MINISTÉRIO MAPEIA UNIDADES VAZIAS DO MCMV QUE PODEM SER USADAS PARA QUARENTENA

O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) está fazendo o mapeamento das unidades do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) que estão vazias em todo o país e que podem ser usadas para quarentena fora de hospitais. Por enquanto, a informação do MDR é que há cerca de 7 mil imóveis desocupados nos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro - locais onde há mais casos de casos confirmados e de mortos no país. 

Na semana passada, o ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho, informou que sua pasta colocaria à disposição do Ministério da Saúde, se houver necessidade de espaços para quarentena fora dos hospitais, unidades não ocupadas do MCMV. Na ocasião, ele disse ainda que serão analisados alguns fundos para auxiliar regiões mais fragilizadas, como Norte e Nordeste e que a Defesa Civil estará mobilizada com o Ministério da Saúde para informar população. 

O levantamento das unidades desocupadas do programa está sendo feito in loco e conforme a demanda. O MDR explicou que estão sendo avaliadas as condições da obra porque algumas residências, apesar de prontas ou quase finalizadas, podem ter características que não favoreçam a utilização. Por isso, essa avaliação será feita em conjunto com o Ministério da Saúde. O MDR informou ainda que cada empreendimento tem uma particularidade e é preciso uma análise sobre se ele está adequado - com ligação de água e luz, por exemplo, para o recebimento de pessoas. 

O MCMV foi lançado em março de 2009 no governo do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva. Quanto maior a renda, menor o subsídio do governo. 

Fonte: VALOR ECONôMICO

A COVID - 19 E A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Diante do cenário de pandemia (covid-19) que a sociedade brasileira está vivenciando, muitos são os fatores a serem analisados a curto, médio e longo prazo, o acesso ao deslocamento entre países facilitado, trouxe um inimigo invisível, que se apresentou em magnitude mundial, fazendo com que as autoridades passem a intervir na rotina da sociedade, bem como, nas relações comerciais.

No estado da Bahia e no Munícipio de Salvador, como exemplo, desde 16 de março de 2020, são publicados decretos com determinações a serem seguidas de forma compulsória em diversos setores, incluindo o veto a atividades exercidas pela sociedade, impedindo o ir e vir, lazer, entre outros, que vem interferindo no cotidiano, indo além, vetos que influenciam o funcionamento de estabelecimentos e de atividades praticadas em diversas áreas que atingem o setores da indústria e comércio.

Dentre os decretos publicados pela prefeitura de Salvador estão os de 332.256/20, o 32.268/20, o 32.272/20 e o publicados pelo Governo do Estado da Bahia estão os 19.528/20, o 19.550/20 e o 19.553/20, entre outros.

No contexto geral, os decretos possuem determinações, seguindo o quanto previsto da Constituição Federal em seu art. 196, que indica que é dever do Estado, garantir medidas que visem à redução do risco de doença, fazendo com que não só a população tenha privações em seus afazeres ( trabalho e lazer), bem como, as empresas de pequeno e grande porte, tenham suas atividades completamente afetadas.

A toda evidência das referidas medidas, foi proibido também, por decreto municipal, buscando conter a disseminação do coronavírus, a obra civil, com exceção as de caráter emergencial, nos prédios já habitados. 

Deste modo, se faz necessário, trazer à baila um dos fatores que fizeram as construtoras sofrerem com diversas ações nos últimos tempos, envolvendo um grande aporte financeiro, qual seja, as oriundas de atraso da entrega da unidade, pelo atraso na conclusão das obras.

Cumpre destacar que os contratos de compromisso de compra e venda, preveem, a chamada cláusula de tolerância de 180 dias, com a sua validade já pacificada no Egrégio Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), desde que obedecendo os critérios e observâncias de sua demonstração de clareza e devida informação ao adquirente, ora consumidor, contudo de fato uma cláusula reconhecida pelo Poder Judiciário.

Além disso, há, cláusula que indicam, a tolerância no atraso em função de fatores extraordinários, denominados como caso fortuito e/ou de força maior, nos últimos anos, mesmo com a referida cláusula, dificilmente as construtoras conseguiam enquadrar esses requisitos para afastar sua responsabilidade no atraso das obras. Isto porque, sempre esbarram no princípio do caso fortuito interno, risco do negócio, ou seja, há uma previsibilidade mínima dos imprevistos na elaboração ou execução do serviço, que mantém a responsabilidade do fornecedor, que deveria tomar as devidas precauções para minimizar os riscos.

Recentemente, em 25 de junho de 2019, tivemos o julgamento do IRDR - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas dos temas 970 e 971, que afetam estritamente as construtoras e tratam, respectivamente, da possibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal e possibilidade de inversão da cláusula penal, nos casos de inadimplência das construtoras em face do consumidor. 

Restando pacificado o entendimento pelo STJ, fazendo com que as construtoras, de certo modo, aliviadas pela impossibilidade da cumulação de pedidos, que em julgados recentes, vêm afastando, inclusive, a cumulação da multa contratual indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes), na forma de aluguéis. 

JUÍZO DE RETRATAÇÃO. INCISO II DO ART. 1.030 DO CPC. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. COM ALUGUÉIS (NA FORMA DE LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES). IMPOSSIBILIDADE. QUESTÃO SEDIMENTADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL Nº. 1.498.484 - DF, PROFERIDO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. TEMA N.º 970. EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA PARTE RÉ EM MAIOR EXTENSÃO. UNÂNIME DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ - Presidente - Apelação Cível nº 70075272914, Comarca de Porto Alegre: "EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA PARTE RÉ EM MAIOR EXTENSÃO. UNÂNIME."

Contudo, de outro modo, as construtoras se viram obrigadas a buscar meios para se resguardar, quanto a qualquer potencial percalço que desaguasse em atraso na entrega da unidade, visto que, a cláusula penal em seu desfavor resta agora pacificada.

E como se comportar diante do cenário mundial em que se vive, com pandemia declarada pela OMS - Organização Mundial de Saúde, a União, Estados e Munícipios adotando medidas para evitar a propagação do vírus, que antes desconhecido, tem ceifado vidas em todo mundo. 

Certamente, o Poder Judiciário, mesmo que analisando caso a caso, estará encarando a situação de forma excepcional e ao que parece, os princípios norteadores do Caso Fortuito e/ou de Força Maior, o Caso Fortuito Externo, será bastante explorado mediante as características do fato imprevisível, inesperado e impossível de se evitar, em virtude da obediência aos decretos estabelecidos pelo poder público, ficando as construtoras sem a previsibilidade, inclusive, sem prever o lapso temporal em que estará sendo afetada pela impossibilidade de manterem suas atividades ativas. 

