O MERCADO IMOBILIÁRIO FICOU MAIS INSEGURO

Com os objetivos de dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de compra / venda e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos, a Lei 13.097/2015, que trata da concentração do ônus na matrícula do imóvel, deixa muitos questionamentos sem respostas.

Há inúmeras situações não cobertas pela lei, tais como: os artigos 129 e 130 da Lei de Falências; a aquisição e extinção de propriedades sem registro do título (usucapião e outras hipóteses e a ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).

Para créditos fiscais, a lei 13.097/2015 não dispensou a análise de certidões fiscais, pois, segundo o Código Tributário Nacional, pode haver fraude na alienação de bens a partir da inscrição do crédito fiscal em dívida ativa. E como reagirá o juiz do trabalho, sendo que os créditos trabalhistas prevalecem sobre os fiscais? Além disso, ao verificar as certidões para cumprir as exceções da lei, o adquirente pode ignorar eventuais execuções bancárias? As ações possessórias? As ações de interdição e tutela?

Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que derroga a lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude.

Como pode esta lei proporcionar segurança ao mercado imobiliário?

Raymundo Passos

Fonte: Artigos JusBrasil

O ABALO NA CONSTRUÇÃO CIVIL

O ABALO NA CONSTRUÇÃO CIVIL

"Marca” do primeiro mandato de Dilma Rousseff e um dos principais trunfos da campanha à reeleição, o Programa Minha Casa Minha Vida, assim como o resto dos projetos na construção civil, paga o preço dos erros recentes na condução da economia e do agravamento da crise. Depois de atrasar pagamentos às construtoras e restringir o crédito, o governo reviu certas posturas e ofertou mais dinheiro ao mercado. A reação tende, porém, a demorar. Antes será preciso limpar o caminho. Presidente da maior construtora de imóveis destinados à baixa renda, a MRV Engenharia, e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Rubens Menin só enxerga novas obras a partir do próximo ano. “Neste momento, o setor precisa cumprir as obras contratadas em 2014, colocar os atrasos em dia e ter uma definição do cronograma de pagamentos.” A faixa básica do programa representa 40% das unidades entregues e 30% da ocupação de mão de obra, calcula o empresário.

O abalo no Minha Casa Minha Vida é parte da crise do setor imobiliário, em queda desde o último trimestre do ano passado e fortemente afetado pelo ajuste fiscal e a política monetária. Entre os efeitos negativos, destaca-se a redução do orçamento do programa, de 18,6 bilhões para 13 bilhões de reais. Além disso, a Caixa Econômica Federal, responsável por 70% das operações do Sistema Financeiro de Habitação, aumentou as exigências para a concessão de empréstimos. Uma combinação de juros e inflação altos resultou na fuga de mais de 30 bilhões de reais da caderneta de poupança, principal fonte do crédito. Desde outubro, 290 mil postos de trabalho foram fechados no setor, mostra a Sondagem da Indústria da Construção Civil, da Confederação Nacional da Indústria.

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Após uma intensa ação, em Brasília, das entidades empresariais de construção, vendas e financiamento imobiliário, o setor recebeu um novo fôlego no fim de maio. O conselho curador do FGTS aprovou um aporte de 5 bilhões de reais ao Programa Pró-Cotista, para crédito à casa própria até o valor de 400 mil, de famílias com renda acima do limite de 5 mil reais do Minha Casa Minha Vida. Além disso, o Conselho Monetário Nacional liberou 22,5 bilhões do compulsório dos bancos relativo aos saldos em poupança, e garantiu que os certificados de recebíveis serão efetivamente lastreados em imóveis com perfil do SFH.
Uma “injeção de adrenalina” para o setor imobiliário neste momento seria reajustar o valor dos imóveis subsidiados, nas faixas 1 e 2, do Minha Casa Minha Vida, de até 190 mil reais em São Paulo. “Isso é o mais urgente. Nesses segmentos há muita demanda, baixíssima inadimplência e alta geração de emprego. Pleiteamos uma atualização para cerca de 230 mil reais, abaixo da variação da inflação da construção no período, de 22%. Mesmo com margem pequena, esse ajuste tornaria os investimentos mais atraentes e viabilizaria a retomada de lançamentos”, sugere Menin.
O conjunto de medidas no fim de maio atenua uma retração brusca da dinâmica do setor. Houve uma liberação do compulsório, embora inferior ao pleiteado, além dos recursos para o Pró-Cotista. A correção das regras para os CRIs deve representar o ingresso de 15 bilhões de reais nos próximos 24 meses. Para o setor, foi importante o governo garantir a isenção das letras de crédito imobiliário, principalmente no momento em que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo enfrenta juros altos e dificuldade de captação.

