Obviamente existe essa correlação, especialmente com os juros dos títulos de longo prazo atrelados a inflação. Mas os “ciclos imobiliários” não obedecem aos “ciclos de juros”.
Em janeiro deste ano, o Copom (órgão do Banco Central) retirou o forward guidance, ou seja, seu compromisso, com a não elevação da taxa Selic. Agora, após essa medida, o mercado espera um aumento na taxa básica de juros. A pergunta que fica para os investidores é: como isso irá afetar a precificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).
Em qualquer tipo de investimento, os investidores comparam, e devem mesmo comparar, seus retornos esperados com o quanto poderiam ganhar investindo sem correr riscos. Essa taxa de retorno “livre de risco” é o rendimento dos títulos de longo prazo do governo. E, quando ela aumenta, os outros tipos de investimentos se tornam menos atrativos.
E isto também vale para os FIIs. Sobretudo, por ser um mercado formado, majoritariamente, por pessoas físicas. Os investidores institucionais costumam observar o mercado real, isto é, potencial futuro da região frente à sua vocação. Claro, também fazem a comparação do custo de oportunidade, mas dentro de um contexto mais amplo.
Obviamente, os FIIs possuem uma correlação com os juros. Contudo, historicamente, são mais ligados aos títulos públicos indexados à inflação (IPCA+), conhecidos como NTN-Bs. A explicação é simples: os FIIs são lastreados em contratos de aluguéis e CRIs que, via de regra, são reajustados (e indexados) pela inflação.
Um bom exercício é comparar o retorno real de um FII com o cupom de uma NTN-B. Vejamos um exemplo: para um título com remuneração em IPCA + 3,5%, é esperado que os investidores busquem um “prêmio” acima deste cupom entre 2% e 3%. Ou seja, o dividend yield (DY, ou retorno com dividendo) anual deste FII deverá ser entre 5,5% e 6,5% ao ano - este “prêmio” pode variar de acordo com o risco do fundo.
Essa mecânica tem sido praticada na maioria dos recortes temporais desde quando os FIIs entraram no radar dos brasileiros.
Um ponto adicional é que os “ciclos imobiliários” não obedecem aos “ciclos de juros”. A Selic pode estar em alta e o mercado imobiliário em um movimento positivo de revisionais (renegociações de contratos de aluguel). Lembrando que o custo da construção (mão-de-obra e materiais) também cresce, gerando aumento no valor de reposição dos imóveis e, por consequência, no valor patrimonial (VP) dos fundos.
Em um cenário mais otimista de alta dos juros, o crescimento econômico gera aumento na demanda por imóveis, diminuição da inadimplência, redução de vacância e isso gera aumento nas receitas dos fundos. Note que o investidor deve sempre tomar decisões olhando a “fotografia inteira”.
Um FII que apresenta um bom e consistente histórico de distribuição de dividendos pode se enquadrar nos seus objetivos. Lembrando que não devemos usar somente o DY para fundamentar uma decisão de compra, embora seja um importante indicador.
Por fim, vale destacar que, hoje, a Selic (2%) está bem abaixo dos juros futuros (7% a 8%). Na prática, mesmo que os juros subam em 2021 para entre 5% e 6%, os FIIs já estariam precificados. Mas, caso a situação fiscal do país piore e os juros continuem a subir em 2022, aí sim, é possível que tenhamos outra realidade. De toda forma, sigo acreditando que os FIIs possuem seu valor em uma carteira diversificada e devem ser vistos como ativos resilientes geradores de renda.
Fonte: VALOR ECONôMICO
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