Indubitavelmente, portanto, durante o período de vigência (i) do Estado de Calamidade Pública, e/ou (ii) de Decretos Municipais e/ou Estaduais que restrinjam a atividade de construção civil, é imperioso o reconhecimento de que tal período (no qual as atividades foram suspensas) seja amortizado ao final do período de carência, para que a distribuição dinâmica, superveniente, do ônus oriundo o desequilíbrio contratual, seja equitativamente distribuído, evitando-se, de um lado, enriquecimento ilícito, e, doutro giro, prejuízo sem causa. 

Destacando ainda, que, as atividades também englobam os trâmites administrativos e legais, envolvendo atividades cartorárias e licenças a serem obtidas em face dos órgãos de fiscalização, que estão com suas atividades reduzidas e focadas nas emergenciais, fazendo com que, as solicitações se acumulem e, após todo o lapso devastador da pandemia se esvair, restará ainda o período de dissipação do que se reteve durante o período de isolamento social.

Assim, com escólio na Teoria da Imprevisão, tem-se que o período de vigência do Ato Administrativo que impede o exercício da atividade econômica – Fato do Príncipe – é causa para prorrogação do prazo, em igual período, para entrega das unidades imobiliárias compromissadas.

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Marcus Renato Souza Caribé é advogado do Escritório MoselloLima Advocacia.

Fonte: Migalhas

O NOVO CORONAVÍRUS E A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

A pandemia ocasionada pelo novo coronavírus tem acarretado impacto severo na atividade econômica no Brasil, não só pelo recolhimento voluntário das pessoas para evitar a disseminação da doença, como pelas múltiplas decisões estatais que determinaram a suspensão de diversas atividades empresariais. 

No âmbito do Distrito Federal, foi editado o decreto 40.539/20 que determinou a interrupção até o próximo dia 5 de abril de inúmeras atividades, como cinemas, academias, escolas, casas noturnas, feiras e clubes. Há, inclusive, uma cláusula geral que determina a suspensão até a referida data de estabelecimentos comerciais de qualquer natureza, inclusive de bares, restaurantes e lojas de conveniência (inciso XI do art. 2º do decreto 40.539/20). Em linha semelhante, outros Estados da federação tomaram medidas dessa natureza, caso de São Paulo e do Rio de Janeiro. 

Diante dos impactos ocasionados pela disseminação da doença e por decisões governamentais dessa natureza, medidas têm sito tomadas pelo poder público para socorrer a atividade econômica, caso da MP 927/20 que dispõe sobre medidas trabalhistas para enfrentamento da calamidade pública reconhecida pelo Decreto Legislativo 6/20, aprovado pelo Congresso Nacional. 

Essas medidas, embora importantes, são insuficientes para evitar a destruição de empresas e negócios em geral, especialmente se as medidas estatais que determinam a interrupção da atividade econômica perdurarem por períodos longos, o que é bastante provável diante de decisões tomadas por governos de outros países em que a doença já atingiu estágio ainda mais grave de disseminação. 

As empresas, como se sabe, possuem compromissos das mais variadas ordens, como o adimplemento de parcelas de financiamento que tomaram para iniciar ou expandir suas atividades, prestações relativas a insumos adquiridos de fornecedores para a consecução de suas atividades, entre tantos outros deveres comerciais. 

Entre essas prestações, estão os aluguéis decorrentes dos contratos de locação comercial, também chamados de locação não residencial. As empresas que não são proprietárias dos imóveis em que localizados seus empreendimentos são obrigadas a arcar com as despesas em razão dos contratos firmados com os locadores dos respectivos imóveis. 

A questão que se impõe resolver é como ficam esses contratos diante do impacto ocasionado pela pandemia, em especial, frente às decisões governamentais que determinam a suspensão das atividades empresarias. Devem os locatários continuar a arcar com os aluguéis nos termos acordados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigor? 

É inegável que o princípio do pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória do contrato), está em vigor no Brasil, visto que é essencial à segurança jurídica. Entretanto, reconhece-se que, há muito, não constitui princípio absoluto1. De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, cuja inspiração advém de modelos europeus2, é possível a revisão judicial em função de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem a uma das partes prestação excessivamente onerosa3. 

É até mesmo permitido que o contrato seja resolvido (extinto) caso presentes esses requisitos, muito embora o ordenamento jurídico dê preferência à revisão do contrato para evitar, ao máximo, a sua extinção. Busca-se preservar a economia e a manutenção de empregos, e não o colapso das relações negociais. 

Tanto a Lei do Inquilinato, lei 8.245/91, quanto o Código Civil, lei 10.406/02, possuem previsões autorizadoras da revisão judicial dos contratos. O primeiro diploma é especial em relação ao segundo, cuja aplicação nas relações locatícias de imóveis urbanos é, em um primeiro momento, apenas subsidiária4. 

A Lei do Inquilinato prevê em seus arts. 18 e 19 a possibilidade, respectivamente, de modificação de cláusulas ajustadas pelas partes de comum acordo e, não havendo ajuste consensual, a revisão judicial do contrato. É o que dispõem os referidos comandos legais:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. (Grifos nossos).

O art. 19, como se nota, não prevê requisitos para sua aplicação relacionados à ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis que acarretem prestação excessivamente onerosa a uma das partes. Exige-se, apenas, o decurso do tempo, três anos de vigência do contrato ou do último acordo firmado pelas partes, bem como discrepância do valor do aluguel e o preço efetivo de mercado. O referido dispositivo é, sem dúvida, autorizador da revisão judicial provocada pela pandemia do novo coronavírus e das decisões estatais tomadas para o seu enfrentamento. 

Ponto controverso relaciona-se a contratos que não tenham, ainda, atingido três anos de vigência durante a crise provocada pela pandemia. Estariam os locatários, nesses contratos, desprovidos da possibilidade de pedirem a revisão dos contratos de locação? Estaria parte significativa dos empresários nessa situação fadados a um endividamento que poderia inviabilizar a retomada da atividade econômica quando cessarem as medidas restritivas impostas pelo Estado?

Parece importante, diante desse grave cenário, invocar o Código Civil, não só como diploma subsidiário ao regramento de locações comerciais de imóveis urbanos, mas como peça fundamental para garantir a função social dos contratos, princípio que tem assento constitucional5. Mesmo porquê, a lei especial não prevê a situação extraordinária decorrente de pandemia e paralisação da atividade econômica por ordem estatal. 

Em casos como esse, devem ser evitados os tradicionais métodos de interpretação do direito, em razão de sua insuficiência, que levariam ao afastamento do Código Civil pelo diploma especial materializado pela Lei do Inquilinato. É importante reconhecer o que se passou a denominar de diálogo das fontes, tese capitaneada no Brasil por Claudia Lima Marques. 

