis que espaços com maior exposição a setores, como shoppings. Até galpões industriais podem ter algum risco diante das paralisações.

No fundo imobiliário, o gestor compra propriedades e as coloca para alugar. Parte do lucro com esses aluguéis é repassado aos cotistas mensalmente em forma de dividendos.

Fonte: O GLOBO