OS AVALIADORES ENFRENTAM DESAFIOS SIGNIFICATIVOS AO APLICAR O RACIOCÍNIO LÓGICO AOS MERCADOS LOCAIS, POR ISSO FREQUENTEMENTE TÊM OPINIÕES DIVERGENTES

Em qualquer lugar do mundo, determinar o valor de uma propriedade exige uma investigação detalhada das características físicas do imóvel e, principalmente, como este está posicionado dentro do mercado, seja ele local, regional e/ou internacional. Isto significa que temos que procurar de forma cuidadosa e interpretar corretamente as informações de mercado para avaliar corretamente o potencial de um imóvel, e tomar uma decisão quanto a abordagem de atribuição de valor em situações diferentes.

Entretanto, os mercados em muitos países têm liquidez mais baixa e características distintas, que exigem um nível mais profundo da perícia e uma sensibilidade maior dos avaliadores para traduzir tais diferenças de unidade de valor.

No Brasil, frequentemente encontramos setores com muito poucas informações de mercado e com baixos volumes de transação. Isto faz com que o avaliador recorra aos “preços correntes de oferta”, que podem não representar nada além das expectativas do proprietário, e não níveis razoáveis de valor em que as transações ocorrem. Tal cenário exige do avaliador um alto grau de conhecimento e sensibilidade ao formatar os cálculos apropriados do valor. Isto vale tanto para o Brasil quanto para muitos outros países latino americanos que têm uma história de dificuldades econômicas, e onde os investimentos em real state são vistos como forma de preservar o capital.

Depende do avaliador interpretar como os proprietários, incorporadoras e investidores pensam em cada situação. Mas, como o mercado é, em geral, impulsionado por expectativas mais que por raciocínio matemático rigoroso, o avaliador precisa encontrar uma maneira de traduzir tal subjetividade em valores de mercado. Outro fator ao qual o avaliador que trabalha nestes mercados deve ser muito sensível é o uso apropriado dos ajustes às informações de mercado em respostas às pressões inflacionárias. Do mesmo modo, ao projetar empreendimentos ou adquirir negócios como investimentos, precisamos formatar seus fluxos de caixa duma maneira que também os reconcilie com este fator.

Por causa disso, há muitos anos começamos a elaborar fluxos de caixa que descartam a inflação, e a estimar somente as variações reais das diferentes suposições feitas, em vez das variações nominais. Investidores estrangeiros comumente questionam esta abordagem, especialmente os dos EUA e Europa, que não têm uma história de inflação, ou cujas taxas de inflação em seu país são muito mais baixas que as do Brasil e têm pouca influência nas práticas do mercado. Entretanto, ao fim todos entendem as razões para esta metodologia. No Brasil, por exemplo, os contratos de aluguel são indexados pela inflação e ajustados anualmente, o que não acontece em países desenvolvidos.

Poderíamos ainda projetar a inflação e seus acréscimos aos resultados anuais previstos no fluxo de caixa. Esta projeção pode levar a erros significativos e distorcer os resultados, pois quanto mais elevado for o índice projetado, maior será o valor atual se a taxa de desconto não for ajustada corretamente.

Os avaliadores continuam a enfrentar desafios significativos ao aplicar o raciocínio lógico às práticas locais do mercado. Mas, é esta diversidade do mercado de real state, sua habilidade empreendedora, e sua capacidade de criar novos produtos que o tornam tão dinâmico e interessante. O papel do avaliador de corretamente igualar variáveis do mercado é crítico à tomada de decisão das avaliações e talvez seja por isso que um pensamento de mercado conectado, com a adoção de uma abordagem internacional e universal de padrões de avaliação, poderiam ajudar muito a enfrentar os desafios.

Luiz Gonzaga Soares Mayor – FRICS / Diretor de avaliações e serviços consultivos/Hotéis, CBR Brasil, São Paulo

Fonte: Transcrito da Revista MODUS edição do Brasil Q4 2014 RICS.ORG/MODUS

O PROBLEMA NÃO É SER FIADOR, E SIM FIADOR DE QUEM

Se pretende alugar imóvel, fuja dos contratos de locação inegociáveis, ainda mais se for o fiador. Não é por causa das cláusulas abusivas, pois essas contrariam a legislação e por isso são nulas.

Muitos fiadores renunciam a benefícios legais por acreditarem na afirmação de que o contrato de aluguel é uma espécie de contrato de adesão. Não é.

O que acontece é que, na prática, algumas administradoras de imóveis elaboram contratos padronizados e se recusam a negociá-los. E o locatário, às vezes por exaustão da procura, acaba cedendo - e convencendo o fiador.

