LOCAÇÕES TÊM ASPECTOS PROCESSUAIS CONTROVERTIDOS

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações), além de disciplinar as principais regras de direito material aplicáveis às locações de bens imóveis urbanos, traz também normas de direito processual, porém sem esgotar o tratamento das infindáveis possibilidades de questões processuais que podem surgir em meio à análise de uma relação locatícia sob litígio judicial.

Em razão disso, frequentemente são invocadas normas gerais de direito processual para solucionar lides locatícias, seja porque omissa a lei especial, seja porque a disciplina desta não é incompatível com outros diplomas legais.

Visando a contribuir para a melhor compatibilização das possíveis normas processuais aplicáveis, foram selecionados alguns temas de relevante indagação prática, na busca de apresentarmos substrato teórico para o encontro da melhor resolução do caso concreto.

Antecipação dos efeitos da tutela final de despejo: Lei de Locações ou Código de Processo Civil?

O artigo 59, §1º da Lei 8.425/91 prevê uma série de hipóteses previamente definidas pelo legislador em que cabíveis o despejo liminar.

Assim, uma vez caucionado pelo locador o valor equivalente a três meses de aluguel, é possível a concessão do despejo, sem a oitiva da parte contrária, caso haja, em linhas gerais, (i) descumprimento de mútuo acordo firmado entre as partes; (ii) rescisão do contrato de trabalho motivador da locação; (ii) fim do prazo da locação para temporada; (iv) morte do locador sem deixar sucessor legítimo; (v) permanência de sublocatário no imóvel após finda a locação; (vi) realização de reformas urgentes determinadas pelo poder público; (vii) inércia do locatário na apresentação de nova garantia, quando a substituição se faz necessária nos termos da lei (artigo 40 da Lei de Locações); (viii) término do prazo da locação não residencial; (ix) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de garantia.

Apesar do detalhamento e da amplitude das hipóteses, elas não são suficientes para disciplinar todos os casos em que a demora do processo com a permanência do locatário no imóvel implicaria sérios prejuízos ao locador.

Basta pensar, por exemplo, em um contrato de locação com parcelas de elevada monta, celebrado com a previsão de fiança, mas no qual a locatária tornou-se inadimplente desde o primeiro mês de aluguel. Diante dos sérios indícios de que não haverá quantias suficientes ao adimplemento mensal das obrigações assumidas, seria extremamente prejudicial manter a locatária no imóvel de modo que a dívida aumentasse exponencialmente a cada mês, mas, em razão da garantia prestada, não seria possível a concessão da liminar com base no inciso IX do artigo 59, §1º, da Lei de Locações.

Para essa e outras questões, firmou-se a doutrina e a jurisprudência no sentido de que aplicáveis, cumulativamente às hipóteses do artigo 59, §1º da Lei 8.245/91, as previsões gerais sobre antecipação de tutela, antes constantes do artigo 273 do CPC/73, e agora disciplinada no artigo 300 do novo CPC.

Nesse sentido, esclarece Gildo dos Santos que “nada impede o deferimento da tutela antecipada em despejo, desde que preenchidos os requisitos legais de sua concessão. (CPC, artigo 273, I-II). O que não se pode nem se deve é repelir, de modo absoluto, as tutelas nas ações locatícias, sem antes verificar se estão presentes os pressupostos para que seja concedida. Afinal, a lei não veda que se atenda a pedido de tutela antecipada em despejo. É claro que se mostra incabível essa providência, que confere verdadeira execução provisória, por exemplo, no caso de despejo por infração contratual ou legal que, em regra, depende de audiência de instrução, por vezes até precedida de prova pericial, e, em outras hipóteses em que, logo se vê, não é viável a concessão antecipada de efeitos da sentença de mérito. Daí não se pode concluir, porém, que a tutela antecipada não seja viável em todo e qualquer caso de despejo.” [1]

Sylvio Capanema de Souza compartilha do mesmo entendimento, afirmando que “A Lei do Inquilinato não afastou a incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, quando ela fosse omissa. Como se não bastasse, foi ela que desfraldou corajosamente a bandeira da efetividade do processo, na obsessiva preocupação de acelerar a solução dos conflitos. Não teria nenhuma lógica que a Lei do Inquilinato rejeitasse um sistema superveniente cujo objetivo precípuo é, justamente, abreviar o processo. Sempre entendemos que a Lei 8.425/91 recepciona a regra do artigo 273, tornando possível a antecipação da tutela de mérito, desde que presentes os seus pressupostos. Não é preciso ser um especialista em hermenêutica, para concluir que a regra do artigo 59 da Lei 8.245/91 não é incompatível com o artigo 273 do Código de Processo Civil e, muito ao contrário, elas se complementam, em benefício da efetividade do processo.” [2]

O Superior Tribunal de Justiça, da mesma maneira, já constatou que o rol do artigo 59, §1º, da Lei de Locações não é exauriente, e possui plena compatibilidade com o artigo 273 do Código de Processo Civil. [3]

Apesar de tal definição doutrinária e jurisprudencial ter se construído sob a égide do CPC/73, não há nenhum indício de que isso seja alterado pelo novo CPC. Pelo contrário, não só continuam sendo compatíveis as hipóteses de despejo liminar da Lei de Locações com as tutelas de urgência reguladas pelo novo CPC, mas também não se vislumbra impedimento para que seja aplicável também a tutela da evidência aos litígios nas relações locatícias.

