CONSIDERAÇÕES SOBRE O REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS

NO DIREITO BRASILEIRO, OS NEGÓCIOS JURÍDICOS, POR SI SÓS, NÃO TRANSFEREM O DOMÍNIO DO BEM IMÓVEL, SENDO IMPRESCINDÍVEL O REGISTRO DO ATO TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE NA CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA COMPETENTE. ENTRETANTO, DIFERENTEMENTE DO SISTEMA GERMÂNICO, O SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO TEM PRESUNÇÃO JURIS TANTUM, ESTANDO, POR ISSO MESMO, SUJEITO A NULIDADES POR PROVAS EM CONTRÁRIO, QUE DEMONSTREM A VENDA A NON DOMINO EM QUE SE BASEOU O REGISTRO.

SITUAÇÃO DAS TERRAS NO BRASIL :

A) TERRAS PARTICULARES, CUJOS TÍTULOS FORAM DEVIDAMENTE TRANSCRITOS PELOS SEUS PROPRIETÁRIOS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

B) TERRAS DEVOLUTAS, PERTENCENTES AOS ESTADOS OU À UNIÃO, NAS ÁREAS RESERVADAS (FAIXAS DE FRONTEIRA ETC.) QUE, AINDA, NÃO SÃO OBJETO DE REGISTRO.

C) TERRAS SEM DONO, QUE NÃO SÃO DE PARTICULAR, POR NÃO TEREM TÍTULO TRANSCRITO, NEM DOS ESTADOS, NEM DA UNIÃO, POR ESTAREM NA POSSE DE ALGUÉM EM RAZÃO DE TÍTULO.

O REGISTRO DOS BENS IMÓVEIS E DE DIREITOS A ELES RELATIVOS, VISA A GARANTIA DE AUTENTICIDADE, SEGURANÇA E EFICÁCIA DOS ASSENTOS DE ATOS JURÍDICOS INTER VIVOS OU MORTIS CAUSA, CONSTITUTIVOS, DECLARATÓRIOS, TRANSLATIVOS E EXTINTIVOS DE DIREITOS REAIS, PRESERVANDO-LHE A CONFIABILIDADE, BEM COMO A SIMPLES VALIDADE EM RELAÇÃO A TERCEIROS, OU A SUA MERA DISPONIBILIDADE. O PROFISSIONAL DO DIREITO, DOTADO DE FÉ PÚBLICA, A QUEM É DELEGADO O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE DE REGISTRO, CUJO INGRESSO NO SERVIÇO REGISTRAL SE DÁ MEDIANTE CONCURSO PÚBLICO DE PROVAS E TÍTULOS, DENOMINA-SE OFICIAL DE REGISTRO, OU REGISTRADOR. O NOTÁRIO, OU TABELIÃO, É A PESSOA QUE EXERCE A ATIVIDADE NOTARIAL, QUE COMPREENDE A LAVRATURA DE ESCRITURAS E PROCURAÇÕES PÚBLICAS, RECONHECIMENTOS DE FIRMAS, AUTENTICAÇÃO DE CÓPIAS. PARA O DESEMPENHO DE SUAS FUNÇÕES. TANTO O NOTÁRIO QUANTO O REGISTRADOR PODEM CONTRATAR ESCREVENTES, QUE OS PODERÃO AUXILIAR NOS ATOS QUE LHES FOREM AUTORIZADOS A PRATICAR. DE ACORDO COM A LEI 8.935, DE 21-11-1994, FOI ABOLIDO O USO DO TERMO CARTÓRIO PARA DESIGNAR O LOCAL ONDE SE CONCENTRAM OS ATOS PRÓPRIOS DOS TABELIÃES E OFICIAIS DO REGISTRO; FOI SUBSTITUÍDO POR SERVIÇO NOTARIAL.

NO REGISTRO DE IMÓVEIS SÃO FEITOS: A MATRÍCULA, O REGISTRO E A AVERBAÇÃO DE ATOS REFERENTES A IMÓVEIS OU A DIREITOS A ELES RELACIONADOS. NA DESIGNAÇÃO GENÉRICA DE REGISTRO ESTÃO ABRANGIDAS A TRANSCRIÇÃO E A INSCRIÇÃO DE QUE TRATAM A LEI CIVIL, PORTANTO, ATUALMENTE QUALQUER ATO QUE VENHA A TRANSFERIR DOMÍNIO OU INSTITUIR ÔNUS REAIS, SERÁ OBJETO DE REGISTRO, E NÃO MAIS DE TRANSCRIÇÃO OU INSCRIÇÃO, RESPECTIVAMENTE, COMO ERA NO SISTEMA ANTERIOR.