O cuidado deve ser redobrado na cláusula de vigência onde o fiador deve exigir que a garantia só continuará após a prorrogação do prazo, caso ele manifeste formalmente o seu interesse antes do término do prazo pactuado - geralmente de 30 ou 36 meses; ou na cláusula que renuncia aos dispositivos legais que lhe asseguram o direito de exonerar-se da fiança a qualquer momento durante o prazo renovado (antes não pode mesmo).

Esses direitos garantem menos insegurança ao fiador, caso note durante a vigência do contrato que o locatário, seu afiançado, não é lá tão zeloso para com suas obrigações.

E não se pode falar em risco ao locador, pois este terá a fiança por mais 120 dias (art. 40 da Lei 8245/91), a contar do aviso da exoneração do fiador, tempo suficiente para notificar o seu locatário para providenciar outro (em 30 dias) ou oferecer outra espécie de garantia: o seguro-fiança, por exemplo.

A essa altura dos acontecimentos, o locador já tem ideia formada sobre o tipo de pessoa para quem entregou o seu imóvel, podendo facilitar-lhe ou não as coisas. Caso não lhe seja interessante manter o contrato, pode aproveitar a situação e rescindi-lo por término do prazo. Se o locatário for interessante, podem juntos negociar outra espécie de garantia.

Portanto, nada de assinar contrato onde esteja escrito que a responsabilidade do fiador se estende "até a efetiva entrega das chaves". Ao invés, peça para por "até o término do prazo de 30 meses", podendo haver a prorrogação se não houver oposição por escrito - pode até deixar que o silêncio será interpretado como anuência, afinal o fiador também recebe uma via do contrato e deve ficar atento.

Mais um cuidado: o fiador deve ser avisado logo após eventual inadimplemento do locatário. Isso evitará que a dívida cresça pelo decurso do tempo e se torne bastante onerosa por causa da multa moratória, dos juros e da correção monetária - um ótimo investimento para o locador, diga-se de passagem.

Já a renúncia à subsidiariedade é mais difícil de reverter. Conhecida também por benefício de ordem, a renúncia significa que o fiador se torna solidário para com as obrigações contratuais e perde o direito de ser executado somente após se verificar que o locatário não possui bens penhoráveis na ação de execução.

Quanto ao que foi dito no início dessa matéria, sobre o contrato de aluguel não ser espécie de adesão:

"O contrato de locação, em regra, não se qualifica como "de adesão", uma vez que suas cláusulas presumem-se editadas de comum acordo entre as partes contratantes, devendo ser declaradas nulas apenas quando violarem o espírito da Lei de locações (TJ-RJ - APELAÇÃO: APL 03792626920108190001 RJ 0379262-69.2010.8.19.0001)."

Aroldo Nery - Advogado do Rio de Janeiro especializado em contratos. Atuante nos ramos do direito civil (imobiliário, locação, execuções e empresarial/corporativo).

Fonte: Artigos JusBrasil

O QUE FAZER QUANDO O LOCADOR SE RECUSA A RECEBER AS CHAVES DO IMÓVEL

A consignação das chaves em juízo, no que pertine aos contratos de locação, simboliza a transmissão da posse e o depósito do bem, nos casos em que sob injustificada recusa, o locador deixa de receber as chaves do imóvel.

Essa transmissão acarreta na cessação de débitos atinentes à aluguéis e encargos oriundos desse contrato de locação.

Por primeiro, importa referir que a recusa no recebimento das chaves do imóvel enseja a interposição da ação consignatória, consoante preceito insculpido no art.335, inc. I, do novo Código Civil, “verbis”:

A consignação tem lugar:

I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;”.

Como se sabe, a existência de débitos pendentes ou realização de reparos no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco pode ser considerado como justo motivo para a recusa.

O fato de reconhecer-se aqui o término do contrato de locação entre as partes, não enseja, de igual forma, a extinção de eventual direito da locadora ao recebimento dos aluguéis que entende devidos, pois a obrigação do locatário perdura até o momento da entrega definitiva das chaves, e conseqüente devolução do imóvel.

A corroborar o expendido:

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil, o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095269, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095251, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Dessarte, ante a ausência de recusa justificada a obstar o recebimento das chaves dos imóvel objeto da locação, mostra-se imperiosa a consignação das chaves em juízo para encerrar a relação locatícia.

