AS OBRIGAÇÕES PRÓPRIAS DO ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS

A locação de imóveis guarda bastantes peculiaridades que podem ensejar desordens no bom desenvolvimento desta relação, se esta não for bem conduzida. De tal modo, vê-se hodiernamente um grande número de proprietários que confiam seu patrimônio a administradores de imóveis, sejam imobiliárias ou corretores de imóveis.

A razão dessa crescente tradição à administração de imóveis para locação está, especialmente, nessa exigência de conhecimento técnico para tal. A lei do inquilinato possui regras pouco conhecidas e de escasso domínio do público em geral, e esse desconhecimento pode gerar problemas às vezes até incontornáveis.

Se se realiza uma locação diretamente entre locador e inquilino tem-se o risco da maior exposição daquele às exigências destes, porque a proximidade pode gerar certo grau de intimidade que não é interessante, vez que mistura questões de ordem econômica às pessoais.

Tal questão deveria ser de pronto assentada em contrato de administração e mesmo no de locação, onde o locador se comprometeria a encaminhar todas as reivindicações do locatário ao administrador, ao passo que o locatário já saberia, porque estaria expresso em pacto locatício, que deverá buscar amparo destas situações junto à imobiliária ou ao corretor de imóveis.

Portanto, quando o proprietário desejar entregar seu imóvel à administração, tem de se proceder à feitura de um contrato para tal fim, com disposições claras. Neste pacto deve vir bem determinadas as obrigações de cada parte, como, por exemplo, de o proprietário contratar, até a locação do imóvel, serviços de segurança privada, com o fito de se evitar danos ao patrimônio. Mas compete ao administrador, enquanto o bem estiver desocupado, promover todas as medidas necessárias para que o imóvel seja prontamente locado, com a publicidade em sites, através de parceiros etc.

Deve o administrador permanecer atento a qualquer situação que inviabilize a locação, porque, caso aconteça, e mesmo assim o bem seja locado, ocorrerá, certamente, uma corresponsabilização, obviamente que ponderadas as razões que levaram a tal situação lesiva. Caso o proprietário se exima de sua responsabilidade em adequar o bem à locação, o administrador não poderá ser responsabilizado, e, assim, para evitar maiores problemáticas, deverá rescindir o pacto de administração. Vejamos a citada responsabilidade do locador segundo a lei do inquilinato: “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;” [...]. (BRASIL, 1991).

Destas obrigações que competem ao locador, exclusivamente, estão às de entregar o bem imóvel com instalações de água e de energia em perfeitas condições, porque são bens de primeira necessidade. Se por desídia do locador e / ou do administrador realizar-se a locação, estes têm de promover todas as medidas necessárias para reverter tal situação, inclusive oferecer ao locatário outro imóvel, caso seja imprescindível a desocupação do locado para concretizar os reparos.

Frise-se que a responsabilidade do locatário também deve ser considerada caso a caso, porque se o locador ou o administrador de imóveis o deixa ciente de modo expresso quanto à existência de alguma avaria no locado, até mesmo asseverando que será necessária reforma para reverter a situação e o locatário embaraça a sua regularização, este não poderá se esquivar de sua parcela de responsabilidade, e não deverá responsabilizar os entes citados por isso.

O administrador de imóveis diligente tem de conhecer bem o administrado, seu estado de conservação, se há ou se já houve grandes avarias que possam comprometer a sua estrutura etc. Mas não é razoável apontar ao administrador a obrigação de conhecer detalhes técnicos, porque muitas vezes isso só compete aos profissionais do ramo da engenharia. Ou seja, o administrador não está obrigado a conhecer problemas de ordem estrutural, defeitos ocultos ou mesmo àqueles que possam provocar curto-circuito ou vazamentos hidráulicos. Mas se os conhecer, deve de pronto comunicar ao locador.

O múnus principal do administrador de imóveis é gerir com excelência os rendimentos advindos da locação. Deve estar atento aos prazos das locações, quanto à necessidade de desfazimento destas, e, ainda, se prorrogada a locação, e se necessário em virtude de revisão, conseguir a majoração do aluguel condizente com o que se pratica no mercado, porque, assim, valorizará o patrimônio do locador.

As prestações de contas com o proprietário devem ser realizadas regularmente, com o repasse, abatidas às taxas de administração e de intermediação, sendo estas necessárias para o acompanhamento das despesas e para o recebimento dos rendimentos do proprietário.

Não é adequado que estas prestações sejam realizadas de maneira irregular e fora do período de recebimento de aluguéis pelo administrador, porque senão a locação perde seu fundamento de conferir ao proprietário os frutos desejados, servindo a estes para a sua manutenção e dos seus dependentes.

“A maneira e a periodicidade da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Entendemos que a cada 180 dias seja um prazo razoável; porém, em não havendo estipulação de prazo, considerando que o contrato de administração é de trato sucessivo, em que as prestações são contínuas e periódicas, a prestação de contas deverá ocorrer contínua e periodicamente. Portanto, se a cobrança do aluguel é mensal, também a prestação deverá ocorrer mês a mês.” (MENDONÇA, 2011, p. 69 e 70).

Vale salientar que o administrador de imóveis faz jus ao recebimento de pagamento pelos serviços prestados de administração e de intermediação, conforme estabelece a lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

“Art. 22. O locador é obrigado a: [...]VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;[...]” (BRASIL, 1991).

O excerto supramencionado demonstra a relevância dos serviços desempenhados pelos administradores, consagrando o dever de pagar dos locadores, se aqueles forem devidamente contratados, porque se faz, seguramente, um trabalho comprometido em locar e em administrar sempre da melhor forma, com os melhores recursos disponíveis, como se observa na utilização de softwares modernos etc.