Com vistas a cumprir normas de hierarquia constitucional, caso do princípio da função social dos contratos, a Lei do Inquilinato e o Código Civil devem dialogar para conferir resposta justa ao caso concreto, o que não ocorreria caso o diploma geral fosse sempre relegado a ser aplicado de modo subsidiário6. Além disso, o diploma especial, em seu art. 19, não regula a teoria da imprevisão7, mas apenas estabelece hipótese genérica de revisão judicial para adequação do valor do aluguel ao preço de mercado. É o Código Civil que disciplina a teoria da imprevisão, como revelam os seus arts. 317, 478, 479 e 480:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

(...)

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. 

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

O art. 317 é a regra por excelência da revisão dos contratos em razão de motivos imprevisíveis que acarretam desproporção manifesta entre o valor da prestação previsto no contrato e o valor do momento de sua execução. O art. 478, por sua vez, é regra que autoriza a resolução da avença (sua extinção), caso presentes os requisitos em questão. Entretanto, os arts. 479 e 480, como se nota, preveem a preferência pela revisão do conteúdo do contrato, ainda que a parte tenha pretendido a sua extinção. Trata-se da adoção pelo direito brasileiro do princípio da conservação contratual8, visto que promove a manutenção do ajuste em substituição à sua ruptura. 

No plano abstrato, as empresas impactadas pela pandemia do novo coronavírus, em especial as atingidas pelas medidas governamentais de suspensão das atividades, cumprem os requisitos para a revisão dos contratos de locação dos imóveis urbanos em que situados seus empreendimentos. O civilista Flávio Tartuce9 resume em seis os requisitos para a revisão judicial dos contratos com base nos arts. 317 e 478 do Código Civil. Os requisitos expostos pelo referido autor estão na tabela abaixo, na coluna da esquerda, ao passo que o cumprimento dos requisitos, segundo nossa visão, está na coluna da direita:

É inequívoco que os requisitos para revisão do contrato de locação comercial estão presentes. Trata-se de caso clássico de imprevisibilidade e onerosidade excessiva exigidas pela jurisprudência para a revisão contratual. Vale notar o posicionamento rigoroso do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto à matéria:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. 1. O relator está autorizado a decidir monocraticamente recurso especial, pois eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado em agravo regimental. 2. "Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei n.º 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes." (REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016). 3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). 4. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.10

Parece difícil encontrar caso tão evidente de enquadramento na teoria da imprevisão quanto ao da pandemia do novo coronavírus e das medidas estatais adotadas para contê-la. Assim, providências judiciais para revisão dos contratos de aluguel têm respaldo, nessa situação, para serem adotadas com sucesso, caso necessárias. 

Antes de medidas judiciais, é recomendável às partes a tentativa de repactuarem, amigavelmente, os aluguéis em vigor, caso o locatário preencha todos os requisitos para modificação do pactuado. Essa recomendação é, inclusive, extraída do princípio da boa-fé objetiva, que deve permear as relações entre os contratantes11. Por isso, deve-se buscar, em primeiro lugar, a solução consensual. Apenas na hipótese de se mostrar infrutífera essa negociação é que se deve procurar o caminho judicial para revisão, ainda que temporária, do valor do aluguel. 

O quadro grave provocado pela pandemia, agravado em termos econômicos pelas decisões estatais de suspensão de atividade empresariais, é claramente passível de autorizar a revisão contratual, dada a situação excepcional na qual os contratantes estão envolvidos. A própria Lei da Liberdade Econômica, ao alterar o Código Civil, manteve a possibilidade de revisão contratual, mesmo nos contratos empresarias, desde que seja excepcional e limitada12.

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1 "Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra máxima tinha previsão já no Direito Romano, segundo o qual deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do estipulado no pacto. (...) Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-moderno não possibilita mais a concepção estanque do contrato. (...)" TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. p. 571. 

2 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. pp. 604/605.

3 Essa sempre foi a lição da doutrina mais abalizada, como revela a posição externada há muito tempo por Washington de Barros Monteiro: "A intervenção judicial só é autorizada, porém, nos casos mais graves e de alcance muito geral. Para que ela se legitime, amenizando o rigorismo contratual, necessária a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevistos, que tornem a prestação de uma das partes sumamente onerosa. Como se expressam Nicola e Francesco Stolfi, preciso é se verifique 'radicale mutamento della situazione economica'." MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 11. 

4 "Ora, as leis aqui mencionadas são diferentes entre si, sendo o CC/2002 de aplicação subsidiária no que concerne à locação de imóveis urbanos." SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < http://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

5 "De fato, os princípios vetores de uma ordem econômica sustentada e equilibrada, em que haja respeito ao direito do consumidor, ao meio ambiente e, como já observamos, à própria função social da propriedade, todos eles, reunidos e interligados, dão sustentação constitucional à função social do contrato." GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. p. 433. 

6 Esse diálogo é permitido, tendo em vista que a Lei do Inquilinato e o Código Civil seguem princípios semelhantes. Nessa linha, pode-se invocar a lição de Cláudia Lima Marques, ao sustentar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor frente a uma lei especial, assim se posicionou Cláudia Lima Marques com tese que podemos aplicar no caso do necessário diálogo entre a Lei do Inquilinato e o Código Civil: "(...) Há cumulação de leis, complementariedade de leis, 'diálogo das fontes' e não 'subsidiariedade'. Subsidiariedade significa ordem de aplicação, aplica-se inicialmente uma lei e só após se aplicará a outra. Aqui há complementação, de ambas regulando ao mesmo tempo o mesmo caso, em diálogo, pois não são antinômicas as leis, ao contrário, ambas seguem os princípios similares." MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4. ed. rev., atual e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002. pp. 550/551 

7 "Os preceitos indicados não devem ser encarados como contraditórios, até porque a análise dos requisitos do artigo 19 não induz em entendimento de que o mesmo se refere à teoria da imprevisão. Isso significa que, para aplicar a regra em comento, o juiz não deverá analisar o porquê de o aluguel estar defasado e o motivo que levou à diferença encontrada. (...)" SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < http://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

8 TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense – São Paulo: MÉTODO, 2010. p. 179. 9 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. pp. 605/608. 

10 Superior Tribunal de Justiça. AgInt no REsp 1543466/SC. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2015/0172555-2. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data de publicação: DJe 03/08/2017. 

11 Sobre os deveres anexo criados pelo princípio da boa-fé objetiva, assim se pronuncia a doutrina: "Apenas a título de ilustração, citem-se os deveres mais conhecidos: a) lealdade e confiança recíprocas; b) assistência; c) informação; d) sigilo ou confidencialidade. Todos eles, sem dúvida, derivados da força normativa criadora da boa-fé objetiva." GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. p. 441. 12 É o que dispõe o art. 421 do Código Civil na redação conferida pela Lei da Liberdade Econômica, Lei nº 13.874/2019: "Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual."

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GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. 

MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4. ed. rev., atual e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002. 

