COMPLEXIDADE DOS QUADROS DA NBR 12.721 PODE CONFUNDIR E ATRASAR O EMPREENDIMENTO

De acordo com a Lei nº 4.591/1964, que regulamentou condomínios e incorporações, o empresário só poderá comercializar as unidades autônomas após a inscrição do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. Além da documentação que identifica o incorporador e do projeto aprovado, uma série de quadros deve ser preenchida, contendo as diferentes metragens do empreendimento. Trata-se dos 11 quadros previstos pela norma ABNT NBR 12.721:2006, que surgiu em complemento à lei de incorporação. Na prática, a principal função dos quadros da NBR 12.721, ao registrar em cartório as diferentes áreas, é atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de condomínio entre os moradores e administradores.

O incorreto preenchimento dos quadros da norma, como também a incompletude da documentação, obriga o cartório a devolver o processo de registro ao incorporador, o que pode atrasar o cronograma de vendas.

A dificuldade reside na grande complexidade dos quadros. São muitas as categorias e essas ainda se subdividem em outros quesitos. Por exemplo, só a definição para as áreas em Relação ao Uso conta com cinco categorias classificatórias: área de uso comum, área de uso privativo, área de uso privativo principal, área de uso privativo acessória e área de vagas de garagem.

Outro ponto complexo é que a Lei nº 4.591 apresenta um critério para dividir o valor do terreno entre os condôminos, que é a fração ideal do terreno. Já a norma NBR 12.721 usa o coeficiente de proporcionalidade. Além disso, os quadros são interdependentes uns dos outros. "A complexidade encontrada nos quadros é proporcional à complexidade da construção civil em nossos dias", avalia o engenheiro Paulo Grandiski, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape) e que acompanhou o processo de implantação da norma.

Coeficiente de proporcionalidade

Grandiski relata que a lei de 2002, do Novo Código Civil, definia o que era a fração ideal de terreno e demais áreas comuns. Esse cálculo determinava quais as parcelas de áreas que seriam dadas aos donos das unidades autônomas. Essa lei ficou em vigor até agosto de 2004, quando foi revisada e substituída. Segundo Grandiski, "a primeira parte da lei, que regulamenta o condomínio, foi atualizada, mas de forma incompleta". O novo texto não traz claramente a definição para o cálculo da fração ideal. Sendo assim, o mercado buscou no Quadro II da norma um parâmetro para essa divisão, que é o coeficiente de proporcionalidade. "O mercado usa o coeficiente de proporcionalidade por comodidade, já que as regras de cálculo estão na norma", comenta Grandiski. Ele diz que esse é um dos poucos casos em que a norma rege a lei, já que esta não estabelece regra de cálculo clara.

O coeficiente de proporcionalidade é um dado virtual, não métrico, mas atrelado ao valor de custo da unidade. Ele é obtido pela divisão da área de custo equivalente da unidade com o custo total do empreendimento. O coeficiente de custo de cada tipo de cômodo é dado em tabela pela norma. Esse coeficiente atribuído é multiplicado pela área real da obra e, assim, teremos a área equivalente em custo daquele cômodo.

Conferência pelos cartórios

O presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Flauzilino Araújo dos Santos, informa que, segundo a lei, "preencher corretamente o quadro de áreas é responsabilidade do engenheiro e do incorporador. O cartório não vai conferir tecnicamente.

O que fazemos é a conferência matemática, procurando inconsistências numéricas, diferenças entre valores que deveriam ser os mesmos entre os quadros, que são interdependentes". Ele frisa a função dos cartórios, "que é chamar a atenção para as ações escancaradamente erradas". Em caso de dúvida, o cartório devolve a documentação para ser preenchida novamente.

A engenheira e consultora em incorporação, Selma Sena Reis, identifica que uma maior atenção às considerações da norma NBR 12.721 vem sendo tomada já há dez anos. Ela diz que um dos principais erros que dificultam o registro da incorporação é a diferença de metodologias de cálculo entre a norma, que é federal, e o Alvará de Aprovação Municipal. "São dois documentos distintos, com legislação e metodologias próprias." Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando "casar" as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros. Ela ensina, "tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco". Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem e metodologias próprias." Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando "casar" as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros. Ela ensina, "tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco". Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem modificar a estrutura deles, nem alterar a ordem das informações.

O presidente da Arisp conta que não raro encontra erros de digitação nessa documentação e que cada vez mais identifica engenheiros se especializando no preenchimento desses quadros. Flauzilino Araújo dos Santos diz que, "hoje, os negócios se desenvolveram tanto que a especialização é natural".

O engenheiro Rodrigo Lucas dos Santos trabalha em Brasília e é especialista em NBR 12.721. "Creio que os erros acontecem porque as pessoas que se aventuram a calcular áreas e preencher esses quadros não buscam informações, não se atualizam e, claro, querem fazer isso da noite para o dia." Ele diz que muitos erros também poderiam ser evitados se nas empresas houvesse mais comunicação entre os setores de projeto, o jurídico e aqueles que calculam e preenchem os quadros da NBR 12.721.

Fonte : Revista Construção - Luís Ricardo Bérgamo/Excerto do texto.