Ação renovatória e cumprimento provisório de sentença

Questão de grande indagação reside em saber se é possível o cumprimento provisório das diferenças de aluguéis, ou seja: se, uma vez proferida a sentença reconhecendo o direito à renovação por um valor locatício diferente do que aquele relativo ao período anterior, pendente apelação sem a concessão do efeito suspensivo, seria possível iniciar o cumprimento provisório de sentença visando à cobrança das diferenças entre os valores pagos e os considerados devidos.

Parte da doutrina e jurisprudência entende que a cobrança da diferença só pode ser feita após o trânsito em julgado, sem possibilidade de cumprimento provisório. E isso costuma ser defendido com base no artigo 73 da Lei de Locações, que afirma que “renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.”

Ocorre que tal viés interpretativo acaba por fazer uma distinção que a própria lei não estabelece. Ao afirmar que a execução deve ser “de uma só vez” não há qualquer condicionante ao trânsito em julgado.

O artigo em referência veio apenas para facilitar o mecanismo de execução dessas diferenças, que passa a poder ser feita nos mesmos autos, bem como vedar o parcelamento da dívida em prestações mensais, impondo o pagamento de uma só vez.

A condicionante ao trânsito em julgado, portanto, inexiste, de modo que não há razão para se afastar a aplicação da disciplina geral sobre execuções provisórias, que passa a ser prevista nos artigos 520 e seguintes do novo CPC. Tal posicionamento é encontrado em julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo TJ-SP – Agravo de Instrumento 2194588-85.2014.8.26.0000 (36ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Sá Moreira de Oliveira – Julgamento: 27.11.2014) e TJ-SP – Agravo de Instrumento 2014762-36.2013.8.26.0000 (30ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Andrade Neto - Julgamento: 27.11.2013).

É preciso ressaltar que uma condicionante deste tipo está prevista para as ações revisionais de aluguéis, conforme preceitua o artigo 69 da Lei de Locações (“Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel”). Nesse caso, portanto, para que não haja interpretação contra legem, não será possível o cumprimento provisório de sentença.

Contudo, como bem preceitua Sylvio Capanema de Souza, “a cobrança das diferenças corrigidas, entretanto, só se admitirá a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, o que não tem muita lógica, já que o recurso contra a sentença é recebido só no efeito suspensivo” [4]. Assim, de lege data, que haja alteração desse dispositivo, porque ele não mais se coaduna com as normas processuais em vigor, e sem que se encontre qualquer justificativa para que as relações locatícias, em meio a uma demanda revisional ou renovatória, recebam tratamento diverso, principalmente quando ela mesma retira como regra a suspensão como efeito do recurso de apelação (artigo 58, inciso V, da Lei de Locações).

Ação renovatória e comprovação do adimplemento do contrato de locação

Um dos requisitos para que seja configurado o direito à renovação da locação é a comprovação do exato cumprimento do contrato. Diante do fato de essa exigência estar prevista no artigo 71 da Lei de Locações, artigo que elenca os requisitos da petição inicial, muitos entendem que, sem a comprovação de plano do cumprimento do contrato de locação, o autor da renovatória seria carecedor do interesse de agir — interpretação que, de fato, é a que se depreende de uma análise literal da lei.

Não podemos nos olvidar, porém, de que o exame do interesse de agir é prospectivo, com base nas asserções formuladas pelo autor [5]. Até porque, sem a manifestação da parte contrária, não se saberá se o que o autor trouxe a título de “prova do exato cumprimento do contrato em curso” é suficiente ao preenchimento do requisito para fins de direito à renovação.

Diante desse cenário, a melhor interpretação indica que haja a exigência de alegação do cumprimento integral do contrato por parte do autor, juntamente com o acervo documental necessário a embasar essa alegação, o que será suficiente para entender preenchidos os requisitos de admissibilidade da petição inicial.

Porém, a efetiva valoração da prova documental e da realidade de que houve ou não cumprimento do contrato é matéria de mérito. Em termos práticos, isso significa dizer que a alegação do réu no sentido de que houve inadimplemento contratual pelo autor não enseja a extinção sem resolução do mérito, mas sim, se confirmada, julgamento de improcedência, como indica parte da jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (conforme, por exemplo, TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2087945-69.2015.8.26.0000 – 26ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Bonilha Filho – Julgamento: 25.06.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2164034-36.2015.8.26.0000 – 27ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Azuma Nishi – Julgamento: 15.09.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 0081262-89.2011.8.26.0000 – 31ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Adilson de Araujo – Julgamento: 21.06.2011).

Vale ressaltar que tal interpretação melhor se coaduna com as linhas valorativas adotadas pelo novo CPC, notadamente com o princípio da primazia da decisão de mérito, expresso no artigo 4º do novo CPC e corroborado por diversos artigos ao longo do Código, por meio do qual “deve o órgão julgador priorizar a decisão de mérito, tê-la como objetivo e fazer o possível para que ocorra” [6].

1 Locação e Despejo – Comentários à Lei 8245/91”, Editora RT, 6ª Ed, p. 415.
2 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
3 REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011.
4 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
5 José Roberto dos Santos Bedaque, “Efetividade do Processo e Técnica Processual”, 3ª ed., Malheiros, p.175. Vale ressaltar, contudo, que a visão não é uníssona na doutrina.
6 Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil, vol. 1, 17ª ed, Juspodivm, p.136.

