Fazer qualquer tipo de contrato não é uma tarefa simples. Mesmo um contrato de aluguel precisa ter a devida atenção, para que todos os direitos do locador sejam preservados e as regras sejam bem definidas.
É muito comum hoje em dia pesquisar no Google ou compartilhar entre amigos e colegas modelos de contrato de aluguel.
Porém é preciso conhecer todos os riscos para entender o motivo pelo qual todo especialista não recomenda a utilização desses modelos.
Isso porque não basta utilizar um modelo pronto, é preciso conhecer tanto a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), quanto o Código Civil vigente (Lei nº 10.406/02) e outros princípios que norteiam os contratos em geral.
Por aqui já apresentamos os direitos do locador, os direitos e deveres do inquilino, os tipos de garantias no contrato de locação, enfim, várias regras que precisam compor um bom contrato, de forma que o locador tenha o seu patrimônio protegido durante a locação.
Em nosso escritório, constantemente recebemos clientes que utilizaram modelos de contrato de locação e tiveram inúmeros problemas com inadimplência, nulidade de cláusulas, até mesmo condenação em indenização ao inquilino.
Pensando nisso, decidimos listar os 6 principais riscos de usar um modelo de contrato de aluguel, para que você possa aprender sobre os principais problemas que você poderá enfrentar.
01. CLÁUSULA DE LEI QUE NÃO POSSUI MAIS VALIDADE
Este é o primeiro e o mais comum dentre todos. Você não acreditaria em quantos contratos passam em nosso escritório com cláusulas baseadas em lei que já não têm mais validade.
E isso acontece muito porque os modelos de contrato de aluguel disponíveis na internet, ou mesmo compartilhado entre amigos, não são atualizados com as mudanças da lei.
É preciso lembrar que constantemente as leis sofrem alterações, muitas delas que impactam diretamente os contratos de locação.
No entanto, não é raro aparecer cláusulas que citam diretamente artigos do Código Civil de 1916, e outros que usam elementos que já foram alterados ou até retirados da própria Lei do Inquilinato.
02. TER CLÁUSULAS NULAS
Esse é outro tópico muito comum, mas é o que mais pode trazer prejuízos ao locador.
De forma resumida, cláusulas nulas são aquelas que não têm validade jurídica. Assim, se o inquilino quiser “desobedecê-las” não haverá nada que o locador poderá fazer.
E como identificar cláusulas nulas? Bom, existem duas formas:
A primeira, e mais fácil, é identificar o que a própria lei determina como cláusula nula. Por exemplo, temos o artigo 45 da Lei do Inquilinato;
A segunda, e mais complicada, é identificar princípios e regras de várias leis, como o Código Civil, a Lei do Inquilinato, e até mesmo o entendimento dos Tribunais (que chamamos de jurisprudência), que podem interferir na interpretação ou validade de uma determinada cláusula.
A seguir, um exemplo da cláusula nula que retiramos de um modelo de contrato de locação que achamos na pesquisa do Google:
Cláusula Décima Sexta – Findo o prazo do contrato de aluguel, este não se renovará automaticamente, devendo as partes elaborar um aditivo, sob pena de despejo do inquilino.
O modelo de contrato que encontramos era de prazo inferior a 30 meses, e o artigo 45 da Lei do Inquilinato proíbe qualquer cláusula que retire do inquilino o direito à prorrogação do contrato por tempo indeterminado neste caso.
Nesse contrato, há duas situações que poderiam ocorrer contra o locador:
O inquilino se recusar a sair, e o locador não conseguir o despejo na justiça, pois a cláusula é nula;
O inquilino sair do imóvel, mas depois ajuizar ação de indenização contra o locador.
Portanto, tenha muita atenção às cláusulas nulas.
03. TER CLÁUSULAS CONFUSAS
Cláusulas confusas são um enorme problema para locadores. E para os advogados.
Isso porque podem dar margens à interpretação mais favorável ao inquilino, em caso de uma disputa judicial.
Como modelos de contrato de aluguel são feitos sem compromisso e lançados na internet sem uma revisão técnica, muitas vezes a sua escrita e compreensão estão bastante comprometidas.
Além disso, o Código Civil prevê que os contratos são interpretados em favor da parte que não os redigiu (art. 113, §º 1, IV).
Como normalmente os locadores são os responsáveis pela redação do contrato, então a interpretação das cláusulas confusas ou dúbias ficará a cargo do juiz, e geralmente será em favor do inquilino.