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2001. 

SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < http://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense – São Paulo: MÉTODO, 2010. 

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. 

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Daniel Melo Nunes de Carvalho é Consultor Legislativo do Senado Federal na área de Direito Tributário e Financeiro.

Marco André Ramos Vieira é professor de cursos preparatórios para concursos públicos e pós-graduação nas disciplinas Direito Previdenciário, Direito Tributário e Direito Constitucional.

Paulo Varandas Júnior é advogado, sócio do escritório Reis de Paula Castilho & Varandas.

Fonte: Migalhas

IMPACTOS DA COVID - 19 NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Segundo a organização Mundial da Saúde (OMS), a pandemia causada pela Covid-19 é uma emergência de Saúde Pública de Importância Internacional — o mais alto nível de alerta da Organização, sendo inegáveis os seus deletérios na saúde pública, nas relações sociais e na economia de cada país, o que não é diferente no Brasil.

As medidas de contenção da pandemia tomadas pelo Estado brasileiro e pelas unidades federativas são drásticas e tendem a se intensificar nos próximos meses, sendo presumível que impactem de forma grave os setores produtivos, inclusive os ramos da construção civil e da incorporação imobiliária, que já prenunciam a paralisação de obras, férias coletivas, desabastecimento, quebra de contratos com fornecedores e diminuição das vendas.

Neste cenário, é real a possibilidade de atrasos nas incorporações em curso e consequentemente, na entrega das chaves aos promitentes compradores de unidades autônomas, o que pode gerar a pretensão indenizatória de danos emergentes, lucros cessantes e possíveis danos morais, bem como pedidos de resolução da relação contratual, com imposição multa às incorporadoras.

Por outro lado, os(as) consumidores(as) também sofrerão os impactos econômicos da crise, limitando a sua capacidade de honrar com as prestações financeiras assumidas nos compromissos de compra e venda, o que presumivelmente acarretará um aumento da inadimplência, atrasos na escrituração e na transferência da titularidade proprietária dos imóveis.

Desenha-se, portanto, um cenário de recíproca inadimplência, capaz de gerar tensões significativas nos contratos vigentes e futuros, e que irá colocar em teste a capacidade de adaptação de todos atores envolvidos na complexa cadeia de contratual que envolve a incorporação imobiliária, a fim de se preservar os compromissos assumidos e minimizar o desgaste econômico que se apresenta, ou no pior cenário, atenuar as perdas recíprocas pela inexecução das prestações pactuadas.

Sob a perspectiva do descumprimento dos prazos de entrega das unidades autônomas, concluímos que a Pandemia Covid-19 pode ser considerada caso fortuito ou de força maior, nos termos do artigo 393, parágrafo único, do CC, satisfazendo aos três critérios dessa excludente do nexo causal: a inevitabilidade, a necessidade e a externidade (ou exterioridade).

Trata-se, portanto, de fortuito externo à atividade das incorporadoras e construtoras, a afastar a sua responsabilidade pelos danos causados por atrasos e quebras de expectativas em razão dessa crise de saúde pública. Por outro lado, a excepcionalidade da situação não exonera as incorporadoras de cumprir com o dever de informação, devendo comunicar aos seus consumidores todas as medidas a serem tomadas para enfrentar os efeitos da pandemia, bem como alertá-los sobre os impactos nas prestações devidas e compromissos assumidos nos respectivos contratos.

Estabelecida essa primeira conclusão, indagamos se os(as) consumidores(as) afetado(as) por atrasos que superem os prazos de prorrogação de até 180 dias para a conclusão das obras, tais como previstos nos compromissos de compra e venda, poderão pleitear ao menos a resolução da relação contratual, com a aplicação da multa compensatória em seu favor, alegando o desinteresse na preservação do contrato, na forma do artigo 395, § único, do CC e do artigo 43, § 1º, Lei 4.591/64.

De forma equivalente, concluímos que os efeitos da Pandemia Covid-19 afastam a hipótese resolutiva, mesmo quando causadores de atrasos que superem os prazos de prorrogação automática dos compromissos de compra e venda, uma vez que o fundamento jurídico de incidência do art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64 não é o mero decurso do tempo, mas a configuração do inadimplemento absoluto das prestações imputáveis à incorporada.

Diante disso, caracterizado que a pandemia da Covid-19 se constitui como caso fortuito ou de força maior externa, capaz de exonerar o devedor da responsabilidade pelas consequências do inadimplemento resultante do cenário de exceção, não cabe ao credor pleitear a resolução da relação contratual e o pagamento da multa compensatória correspondente.

Vedada essa possibilidade, vislumbramos duas alternativas à disposição do(a) adquirente de imóveis na planta que, impactado pelo excessivo atraso na entrega do imóvel prometido, tenha perdido interesse no aperfeiçoamento do negócio. A primeira delas é a resilição da relação contratual, possibilidade plenamente assegurada pelos Tribunais brasileiros, antes mesmo da edição da Lei 13.786/2018.

Por se tratar de hipótese de extinção imotivada da relação contratual, contudo, o(a) consumidor(a) estará sujeito ao pagamento da multa compensatória prevista no instrumento (Enunciado 534 da Súmula do STJ). Para os contratos anteriores à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, essa multa deverá respeitar os limites de 10% a 25% das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme entendimento sedimentado pelo STJ e, para os contratos posteriores, deverá seguir os padrões expressamente legislados no referido diploma.

A segunda alternativa se aplica ao(a) consumidor(a) que, a exemplo das incorporadoras, ficou impossibilitado de adimplir as prestações de sua responsabilidade por efeito direito da crise causada pela Covid-19, podendo alegar a resolução por onerosidade excessiva, nos termos do artigo 478 do CC.

Para a caracterização desta hipótese, no entanto, além dos aspectos financeiros (prova do prejuízo e do desequilíbrio negocial), o fato jurídico superveniente causador da onerosidade excessiva deve ser extraordinário e imprevisto, condições que, em nosso entendimento estão satisfeitas pela pandemia Covid-19, não só por sua potencialidade de causar desequilíbrio superveniente à conclusão do contrato entre as partes, mas, também, por a consequência desse desequilíbrio ter sido absolutamente extraordinária.

Desse modo, demonstrando o(a) consumidor(a) que todas as restrições e medidas emergenciais decorrentes das ações contra o coronavírus, os atrasos, os problemas bancários, as dificuldades cartorárias, os impactos financeiros, etc., tornaram a manutenção do sinalagma excessivamente onerosa, poderá este pleitear a resolução da relação contratual por onerosidade excessiva, hipótese em que terá direito à restituição dos valores pagos, de forma atualizada, sem a aplicação da multa compensatória em seu desfavor.

