É de conhecimento geral, que boa parte dos contratos imobiliários, traz no contrato de compra e venda uma cláusula que gera bastante controvérsia: a cláusula arbitral.
Esta cláusula, ao ser assinada pelo promissário comprador imobiliário, promove um impedimento para acionamento do judiciário, no caso de litígio em que envolva o aderente e a empresa contratada.
A Lei de Arbitragem, em seu art. 3º dispõe:
“As partes interessadas podem submeter à solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral”.
Esta previsão é importante, já que menciona que as partes “podem” se submeter à solução dos litígios ao juízo arbitral. Nestes termos, é uma escolha para os litigantes.
Neste mesmo raciocínio vejamos o que diz a Lei nº 9.307/1996.;
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Sendo assim, podemos verificar, com base na própria Lei da Arbitragem, que a cláusula arbitral deverá ser elaborada por escrito, e apenas terá eficácia se a parte concordar expressamente com ela e se o aderente tomar a iniciativa ou concordar com a sua instituição.
Neste mesmo sentido descreve o Código de Defesa do Consumidor, através de seu art. 51 que; “São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
[...]
VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem; [...]”.
O próprio Código de Defesa do Consumidor, na intenção de proteção aos hipossuficientes, tanto técnica quanto economicamente, trouxe esta estipulação de instituição compulsória à arbitragem.
Seria um grande prejuízo ao consumidor, se tivesse de aderir, contra a sua vontade a uma cláusula que causa embaraço ao seu direito a acionar a justiça, uma disposição que estipula desvantagem exagerada ao contratante.
A começar pelos árbitros, o valor cobrado no procedimento arbitral é demasiadamente oneroso ao consumidor, e justamente por isso torna o procedimento da justiça privada, especialmente inviável ao cidadão comum.
Já para a empresa, isso não ocorre. Os valores despendidos na arbitragem são facilmente arcados por uma empresa. O que viola o Princípio da Paridade Contratual, onde as partes no contrato deveriam estar em igualdade de condições, e não é o que ocorre, pois as empresas levarão grande vantagem neste processo.
Neste raciocínio podemos perceber que o problema está na adesão a uma cláusula, em que muitas vezes o consumidor não conhece e não teve oportunidade de conhecer o procedimento arbitral e seus efeitos. No ato da assinatura do contrato, a empresa construtora apresenta uma quantidade de documentos para assinar, onde o contratante não consegue sequer, fazer uma avaliação detalhada sobre os termos do contrato.
Conclui-se então, que a cláusula arbitral é nula quando a adesão ao procedimento possui vícios, e sua eficácia pode ficar comprometida. Por isso, ao não permitir ao aderente o conhecimento sobre os efeitos desta cláusula, e dos ônus que instituição da arbitragem pode acarretar, é que torna nula a cláusula de arbitragem de boa parte dos contratos imobiliários e verdadeiramente ilegal o procedimento arbitral que não seguir os requisitos legais.
Texto: Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial.
Fonte: Artigos JusBrasil
Muito pontual seu texto. Obrigado.
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