Quanto à obrigação de representação, cabe ao administrador de imóveis realizar alguns atos que lhe competem, e, ainda, liberam o proprietário destas atividades, deixando-o tranquilo e seguro sobre o andamento da locação. Vejamos o que trata Frederico Mendonça:

“Para maior conhecimento do assunto, é interessante verificar as disposições do Código Civil, em seus artigos 667 a 674, que tratam das obrigações do mandatário, e colocá-las sob o prisma da Administradora de Imóveis, embora, em apenas poucos atos, fique patente essa função de representante do proprietário, o que, em geral, só se dá na assinatura de contratos de locação, aditivos e distratos. Na maioria dos demais atos da administração, a Administradora executa em seu próprio nome, como bem se pode constatar nos anúncios dos imóveis nos jornais e na internet, no preenchimento de propostas de locação, na cobrança de aluguéis, entre outros.” (MENDONÇA, 2011, p. 69).

Ousa-se dizer que, para além destas obrigações abordadas, compete ao administrador de imóveis, se houver documento hábil (procuração), atuar como procurador judicial do proprietário, em casos de pleitos judiciais de interesse deste na locação.

Por tudo exposto, nota-se que as obrigações do administrador de imóveis lhe atribuem, dentre outras coisas, o dever de zelo ao gerir as contas da locação, repassar adequadamente e em tempo hábil os valores provenientes da locação, acompanhados de prestação de contas para controle do administrador e do proprietário, assim como apontar, sempre que aparente, os reparos a serem alcançados para a boa locação.

Acentua-se que em caso de danos atinentes aos problemas estruturais, ou de falta de água ou de energia por avarias em instalações, o administrador, para evitar maiores problemas vindouros, não está obrigado a permanecer administrando o bem, e, ainda, aconselha-se que rescinda o pacto e devolva-o ao locador para imediata reparação.

Referências:

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.

Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – - São Paulo : Atlas, 2010.

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

MENDONÇA, Frederico, 1963 – Administração de imóveis : aspectos relevantes / Frederico Mendonça. – Recife : Ed. do Autor, 2011. 316p. – (Coleção gestão imobiliária, v.2).

Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

ADVERSIDADES ENCONTRADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

1 INTRODUÇÃO

O presente artigo visa analisar as cláusulas contratuais advindas dos contratos de locações, que por sua vez, são oriundos das relações entre empreendedores (donos de shopping centers) e lojistas; sob o ponto de vista legal, doutrinário e jurisprudencial.

O aumento de instituições comerciais ao estilo de shopping centers tem sido proporcionada em boa parte, pela sólida ligação jurídica favorecida pelo instrumento do contrato. Garantindo para ambas as partes, os pactos estabelecidos previamente, que constem em pese as necessidades, benefícios e contraprestações de cada um, à sua maneira, dentro dos seus interesses. Assim, Rodrigues (2004):

(...) Aliás, o extraordinário desenvolvimento do comércio, que impôs a necessidade da célebre evolução da teoria contratual, só foi possível, por outro lado, em virtude do aperfeiçoamento do contrato. O contrato vai ser o instrumento imprescindível e o elemento indispensável à circulação dos bens. E não há exagero em se dizer que o direito contratual foi um dos instrumentos mais eficazes da expansão capitalista em sua primeira etapa. (RODRIGUES, 2004, p. 11)

O código civil é a norma geral responsável por orientar o ordenamento jurídico nas questões contratuais que envolvam as locações brasileiras. O capítulo V, que trata exclusivamente da locação de coisas, foi regulamentado pela norma complementar específica, a chamada Lei do Inquilinato (8.245/91). Esta lei, em 2009, passou por algumas alterações em seu teor e algumas instituições do meio jurídico passaram-na a chamar de a “Nova Lei do Inquilinato”.

É importante salientar que esta “nova” lei, a 12.112/09, alterou a norma principal de 1991 adicionando elementos importantes a norma principal, retificando outros artigos ultrapassados, elaborando, portanto um upgrade. Assim como em 2012, a lei número 12.744/12 incorporou elementos importantes sobre as locações em imóveis urbanos à lei original (cujo acréscimo das operações built to suit foram de suma importância). Contudo para fins de facilitar as referências legais neste artigo, iremos tratar apenas a Lei do Inquilinato considerando seu estado atual de aplicabilidade.

O assunto em tese é bastante peculiar, sendo necessária árdua pesquisa literária e bibliográfica, perante as várias vertentes doutrinárias que seguem a interpretação dos contratos em tese. Em virtude da especificidade da atividade e das cláusulas atípicas não há uma corrente única para a classificação dos contratos entre empreendedores e lojistas. Para fins gerais, será considerado neste artigo, a orientação jurisprudencial que faz uso da Lei do Inquilinato (8.245/91) como base legal e o princípio do pacta sunt servanda, pelo qual o contrato faz lei entre as partes.

Os exemplos de cláusulas contratuais extraordinárias as quais serão analisadas pelo presente artigo, foram extraídos de jurisprudências e artigos jurídicos, os quais serão devidamente creditados nas referências bibliográficas, tratando-se portando de uma análise geral hipotética e não de um case.

2 CONCEITO, PRINCÍPIOS E REGRAS GERAIS DOS CONTRATOS

Os contratos são os mecanismos que a sociedade tem para pactuar suas necessidades e exercer suas obrigações umas com as outras. Venosa (2008) descreve: “A palavra contractus significa unir, contrair. Não era o único termo utilizado em Direito Romano para finalidades semelhantes. Convenção, de conventio, provém de cum venire, vir junto. E pacto provém de pacis si, estar de acordo.”

Na sociedade atual os contratos são amplamente utilizados para “garantir” as obrigações firmadas, e, mesmo que a lei não disponha, na maioria dos casos, são efetuados sob a forma solene. Tal efeito mostra a importância que a sociedade atribui aos contratos firmados.