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Previsibilidade é o mais importante agora para as construtoras do programa habitacional, analisa Ronaldo Cury, vice-presidente da Habitação Popular do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).
“O corte no Orçamento e nas novas contratações é fato consumado. Esperamos uma reprogramação dos pagamentos, inclusive para ter base de negociação com fornecedores e prestadores de serviços.”
Na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, Cury aguarda uma retomada das contratações ainda no segundo semestre, com desembolso para o próximo ano. “Se adiantarmos as obras contratadas de 1,6 milhão de residências, com base no Orçamento atual, e em 2016 o total atingir os mesmos 13 bilhões de reais deste ano, haverá recursos para novos contratos. Em 2017, se esse Orçamento permanecer, caberão novas contratações.”
O diretor do SindusCon defende ainda um reajuste do teto do programa habitacional, para estimular a oferta de imóveis de médio padrão. Em 2009, construía-se um imóvel de 100 mil reais para vender a uma família com renda de 2 mil. Agora, há o teto de 190 mil, ou de 135 mil em algumas cidades, para oferecer a quem ganha até 3,2 mil, na faixa 2 do programa.
Além das medidas para minimizar a escassez de crédito, avalia Cury, o governo deve manter a interlocução com o setor, para atenuar a brusca retração dos últimos trimestres. “Nas pequenas construtoras, que atendem à faixa 1 e estão sem receber, há muito medo de investir. Mas com a normalização dos pagamentos e o lançamento da terceira etapa, o empreendedor retornará. Passamos por nove meses terríveis, mas creio que foi a pior fase.”

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Flávio Amaury, presidente em exercício do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, reforça a necessidade de se definir logo a terceira etapa do Minha Casa Minha Vida. “Encontrar terreno, contratar e vender é demorado e a descontinuidade acrescenta custos.” Em março, as vendas de imóveis em São Paulo recuaram 27,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, enquanto os lançamentos se reduziram em 72,3%, em uma confirmação da tendência de as incorporadoras focarem na comercialização do estoque.

A dificuldade de acesso ao crédito foi um dos motivos da queda do índice de confiança da construção, que recuou 5,1% entre abril e maio, para 72,9 pontos, o menor nível da série Sondagem da Construção, realizada mensalmente pela FGV/Ibre, desde julho de 2010. “Além das famílias que sofrem com as taxas de juro, as empresas reportam, a cada levantamento, problemas para obter financiamento”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV/Ibre. “As medidas aliviam a tensão do ponto de vista das famílias que precisam dos empréstimos para tomar posse do imóvel. Isso atenua os riscos de distratos.” Apesar das medidas do CMN, a economista avalia que a retração da oferta de recursos pelos bancos e da demanda por parte das famílias, principalmente daquelas das faixas intermediárias para cima, se manterá. As restrições nos empréstimos da Caixa Econômica Federal, a queda dos depósitos na caderneta  e a alta das taxas de juro agravaram muito uma situação que iria ocorrer.

“Há dois anos a redução da demanda apontava para um momento de ajuste dos estoques. O crescimento da oferta e o aumento dos preços caminhavam adiante da renda. A coincidência com as condições macroeconômicas criou a tempestade perfeita”, acrescenta a economista.