Por fim, tratamos da possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, apontando que o Direito Civil brasileiro incorporou a teoria da imprevisão, a autorizar a revisão judicial das prestações em situações excepcionais, nos termos do artigo 317 e 478 do CC, sem que isso implique, necessariamente, a resolução da relação contratual.

Concluímos, no entanto, que a beligerância negocial e judicativa não são as melhores alternativas para enfrentar a crise que se apresenta. Os efeitos deletérios da pandemia Covid-19 não apenas permitem como tornam exigíveis a revisão paritária da relação contratual pelas partes contratantes, constituindo-se como mandamento ético, inclusive, da preservação da atividade econômica em um contexto excepcional.

Nesse caminho, recomenda-se que as incorporadoras intensifiquem o diálogo com os(as) promitentes compradores(as), no sentido de lhes informar de todas medidas que serão tomadas no período e os impactos previsíveis nos compromissos anteriormente assumidos, possibilitando a revisão de cláusulas contratuais incompatíveis com a realidade imposta.

Cabe, também, aos(às) consumidores(as), de forma tempestiva, comunicar as alterações significativas de suas circunstâncias pessoais, procurando de, boa-fé, a adaptação de cláusulas contratuais e compromissos ao novo cenário inaugurado, sempre sob uma perspectiva de aproveitamento máximo das obrigações contraídas.

Clique aqui para ler o artigo na íntegra

Pablo Malheiros da Cunha Frota é doutor em Direito pela Universidade Federal do Paraná, professor do Centro Universitário de Brasília (Uniceub) e advogado em Brasília

Ramiro Freitas de Alencar Barroso é advogado e doutorando em Direito na Universidade de Brasília (UnB).

Fonte: Revista Consultor Jurídico

O SURTO DO COVID - 19 É UM EVENTO CAPAZ DE ENSEJAR A REVISÃO OU A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO?

Texto de autoria de Alceu Nascimento

Introdução

Estamos diante de uma crise de saúde pública decorrente do vírus COVID-19 que originou na asia e se espalhou pelo mundo rapidamente, atingindo mais de 300.000 individuos. Governos de todo o mundo têm tomado medidas agressivas para conter a epidemia, incluindo a restrição de locomoção e de atividades.

Esta a situação de emergência, considerando as medidas anticontágio adotadas pelas partes ou pelo poder público, pode deflagrar sérios problemas nas atividades econômicas e introduzir algumas incertezas quanto à alocação dos riscos nos contratos em execução, podendo, inclusive, ser possível aventar a possibilidade uma substancial renegociação dos contratos, especialmente se for qualificado como um evento de força maior1.

Desta forma, é imperativo analisar os efeitos nos contrato de locação de imóveis comerciais, tais como lojas de shopping center, galerias e centros comerciais, pois estes imóveis estão sendo indicados nas medidas anticontágio como elementos de risco à propagação da epidemia.

Mais especificamente, é preciso analisar qual a influência do surto do COVID-19 e de seus efeitos na atividade econômica nas obrigações de pagar aluguel do locatários.

Em razão das medidas anticontágio em vigor, é possível cogitar dois cenários distintos, baseado na forma em que o poder público implementa as medidas anticontágio. De um lado, é possível que em alguns locais haja determinação expressa da autoridade pública para a cessação das atividades comerciais não essenciais e, de outro, onde haja apenas uma recomendação de suspensão.

Para este estudo, consideraremos, tanto que os atos do governo federal não impõem qualquer restrição geral à atividade econômica2, quanto a opção do gestor público no Estado do Paraná, em que houve apenas a sugestão de que "seja considerada a suspensão das seguintes atividades [...] shopping centers, galerias e centros comerciais"3 e não uma proibição expressa.

Igualmente, para este artigo, se considera que a obrigação de pagar os alugueis é uma contraprestação devida em função do locador estar adimplente com a prestação de disponibilizar o bem imóvel locado, afastando-se qualquer discussão de exceção de contrato não cumprido. Ou seja, analisa-se o cenário em que não houve uma decisão discricionária do locador em fechar as instalações prediais, impedindo o acesso do público em geral.

Clique aqui e confira a íntegra da coluna.

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1 Optamos por usar força maior como conceito intercambiável com caso fortuito por terem o mesmo efeito para as finalidades deste estudo.

2 A lei 13.979/20 prevê restrições apenas para pessoas doentes (isolamento) e para pessoas com suspeitas de contaminação (quarentena). Não há uma determinação irrestrita de supressão da atividade comercial.

3 Ver decreto Estadual 4.301 de 19/3/2020, com redação dada pelo decreto Estadual nº 4.311 de 20/3/2020.

Fonte: Migalhas dos Leitores

COVID - 19, CONTRATOS DE LOCAÇÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA (?)

Texto de autoria de Carlos Gabriel Feijó de Lima

Possivelmente este não será o primeiro artigo (nem o último) sobre os efeitos do COVID-19 aos contratos em curso em todo o país.

Inspirado na iniciativa de outros colegas, como André Roberto Machado (que recentemente publicou no LinkedIn artigo sobre o tema), dediquei-me especificamente ao que antecipo como uma das consequências do COVID-19 no Poder Judiciário: teses e tentativas de resolução e revisão contratual por parte de locadores e locatários.

Contextualizando, quase ao mesmo tempo em que as medidas de prevenção ao COVID-19 foram veiculadas, aí incluídos os decretos estaduais que fecharam parte do comércio, como shoppings centers, centros comerciais e lojas, locatários por todo o país passaram a notificar seus locadores, informando a impossibilidade de pagamento, requerendo isenção, revisão ou até resolução dos respectivos contratos de locação, sob o argumento de que os (devastadores) efeitos econômicos da novo coronavirus teriam levado à impossibilidade de adimplir com as obrigações estabelecidas.

Em alguns casos mais sofisticados, as notificações vieram acompanhadas de alguns breves argumentos jurídicos, dentre os quais destaco um que chamou bastante a minha atenção: o COVID-19 e seus efeitos são fatos imprevisíveis que levam à onerosidade excessiva no pagamento do aluguel como pactuado, rompendo-se o equilíbrio contratual.

A fim de satisfazer as pretensões deste breve artigo, pretende-se analisar o genérico fundamento acima.

O desequilíbrio contratual e o enriquecimento sem causa são, sem dúvida, abominados pelo ordenamento jurídico pátrio. Não à toa, a criatividade legislativa e doutrinária buscou, ao longo dos anos, remédios aptos ao seu combate, sendo o mais destacado o instituto da Onerosidade Excessiva (que passaremos a denominar "OE").

Esculpida no art. 478 da lei 10.406/2002 ("CC"), a OE ocorre se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, nos contratos de prestação diferida ou continuada, levando à revisão1 ou à resolução contratual.

Dentro do paradigma da "OE", o desequilíbrio se dá, então, entre as prestações e/ou obrigações das partes descritas no contrato, restando de um lado a onerosidade demasiada (com maior papel) e do outro a vantagem exagerada (com menor papel).