Para este pacto, basta que haja a necessidade e o empenho dos contratantes de boa-fé (principio da boa-fé objetiva dos contratos), estando em comum acordo a celebrá-lo (autonomia da vontade). De acordo com os artigos 421 e 422 do Código Civil Brasileiro, os envolvidos possuem liberdade de contratar limitados à função social do contrato (BRASIL, 2002). Desta forma, versa sobre a função social do contrato, Venosa (2008):

Diante deste cenário, o legislador pátrio, procurando incutir na norma a realidade em que vivemos, fez presentes, no atual código, (...) em seu art. 421, a limitação da liberdade de contratar e a função social do contrato. Isto representa clara preocupação com a tutela dos interesses sociais daqueles que se veem cotidianamente contratando. Longe de ser uma mera cláusula aberta como tem sido conceituada, a função social trata-se de uma responsabilização da sociedade que não desemboca em discricionariedade do juiz, como a principio possa parecer, mas um desafio permanente para os operadores do direito, principalmente os advogados, que terão que iluminar e apontar novos caminhos, diversos dos princípios tradicionais. (VENOSA, 2008, p. 354).

O Novo Código Civil Brasileiro prevê tratamento especial ao que tange a locação de coisas, doando para isto o Capítulo V dos seus compêndios. Para tanto, é importante não nos abstermos do conceito fornecido pelo artigo 565, preceituando que na “locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (BRASIL, 2002). Neste conceito estão contidas as premissas básicas para a formação de um contrato de locação.

Haja vista a importância dada pela lei, quanto à diferenciação conceitual no âmbito dos contratos de locação visando a sua plena utilização, e a primazia pela regulamentação da posse das coisas, observamos o zelo constante da doutrina em especificar tais instrumentos, destarte Venosa (2010):

A locação distingue-se da compra e venda, embora na origem romana tenha havido confusão, porque nesta há obrigação de transferir o domínio; na locação, cede-se o uso com obrigações de restituição. O locatário exerce posse direta sobre a coisa, mas posse precária. Distingue-se também, do depósito, embora neste possa haver autorização de uso da coisa, porque depósito é contrato real, enquanto a locação é consensual; nesta, a remuneração é essencial, podendo o depósito ser gratuito. Com o empréstimo, a locação também apresenta afinidade, porque ambos os negócios implicam utilização da coisa alheia. No comodato, porém, empréstimo destinado as coisas não fungíveis, a gratuidade é essencial, enquanto a onerosidade é essencial na locação. Mutuo é empréstimo de coisas fungíveis, implicando a transferência da propriedade. Na enfiteuse tambpem existe cessão honerosa do uso, mas esta é instituto dos direitos reais e implica cessão perpétua, enquantoa locação é sempre temporária. O mesmo se pode dizer com relação ao direito de superfície, instituto de direito real, reintegrado ao ordenamento positivo pelo presente Código (art. 1369 a 1377). (VENOSA, 2010, p.6)

Os contratos de locações são ferramentas muito utilizadas na sociedade e que regem a posse de uma gama de bens, móveis ou imóveis, das coisas que nos cercam. Estabelecem-se dois polos deste instrumento, o locatário e o locador, cujas responsabilidades são preliminarmente especificadas no código civil brasileiro e na legislação complementar que regulamentam e complementam este instituto. As obrigações de cada uma das partes não serão abordadas neste artigo, por tratar-se de assunto específico que necessitem atenção especial em outro momento oportuno.

3 CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

Os shoppings centers tem sido a busca estratégica de muitos lojistas frente ao novo cenário econômico brasileiro. O comércio de rua, cujas origens remontam o feudalismo durante o século X, tem perdido suas forças frente aos casos de violência e insegurança urbana. Tais fatores, associados ao aumento do poder de consumo da população, nos últimos anos, fazem com que os lotados centros urbanos sejam locais pouco atraentes para as compras. O público consumidor, por sua vez, cada vez mais exigente, vê no shopping center muito mais do que um lugar de compras, mas um local de entretenimento, que mantém à sua disposição, estacionamento seguro, praça de alimentação, ambiente limpo e divertimento, tudo em apenas um local. Assim, emerge a migração de lojas do comércio e da prestação de serviços para o ambiente do shopping center.

Surge assim uma nova relação: o empreendedor (locatário), dono do shopping center, que estabelece normas de utilização do seu espaço, o lojista que será o “locador” cujas normas deve seguir sob pena de altas multas, e o consumidor que atende as duas lides deste contrato, mas não atua diretamente como parte deste negócio.

Os contratos de locação são considerados contratos típicos, ou seja, “são contratos que a lei dá denominação própria e submete a regras que pormenoriza” (RODRIGUES, 2004), entretanto, os contratos e locação em shopping centers são considerados atípicos, e, ainda, segundo Venosa (2010), citando a lei nº 8.245/91:

O § 2º do artigo 51 estabeleceu que nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II, isto é, utilização para uso próprio ou de pessoa jurídica relacionada. A utilização deste molde iria contra as finalidades e os objetivos sociais dos centros de compras que timidamente ingressam em nossa legislação. O artigo 54 faz nova referência aos shopping centers, advertindo sobre a atipicidade dos contratos locatícios nestes empreendimentos, matéria que requer legislação e estudos específicos. (VENOSA, 2010, p. 29)