Os bancos privados procuram, no entanto, aproveitar a lacuna criada pela política da Caixa, de reduzir de 80% a 50% o valor financiado, para ganhar mercado, avalia Daniele Akamine, diretora da Akamine Negócios Imobiliários. Os juros do banco público estão entre 1 e 3 pontos porcentuais abaixo da média, mas instituições como Santander, Itaú e Bradesco oferecem empréstimos entre 70% e 80% do valor do imóvel. “Uma família com 200 mil reais disponíveis para a entrada tende a comprar um bem de 600 mil, pois o porcentual histórico de entradas é entre 25% e 30%.” Do lado da oferta, o Bradesco  ampliou em 20% a carteira de crédito para imóveis, o Banco do Brasil expandiu-a em 49% e outras instituições estão dispostas a aumentar o volume de recursos.

O pior talvez tenha passado, mas o horizonte continua nebuloso para um setor decisivo na política econômica e social dos últimos anos.

Fonte: Matéria publicada originalmente na edição 854 de CartaCapital, com o título "Alicerces abalados"

DIVULGAÇÃO: VI FÓRUM DE SUSTENTABILIDADE ADEMI-BA

O VI Fórum de Sustentabilidade ADEMI-BA  será realizado no dia 09 de julho, das 14h às 18h, no UCI Orient Shopping da Bahia com o tema “Cidades Criativas – O Cenário Urbano pede Inovação”.

O evento é um grande encontro com profissionais de sustentabilidade, construção civil e incorporadores para compartilhar práticas de referência no campo da construção sustentável, beneficiando o setor, sociedade e meio ambiente.

Mais informações e inscrição, clique aqui

CÓDIGO CIVIL: PRINCIPAIS IMPACTOS NO CONDOMÍNIO

Mesmo em vigor há mais de dez anos, o novo Código Civil ainda não foi totalmente assimilado pela sociedade, em razão das inúmeras mudanças que trouxe. No que se refere à vida no condomínio, por exemplo, restam muitas dúvidas, uma vez que antiga Lei do Condomínio (lei 4.591, de 1964) ainda permanece.

Conforme o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), os primeiros 27 artigos da lei de 1964 foram substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em janeiro de 2003. Ele trouxe as novas regras para a vida no condomínio, mas a lei continua valendo no que se refere à incorporação imobiliária, assunto que não foi abordado pelo Código.

Vida no condomínio: principais impactos

Multa por atraso

A multa por inadimplência é uma das principais modificações do novo Código Civil nas regras do condomínio. O teto máximo caiu de 20% para 2% de multa moratória, e juros moratórios que não ultrapassem 1% ao mês. Por outro lado, o desconto por pagamento no prazo não é recomendado, uma vez que pode caracterizar a aplicação de multa moratória mascarada, o que burla a lei.

Expulsão de condômino anti-social

O condômino anti-social não pode ser expulso, conforme o Código Civil. Entretanto, o artigo 1.337 indica a aplicação de multa pecuniária, que poderá ser de até dez vezes o valor da taxa condominial. A expulsão fica fora de cogitação, uma vez que vai contra o direito de propriedade, garantido na Constituição Federal.

Tempo de guarda dos documentos

Embora as regras sobre o tempo de guarda dos documentos não tenham sido modificadas pelo Código Civil, é preciso ter cuidado. Assim como na antiga lei, o prazo é de cinco anos. Contudo, o artigo 205 do Código aponta que o prazo para a cobrança, por parte do condomínio, de débitos contraídos por condôminos, é de dez anos.

Destituição do síndico

Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, a destituição do síndico pode ser efetuada por força da maioria absoluta do condomínio, que equivale à metade mais um. A necessidade de ter a aprovação de dois terços dos condôminos ficou no passado.

Conservação do imóvel

A falta de conservação do imóvel pode gerar a obrigação do condômino negligente de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio. Os artigos 937, 1.280 e 1.336 do Código Civil abordam esse assunto. Entre as regras do condomínio, está claro que o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Sua utilização não pode trazer prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Seguro 

O seguro de condomínio pretende garantir a cobertura dos danos causados ao imóvel. Assim, em detrimento de cada condômino possuir um seguro de incêndio ou um seguro multirriscos habitação, por decisão da assembleia de condôminos, a administração do condomínio adquire um único seguro, mais barato, que garante a totalidade do edifício.

