Este breve artigo é para você que pretende comprar seu imóvel financiado e não tem conhecimento jurídico dos institutos e procedimento.
Iremos explicar de forma simples, sem adentrar na complexidade da Lei e com linguagem de fácil compreensão qual o documento que o banco faz quando o imóvel é financiado, qual os efeitos deste documento, o que ocorre quando você paga as parcelas do financiamento até o final e o que ocorre quando você atrasa as parcelas do financiamento. O objetivo é compartilhar informação para aqueles que não são do meio jurídico.
Pois bem, quando se decide comprar um imóvel financiado, os bancos fazem uma análise minuciosa de toda a documentação do imóvel, dos documentos e da capacidade financeira e de renda de quem pretende adquirir e os documentos do vendedor, para então, aceitar financiar a aquisição do bem.
Estando tudo em ordem, o banco elabora um documento particular geralmente denominado “Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia”.
Este documento, na realidade, tem vários negócios jurídicos dentro de um só, vejamos:
1) Após verificar a regularidade do imóvel, a capacidade financeira e de renda de quem pretende adquirir é feito um contrato de mútuo entre você e o banco, isto é, o banco empresta o dinheiro para a compra do imóvel;
2) Em sequência, vem a compra e venda, no qual, o vendedor recebe como pagamento do imóvel, o dinheiro que você pegou emprestado junto ao banco;
3) Por fim, temos a alienação fiduciária, que nada mais é do que a garantia do banco pelo dinheiro emprestado para você comprar o imóvel.
Por lógica, o banco não vai emprestar um valor muitas vezes alto para receber parcelado em vários anos se não houver uma garantia, essa garantia é a alienação fiduciária.
Neste sentido, a garantia que o banco recebe é o próprio imóvel financiado, isto é, você/comprador adquire o imóvel e, no mesmo documento, já dá o imóvel adquirido em garantia ao banco. Apenas a título de informação, a Lei 9.514/1997 denomina como devedor-fiduciante você que pega o dinheiro emprestado e, credor-fiduciário, o banco que lhe empresta o dinheiro para a compra do imóvel.
Em sequência, em posse deste contrato Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, você/comprador deve se dirigir ao Cartório de Registro de Imóvel responsável pela circunscrição do bem adquirido e registrá-lo.
No cartório de imóveis, salvo necessidade de alguma averbação, serão feitos dois atos de registro, o primeiro, a compra e venda do vendedor para o você/comprador e, o segundo, que é você já como proprietário dando em garantia em alienação fiduciária o imóvel ao banco.
Com este contrato registrado, a garantia ao banco é constituída, bem por isso, o banco só libera o dinheiro após a comprovação dos registros na matrícula que é o documento do imóvel que fica no cartório.
Logo, o vendedor recebe seu dinheiro e o vínculo jurídico fica apenas entre o você/comprador que agora é devedor e o banco que agora é seu credor.
Em relação ao imóvel, o mesmo fica “afetado”, isto é, você que é devedor do banco enquanto pagar suas parcelas pode gozar do imóvel e, quando saldar todas as parcelas do financiamento, tem o direito de receber uma quitação emitida pelo banco.
Em posse dessa quitação, você deve novamente se dirigir ao cartório de imóveis para que seja feita uma averbação na matrícula do imóvel financiado informando que houve a quitação do financiamento e autorizando a baixa da alienação fiduciária, isto é, retira a afetação que tinha sobre o imóvel, ficando este livre de ônus e em seu nome.
Por sua vez, se você que é devedor do banco atrasar as parcelas, pode, infelizmente, perder o imóvel, todavia, o banco não pode simplesmente "tomar" o imóvel, deve antes, cumprir o procedimento previsto em contrato e na Lei.
Todo contrato de financiamento imobiliário deve ter um prazo de carência, este prazo pode variar de banco para banco, um banco pode estabelecer 90 outro 120 dias. Essa carência serve como um "benefício" ao devedor, pois, o banco deve esperar o vencimento das parcelas dentro da carência, para só após, entrar com o procedimento extrajudicial para consolidar a propriedade em seu nome.
Passado o prazo de carência, o banco na qualidade de credor vai iniciar o procedimento legal para consolidar a propriedade em seu nome, assim, solicitará ao cartório de imóveis que notifique você para que purgue a mora, isto é, pagar o que deve sob pena de perder o imóvel.
Se, em 15 dias não for pago, o cartório averbará a consolidação em nome do banco. E o que significa isso? Significa que o banco agora deverá levar o imóvel a leilão.
Lembre-se há um regime jurídico de afetação do imóvel, se você quitar, o imóvel é seu livre de ônus, se você não pagar, o banco “pega” para leiloar.
E quando o imóvel for levado a leilão ainda posso fazer algo para “salvar” o bem? Pode sim, você devedor do financiamento, deve ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões e, até a realização do segundo leilão, você terá direito de adquirir o imóvel preferencialmente em face de outros lances da licitação, devendo para tanto, pagar para o banco todos os valores que ele efetivamente pagou até a data do leilão.
De valia deixar consignado, caso o banco não respeite o prazo de carência previsto no contrato ou, de alguma forma descumpra alguma fase do procedimento de execução extrajudicial, tal como, a regular intimação do devedor para purgação da mora, o devedor pode ingressar judicialmente para requerer a nulidade do procedimento ou requerer perdas e danos.
Esperamos ter contribuído para esclarecer de forma geral a compra e venda por meio de financiamento e a alienação fiduciária sobre bens imóveis como garantia que os bancos utilizam.
Alisson de Abreu Almeida - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
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