Hugo Crepaldi - Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

STF DECIDIRÁ SOBRE ASSENTAMENTOS URBANOS IRREGULARES

No último dia 1 de setembro a Procuradoria Geral da República (PGR) ingressou com uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI 5771) contra a Lei 13.465/17, resultante da conversão da Medida Provisória 759/16. Essa medida, editada pelo presidente Michel Temer em 22 de dezembro de 2016, alterou as regras para regularização fundiária urbana, rural e na Amazônia Legal. Muitas críticas vêm sendo feitas às novas regras que disciplinam a regularização fundiária rural e na Amazônia, mas meu objetivo é tratar especificamente da urbana.

Regularização fundiária urbana é um conjunto de medidas que visa a garantir aos ocupantes de assentamentos irregulares o direito à moradia. Não se trata apenas da atribuição de um título formal, mas de medidas urbanísticas, sociais e ambientais. O tema havia sido disciplinado no governo do presidente Lula, na mesma lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a Lei 11.977/09, mas a medida provisória de Temer, hoje Lei 13.465/17, revogou todos os dispositivos sobre o assunto e trouxe regras novas.

A medida provisória que deu origem à lei foi editada na véspera do Natal, em um período de menor escrutínio pela população e imprensa e sem prévia participação popular. A PGR aponta como inconstitucionalidade formal a ausência do requisito constitucional da urgência para as medidas provisórias, pois a justificativa do Planalto, o crescimento desordenado das cidades, é uma constatação feita há décadas.

De fato, estatísticas do IBGE demonstram que a taxa de crescimento anual da população urbana vem caindo há muitos anos, além do que a matéria já era disciplinada pela lei do MCMV, como mencionado. Entretanto, é quase certo que a alegação de falta de urgência não será acolhida, pois o Supremo somente emite juízo sobre esse requisito em casos excepcionais.

Ao apontar possíveis inconstitucionalidades materiais, a PGR argumenta que a Lei 13.465/17 contraria a disciplina constitucional da política urbana (art. 182). Para que se compreenda bem, é preciso considerar que a Constituição prevê como “instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana” os planos diretores, leis municipais obrigatórias para cidades com mais de 20 mil habitantes (art. 182 §1º). A propriedade urbana cumpre sua função social quando “atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (art. 182 §2º).

A Lei do MCMV, por exemplo, previa que a regularização fundiária de interesse social seria realizada no caso de imóveis localizados em zonas especiais de interesse social, as ZEIS (art. 47 VII b). As ZEIS eram definidas como “parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (art. 47 V).

A definição de ZEIS foi mantida praticamente sem alteração na Lei 13.465/17 (art. 18 §1º), mas esta reduz sua importância ao estabelecer que a regularização fundiária “não está condicionada” à sua existência (art. 18 §2º). Isso pode levar a que a regularização ocorra ao sabor do momento, em áreas distantes e empurrando o trabalhador para periferias desprovidas de equipamentos urbanos, o que se torna mais grave pelo fato de que a lei prevê a aplicação das regras da regularização urbana aos imóveis situados em área rural do município (art. 11 §6º).

Segundo a PGR, a inconstitucionalidade estaria na desconsideração do plano diretor, pois a cidade, na disciplina constitucional, seria “a construção coletiva que se traduz no plano diretor”. O município, e aqui vou além da fundamentação da PGR, é o ente federativo competente para legislar sobre “adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano” (art. 30 VIII). Essa prerrogativa é importante para que cumpra sua função constitucional de executar a “política de desenvolvimento urbano” (art. 182 caput).

Um bom exemplo é a criação de ZEIS em regiões bem localizadas ao longo dos eixos de transporte, como fez o atual plano diretor do município de São Paulo (Lei 16.050/14), promulgado na gestão Fernando Haddad. Ao se desvincular a regularização fundiária das ZEIS, poder-se-ia pensar em um esvaziamento da competência legislativa municipal para disciplinar o ordenamento territorial, o que romperia com a disciplina constitucional do planejamento urbano.

Outra inconstitucionalidade material apontada pela PGR diz respeito à criação da “legitimação fundiária”, um “mecanismo” (art. 11 VII) mediante o qual “o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada” (art. 23 §2o), que pode ser aplicado aos “núcleos urbanos informais” existentes até 22 de dezembro de 2016.

Segundo a PGR, ao atribuir ao ocupante o direito de propriedade desde logo, a Lei 13.465/17 teria favorecido a atuação de “grileiros” e contrariado a regra da usucapião constitucional de área urbana até 250 m², que exige posse mansa e pacífica durante 5 anos (art. 183). Em verdade, sob o pretexto de desburocratizar [1], a nova lei privilegiou a “formalização da propriedade” em detrimento da “materialização da urbanização dos assentamentos informais” tão cara à lei anterior [2].

Em que pesem os pontos destacados, a fundamentação da petição inicial da PGR é um tanto genérica. A Lei 13.465/17 é complexa e confusa, e a ADI 5771 não abarca todas as suas possíveis inconstitucionalidades. A PGR preferiu impugnar a lei como um todo, afirmando que “não é necessário analisar de forma destacada cada dispositivo”. Todavia, entendo que caso não seja reconhecida a inconstitucionalidade formal, o que é bem provável, é fundamental que uma discussão minuciosa, ponto a ponto, seja feita no curso da ação.