Haja vista que os contratos de locação em shopping centers não possuam legislação própria no ordenamento jurídico brasileiro, corrobora com este conceito Rodrigues (2004), conceituando que “os contratos atípicos são contratos que a lei não disciplina expressamente, mas que são permitidos, se lícitos, em virtude do princípio da autonomia privada. Surgem na vida cotidiana impostos pela necessidade do comércio jurídico”. Assim, os contratos de locação em shopping centers atualmente validam-se das análises doutrinárias, da analogia e das orientações jurisprudenciais:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO RETIDO. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. ART. 5º, XX, CF. AGRAVO RETIDO. I- Tratando-se de ação que visa a nulidade de cláusulas contidas no contrato de locação, por violação à garantia constitucional e regras do Código Civil, a competência para o julgamento é da Justiça Comum, não sendo caso de ação de arguição de descumprimento de preceito fundamental (ADPF), cuja competência é do STF (art. 102, § 1º, CF). II- O sindicato dos lojistas de Porto Alegre é parte legítima para propositura da ação. MÉRITO. São nulas as cláusulas do contrato geral de locação impostas pelo shopping center aos lojistas, estipulando a obrigatoriedade de filiação e permanência à associação do empreendimento. Violação ao art. 5º, XX, da CF, e arts. 421 e 422 do CC. A liberdade contratual entre o shopping center e os lojistas, prevista no art. 54 da Lei das Locações, encontra limitações nos preceitos constitucionais e nas regras de direito comum. AGRAVO RETIDO E APELAÇÃO DESPROVIDOS. (RIO GRANDE DO SUL, 2013)

Entretanto, os doutrinadores não são unânimes na classificação dos contratos de shopping centers. Segundo artigo publicado, após encontro de doutrinadores, existe diversas teorias para a classificação destes contratos, resultando na teoria de um contrato misto, Drago (2004):

(...) Parece discussão estéril e muitos assim a consideraram. Basta pensar, contudo, nos problemas advindos da adoção de uma ou outra posição para afastar esta sorte de opinião. Considerar como um contrato atípico era retirar das mãos do locatário a proteção da antiga lei de locações, mantendo somente as regras pertinentes ao negócio jurídico e aos contratos em geral. É igualmente pertinente lembrar que o seminário se deu nos anos 80, antes portanto da edição da lei de locações urbanas (lei 8.245/ 90), que, ao regular este contrato em seu artigo 54, para alguns, foi suficiente para resolver o problema da natureza jurídica, embora, na realidade, tenha tão somente dado uma maior segurança ao lojista que se instala no Shopping Center. As hipóteses aventadas no referido seminário acerca da natureza jurídica deste contrato foram, resumidamente, as seguintes: - Contrato misto, posição defendida pelo saudoso professor Orlando Gomes - Contrato de locação com clausulas atípicas, porém insuficientes para descaracterizar a locação, tese defendida pelo ilustre professor Caio Mário. - Contrato de sociedade - Sociedade em conta de participação

(...) Não é boa a corrente que o tem como contrato de locação, embora esta não cometa erros ao dizer ter o referido negócio jurídico os elementos dessa categoria de contratos. São insuficientes, contudo, para explicar plenamente certas características essenciais, quais sejam a existência de uma prestação constante de consultoria de riscos e oportunidades, anterior mesmo a existência do pretenso contrato de locação e os recentes acórdãos judiciais que mandam privilegiar a interpretação das clausulas do negócio firmado entre o lojista e o empreendedor dono do shopping. Este é contrato misto combinado e esta é a razão para certas regras naturais à locação convencional serem afastadas quando confrontadas com as disposições livremente convencionadas. (DRAGO, 2014)

Inesgotadas as possibilidades de classificação doutrinária, essas análises permanecem em discussão no cenário jurídico brasileiro, cabendo aos juristas optarem pela linha doutrinária e efetuar a análise do caso em loco.

4 ALGUMAS CLÁUSULAS ATÍPICAS

Como pudemos observar, os contratos de locação em shopping center não compreendem apenas uma relação comercial simples, mas sim, uma relação de fatores que, para que tornem o negócio viável para ambas as partes, precisam, necessariamente, organizar-se em um sistema coordenado de vários lojistas para que todos sejam beneficiados.

Necessário, portanto, se faz que nos contratos de locação em shopping centers existam algumas cláusulas inerentes a este tipo de negociação e que normalmente só são encontradas nestes referidos contratos. São exemplos destas cláusulas, segundo Júnior Armindo de Castro (2012): a res sperata, as cláusulas específicas de aluguel (como aluguel em dobro no mês de dezembro), a fiscalização da contabilidade, dentre outros.

A res sperata é uma palavra do latim que significa “coisa esperada”. Trata-se de uma cláusula comum presente nos contratos firmados entre empreendedores e lojistas, que visa garantir um pagamento antecipado por parte do lojista ao empreendedor pelo uso do espaço locado, ainda antes do estabelecimento estar em operação (quando o estabelecimento ainda encontra-se em construção, por exemplo). A res sperata é “uma compensação paga pelo lojista ao empreendedor por sua atividade de organização e planejamento, não tendo o locatário que formar consequentemente por si só, a clientela como ocorre no comércio tradicional”, conforme Júnior Armindo de Castro (2012).

Corroboram desta cláusula, os egrégios Tribunais de Justiças dos estados, assim:

Ementa: À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. CONTRATO DE ADESÃO AO EMPREENDIMENTO E LOCAÇÃO DO ESPAÇO. CESSÃO. NATUREZA DA COBRANÇA - LOCAÇÃO - RESSPERATA E FUNDO DE COMÉRCIO NÃO ABRANGIDOS. RECURSO IMPROVIDO. A considerar a assunção da dívida pelo cessionário/locatário representada pela locação de loja comercial em shopping center, por força da cessão do contrato de adesão ao empreendimento e locação do espaço, impõe-se em reconhecer como legítima a cobrança dos valores constituídos pelos meses ocupados, conforme preconizam os artigos 1192, II, primeira parte e 960, ambos do Código Civil. (PARANÁ, 2013)