A MATRÍCULA É UM ATO CADASTRAL, REALIZADO PELO REGISTRO DE IMÓVEIS, QUE VISA À PERFEITA IDENTIFICAÇÃO DE UM IMÓVEL, CARACTERIZANDO-O E CONFRONTANDO-O, CONFERINDO-LHE UM NÚMERO DE ORDEM PELO QUAL SERÁ IDENTIFICADO, SEM CRIAR, CONFERIR OU MODIFICAR DIREITOS.
SÃO REQUISITOS DA MATRÍCULA (ART. 176, § 1º, I) O NÚMERO DE ORDEM AD INFINITUM; A DATA DA MATRÍCULA; A IDENTIFICAÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL (CARACTERÍSTICAS, CONFRONTAÇÕES, LOCALIZAÇÃO, ÁREA E DENOMINAÇÃO, SE RURAL OU LOGRADOURO E NÚMERO, SE URBANO); SUA DESIGNAÇÃO CADASTRAL, SE HOUVER; NOME, DOMICÍLIO E NACIONALIDADE DO PROPRIETÁRIO, ESTADO CIVIL (SE CASADO, CONSIGNAR O NOME DO CÔNJUGE E O REGIME DE BENS), PROFISSÃO, CPF E RG, SE PESSOA FÍSICA OU SEDE SOCIAL E CNPJ, SE PESSOA JURÍDICA.
CADA MATRÍCULA CORRESPONDERÁ A UM ÚNICO IMÓVEL E CADA IMÓVEL TERÁ A SUA PRÓPRIA MATRÍCULA (FÓLIO REAL).
NO SISTEMA REGISTRAL ANTERIOR, ADMITIA-SE A TRANSCRIÇÃO REFERENTE A MAIS DE UM IMÓVEL SOB O MESMO NÚMERO DE ORDEM.
CADA MATRÍCULA SERÁ EFETUADA POR OCASIÃO DO PRIMEIRO REGISTRO MEDIANTE OS ELEMENTOS CONSTANTES DO TÍTULO APRESENTADO E DO REGISTRO ANTERIOR NELE MENCIONADO. AÍ, A MEU VER, COMEÇAM OS PROBLEMAS ATINENTES À PERFEITA INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. COM EFEITO, DEVENDO A MATRÍCULA SER FEITA A PARTIR DOS ELEMENTOS CONSTANTES DO TÍTULO QUE É LEVADO À REGISTRO, COMPARADO COM OS QUE CONSTAM DO REGISTRO ANTERIOR, MUITAS FALHAS DESCRITIVAS PODEM PASSAR DESPERCEBIDAS, ATÉ POR QUE, ESTANDO DE CONFORMIDADE COM ESSA ÚNICA EXIGÊNCIA, NÃO ESTARIA O REGISTRADOR OBRIGADO A QUESTIONAR SOBRE A SITUAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL, MUITO MAIS INDAGAR SE A ÁREA DO IMÓVEL PODERIA SER LOCALIZADA GEOGRAFICAMENTE (!). A JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL ADMINISTRATIVA TEM ENTENDIDO QUE AS EXIGÊNCIAS PARA A MATRÍCULA DEVEM SER MITIGADAS, SE PELA DESCRIÇÃO CONSTANTE DO TÍTULO E DO REGISTRO ANTERIOR, AINDA QUE POBRE E IMPRECISA, POSSA IDENTIFICAR-SE O IMÓVEL. A SITUAÇÃO FICA AINDA PIOR, SE LEVARMOS EM CONSIDERAÇÃO QUE NO SISTEMA ANTERIOR, ADMITIA-SE A TRANSCRIÇÃO DE MAIS DE UM IMÓVEL SOB O MESMO NÚMERO DE ORDEM, ACARRETANDO SÉRIOS PROBLEMAS QUANTO A DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS.
ESSA É UMA DAS RAZÕES PELA QUAL O REGISTRO DE IMÓVEIS AINDA NÃO PODE SER CONSIDERADO UM CADASTRO FUNDIÁRIO DO PAÍS, EMBORA POSSAMOS DIZER QUE SE TRATA DE UM CADASTRO JURÍDICO DOS IMÓVEIS. A DESCRIÇÃO DETALHADA, TECNICAMENTE APRIMORADA, DOS IMÓVEIS SUBMETIDOS À REGISTRO, COM A ELABORAÇÃO DE MEMORIAIS DESCRITIVOS, MAPAS ETC., PODERIA INSTITUIR O CADASTRO FÍSICO NOS SERVIÇOS REGISTRAIS. ENTRETANTO, ESSA PROVIDÊNCIA TEM ENCONTRADO CERTA DIFICULDADE DEVIDO AO CUSTO A QUE SE SUBMETERIAM OS PARTICULARES, PARA TEREM O LEVANTAMENTO FÍSICO DE SUAS ÁREAS, PRINCIPALMENTE SE RURAIS, OS QUAIS, PARA ESSA FINALIDADE, SERÃO OBRIGADOS A CONTRATAR PROFISSIONAIS ESPECIALIZADOS, TAIS COMO ENGENHEIROS AGRÔNOMOS, CARTÓGRAFOS, GEÓGRAFOS, ATÉ MESMO, OU INDISPENSAVELMENTE, SERVIÇOS DE AEROFOTOGRAMETRIA E A UTILIZAÇÃO DO GPS.
A CRIAÇÃO DE UM CADASTRO QUE ATENDA À REALIDADE FUNDIÁRIA DO BRASIL É INEVITÁVEL E URGENTE. TEMOS OBSERVADO NO INCRA A GRANDE DISTORÇÃO EXISTENTE ENTRE O QUE CONSTA DOS LIVROS IMOBILIÁRIOS E A REALIDADE DO CAMPO. EM QUASE 100% DOS LEVANTAMENTOS DE ÁREA EFETUADOS PELO INCRA A ÁREA REGISTRADA DIFERE DA ÁREA EFETIVAMENTE MEDIDA. ESSA DISTORÇÃO CRIA UMA SITUAÇÃO ESDRÚXULA, ATRIBUINDO AO BRASIL UM TERRITÓRIO FANTASMA, EXISTENTE APENAS NAS INSCRIÇÕES TABULARES DOS SERVIÇOS REGISTRAIS.