Existe uma tendência a um “entrincheiramento mútuo” [3] entre o direito e outras áreas do conhecimento. Em razão do caráter específico e minucioso da Lei 13.465/17, o julgamento da ADI 5771 não pode ignorar a experiência de entidades de diversas áreas, movimentos sociais e profissionais que atuam diretamente nos assentamentos irregulares. Deve ser levado em conta o amplo debate que vem sendo desenvolvido desde a edição da MP 759/16, em dezembro. Já no início de 2017, por exemplo, aproximadamente 100 entidades firmaram Carta ao Brasil: Medida provisória nº 759/2016: A desconstrução da Regularização Fundiária no Brasil, manifesto que faz duras críticas à nova disciplina legal.

Para que uma discussão mais profunda seja feita no âmbito da ADI 5771, lembro que o Código de Processo Civil de 2015 prevê a participação em ações judiciais de entidades especializadas em razão da relevância da matéria, da especificidade e da repercussão social (art. 138). É a figura do amicus curiae ou “amigo da corte”, já prevista na lei da ação direta de inconstitucionalidade, segundo a qual o ministro relator, “considerando a relevância da matéria e a representatividade dos postulantes”, poderá admitir “a manifestação de outros órgãos ou entidades” (art. 7º, §2º da Lei 9.868/99). Dada a complexidade da matéria, e a evidente repercussão social, o julgamento da ADI 5771 não pode prescindir da participação de entidades especializadas que venham a colaborar com seus conhecimentos.

[1] BARROS, Felipe Maciel P. Novo marco legal impulsionará regularização fundiária urbana. Disponível em: http://www.conjur.com.br/2017-jul-17/felipe-maciel-marco-legal-impulsiona-regularizacao-fundiaria-urbana

[2] HERMANY, Ricardo; VANIN, Fábio Scopel. Análise crítica das mudanças promovidas pela Medida Provisória n.759/2016 na regularização fundiária da Brasil. Disponível em: http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/rdc/article/view/27233/20470

[3] NOBRE, Marcos. Apontamentos sobre a pesquisa em direito no Brasil. Disponível em: http://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/2779/Pesquisa_Direito_Cadernos_Direito_GV.pdf?sequence=1&isAllowed=y

Sergio Tuthill Stanicia - Doutor em Direito pela USP

Fonte: CartaCapital

Nota do Editor:

PREÇO MÉDIO DE VENDAS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS CAI 0,07% EM SETEMBRO, DIZ FIPE ZAP

O mercado imobiliário brasileiro permanece pressionado, com recuo nos preços médios de venda de imóveis residenciais em setembro, de acordo com pesquisa realizada em 20 cidades pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

O levantamento é feito com base nos anúncios no site Zap Imóveis e leva em conta o preço médio por metro quadrado (m²) em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, Salvador, Fortaleza, Recife, Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, Vitória, Vila Velha, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Niterói, Campinas, Santos, Goiânia e Contagem.

O preço médio anunciado de venda dos imóveis residenciais teve queda de 0,07% em setembro na comparação com agosto. O setor sofreu a sétima baixa mensal consecutiva. No acumulado dos primeiros nove meses do ano, a retração já atingiu 0,56%, enquanto nos últimos 12 meses houve queda de 0,26%.

A baixa nos preços de venda em setembro foi puxada por resultados negativos de 13 das 20 cidades pesquisadas. Fortaleza apresentou a maior queda, de 0,82%, seguida por Rio de Janeiro (0,57%) e Santo André (0,41%).

Por outro lado, Florianópolis registrou aumento nominal de 0,61%. Recife (0,40%) e Belo Horizonte (0,32%) também apresentaram alta.

Fonte: Estadão Conteúdo

A CEF REPASSA 1 BI EM IMÓVEIS RETOMADOS PARA FUNDO PRIVADO

A Caixa Econômica Federal vai vender R$ 1 bilhão da carteira de imóveis retomados para um fundo privado. A expectativa é de que a operação seja feita até, no máximo, o próximo mês. Somente neste ano, a Caixa retomou 39 mil imóveis, o que corresponde a R$ 6 bilhões, e a instituição financeira estava estudando uma saída para diminuir o peso desse ativo imobilizado em sua carteira. "Vai ser vendido R$ 1 bilhão para um fundo no mais tardar no mês que vem. Um fundo privado quer fazer negócio", disse ao Valor uma fonte próxima à operação.

Somente neste ano, o banco recebeu R$ 700 milhões com a venda direta dos imóveis retomados. Além de vender parte da carteira, o banco considera ainda a possibilidade de criar um fundo imobiliário com o portfólio restante dos imóveis retomados e também com as unidades habitacionais pertencentes à União. "Está sendo tratada a criação de um fundo imobiliário. Coloca-se esses imóveis [retomados] no fundo, pode-se colocar até os imóveis do governo. Mas ainda está em estudo", disse a fonte. Também não está descartada a possibilidade, como já aconteceu no passado, de vender os imóveis para a Empresa Gestora de Ativos (Emgea). Essa hipótese é mais complicada, pois a Emgea poderia precisar de capital do Tesouro, o que não é possível neste momento devido à restrição fiscal. 