Ao contratar um seguro multirriscos condomínio, ficam, simultaneamente, salvaguardadas todas as partes comuns e cada uma das frações autônomas do condomínio.

Além de mais barato, tem a vantagem de ser, na teoria, mais célere na resolução de sinistros, pois apenas uma companhia de seguros estará envolvida.(E-Konomista)

Fonte: Artigos JusBrasil com adaptações

Publicado originalmente em Vivo Seu Dinheiro

RELATIVIZAÇÃO NA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Quem nunca se arrependeu em realizar determinado negócio ao longo da vida? Difícil encontrar alguém que somente tenha histórico de sucessos comerciais sem qualquer arrependimento.

Não há dúvidas de que quem assina um contrato deve honrar a obrigação até o fim, nos exatos termos do pactuado, até mesmo por força do princípio secular chamado pacta sunt servanda, que traduzindo do latim significa que os contratos/acordos são feitos para serem cumpridos.

Quando o assunto envolve a compra de imóvel, seja ela ainda uma promessa ou um contrato definitivo de venda e compra na quase totalidade dos negócios se faz presente cláusula que preveja a irretratabilidade e irrevogabilidade, cujo intuito não é outro senão o de evitar que uma das partes desista do negócio, por qualquer motivo que seja. Vale dizer, é a famosa cláusula contra o arrependimento existente em contratos particulares (de gaveta) ou por instrumento público de compra e venda de imóveis.

Podemos ser enfático ao afirmar que essa cláusula está mais para o comprador do que para o lado do vendedor por um motivo simples: quem disponibiliza algo de que é proprietário dificilmente desiste da venda, com exceção de alguns alienantes inescrupulosos, é claro. Já quem compra pode ter uma propensão maior a repensar a aquisição no decorrer da relação comercial.

Embora não seja assunto do presente artigo, sentimo-nos coagidos a lembrar que o contrato de promessa de venda e compra de imóvel em que se pactuou cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e desde que o contrato esteja registrado no cartório de registro de imóveis competente, transmite ao compromissário-comprador o direito real à aquisição do bem, a teor do quanto previsto no artigo 1.417 do Código Civil, daí a importância do registro do contrato para o comprador.

Por outro lado, não é verdadeira a afirmação de que o adquirente jamais poderá se arrepender da aquisição uma vez assinado o contrato. Vale lembrar que no atual cenário jurídico brasileiro as pessoas não são obrigadas a se manterem contratadas em algo que não mais lhes interesse, especialmente se a matéria tocar o direito do consumidor, quando então o arrependimento não só é válido como também é razoavelmente diminuído o prejuízo para o comprador.

O entendimento existente sobre a relatividade na aplicação da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade prevalecente em nossos Tribunais é no sentido de que essa cláusula objetiva apenas impedir eventual arrependimento quanto ao conteúdo do negócio celebrado, não impedindo, em absoluto, que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais (a exemplo da apelação nº 70024084683, 20ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Relator Desembargador José Aquino Flores de Camargo, julgado em 18 de junho de 2008).

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade presente nos contratos diz respeito à impossibilidade do exercício do direito de arrependimento, não sendo capaz de proibir a rescisão do contrato em caso de inadimplemento, por exemplo (vide o que foi decidido nos autos do Recurso de Apelação nº 40.765-4, julgado pela 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Sáo Paulo, Relator Desembargador Paulo Menezes, em 30 de junho de 1998).

O tão propalado e centenário princípio da força obrigatória dos contratos significa, em sua antiga origem, a irreversibilidade da palavra empenhada.