Há também peculiaridades nos contratos de aluguel de lojistas em shopping center no que concerne o pagamento do aluguel, dentre estas, existe a cláusula de pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro. É fato notório que no mês de dezembro há um acréscimo às vendas e, por conseguinte, um aumento de despesas por parte dos shoppings centers, visando garantir a satisfação e o “chamamento” dos consumidores que aumentam os investimentos em setores como decorações, promoções, propagandas, etc, fazendo, pois justificar a origem desta cláusula. A jurisprudência brasileira, adaptando-se à atipicidade destas cláusulas, não possui um entendimento comum, pois aqueles juristas que consideram sendo este um contrato de adesão tem um posicionamento diferente daqueles que o consideram um contrato de locação, assim sendo apresentam-se duas jurisprudências:

Ementa: EMBARGOS À EXECUÇÃO LOCAÇÃO "SHOPPING CENTER". Preliminar: Título executivo extrajudicial - inépcia da inicial inocorrência título executivo exigível. Mérito: Art. 54, da Lei do Inquilinato, permite a livre pactuação das condições da locação nas relações locatícias em "shopping center", conquanto não incidam na hipótese fática as circunstâncias proibidas pelo próprio art. 54. Insucesso comercial risco inerente a atividade desenvolvida pelo lojista inexistência de descumprimento contratual pelo empreendedor. Multa compensatória proporcional impossibilidade de correção diante do principio que veda a 'reformatio in pejus'. Correção monetária e juros moratórios "dies a quo" a partir de cada vencimento. Cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro foi livremente pactuada pelas partes, não havendo nulidade da cláusula contratual que a estabeleceu. Multa de mora contratual - redução - impossibilidade autonomia das vontades na fixação de percentual de 10% e inaplicabilidade do CDC às relações de locação encargos locatícios - despesas condominiais multa de mora reduzida para 2% - exegese do art. 1.336, § 1º, do CC. RECURSO DOS EMBARGANTES PARCIALMENTE PROVIDO. (SÃO PAULO, 2013)

Conforme jurisprudência acima, proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, o jurista conclui que se trata de um caso típico de locação, julgando o feito de acordo com a lei do inquilinato junto com o princípio de que o contrato faz a lei entre as partes (pacta sunt servanda), foram suficientes para considerar a cláusula válida, entretanto em acórdão proferido pelo Tribunal do Estado do Paraná (2011), o entendimento do magistrado foi diferente, utilizando-se como fonte jurídica os princípios de equilíbrio contratual, conforme segue:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - REVELIA - PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE - IRRESIGNAÇÃO - CONTRATO ATÍPICO - APLICABILIDADE DA LEI DE LOCAÇÕES - CLÁUSULAS ABUSIVAS - FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - NECESSIDADE DE RESTABELECER O EQUILÍBRIO CONTRATUAL - AFASTAMENTO DA COBRANÇA DO ALUGUEL EM DOBRO NO MÊS DE DEZEMBRO - JUROS DE MORA - OBRIGAÇÃO COM VENCIMENTO CERTO - INCIDÊNCIA A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (PARANA, 2011)

Como pode ser visto, os entendimentos divergem dependendo da filiação doutrinaria e legal a qual o jurista corrobora.

Existe, dentre outras cláusulas, àquela que prevê a fiscalização da contabilidade. Segundo Júnior Armindo de Castro (2012), citando Nardim Darci Lemke (1999):

“(...) poderá o empreendedor controlar a entrada e a saída de mercadorias do estabelecimento comercial do locatário, colocar alguém de sua confiança junto ao caixa, controlar as fitas da caixa registradora da empresa, conferir a extração de notas fiscais, examinar livros contábeis e fiscais de qualquer natureza”. (CASTRO, APUD, LEMKE, 1999, p 137-138).

Assim o empreendedor poderá manter dentro do estabelecimento do lojista um profissional encarregado pela “auditoria fiscal”, a fim de garantir os interesses do empreendedor como parte interessada no negócio, desde que não ofereça constrangimento ao lojista. Os juristas, portanto, têm observado as especificidades da Lei do Inquilinato:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇAO REVISIONAL DE ALUGUEL - FISCALIZAÇAO DO FATURAMENTO BRUTO DO ESTABELECIMENTO SITUADO EM SHOPPING CENTER ABUSIVIDADE INOCORRENCIA DISPOSIÇAO EXPRESSA NO REGIMENTO INTERNO DO SHOPPING CENTER VINCULAÇAO À TODOS OS LOJISTAS CLAUSULA CONTRATUAL ARTIGO 57 LEI DE LOCAÇÕES - NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (PARANÁ, 2012)

Sendo de suma importância para elucidação do conceito acima, citar parte do voto da referida jurisprudência:

(...) Finalmente, no que tange a alegação da parte recorrente no sentido de que a fiscalização efetuada pela agravada esta causando constrangimento e terror aos funcionários e clientes do estabelecimento comercial, não obstante a possibilidade de considerar abusiva a prática de tal fiscalização quando ultrapassados os limites da cautela e discrição, examinando o caso em tela, não vislumbro que tal pratica esteja obstando a regular pratica da atividade comercial desempenhada pela recorrente. Centrada nesses fundamentos, entendo que devem prevalecer as disposições constantes na relação contratual, inclusive, com as disposições do regimento interno objurgado, pois, quando se trata de relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos respectivos contratos de locação. Trecho De decisão proferida pelo Tribunal de justiça do Paraná em Agravo de Instrumento Nº 868444-8 (PARANÁ, 2012).

Desta forma, observamos que, no que tange a fiscalização interna pelo empreendedor ao estabelecimento do lojista, a lei do inquilinato tem prevalecido nas decisões jurisprudenciais tendendo a manter os acordos pactuados, mas, observados os dois lados da relação jurídica a fim de prevenir exageros.

5 CONCLUSÃO

A análise dos contratos de locação firmados entre empreendedores de shopping centers e lojistas, é um ato muito importante e deve ser incentivado. Cada vez mais observamos a crescente demanda comercial por esta forma de negócio; oras pela segurança que ela trás a sociedade que a usufrui, oras pela praticidade. Observamos também, na região do Vale do Itajaí nos últimos cinco anos, a crescente implantação de novos estabelecimentos, bem como a ampliação daqueles que aqui estavam. Esta tem sido uma tendência irrefutável e que tem gerado um novo perfil no comércio e na sociedade desta região.