Segundo a fonte, a preocupação hoje é com o mercado imobiliário como um todo, que sofreu com a crise econômica e com o aumento do desemprego, e não com o impacto que uma carteira de R$ 6 bilhões em imóveis retomados pode trazer para o resultado do banco ou ainda para o cumprimento de indicadores como o Índice de Basileia, que estabelece o limite de empréstimos que um banco pode realizar conforme seu nível de capital. Pela regra, todo banco precisa ter, no mínimo, R$ 11 para cada R$ 100 emprestados - ou um índice de 11%. 

No caso da Caixa, esse índice vem subindo, passando de 13,54% no fim de dezembro para 13,59% no fim de março e 14,4% no fim de junho. Segundo uma fonte, os R$ 6 bilhões em imóveis retomados representa menos de 1% da carteira de crédito habitacional, que alcançou R$ 421,4 bilhões no fim de junho, aumento de 7% em 12 meses. Além disso, a inadimplência do banco continua num patamar baixo. O índice encerrou o semestre com redução de 0,7 ponto em 12 meses, alcançando 2,51%, abaixo da média de mercado de 3,74%. 

Além de reduzir a carteira de imóveis retomados, a Caixa tenta avançar na criação de uma "empresa de meios de pagamento", que engloba cartões de crédito. Por enquanto, o banco está desenvolvendo o modelo que pretende constituir para apresentação ao Banco Central. "Está evoluindo bem as conversas com o BC", afirmou a fonte. Para dar mais transparência, a Caixa está consultando os órgãos de controle. 

A ideia é oferecer novos serviços para 80 milhões de clientes. Num cenário de restrição fiscal, a Caixa não trabalha com aportes do Tesouro Nacional neste e no próximo ano. "A gente precisa fazer uma empresa mais eficiente. Se a Caixa vai diminuir de tamanho, nos já estamos diminuindo no número de funcionários, fazendo enxugamento de agencias", frisou a fonte. "Estamos trabalhando para que esta empresa tenha mais respeito, principalmente do lado de fora, seja mais eficiente e protegida de influências", reforça fonte.

Fonte: VALOR ECONÔMICO / ABECIP

CORRETOR AUTÔNOMO QUE PRESTA CONTAS É EMPREGADO, DIZ TRT-4

Corretor obrigado a participar de reuniões de trabalho e plantões, a prestar contas, a cumprir horário e ainda a correr atrás de metas não é um simples prestador de serviços para imobiliária, mas empregado. Afinal, entregar seu trabalho com total subordinação a quem lhe paga mensalmente é relação empregatícia, como apontam os artigos 2º e 3º da Consolidação das Leis do Trabalho.

Com esse fundamento, a 8ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (RS) reformou sentença que negou o reconhecimento de vínculo entre imobiliária e corretora de imóveis, contratada como autônoma. Para os desembargadores, ficou provado que, na verdade, ela trabalhava com subordinação, pessoalidade e não eventualidade — requisitos essenciais para a caracterização da relação empregatícia. Ainda cabem recursos.

Ao julgar a reclamatória na primeira instância, a 16ª Vara do Trabalho de Porto Alegre entendeu que não havia relação de emprego entre a corretora e a imobiliária. Segundo o juiz Horismar Carvalho Dias, o contrato firmado entre as partes — cujo objeto é a contratação da corretora como autônoma — foi regular e legal. Além disso, conforme o juiz, a prova testemunhal não confirmou a existência de vínculo de emprego.

No entendimento do julgador, os argumentos trazidos ao processo pela reclamante não são suficientes para caracterizar a relação de emprego, quais sejam: a utilização da estrutura da imobiliária para o trabalho, a exigência do cumprimento de horários e metas e a estrutura hierárquica que havia na execução das atividades. Na avaliação do magistrado, esses elementos apenas confirmam a união de esforços entre as partes na execução do trabalho. Descontente com essa avaliação, a corretora recorreu ao TRT-4.

Subordinação

Para o relator do recurso na 8ª Turma, desembargador João Paulo Lucena, o vínculo de emprego ficou caracterizado. Segundo ele, a imobiliária conta com uma forte estrutura para a organização do trabalho dos corretores, o que inclui treinamentos, reuniões periódicas, equipes com chefias específicas, rankings de venda, cobranças e incentivos. ‘‘Todos esses mecanismos convergiam para a consecução da atividade-fim das empresas, qual seja, a venda de imóveis’’, explicou o relator.

Além disso, conforme Lucena, a prova documental trazida aos autos comprova a existência de subordinação dos corretores à imobiliária. O magistrado fez referência, nesse sentido, a e-mails que convocavam os corretores a reuniões e prevendo punições pela não participação, além de documentos que comprovam a existência da hierarquia da imobiliária, com equipes que competem entre si para o atingimento das metas estabelecidas.

Por fim, mencionou depoimento de uma testemunha, que relatou a existência de horários de trabalho a serem cumpridos, inclusive com escala nos finais de semana, além de posturas cobradas do corretor pela imobiliária, como o uso de determinado tipo de roupa. Diante desses elementos, o desembargador concluiu que estava bem caracterizada a subordinação na relação entre a corretora reclamante e a imobiliária reclamada, determinando o encaminhamento do processo ao primeiro grau, para julgamento dos demais itens pleiteados. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-4.