Neste ponto, vale destacar que a OE não se confunde com outros institutos como a impossibilidade jurídica da prestação, o caso fortuito e a força maior2, a deterioração da coisa locada ou a revisão locatícia, não analisados no presente artigo.

Isto posto, passa-se à premissa central de toda a discussão que cerca a OE (na verdade, todos os institutos aptos à modificação contratual): suas circunstâncias não são presumíveis.

Atendendo ao "dogma" (mas que comporta exceção) do ônus probatório, esculpido no art. 373 da lei 13.105/2015 ("CPC"), se a OE é o fato constitutivo do direito à revisão ou resolução contratual, cabe ao alegante prová-la, arcando com as consequências jurídico-processuais desta condição.

Nesse sentido, para se aplicar com responsabilidade a OE, é preciso entender que o desequilíbrio contratual superveniente não é algo que se avalia (ou prova) do ponto de vista subjetivo das partes, mas sim na perspectiva objetiva do contrato. Explicamos.

Originariamente, na formação do contrato, a vontade das partes, os seus interesses, a alocação de riscos e, claro, os aspectos econômicos estruturam um complexo equilíbrio contratual, valendo lembrar os ensinamentos do saudoso Antônio Junqueira de Azevedo que, com a lucidez que lhe era característica, se referia às circunstancias negociais, enquanto fios condutores da eficácia jurídica da manifestação de vontade das partes3.

Ou seja, é a partir destes aspectos subjetivos que se funda o equilíbrio contratual originário4.

Fruto do subjetivismo das partes, seria equivocado pensar que o equilíbrio contratual se determina somente por fatores econômicos, sendo certo que a intenção e interesses das partes ao contratar é muito mais complexa do que simples dígitos ou valores, mesmo que, em muitos casos, sejam um fator ímpar para a sua conclusão.

Esse equilíbrio contratual originário, fruto do subjetivismo que funda o contrato, sem dúvida, tem na sua delimitação um desafio à concretude, sendo (demasiadamente) laborioso tentar estabelecer o ponto exato de estabilidade5. Em outras palavras, dizer o que é o equilíbrio contratual casuisticamente é quase impossível.

Contudo, e em especial pelo advento da Lei 13.874/2019, há uma presunção de que as relações contratuais, não submetidas aos diplomas protetivos de nosso ordenamento, são equilibradas, nos termos do art. 421-A do CC, destacando-se mais uma vez o ônus probatório acerca da OE.

Assim, mesmo que não totalmente delimitado e, talvez, um pouco impreciso, é o equilíbrio contratual originário que servirá como parâmetro da verificação da OE, visando a proteção daquilo que cristalizou na conclusão do contrato6, passando a ser apreciado objetivamente.

Permitindo um parêntese, essa metáfora da cristalização é certeira no que toca a concretização do equilíbrio contratual. Ele se dá no contrato e lá permanece; o equilíbrio é das prestações contratuais e não das partes; o que era subjetivo agora é objetivo. E, é sobre este, agora objetivo, equilíbrio que se debruça a investigação acerca da OE.

Aspectos subjetivos do devedor da prestação como endividamento, mal caminhar de suas atividades econômicas, perda ou suspensão de vínculo laboral e outras mazelas não podem, em tese, levar ao reconhecimento da OE, por se tratarem de elementos subjetivos supervenientes ao contrato7.

O que se pretende verificar na OE é se o acontecimento superveniente diz respeito e afeta a lógica por trás das prestações contratuais; se algo altera a dinâmica prescrita, a ponto de produzir um grande descompasso no que antes estava equilibrado. E, assim, serve o reconhecimento da OE para que não se encontrem as partes fora da realidade do seu querer originário ou vitimadas pela impossibilidade de cumprimento da avença8.

Como muito bem destaca Ricardo Pereira Lira, sempre à frente de seu tempo, não se trata de dificuldade de adimplemento, mas sim de uma avaliação objetiva da prestação, em si e por si9, não se podendo falar em uma apreciação subjetiva da situação das partes contratantes.

Para que não passe em branco, necessário falar do outro requisito da OE: a extrema vantagem, muitas vezes referenciada como mero elemento acidental10, consequência da onerosidade demasiada em si.

Vale lembrar Carlos Maximiliano, que já afirmava não se poder presumir palavras supérfluas ou inúteis na Lei, sem prejuízo de se fazer valer seu espírito11.

Em verdade, se pensarmos no desequilíbrio como o deslocamento do fiel da balança, forçoso visualizar subida vertiginosa de um dos "pratos", com a queda do outro. Esta é a imagem que melhor descreve a OE.

Por esta razão, por mais que não seja um requisito peremptório, a extrema vantagem deve ser entendida como, ao menos, elemento balizador12 para caracterização da OE.

Outro importante requisito, é a imprevisibilidade e extraordinariedade do evento, que deverá importar na verificação de alea anormal, absolutamente distante da alocação de riscos pretendido pelas partes13 naquele já mencionado equilíbrio originário.

Nesse sentido, o enunciado 366 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (utilizado com frequência pela melhor jurisprudência nacional14) comporta integralmente a conclusão acima: "O fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação".

Trata-se, portanto, a imprevisibilidade de fundamental elemento para a ocorrência da OE15, mas que deve cerrar fileira com os demais, sob pena de insuficiência.

Finalmente, a OE se verifica somente naqueles contratos de execução diferida e continuada, ou seja, naqueles que estabelecem o cumprimento de obrigações futuras e que se prolongam no tempo16.

Feitos estes breves esclarecimentos acerca da OE, retomamos o argumento exposto no princípio.

A locação urbana, regida pela Lei 8.245/91, por óbvio não se apresenta como um negócio isolado, inabalável por qualquer intempere17, sofrendo incidência direta das normas descritas no Código Civil. Contudo, pretender genericamente a caraterização da OE por eventos, mesmo que notórios, é esvaziar o significado do instituto e produzir efeito ainda mais nefasto: insegurança jurídica.

Dentro desta lógica, vale lembrar que a OE (na verdade, a revisão contratual em geral) é sempre excepcional, tendo, inclusive, recebido críticas por se tratar de hipótese remota de ocorrência18.

Passemos ao cotejamento do caso concreto com os esclarecimentos feitos acima.

Quanto à imprevisibilidade, neste ponto, não parece absurdo entender o COVID-19 como um evento imprevisível e extraordinário em relação à alocação dos riscos contratuais de maneira geral, desde que naqueles pactos celebrados com certa distância temporal dos eventos da pandemia. Isto porque, em função das necessidades de combate da proliferação do novo Coranavirus, diversos novos contratos vêm sendo firmados já inseridos nesse novo contexto.