A ordem jurídica contemporânea, por sua vez, oferece a cada um a possibilidade de contratar como a liberdade de escolher os termos do negócio segundo suas preferências, de modo que uma vez contraída a obrigação, não resta alternativa senão cumpri-la, sob pena de responder pelas consequências do inadimplemento.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade incorpora ao contrato uma proteção contra arrependimento motivado ou não, seja por parte do vendedor ou do comprador, revelando também um caráter de negócio definitivo, ressalvada, evidentemente, a hipótese de o contrato sofrer aditamento por liberalidade das partes contratantes.

Todavia, esse arrependimento posterior à assinatura do contrato não será sem consequências. O que se precisa é compreender quais são e os diferentes graus de perda para o arrependimento posterior aos contratantes.

Em uma relação entre partes iguais e se tratando de imóveis usados ou novos (mas já construídos) a consequência para aquele que se arrepende do negócio depois de assinado o contrato são duas: i) se quem pretende desistir é o comprador (mais comum!), perderá o que pagou ao vendedor a título de sinal ou arras, nos termos dos artigos 417 a 420 do Código Civil; ii) se o desistente é o vendedor, deverá restituir ao comprador integralmente o que tiver recebido, acrescido de correção monetária pelo índice estipulado em contrato, sem prejuízo de outras penalidades existentes no negócio para compor as perdas e danos, valendo isso para ambas as partes.

Quando a aquisição de imóvel ocorre na planta (quase sempre em estande de vendas), através de contrato de adesão e a relação é tipicamente de consumo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade adquire relevância muito maior (e pior!) para o comprador.

Vale destacar que nossos Tribunais há tempos têm declarado a abusividade da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade quando se trata de contratos de adesão. Na prática, o Poder Judiciário acaba ignorando a presença desse tipo de cláusula ao julgar caso que envolva a compra e venda de imóveis em matéria protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, quem acredita que em uma aquisição de imóvel na planta, caso o comprador desista do negócio, seja no começo ou no meio da relação com a vendedora, perderá apenas a parcela referente ao sinal do preço se enganou.

Na promessa de venda e compra de imóvel na planta, quando o contrato prevê cláusula de eventual inadimplência do comprador a restituição ocorre de forma escalonada e sempre a critério exclusivo da vendedora. Por exemplo:

a) se o comprador pagou entre 10% a 30% das parcelas, devolve-se 0%;

b) se o comprador pagou entre 31% a 50% das parcelas, devolve-se 10%;

c) se o comprador pagou entre 51% a 75% das parcelas, devolve-se 20%; e

d) se o comprador pagou entre 76% a 100% das parcelas, devolve-se 40%.

Nesse aspecto, revela-se abusiva, leonina e até mesmo nula de pleno direito a cláusula de contrato que preveja a perda total dos valores pagos ou a restituição de importância muito baixa ao comprador.

Mas como caracterizar o que seria essa “restituição muito baixa ao comprador”? Nossa legislação não informa e quem vai responder a essa pergunta é o Poder Judiciário.

O que a lei proíbe expressamente é a perda total das parcelas pagas, a rigor do quanto previsto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Porém, com relação à eventual restituição escalonada tão presente nos contratos a lei é omissa. Ou quase.

Para não se afirmar que a lei é totalmente omissa, destaca-se que o item 5 da Portaria nº 4, de 13 de março de 1998, promulgada pela Secretaria de Direito Econômico do o Ministério da Justiça, prevê claramente como sendo nulas de pleno direito as cláusulas que: “estabeleçam a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos”.

O problema enfrentado na prática pelos operadores do direito que militam na área do consumidor é que muito poucos conhecem a existência dessa importante Portaria, a qual compõe parte das normas do Código de Defesa do Consumidor. Ela existe e está em pleno vigor, embora necessite de maior aplicação na sociedade.

Por sua vez, o Poder Judiciário vem pacificando entendimento no sentido de que em relação em consumo na compra e venda de imóvel (na planta ou não), admite-se ao vendedor reter em média o correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo comprador, obrigando-o na devolução dos outros 90% (noventa por cento).