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Recurso Ordinário 0021573-88.2015.5.04.0016

Fonte: Revista Consultor Jurídico

OBRIGATORIEDADE DO "CERTIFICADO DE NÃO CONTAMINAÇÃO" DO TERRENO: O IMPACTO NOS NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Com a promulgação de um novo Regulamento Geral e Regimento Específico, o SiAC instituiu a exigência do procedimento de avaliação de possíveis contaminações tóxicas em áreas destinadas a construção com financiamento ou qualquer tipo de auxílio proveniente da Caixa Econômica Federal (gerenciamento de riscos ambientais em empreendimentos imobiliários).

Sustentabilidade Ambiental

Com a edição do “Guia CAIXA – Sustentabilidade Ambiental – Avaliação de Terrenos com Potencial de Contaminação” a Caixa Econômica Federal demonstrou seu empenho em promover e divulgar medidas de preservação ambiental, agora previstas e obrigatoriamente exigidas pelo Regulamento Geral e pelo Regimento Específico da Especialidade Técnica e Execução de Obras do SiAC (Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil), promulgado neste ano de 2017, com impacto direto no mercado imobiliário brasileiro.

Tal Guia, visa auxiliar os empreendedores imobiliários (construtores, incorporadoras, projetistas, entre outros.) no reconhecimento de áreas possivelmente contaminadas – contaminação essa, que, de agora em diante, impossibilita a elaboração de projeto imobiliário e financiamento do empreendimento pela CEF, de acordo com o estabelecido nas regulamentações do SiAC acima referidas.

A finalidade do manual é promover e espalhar um sistema eficiente e didático, que, juntamente com uma assistência qualificada feita por técnico/empresa especializada em análise e despoluição de terrenos, ajudará na identificação/recuperação de áreas contaminadas, visando tanto um planejamento ambiental mais eficiente, quanto à proteção dos interesses econômicos dos investidores e empreendedores imobiliários, incentivando tanto a recuperação dos danos ambientais, como protegendo os empreendedores, para que não desperdicem seus investimentos em áreas com contaminação tóxica – impróprias para a construção/habitação.

Antigas “zonas industriais” e outros terrenos com potencial de contaminação

Em face de um cenário de constante crescimento urbano no país, que ocorre simultaneamente – e em oposição – à ausência de áreas estrategicamente localizadas para a construção de moradias e empreendimentos, volta-se a atenção dos empreendedores imobiliários para os “vazios urbanos” deixados por antigas zonas industriais ou áreas de terrenos com grande potencial construtivo.

Tendo em vista que tais áreas industriais geralmente se localizam em regiões valorizadas, próximas aos centros urbanos, são de grande interesse para os empreendedores imobiliários. Entretanto, tais terrenos são produto de um tempo no qual as indústrias não possuíam consciência ambiental alguma, de modo, que, não se preocupavam, de forma eficaz, com questões ambientais, despejando incorretamente seus resíduos e substâncias tóxicas (por vezes no próprio terreno, sem qualquer tipo de pré-tratamento ou neutralização), quer por mera displicência, quer por desconhecimento dos danos ocasionados.

Frise-se que, uma das típicas ocorrências de áreas contaminadas, através de estudos já realizados (CETESB) está nos terrenos livres, baldios, ociosos ou subutilizados por relativamente longo período, geralmente grandes terrenos muitas vezes cobertos por vegetação, em regiões ou municípios periféricos da Região Metropolitana.

Assim, além destes terrenos, nos quais funcionavam antigas fábricas, há vários outros exemplos de locais que apresentam alto potencial de contaminação, como áreas banhadas por rios poluídos; locais anteriormente utilizados para despejo de lixo, plantação, ou, criação de animais; áreas que permaneceram invadidas para moradia irregular durante um longo período de tempo; todo o território próximo a estes locais; sem falar em outras causas diversas de contaminação, que acabam por tornar possível que todo e qualquer terreno, quer em área urbana, quer em área rural, esteja contaminado.

A Importância da Avaliação e Certificação da despoluição do Loteamento

Na atual conjuntura, o mercado imobiliário vem, aos poucos, se reaquecendo. Deste modo, cresce a procura pela aquisição de terrenos em áreas que podem, infelizmente, se enquadrar no escopo de “risco de contaminação”, acima exposto.

Tais “passivos ambientais”, além de causarem danos à saúde da população, trazem enormes perdas (monetárias, temporais e burocráticas) aos agentes envolvidos, principalmente às empresas construtoras, que, caso concretizem as construções, sem antes avaliar e despoluir o terreno, ficam responsáveis por assumir não só ônus pelos danos causados à população, mas também por realizar a remediação e despoluição dos terrenos.

Desta forma, torna-se fundamental, no processo da seleção e antes da aquisição do terreno e da negociação do crédito, a certificação sobre a situação ambiental do imóvel, pois o adquirente da área terá responsabilidade legal e financeira pela investigação e, possível descontaminação da área.

Portanto, sem a devida preocupação em identificar os usos anteriores da área, através da Vistoria do Terreno e Levantamento básico, com base em metodologia técnica específica, o empreendedor poderá ser surpreendido com problemas até mesmo durante a construção, prejudicando os operários envolvidos nas obras (risco ocupacional). Além disso, os custos gerados para remediação desse tipo de problema podem superar muito as expectativas de despesas previstas para a execução da obra.

Finalmente, o uso habitacional de áreas contaminadas pode colocar em risco os moradores do empreendimento imobiliário e consequentemente gerar conflitos de cunho legal e financeiro, além de comprometer a imagem das empresas envolvidas na obra.