Igualmente, não se pode duvidar que a locação urbana é contrato de execução diferida e continuada.

Desta feita, a controvérsia repousa nos elementos mais centrais da OE: a onerosidade demasiada de um contratante em relação à vantagem extrema do outro.

Por mais catastrófica que seja a pandemia do COVID-19, com nefastos resultados para a vida patrimonial de grande parcela dos brasileiros, tal fato não importa per se na modificação do equilíbrio contratual originário, mas sim em modificações subjetivas das partes contratantes.

Já discorremos acima que estas dificuldades no cumprimento, mesmo que oriundas de um evento imprevisível e extraordinário, não são capazes de alterar o equilíbrio das prestações contratuais. Pensando no contrato de locação: mesmo durante a pandemia, pelo valor “x” se loca o imóvel “y”, sem alteração desta dinâmica.

Refletindo sobre a onerosidade demasiada de umas partes, faz sentido buscar o balizador da extrema vantagem para afastar em definitivo a ocorrência da OE. Assim, indagamos: qual seria a vantagem extrema da outra parte? Receber o aluguel pactuado em tempos difíceis? Não nos parece razoável entender como vantagem extrema o mero adimplemento da obrigação.

Os aspectos subjetivos dos contratantes, dentro do paradigma da OE, não tornam o adimplemento algo excepcional.

Mais uma vez, reforça-se a ressalva de que não tratamos neste artigo de outros cenários aptos a modificar ou afetar a relação contratual (e, talvez, aplicáveis à pandemia do COVID-19), mas tão somente da OE aos contratos de locação.

Finalmente, forçoso lembrar que não há presunção da OE. Em exercício de quase vidência, não seria impossível imaginar que, em determinado caso concreto, com específicas considerações contratuais, possa ser caracterizada a OE por eventos decorrentes da pandemia. Contudo, tal ônus paira sobre o alegante.

Em conclusão, construir uma relação causa-efeito genérica entre o novo Coronavírus e a OE nos contratos de locação, isto sim, é impensável, correndo-se o risco de que se subverter a excepcional lógica da OE, instituto fundamental para a proteção de outras relações que dela merecem a tutela.

Carlos Gabriel Feijó de Lima é advogado. Professor. Pós-Graduado em Direito Privado Patrimonial pela PUC-Rio. Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela UCAM. Vice-presidente da CDI do IAB. Secretário-geral da CDUDI da OAB/RJ.

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1 Enunciado 176 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual.”

2 WANDERER, Bertrand. A inaplicabilidade, em regra, dos institutos da lesão e da onerosidade excessiva aos contratos interempresariais. Universidade de Brasília (Dissertação de Mestrado), 2013. Pág. 110

3 JUNQUEIRA DE AZEVEDO, Antonio. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia. 4ª edição atualizada de acordo com o novo Código Civil. Saraiva, 2002. Pág. 17

4 CARDOSO, Luiz Philipe Tavares de Azevedo. A onerosidade excessiva no direito civil brasileiro. Dissertação (Mestrado) – Universidade de São Paulo, Faculdade de Direto do Largo do São Francisco, São Paulo, 2010. Pág. 95.

5 LEAL, Larissa Maria de Moraes; ALBUQUERQUE JUNIOR, Roberto Paulino de. A resolução do contrato por onerosidade excessiva no Código Civil Brasileiro de 2002 e sua aplicação no Superior Tribunal de Justiça. Revista Jurídica da FA7, nº 13, Fortaleza, 2016. Pág. 55

6 CARDOSO, Luiz Philipe Tavares de Azevedo. A onerosidade excessiva no direito civil brasileiro. Dissertação (Mestrado) – Universidade de São Paulo, Faculdade de Direto do Largo do São Francisco, São Paulo, 2010. Pág. 98.

7 Idem. Pág. 98.

8 VILLAÇA AZEVEDO, Alvaro. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão e onerosidade excessiva na extinção dos contratos. Disponível em http://ablj.org.br/revistas/revista36e37/revista36e37%20%C3%81LVARO%20VILLA%C3%87A%20AZEVEDO%20Inaplicabilidade%20da%20teoria%20da%20imprevis%C3%A3o%20e%20onerosidade%20excessiva%20na%20extin%C3%A7%C3%A3o%20dos%20contratos.pdf. Pág. 65

9 PEREIRA LIRA, Ricardo. A onerosidade excessiva nos contratos. Revista de Direito Administrativo, 1985. Pág 11.

10 WANDERER, Bertrand. A inaplicabilidade, em regra, dos institutos da lesão e da onerosidade excessiva aos contratos interempresariais. Dissertação (mestrado) – Universidade de Brasília, 2013. Pág. 113

11 MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e aplicação do Direito. 16ª Ed, Forense, Rio de Janeiro, 1997. Pág. 251

12 GOMES, Orlando. Contratos, 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. Pág. 215

13 SOUZA, Adalberto Pimentel Diniz de. A onerosidade excessiva nos contratos aleatórios. Tese (Doutorado) – Universidade de São Paulo, Faculdade de Direto do Largo do São Francisco, São Paulo, 2014. Pág. 32.

14 TJ-RJ - APL: 00400202120068190001 RJ 0040020-21.2006.8.19.0001, Relator: DES. GABRIEL DE OLIVEIRA ZEFIRO, Data de Julgamento: 20/03/2013, DÉCIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 18/12/2013 10:32; STJ - AREsp: 1005264 MS 2016/0280372-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 13/12/2017; TJ-SP - APL: 02605225920078260100 SP 0260522-59.2007.8.26.0100, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 25/03/2013, 20ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2013.

15 SOUZA, Adalberto Pimentel Diniz de. A onerosidade excessiva nos contratos aleatórios. Tese (Doutorado) – Universidade de São Paulo, Faculdade de Direto do Largo do São Francisco, São Paulo, 2014. Pág. 132

16 BARCELOS, Soraya Marina. Fundamentos da obrigatoriedade dos contratos: o interesse social no contexto da imprevisão. Revista Jurisprudência Mineira, nº 194, Belo Horizonte, 2010. Pág. 32

17 WALD. Arnoldo. Direito Civil. Direito das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 310.

18 HORA NETO, João. A resolução por onerosidade excessiva no novo código civil: uma quimera jurídica?. Revista da ESMESE, nº 04, 2003. Pág. 50.

Fonte: Migalhas dos Leitores

COVID - 19 E OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

A pandemia do novo coronavírus impactou severamente a sociedade civil em todo o seu espectro de atuação. O Poder Público, em esforço hercúleo para conter a disseminação e salvar vidas – atendendo ao ditame constitucional de conferir primazia à pessoa humana –, tem adotado medidas enérgicas, que repercutem negativamente na economia. Nesse cenário, suscitam-se inúmeras dúvidas acerca da possibilidade de se resolver ou rever contratos no âmbito dos quais uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas medidas do Governo, e o contrato de locação em shopping center é paradigmático nesse sentido.