As cláusulas estabelecidas, mesmo que esdrúxulas ao ponto de vista dos demais contratos existentes no ordenamento jurídico e no próprio cenário de locações, não reflete em termos gerais um desagrado contratual sob as partes que o pactuam, e a jurisprudência tem sido coerente ao julgar os fatos baseando-se nas doutrinas existentes que procura suprir a lacuna que a lei oferece, neste caso específico. Tratando pois cada caso ao seu tempo e às suas peculiaridades.

É observado também a tendência jurisprudencial de manter o pacta sunt servanda nos contratos de shopping centers, assim como a manutenção dos princípios basilares dos contratos. Desta forma, a justiça sendo parte garantidora dos princípios norteadores das relações contratuais, permanece atenta às inovações do cenário comercial brasileiro, sempre se fazendo necessária a realização de novas análises dos contratos oriundos destes novos empreendimentos e a vigilância permanente do cumprimento da lei aplicado aos casos específicos.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Código civil. 65. Ed. São Paulo: Saraiva, 2014.

BRASIL. Tribunal de justiça do Paraná. Apelação Cível Nº 0210256-9. Ação de execução de título extrajudicial. Paraná. Acórdão proferido em 22 de outubro de 2013 Disponível em http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4972424/apelacao-civel-ac-2102569-pr-apelacao-civel-021.... Acessado em 21 de nov. 2014.

BRASIL. Tribunal de justiça do Rio Grande do Sul. Apelação Cível Nº 70040172686, Décima Sexta Câmara Cível, Ação de nulidade de cláusulas contratuais. Rio Grande do Sul: Acórdão proferido em 21 de março de 2013 Disponível em http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/112659501/apelacao-civel-ac-70040172686-rs. Acessado em 21 nov. 2014.

BRASIL. Tribunal de justiça de São Paulo. Apelação Cível º 0006945-78.2008.8.26.0533, Embargos a execução. São Paulo. Acórdão proferido em 21 de maio de 2013 Disponível em http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/116693450/apelacao-apl-69457820088260533-sp-0006945-782.... Acessado em 21 nov. 2014.

BRASIL. Tribunal de justiça do Paraná. Apelação Cível Nº AC 7560825 PR 0756082-5. Ação de despejo por falta de pagamento. Paraná. Acórdão proferido em 22 de junho de 2011 Disponível em http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20067586/apelacao-civel-ac-7560825-pr-0756082-5. Acessado em 21 de nov. 2014

BRASIL. Tribunal de justiça do Paraná. Recurso de Agravo de instrumento Nº 868444-8. Recurso de Agravo negado. Paraná. Acórdão proferido em 06 de junho de 2012 Disponível em http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21929512/8684448-pr-868444-8-acordao-tjpr/inteiro-teor-.... Acessado em 21 de nov. 2014

CASTRO JÚNIOR, Armindo de. Shopping Center - o contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas. Jus Navigandi, Teresina, ano 17, n. 3156, 21 fev. 2012. Disponível em:. Acesso em: 22 nov. 2014.

DRAGO, Guilherme Araujo. O negócio jurídico de shopping center como contrato misto. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 209, 31 jan. 2004. Disponível em:. Acesso em: 21 nov. 2014.

LEMKE, Nardim Darcy. Shopping center: questões jurídicas e contratuais. Blumenau: Acadêmica, 1999.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Dos contratos e das Declarações unilaterais da vontade. 30ed. São Paulo: Saraiva, 2004.

Cintia Ferreira / Fonte: Artigos JusBrasil

BC CORRIGE FALSA QUEDA DE PREÇOS DE IMÓVEIS INDUZIDA PELO MCMV

O BC (Banco Central lançou nesta 5ª feira (1º jun.2017) a MVG-R (Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), um novo indicador para medir tendências de longo prazo no mercado imobiliário. A autoridade monetária também desenvolveu uma nova série de seu índice de preços do setor, o IVG-R.

A novidade tem como objetivo compreender melhor a variação de preços no mercado e corrigir distorções causadas em 2014 e 2015 pelo MCMV (Minha Casa Minha Vida). O programa aumentou o número de financiamentos de baixo custo sem baixar os preços do mercado como um todo. A inclusão desses novos dados na amostra pode ter gerado uma falsa tendência de queda nos preços.

Chefe do Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro do Banco Central, Gilneu Vivian explica que houve tendência de inflação no setor até 2014, quando os preços pararam de subir. Observa-se queda no IVG-R a partir de 2014, menos acentuada depois de corrigido o efeito MCMV.

Excluídos esses contratos, a MVG-R aponta que a mediana dos preços de imóveis financiados no primeiro trimestre de 2017 é de R$ 160 mil, um dos maiores valores da série histórica iniciada em 2004. Isso significa que metade das garantias aos financiamentos é inferior a R$ 160 mil, e metade é superior ao valor. No início da série (primeiro trimestre de 2004), a mediana era de R$ 45 mil – valor não corrigido pela inflação do período.

COMPOSIÇÃO DOS INDICADORES

IVG-R e a MVG-R consideram os valores dos imóveis avaliados como garantia em financiamentos a pessoas físicas cadastradas SCR (Sistema de Informações de Crédito).

A base de dados do IVG-R é restrita às regiões metropolitanas observadas pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Entre outras correções incorporadas na nova série, o BC ampliou a base de dados para incluir preços de Campo Grande e Vitória, cidades incorporadas ao cálculo do IPCA em janeiro de 2013. Uma atualização na parte operacional de captura dos dados aumentou o volume de informações consideradas em 40%.

Por outro lado, a MVG-R não restringe a base de dados às regiões metropolitanas do IPCA. No primeiro trimestre de 2017, foram consideradas 90 mil operações.