Fica, assim, explícita a necessidade de antes de se começar um empreendimento imobiliário, proceder juntamente a uma empresa qualificada a avaliação do terreno onde se realizará a obra. Desta forma, a constatação prévia de contaminação facilitará os processos de despoluição.

A ausência do laudo prévio de não contaminação ou de despoluição do terreno pode gerar uma série de implicações negativas para o empreendedor imobiliário, havendo três principais:

- gastos excessivos com a descontaminação do local.

- inúmeras complicações futuras, que vão desde gastos inesperados com a despoluição de - toda a estrutura (territorial e edificada), pagamentos de indenizações aos adquirentes dos - imóveis construídos e até a possível desapropriação da área.

- Inviabilização de qualquer tipo de auxílio proveniente da CEF para realização de obras no terreno ou financiamento por adquirentes.

Deste modo, passa a ser indispensável que todos empreendedores do ramo da construção civil prezem pela contratação de técnicos/ empresas competentes para realização da avaliação, despoluição dos terrenos (se necessária), e emissão dos respectivos certificados, obtendo-se, assim, tanto maior segurança ambiental quanto jurídica, além da eliminação de futuros prejuízos.

Por enquanto, em decorrência de ser “recentíssima” exigência da Caixa Econômica Federal, existem pouquíssimas empresas especializadas na prestação destes serviços no Brasil, sendo que, numa pesquisa recente, a única empresa encontrada foi a “O2 Mais – Engenharia e Meio Ambiente” (www.o2mais.com.br), com sede em Curitiba, Paraná, que, segundo os representantes entrevistados, já possui variados métodos de assistência, avaliação e recuperação de terrenos (avaliação ambiental da área e processo de despoluição)

Fonte: BARIONI & MACEDO - Sociedade de Advogados

Nota do Editor:

A Avaliação Preliminar Ambiental consiste no levantamento de informações sobre os usos de uma determinada área e do seu entorno, considerando-se as informações históricas disponíveis e as informações objetivas colhidas em inspeções do local, buscando criar um quadro com todos os agentes impactantes ao meio ambiente a que aquela área esteve sujeita. (Ref. Avatz)

Clique no link abaixo para acessar o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental.

http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pd

AÇÕES DE DESPEJO

Ação de despejo por falta de pagamento; Ação de despejo por descumprimento contratual; Ação de despejo por denúncia vazia; Despejo motivado; Despejo compulsório; Despejo - liminar; Abandono do imóvel; Prazo para desocupação; Prazo nas férias; Caução para despejar e Recursos. 

São vários os tipos de Ações de Despejo.

Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

Também são várias as observações processuais para o exercício do direito das partes, conforme as hipóteses legais.

VALE A PENA CONFERIR AS MINÚCIAS PROCESSUAIS DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEIS À ESPÉCIE:

Lei 8.245/91 

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: 

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; 

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; 

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. 

Lei 8.245/91

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; 

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. 

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

A Ação de Despejo por Falta de Pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos. É que os Administradores de imóveis são tão exigentes em relação ao cadastro dos Locatários e seus Fiadores, que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Alguns Locatários são surpreendidos com Administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as Ações de Despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.

A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

É importante observar que, nos casos que não tenha sido previsto contratualmente o prazo de exigibilidade das mensalidades locatícias, a lei estabelece que o pagamento poderá ocorrer até o sexto dia útil do mês subseqüente ao vencido (Art. 23, I).

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a: 

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 

A norma é auto-explicativa:

Lei 8.245/91

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 

c) os juros de mora; 

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; 

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

Assim, quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação permanecerá como se nada tivesse acontecido e o pagamento dos próximos aluguéis será feito no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na Ação de Despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesses casos, não haverá a hipótese de simplesmente emendar a mora (fazer o depósito respectivo). Nesta hipótese, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de 15 (quinze) dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, apresentará ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concederá o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas o Locatário não pode imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuando os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos e o Locador, para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que se o Locatário já tiver utilizado dessa faculdade nos últimos vinte e quatro meses, contados da propositura da ação de despejo (Art. 62, Parágrafo único), já não poderá fazê-lo novamente.

Neste caso o juiz decretará o despejo, mesmo que, no prazo de 15 (quinze) dias da citação, o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91

Artigo 62...

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 

c) os juros de mora; 

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Assim, quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação permanecerá como se nada tivesse acontecido e o pagamento dos próximos aluguéis será feito no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na Ação de Despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesses casos, não haverá a hipótese de simplesmente emendar a mora (fazer o depósito respectivo). Nesta hipótese, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de 15 (quinze) dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, apresentará ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concederá o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas o Locatário não pode imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuando os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos e o Locador, para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que se o Locatário já tiver utilizado dessa faculdade nos últimos vinte e quatro meses, contados da propositura da ação de despejo (Art. 62, Parágrafo único), já não poderá fazê-lo novamente.

Neste caso o juiz decretará o despejo, mesmo que, no prazo de 15 (quinze) dias da citação, o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91

Artigo 62...

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa.

Para dar início a uma Ação por Descumprimento Contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à Ação de Despejo.

É muito comum que os Locadores imponham inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, sendo sanável ou já sanado, se ainda assim, enseja o despejo.

A essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se referir-se a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Locador e o Locatário excedem no exercício de seus direitos e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.

É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito ao uso de algum equipamento eletrônico e o retira; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las.