04. FALHA NA DESCRIÇÃO DA GARANTIA
A garantia locatícia é um elemento primordial de um contrato de aluguel. Portanto, suas cláusulas não podem ser negligenciadas.
No entanto, muitos modelos de contrato apresentam uma descrição genérica da garantia, sem especificar o conteúdo jurídico e a forma como elas funcionarão.
No caso da fiança, por exemplo, é possível obrigar o fiador a responder integralmente com seus bens (inclusive o próprio imóvel em que ele mora!).
Outra ponto é fazê-lo renunciar ao benefício de ordem, ou seja, ele pode ser o “alvo principal” em uma cobrança judicial.
No caso de seguro fiança, é imprescindível a descrição do seguro e a autorização expressa do próprio inquilino para que o locador possa acionar a apólice diante de qualquer atraso.
Por fim, há sempre o perigo de um modelo de contrato de aluguel exigir duas modalidades de garantia, o que é proibido pela lei e punível com multa e até mesmo prisão do locador.
Se quiser saber mais, clique aqui para ler nosso artigo exclusivo sobre as garantias no contrato de locação.
05. NÃO DEFINIR OS MEIOS DE CONTATO COM O INQUILINO
Como você (ou a sua imobiliária) se comunica com o seu inquilino? Por telefone? Por aplicativo de mensagens? Por e-mail?
Hoje em dia, é muito comum que a comunicação seja feita por meio de aplicativo de mensagens (principalmente o Whatsapp). Porém, praticamente nenhum contrato prevê tal forma de comunicação.
E qual o problema disso?
Segundo a Lei do Inquilinato, em alguns casos específicos, como a de venda do imóvel, o locador deverá informar o seu inquilino de forma inequívoca.
“Forma inequívoca” pode ser interpretada, dentre outras maneiras, como aquela prevista no contrato.
Vamos a um exemplo prático:
Você deseja vender o seu imóvel, que está com um inquilino. De acordo com a Lei, você precisa comunicá-lo para exercer o direito de preferência no prazo de 30 dias;
Assim, você o informa por e-mail sobre tal venda, e o seu inquilino não responde ao e-mail;
Você tenta novamente, agora via aplicativo de mensagens. Ele até “visualiza” a mensagem, mas também não responde;
Passados 30 dias, você vende o imóvel para um terceiro;
Pouco tempo depois, você é surpreendido com uma ação de indenização por perdas e danos, por ter desrespeitado o direito de preferência;
Você então contrata um advogado, e na sua defesa, informa que o inquilino foi notificado por duas vezes, por e-mail e por aplicativo;
O juiz analisa o contrato e vê que não há cláusula prevendo a comunicação entre as partes, e então declara que você não comprovou que o inquilino foi informado de forma inequívoca, pois não ficou comprovado que o inquilino realmente recebeu a comunicação.
Para evitar toda essa dor de cabeça, bastaria uma cláusula bem redigida prevendo as formas de comunicação entre as partes, e criando a responsabilidade no inquilino de manter os seus meios de contato atualizados.
Ou seja, se o inquilino mudar de telefone ou de e-mail e não informar ao locador, no exemplo narrado acima será considerado que ele recebeu a comunicação e não quis se manifestar.
06. O CONTRATO NÃO ATENDER ÀS EXPECTATIVAS DO LOCADOR
Por fim, o que particularmente eu defino como o maior risco de um modelo de contrato de aluguel.
Contratos devem ser vistos como um “livro de regras” e, também, como um “seguro” para as partes. Se as regras não estão bem definidas, então o negócio celebrado não estará seguro.
E infelizmente esse risco só é visto quando ocorre um problema entre as partes, principalmente quando o inquilino fica inadimplente ou quando ele sai do imóvel e o deixa em péssimas condições.
Um contrato bem redigido por um especialista, que analisa as necessidades do locador, é capaz de protegê-lo de inúmeros problemas futuros, inclusive aqueles que podem começar no dia seguinte à assinatura.
Portanto, não negligencie a segurança do seu imóvel e do seu aluguel, pois o que hoje é uma renda extra, pode amanhã se tornar uma grande dor de cabeça.
Tenha muito cuidado ao usar um modelo de contrato. Solicite o auxílio de algum profissional da sua confiança para ter a devida segurança sobre as cláusulas, obrigações, garantias e demais previsões do contrato.
Vinícius Gomes Barros - Especialista em Contratos e Direito Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil
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