Além disso, a MVG-R considera valores nominais, sem correção de deflatores. A escolha possibilita que o mercado, a academia, os bancos e outros setores de interesse comparem a MVG-R aos indicadores mais adequados para cada análise.

Caso o objetivo seja comparar a inflação dos imóveis à inflação geral da economia na perspectiva de consumo, é possível deflacionar o índice com o IPCA. Interessados em comparar o valor negociado com o preço em anúncios podem aplicar índices como o Fipezap.

LEIA A ÍNTEGRA DA NOTA DO BANCO CENTRAL

O Banco Central passa a disponibilizar uma nova série do seu índice de preços imobiliários, o IVG-R. O indicador tem o objetivo de mensurar a tendência de longo prazo dos preços dos imóveis. A nova série resulta de aperfeiçoamentos no cálculo do indicador, que é apurado desde 2013 com base nas garantias recebidas pelos bancos em operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas registradas no Sistema de Informações de Crédito (SCR).

Promoveu-se uma melhora na qualidade dos dados usados no cálculo do indicador, uma ampliação da quantidade de operações consideradas e a inclusão de mais duas regiões metropolitanas no cálculo do IVG-R, Vitória e Campo Grande. A incorporação destas duas regiões teve como objetivo abarcar as mesmas regiões usadas no cálculo do IPCA. Com as mudanças, o Banco Central busca também eliminar o viés observado no índice devido à maior incidência de operações imobiliárias de baixo valor. Os aperfeiçoamentos sensibilizarão a série temporal do indicador a partir de janeiro de 2014.

O BC também passa a publicar um novo indicador de preços imobiliários, a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MVG-R), que é baseado na mediana de todas as garantias registradas no SCR. O MVG-R possibilita o cálculo de novos indicadores, como preços dos imóveis comparados a métricas de renda, uma vez que traz os valores em Reais diferentemente do IVG-R, que é apresentado em número índice. Outra mudança em relação ao IVG-R é que não existe divisão por regiões geográficas, sendo considerados todos os municípios brasileiros onde houve financiamento imobiliário. A série temporal do MVG-R inicia-se em março de 2004.

Fonte: Jamile Racanicci - Poder360

ÍNDICE FIPEZAP REGISTRA QUEDA NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS DESDE 2012

De acordo com dados do Índice FipeZAP, o valor médio de venda de imóveis residenciais sofreu um recuo de 0,16% entre abril e maio de 2017. Esta é a maior queda nos preços desde o ano de 2012, quando foram iniciados os registros.

A variação se mantém abaixo da inflação IPCA/IBGE (IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). A inflação esperada para o mês de maio era de 0,46%, segundo o Boletim Focus do Banco Central.

Das 20 cidades pesquisadas pelo Índice, 13 apresentaram recuo nos preços de venda entre abril e maio. Destaque para Recife (-0,64), Rio de Janeiro (-0,48%), São Caetano (-0,37%), Belo Horizonte (-0,36%) e Vitória (-0,35%). Segundo Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZAP, a queda pode ter relação com a atual situação política do país.

“Esse recuo de 0,16% é a maior queda mensal desde 2012 registrada pelo Índice FipeZAP. Apesar de não ser tão expressiva, chama atenção. Não podemos afirmar, mas uma possível explicação para esta queda são os últimos acontecimentos políticos. Isso reforça as preocupações do mercado imobiliário frente aos acontecimentos do cenário político e econômico”, diz Zylberstajn.

Considerando os últimos 12 meses, o FipeZap registra alta de 0,46%, face à inflação acumulada de 3,75% para o período. Nesse horizonte de análise, 8 das 20 cidades pesquisadas apresentam queda nominal nos preços de venda: Goiânia (-2,80%), Niterói (-2,56%), Rio de Janeiro (-1,99%), Distrito Federal (-1,43%), Fortaleza (-1,32%) e Recife (-0,78%).

Em maio, o valor médio de venda dos imóveis residenciais nas 20 cidades monitoradas foi de R$ 7.682/m². Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m² mais caro do país (R$ 10.132), seguida por São Paulo (R$ 8.683) e Distrito Federal (R$ 8.435). Já as cidades com menor valor médio por m² foram Contagem (R$ 3.519), Goiânia (R$ 4.121) e Vila Velha (R$ 4.644).

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Fonte: ZAP em casa

A MEDIDA PROVISÓRIA 759/2016 E O DIREITO REAL À LAJE

O Senado aprovou nesta quarta-feira, 31/05/2017, a Medida Provisória (MP) nº 759 de 2016, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, instituindo mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, entre outras providências.

Como ponto de maior destaque entre as disposições do texto desta MP é a introdução do “Direito Real à Laje” no artigo 1.255 do Código Civil, permitindo em situações específicas a venda, pelo proprietário do imóvel, do segundo pavimento da construção em matrícula separada.

“Art. 1.225. São direitos reais:

[...]

XIII - a laje.”

A MP também acrescentou ao Código Civil o artigo 1510-A, que dá os contornos do dito direito real de laje:

“Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (...)”

Vale dizer que o direito à laje não constitui um direito real novo em sua totalidade, mas uma evolução à modalidade de direito à superfície estabelecido na Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), onde já se possibilitava a construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o solo.

Conforme dispõe o artigo 21 do Estatuto, a concessão ao direito de superfície e exploração de seu terreno já era permitido:

“Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.”

A disposição da Medida Provisória se aplicará especialmente quando não for possível a identificação de individualização dos lotes e quando a unidade apresentar acesso independente, sendo que o novo titular da propriedade terá liberdade para vender sua parte do imóvel, mas estará proibido de construir sobrelevações excessivas.

O titular do direito real à laje será responsável pelos encargos e tributos decorrentes de sua unidade, mas não implica na atribuição de fração ideal ao terreno beneficiário ou participação nas áreas já edificadas.