É OPORTUNO CONFERIR AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR:

Lei 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a: 

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; 

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; 

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; 

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; 

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 

g) constituição de fundo de reserva. 

Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada.

É OPORTUNO CONFERIR AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO:

Lei 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a: 

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; 

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: 

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 

AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA

A retomada imotivada - denúncia vazia -, é também muito simples.

Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação e o Locatário tem o prazo de 15 (quinze) dias para contestá-la.

A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de Notificação Premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.

No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a 30 (trinta) meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade de o Locatário aceitar os termos da ação.

E o mais interessante, o Locatário somente terá que providenciar a desocupação dentro do prazo de até 6 (seis) meses, além de ficar livre do pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado.

É um direito que a lei dá ao Locatário.

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91 

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

DESPEJO MOTIVADO

A lei contempla várias situações em que o Locador pode pedir o imóvel ao Locatário.

Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.

Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.

Contudo, se tempos depois, o Locatário comprovar que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro quanto no aspecto criminal (Art. 44).

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: 

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; 

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; 

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. 

DESPEJO COMPULSÓRIO

O Despejo Compulsório é o que é determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e, se necessário, com auxílio policial e arrombamento, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu.

Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de Primeira Instância e também depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) ou 30 (trinta) dias (Art. 63 e art. 65), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença, etc.

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se: 

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou 

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. 

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se não forem retirados imediatamente pelo Locatário, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (Art. 65, § 1º), ali ficando depositados. 

Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

VEJA COMO DISPÕE A LEGISLAÇÃO:

Lei 8.245/91 

Art. 65...

1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. 

DESPEJO LIMINAR

Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o Locatário e com prazo prefixado de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária (Art. 59, § 1º).

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Lei 8.245/91

Art. 59 ...

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 

Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.

Os casos e as circunstâncias em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são previstas expressamente.

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Art. 59... 

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; 

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

ABANDONO DO IMÓVEL

A lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a Ação de Despejo (Art. 66).

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Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Contudo pensamos que, nesta hipótese, será necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará. O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.

Mas se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da Ação de Despejo, não restará ao Locador outra alternativa a não ser a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a Ação de Despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel, não presume a rescisão da locação.

O Locador, em nenhuma hipótese, deve ingressar no imóvel sem autorização judicial.

É importante lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique legalmente na posse direta do Locatário. Portanto, o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal ou autorização judicial, será razão suficiente para o Locatário responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou ainda por invasão de domicílio.

PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO

A lei dispõe que o Locatário, quando citado da Ação de Despejo, poderá ganhar mais tempo para a entrega do imóvel em algumas situações.

São elas: quando a retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado e também naquelas fundamentadas na necessidade de desocupação para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil.

Nestes casos o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de 6 (seis) meses contados da citação.

Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão então suportados pelo Locador (Art. 61).

Entretanto, não pode o Locatário negligenciar o prazo fixado.

Se decorrido o prazo e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo, deixar de cumprir a promessa, será severamente punido.

Primeiramente, o juiz determinará o despejo compulsório do Locatário e depois lhe serão cobrados os honorários advocatícios e custas processuais.

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Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo. 

PRAZO NAS FÉRIAS

O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações, previstas na Lei do Inquilinato, correm nas férias forenses, principalmente porque as férias, na época da edição da lei, eram previstas nos meses de julho e janeiro e, naturalmente, tinham os prazos processuais suspensos.

Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nessas ocasiões.

Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido terá o prazo de 15 (quinze) dias para opor recurso de apelação ao Tribunal de Justiça, visando o reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado, ou seja, não poderá mais ser objeto de recurso.

Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso ao próprio Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 3 (três) juízes togados (Art. 41 a 43 e Parágrafos da Lei n. 9.099/95).

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Lei 9.099 - Art. 41. Da sentença, excetuada a homologatória de conciliação ou laudo arbitral, caberá recurso para o próprio Juizado.

§ 1º O recurso será julgado por uma turma composta por três Juízes togados, em exercício no primeiro grau de jurisdição, reunidos na sede do Juizado.

§ 2º No recurso, as partes serão obrigatoriamente representadas por advogado.

Art. 42. O recurso será interposto no prazo de dez dias, contados da ciência da sentença, por petição escrita, da qual constarão as razões e o pedido do recorrente.

§ 1º O preparo será feito, independentemente de intimação, nas quarenta e oito horas seguintes à interposição, sob pena de deserção.

§ 2º Após o preparo, a Secretaria intimará o recorrido para oferecer resposta escrita no prazo de dez dias.

Art. 43. O recurso terá somente efeito devolutivo, podendo o Juiz dar-lhe efeito suspensivo, para evitar dano irreparável para a parte.

CAUÇÃO PARA DESPEJAR

Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite tal valor como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira instância.

Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário. A caução é fixada em valores entre 06 (seis) e 12 (doze) meses de aluguel.

Se o Locatário vencer a demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima (Art. 64, § 2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.

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Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. 

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

DOS RECURSOS

Os recursos possíveis dentro de uma demanda fundamentada na Lei do Inquilinato são muitos.

Sem dúvidas, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal (ou para uma Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar(modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (Art. 58, V).

Isso quer dizer que, se alguém for condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo ao Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos.

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Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; 

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; 

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; 

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo

Raquel Oliveira de Oliveira - Advogada, Especialista em Reintegração de Posse

Fonte: Ribeiro & Oliveira Consultoria Jurídica