Correa & Mattos Sociedade de Advogados - OAB 14400/PA

Advocacia, Consultoria e Auditoria de Falências e Licitações. • Belém (PA)

Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA LANÇA REGISTRO ELETRÔNICO DA CASA PRÓPRIA

A Caixa Econômica Federal, em parceria com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), iniciou o registro eletrônico dos contratos habitacionais em agências localizadas no estado de São Paulo. A iniciativa permite que os clientes de financiamentos habitacionais do banco tenham uma significativa redução no prazo do registro do imóvel e não necessitem ir ao cartório registrar o contrato.

No novo modelo, a Caixa envia o contrato eletronicamente para registro do cartório de imóveis. O cartório realiza o registro em um prazo de apenas 5 dias úteis, reduzindo o prazo médio que era de 30 dias. A solução tecnológica também garante mais segurança ao processo e a redução do uso de papel. “Esta é uma inovação trazida pela Caixa. O cliente não precisa levar o contrato no cartório e depois voltar para buscá-lo registrado. Tudo é feito de forma digital, com assinatura eletrônica, eliminando o risco de fraudes e reduzindo a quantidade de contratos em papel emitidos pelo banco”, avalia o Diretor de Habitação da Caixa, Teotonio Rezende.

Para Rezende, o ano de 2015 será de aprimoramento do registro eletrônico, com o lançamento de novos projetos em várias regiões do país. A previsão é de que o sistema esteja funcionando de maneira abrangente em 2016.

Fonte: Assessoria de imprensa da Caixa

AÇÕES DE DESPEJO CRESCEM 12% NA BAHIA

O Tribunal de Justiça da Bahia julgou 900 ações de despejo ao longo de 2014, um crescimento de 12% em relação ao ano anterior. Os dados são de uma pesquisa recém-divulgada pelo Sindicato da Habitação (Secovi), que aponta também um aumento das ações por causa da inadimplência com o condomínio. O tema preocupa os donos de apartamentos alugados, pois, em caso de inadimplência do inquilino, o condomínio pode até solicitar a alienação do imóvel.

Para evitar problemas com inquilinos, o advogado Bernardo Chezzi, especialista em direito imobiliário, lembra que é importante que a responsabilidade pelo pagamento esteja explícita no contrato. "De acordo com o Código Civil, o condomínio deve ser pago por quem está ocupando o imóvel. Mas, para evitar questionamentos na Justiça, é preciso que isso esteja claro em contrato", afirma Chezzi.

O advogado destaca ainda que é fundamental estabelecer um prazo de encerramento do contrato. "Se não houver essa data de saída no contrato, o inquilino pode ocupar o imóvel por até cinco anos", explica. 

Ele aponta também como alternativa que o valor do condomínio seja diretamente incorporado ao aluguel, o que eliminaria qualquer tensão quanto à aceitação do débito. E em último caso recorre-se à execução judicial.

Com 20 anos de atuação em direito imobiliário, o advogado Edson Monteiro Salomão percebe um aumento nos casos de despejo que transitam pelo seu escritório. "A nova lei facilita o despejo. Uma ação que levava anos na Justiça hoje é julgada em poucos dias", avalia Salomão, que atribui os problemas à economia nacional.

"E a falta de pagamento da taxa de condomínio causou uma média mensal de 628 ações de despesas condominiais em 2014, acima da média mensal registrada em 2013, que foi de 607. De janeiro a dezembro de 2014, foram protocoladas 7.540 ações, contra 7.281 processos em igual período de 2013. Segundo os dados do Secovi, o total foi o maior registrado no acúmulo dos últimos três anos.

De acordo com o levantamento, os meses com maior quantidade de ações foram julho, mês da Copa, com 873 casos, agosto (1092) e setembro (788). Em relação a agosto de 2013, quando foram registradas 692 ações, a pesquisa da Secovi detectou um aumento de 57,8%.

O estudo indica ainda que apesar de a maior quantidade de ações ter sido registrada em agosto, a maior variação positiva no ano passado ocorreu no mês de julho, com aumento de 65,7% das ações em relação às 527 ocorrências verificadas em junho. Quanto às ações de despejo, as maiores variações ocorreram em outubro e março, com aumento de 63,8% das ações, em relação aos meses anteriores.m épocas de crise ou quando se perde o emprego, as primeiras despesas cortadas são o aluguel e o condomínio", lembra o advogado. A frase de Salomão, que durante 15 anos foi advogado do Sindimóveis, ilustra os números que foram levantados pelo Departamento de Pesquisa de Mercado do Secovi. O presidente da entidade, Kelson Fernandes, credita esse aumento em parte aos contratos de aluguel assinados para o período da Copa do Mundo de 2014, entre junho e julho. "A inadimplência sugere que os inquilinos tenham deixado os imóveis (após a Copa) sem quitar os condomínios", analisa.