Com esta alteração da lei caberá às Prefeitura dos Municípios e ao Distrito Federal aprovar em legislação específica como este direito será concedido, além de elaborarem projetos urbanísticos e de infraestrutura para sua adequação.

O Governo Federal pretende com esta regulamentação aquecer o mercado imobiliário, desburocratizando e permitindo processos de novos registros, tornando mais acessível o crédito à população à partir do momento em que se passará a deter titulação da propriedade.

Aprovada pelo Senado, a Medida Provisória segue para sanção Presidencial

Referências:

Lei 10.406/2002 - Código Civil

Medida Provisória 759 de 2016

Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade

Lucas Monteiro - Advogado - Áreas Cível, Família, Empresarial, Contratual, Tributária e Eleitoral.

Fonte: Artigos JusBrasil

STJ DECIDIRÁ SOBRE A POSSIBILIDADE DE INVERTER, EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR, CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DERIVADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Os contratos de promessa de compra de venda derivados de incorporações imobiliárias, por transcenderem a área específica do direito contratual, adentrando também na esfera da proteção ao consumidor, tornaram-se objeto de inúmeras discussões acerca das cláusulas constantes dos instrumentos. O Superior Tribunal de Justiça (órgão responsável por pacificar a jurisprudência sobre essa matéria) recentemente julgou a validade da cláusula que transferia ao promitente comprador o ônus de pagar a comissão de corretagem.

A partir daí os julgadores se voltaram para outro debate que assola consumidores e incorporadoras: a cláusula penal estipulada em benefício da incorporadora para a hipótese de inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor em caso de mora na conclusão do empreendimento?

Os consumidores alegam que as cláusulas contratuais, na maioria esmagadora das vezes, não são passíveis de discussão quando da contratação, de modo que não são fixadas penalidades para o caso de atraso na entrega da obra. Com isso, para equiparar as partes do contrato, os adquirentes defendem que a mesma penalidade prevista para o caso de mora ou inadimplemento do comprador deve ser invertida e incidir em desfavor da incorporadora/vendedora.

Por sua vez, as incorporadoras argumentam que não há como equiparar as obrigações assumidas pelas partes (pagar o preço vs. executar a incorporação), não sendo razoável equiparar as penalidades. Além disso, as vendedoras aduzem que a cláusula penal decorre da vontade dos contratantes, não cabendo ao judiciário inverter a ordem contratual. Os consumidores, na visão das incorporadoras, caso inexista cláusula penal no instrumento que lhes beneficie, devem negociar ou buscar judicialmente eventual indenização pelas perdas e danos derivados de eventual atraso.

Essa é a discussão que será decidida em definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça através do Recurso Especial nº 1.631.485/DF, que representará a controvérsia. A decisão passará a valer para todos os casos ainda em trâmite ou que ainda cheguem ao judiciário.

A tendência para esse julgamento é a confirmação por parte do STJ da sua própria jurisprudência, no sentido de ser possível a inversão da cláusula penal, mas delimitando as hipóteses de incidência dessa nova regra. Por esse motivo, é importante que os contratantes busquem assessoria jurídica especializada, a fim de revisar e adequar os seus contratos aos novos regramentos emanados da jurisprudência, o que poderá evitar prejuízos no futuro.

Rafael Weyne Vargas - Advogado com experiência em contencioso especializado, com atuação em responsabilidade civil, direito do consumidor, imobiliário e contratos.

NOTA DO EDITOR:
Acesse o ProAfR no Recurso Especial nº. 1.631.485/DF clicando no link abaixo:
http://s.conjur.com.br/dl/clausula-penal-construtora.pdf

O ARBITRAMENTO DO VALOR VENAL DO ITIV

O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia concedeu uma liminar suspendendo o pagamento antecipado do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) do Município de Salvador. A Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) foi proposta pelo Ministério Público do Estado da Bahia.

Todavia, o maior problema enfrentado pelos contribuintes soteropolitanos não foi arguido. Trata-se do arbitramento da base de cálculo do imposto independentemente do valor efetivo da transação imobiliária. A lei que vigorou até 2013 rezava que a base de cálculo do ITIV em nenhuma hipótese poderia ser inferior ao valor venal utilizado para o cálculo do IPTU. Após a reforma tributária (Lei 8421/13) coube a Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ) tornar públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário.

É o Município de Salvador, portanto, que determina o valor venal atualizado (VVA) para qualquer transferência de bem imóvel. Ora, se o Código Tributário Nacional (CTN), no seu artigo 38 estabelece o valor venal como base imponível do imposto, qualquer disposição distinta seria uma violação a essa norma, sobretudo, os parágrafos 1º e 2º do artigo 117 introduzidos no Código Tributário e de Rendas do Município (CTRMS).

A apuração do imposto deve ter como parâmetro o valor do negócio jurídico realizado, levando em conta as informações prestadas pelo contribuinte, não sendo possível qualquer fixação prévia da base de cálculo pela SEFAZ, impondo ao sujeito passivo um valor de mercado diverso do valor pago. Essa tabela de valores utilizada pela municipalidade e disposta no sítio da internet não deve ser incompatível com o preço declarado de venda.

Ademais, o artigo 148 do CTN é claro quando dispõe que “quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

Desta forma, é condição imprescindível para o arbitramento a instauração de procedimento administrativo para apurar eventuais incorreções, uma vez que o lançamento do ITIV é feito por declaração, não estando submetido ao lançamento de ofício. A autoridade administrativa deve constituir o crédito tributário com base nas informações prestadas pelo contribuinte, permitindo o lançamento pelo valor por ele informado e não cabendo qualquer imposição de valor venal diverso.

Karla Borges - Professora do Instituto Latino-americano de Estudos Jurídicos – ILAEJ

Fonte: Bahia Notícias