No Estado Rio de Janeiro, por exemplo, o decreto 46.970, de 13 de março de 2020, determinou a suspensão, pelo prazo de 15 dias, das “atividades coletivas de cinema, teatro e afins” (art. 4, II). Editou-se, ainda, o decreto 46.973, de 16 de março de 2020, em cujo art. 5º, IV, recomenda-se “o fechamento de ‘shopping center’, centro comercial e estabelecimentos congêneres”. A propósito, em 17 de março, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) divulgou nota na qual “orienta aos seus associados que a partir de quarta-feira, dia 18/03, os empreendimentos passem a operar com o horário reduzido, de 12h às 20h, facultando aos lojistas do Estado do Rio de Janeiro a liberalidade de fechar seus estabelecimentos”. A rigor, tais disposições vêm a reboque de anterior recomendação da Organização Mundial de Saúde (OMS) e do Governo do Estado do Rio de Janeiro no sentido de que as pessoas adotem o isolamento social.

A toda evidência referidas medidas repercutem intensamente nas faculdades transferidas ao locatário, sobretudo na de usar, consistente na possibilidade de empregar a coisa em seu benefício: o inquilino já não pode usar o bem de acordo com toda a sua potencialidade, comercializando os produtos ou prestando os serviços da forma a que se propunha de modo a auferir os proveitos econômicos daí advindos, seja porque está proibido de exercer a atividade constante do próprio contrato de locação – que é estabelecida para aquele específico imóvel pela administradora do empreendimento de acordo com o tenant mix planejado –, como acontece no caso dos cinemas e teatros, seja porque há redução no horário de funcionamento do shopping center, ou mesmo porque, por recomendação das autoridades públicas, as pessoas deixaram de frequentar referidos espaços.

A causa das restrições impostas ao locatário é, a princípio, inimputável a ambas as partes, não apenas porque a pandemia encerra força maior, mas porque muitas das restrições decorreram de fato do príncipe. Nada impede, todavia, que, no exercício legítimo da autonomia privada, as partes tenham gerido referido risco contratualmente, alocando-o a uma delas. Nesse caso, como já se observou em outra sede, “atribui-se ao contratante a responsabilidade pelas consequências deflagradas pelo implemento de determinado fato superveniente previsível, cuja ocorrência, no momento da contratação, era incerta (rectius, risco). A verificação do risco repercutira', assim, na esfera jurídica dos contratantes, desencadeando as responsabilidades definidas no contrato, com impacto na relação contratual e na economia das partes”.1 Significa dizer que, caso o contrato tenha, expressa e especificamente, imputado ao locatário, por exemplo, os riscos decorrentes de pandemia seguida de suspensão das atividades por fato do príncipe, nada lhe restará senão assumir as consequências econômicas negativas do evento e continuar a adimplir sua prestação consoante contratualmente ajustado, vale dizer, pagar o aluguel nos termos pactuados. Na hipótese, todavia, de as partes não haverem procedido à alocação positiva do risco, seguem-se as regras supletivas previstas pelo legislador, cuja aplicação pressupõe a qualificação do efeito produzido pelo evento necessário e irresistível no contrato.

No caso em tela, pode-se qualificar a restrição sofrida pelo locatário no exercício das faculdades que lhe são transferidas como impossibilidade superveniente parcial e temporária. É dizer:

1º) a impossibilidade é superveniente porque verificada após a celebração do contrato;

2º) é parcial porque o uso foi afetado parcialmente, em maior ou menor grau, a depender da atividade exercida no imóvel; no caso dos cinemas e dos teatros, por exemplo, a faculdade foi severamente reduzida, embora não de todo esgotada, já que o locatário ainda conserva a posse do bem e nele mantém seus equipamentos;

3º) é temporária porque as restrições cessarão dentro de algum tempo, assim que retiradas pelo Poder Público.

Cuida-se, com efeito, de situação análoga à deterioração inimputável da coisa, prevista no art. 567 do Código Civil, segundo o qual “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”. De fato, “deterioraram-se”, sem culpa do locatário, as faculdades a ele transferidas. Como se trata de deterioração temporária, a princípio, estaria vedada a resolução, a não ser que ficasse demonstrado que o prolongamento da situação excepcional somado à intensa restrição – ou mesmo supressão – das faculdades qualificam-se como deterioração tão drástica que a prestação parcial – ou seja, o que sobra do uso pelo tempo ainda restante do contrato – não atende efetivamente ao interesse do credor. De todo modo, apenas a análise cuidadosa dos termos do contrato e das circunstâncias fáticas concretas é que revelará se se trata, realmente, de hipótese de resolução.

No comum dos casos, portanto, haverá mera deterioração das faculdades do locatário, a autorizá-lo, por força do art. 567, a requerer a redução do valor do aluguel, mesmo que ainda não tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245/91, já que aos contratos de locação comercial se aplica, supletivamente, o Código Civil.2 O desafio, evidentemente, é calcular o valor da redução, que deverá levar em conta a composição do aluguel e ser proporcional à restrição sofrida pelo locatário. Note-se que mesmo nas situações em que a atividade do inquilino está suspensa, algum aluguel é devido, pois conserva, como já observado, a posse do imóvel e nele mantém seus equipamentos, além de usufruir de serviços muitas vezes providenciados pela administradora do shopping center e custeados com o valor dos aluguéis, como segurança e limpeza.

A solução, como se vê, não é fácil, como não o é a situação excepcional que se vivencia. Ao que parece, o melhor caminho é o diálogo, a negociação pautada na boa-fé, de modo que seja possível reduzir o valor do aluguel, como autorizado pelo art. 567 do Código Civil, e conciliar todos os interesses em jogo, preservando as atividades econômicas dos atores envolvidos.

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1 TERRA, Aline de Miranda Valverde; BANDEIRA, Paula Greco. A cla'usula resolutiva expressa e o contrato incompleto como instrumentos de gesta~o de risco nos contratos. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCivil, Belo Horizonte, v. 6, out./dez. 2015, pp. 10-11. Disponível em: https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/80/183. Acesso em 19.3.2020.

2 Não se afasta, com essa afirmação, a eventual possibilidade de a redução do aluguel ser requerida com base na teoria da onerosidade excessiva, mas o argumento não é objeto da análise que ora se empreende. De todo modo, ao que parece, a aplicação do art. 567 do Código Civil se revela opção mais simples, já que dispensa, por exemplo, a discussão acerca da configuração da excessiva vantagem para o locador, requisito exigido pela literalidade do art. 478 do Código Civil para a aplicação da teoria.

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Aline de Miranda Valverde Terra é professora da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ) e da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio). Mestre e doutora em Direito Civil pela UERJ.

Fonte: Migalhas