O CADASTRO OFERECE SIGNIFICATIVAS VANTAGENS:

A) PROPORCIONA AS POSIÇÕES FÍSICAS DOS IMÓVEIS, EVITANDO QUESTÕES DERIVADAS DA INCERTEZA DAS LINHAS QUE OS CONFIGURAM;
B) CRIA UMA BASE PARA A IMPOSIÇÃO TRIBUTÁRIA SOBRE OS IMÓVEIS;
C) FACILITA O LOTEAMENTO DOS LATIFÚNDIOS E A UNIÃO DOS MINIFÚNDIOS;
D) FAVORECE TANTO A ASSISTÊNCIA FINANCEIRA, MORMENTE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO, COMO A ASSISTÊNCIA TÉCNICA AOS IMÓVEIS RURAIS;
E) PERMITE O PLANEJAMENTO DA ELETRIFICAÇÃO RURAL PELO CONHECIMENTO PRÉVIO DOS IMÓVEIS;
F) INDICA O MELHOR TRAÇADO DE ESTRADAS E A MELHOR LOCALIZAÇÃO DE BARRAGENS HIDRELÉTRICAS;
G) AUXILIA O LEVANTAMENTO DA CARTA GERAL DO PAÍS, ACRESCENTE-SE A TUDO ISSO QUE A PROPRIEDADE INSCRITA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, SE ESTE FOSSE ORGANIZADO COM BASE CADASTRAL REAL, GOZARIA DA PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE DOMÍNIO, BEM COMO PROPORCIONARIA O PLANEJAMENTO RACIONAL DA REFORMA AGRÁRIA A PARTIR DAS ÁREAS JÁ REFERIDAS NOS TÍTULOS DE DOMÍNIO.