Fonte: Portal A TARDE

O GESTOR IMOBILIÁRIO: VIVA ESTA EXPERIÊNCIA!

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O conhecimento do mercado imobiliário nos mais diversos contextos e a renovação contínua deste conhecimento requer que os atores deste segmento, de altíssima volatilidade e objeto de constantes transformações, sejam flexíveis para se ajustarem a cada nova dinâmica ampliando suas perspectivas de desenvolvimento pessoal e profissional.

Para bem atuar no mercado de trabalho há de se priorizar a construção do conhecimento, única ferramenta capaz de se ajustar a uma percepção positiva que certamente irá conduzir, num processo contínuo e sistemático, a um estágio de formação que possibilite livre trânsito nos mais diversos segmentos do mercado imobiliário. Esta é uma tarefa desafiante e demanda flexibilidade em suas ações no sentido mais amplo, porém, resultará em profissionais bem preparados e adaptados às necessidades atuais.

O conhecimento determina nossa possibilidade de ser bem sucedido. VOCÊ SE SENTE PREPARADO?!

Prof. Marcos Mascarenhas

Postagem Relacionada: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2015/02/a-educacao-continuada-como.html

CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS DEVEM INFORMAR QUE ÁREA DE VAGA DE GARAGEM ENGLOBA ÁREA DE APARTAMENTO

Muitos contratos de compra e venda de imóveis na planta, acabam deixando a desejar no que se refere à transparência e informação clara e precisa quanto aos elementos e características atinentes ao bem objeto da contratação. Uma dessas situações é quanto à área privativa do imóvel posto à venda.

Várias construtoras/incorporadoras, em seus instrumentos contratuais, não deixam claro que, no cômputo da área privativa, está sendo incluído o m² da área atinente à vaga de garagem, fazendo com que o consumidor, no ato da compra do imóvel, ao analisar as especificações presentes no contrato, entenda que a área privativa seja referente apenas e tão somente às dimensões do próprio apartamento, sem que esteja sendo incluída a metragem da vaga de garagem.

O próprio Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente do Recurso Especial n.º 1.139.285 – DF (2009/0172089-3), julgado em 18/11/2014, tendo como Relator o Ministro Marco Buzzi, entendeu que:

“Aliás, essa parece ser claramente a praxe no mercado imobiliário. Com efeito, quando as construtoras e incorporadoras de imóveis oferecem seus apartamentos para venda aos consumidores em geral, a área do imóvel mencionada nos panfletos, encartes e demais instrumentos publicitários é sempre a área do apartamento em si, e não a soma de tal área com a da(s) vaga(s) de garagem, ainda que se saiba que esta(s) é(são) privativa(s) e caracterizada(s) como unidade(s) autônoma(s).”

Pecam as construtoras/incorporadoras nesse aspecto, pois, é imprescindível que estas informem, no momento da contratação, de forma ostensiva e específica, que a área privativa total do imóvel corresponde à somatória das áreas da unidade habitacional (apartamento) e da vaga de garagem.

O Ministro Marco Buzzi, na decisão acima citada (REsp n.º 1.139.285 – DF), da mesma forma, argumenta que:

“(...) absolutamente imprescindível que a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Trata-se de aplicação pura e simples do princípio da informação ou transparência, de especial importância no âmbito das relações consumeristas.”

Caso assim não o seja, gera uma quebra de expectativa do consumidor-comprador, pois este acreditava estar adquirindo um apartamento com área privativa sem a contagem, na metragem da unidade habitacional, da área referente à vaga de garagem, ocasionando que o comprador, no final das contas, acabou adquirindo um apartamento com tamanho a menor sobre a área especificada em contrato.

Ocorrendo tal situação, deixando o contrato de especificar de forma inequívoca e clara que a área da vaga de garagem é somada à área referente ao apartamento em si, gerando violação à transparência e informação que norteia qualquer relação de consumo e frustrando uma expectativa do comprador-consumidor quanto à área prometida e a efetivamente entregue, plenamente cabível, conforme entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça, a indenização para ressarcimento do valor equivalente à área não entregue.

Jhonson Neves - Advogado inscrito na OAB/PR n.º 56.313, integrante do escritório Azevedo e Cardoso Advogados Associados, atuando na área cível, com ênfase em direito imobiliário, empresarial e do consumidor.

Fonte: Revista Jus Navigandi