Caso o comprador venha a obter a posse do imóvel e posteriormente deixe de pagar as parcelas ao vendedor, os Tribunais admitem, nessa hipótese, que a retenção seja realizada no correspondente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos, sem prejuízo da cobrança de 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) ao mês a título de taxa de ocupação até a efetiva restituição do imóvel ao vendedor, restituindo-se ao comprador inadimplente o percentual residual.

Sobre o assunto da relatividade da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade destacamos alguns precedentes selecionados:

- TJSP, Apelação nº 0010818-76.2008.8.26.0019, acórdão nº 2014.0000825837, 7ª Câm. De Direito Privado, Des. Relator: Rômolo Russo, data do julgamento: 17 de dezembro de 2014

- TJRJ, Apelação nº 0082127-41.2010.8.19.0001, 1ª Câm. Cível, Des. Relator: Lucia Helena do Passo, data do julgamento: 13 de novembro de 2012

- TJSP, Apelação nº 0162227-11.2012.8.26.0100, acórdão nº 2014.0000710307, 1ª Câm. De Direito Privado, Des. Relator: Maia da Cunha, data do julgamento: 4 de novembro de 2014

- TJPR, Apelação nº 254694-7, 3ª Câm. Cível, Des. Relator: Hayton Lee Swain Filho, data do julgamento: 10 de agosto de 2010

Concluindo o presente artigo, sem desejar esgotar a discussão sobre o assunto e muito menos querer incutir na mente do leitor que a desistência do negócio não trará consequências financeiras aos envolvidos, entende-se que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade tem a função de prevenir (mas não de forma impositiva) o arrependimento dos contratantes após a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel, seja usado ou novo.

Tratando-se o contrato de compra e venda de imóvel tipicamente de adesão, essa cláusula é quase sempre ignorada por nossos Tribunais, não revelando grande ameaça ao comprador caso opte pela desistência do negócio a qualquer tempo, uma vez que suas perdas serão mínimas nos termos dos incontáveis precedentes sobre o assunto.

Fonte: Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário

Artigos JusBrasil

COMISSÃO APROVA ASSEMBLEIA DE COMPRADORES A CADA SEIS MESES

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou proposta que obriga as comissões de representantes de compradores de imóveis a convocar assembleia ordinária a cada seis meses para prestar contas do andamento da construção e da situação do chamado patrimônio de afetação dos adquirentes. Pela proposta, a obrigatoriedade constará do contrato de construção.

A medida está prevista no Projeto de Lei 145/15, do deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT), aprovado com alterações feitas pelo relator, deputado Flaviano Melo (PMDB-AC). O texto original previa que a comissão de representantes convocaria uma assembleia extraordinária a cada trimestre.

Além de prever a assembleia ordinária a cada seis meses, o texto aprovado prevê a convocação extraordinária a qualquer tempo se houver pedido de pelo menos um terço de seus membros.

Efetividade

Flaviano Melo concordou com o argumento de Bezerra de tornar mais efetivo o funcionamento da comissão de representantes de compradores de imóveis, prevista na Lei do Condomínio (4.591/64). Essa comissão deverá ter pelo menos três membros, escolhidos entre os adquirentes de imóveis.

Conforme lembrou o relator, a lei já impõe ao incorporador a apresentação à comissão de representantes de demonstrativo trimestral do estado da obra, mas existe uma lacuna quanto à obrigatoriedade de a comissão de representantes convocar assembleia. “Diversos são os casos em que os adquirentes não acompanham a evolução do empreendimento e têm seus direitos lesados por má administração do incorporador, seja em relação à baixa qualidade dos imóveis construídos, seja na demora na entrega das unidades”, disse Flaviano Melo.

Tramitação

A proposta tramita em caráter conclusivo e ainda será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta: PL-145/2015

Fonte: Câmara dos Deputados

POSSIBILIDADE DE REGISTRO DE VAGA DE GARAGEM COMO UNIDADE AUTÔNOMA, SÓ DE TERRENO, SEM ÁREA CONSTRUÍDA

Pergunta: No caso de condomínio edilício (Lei nº 4.591/64), é possível registrar vagas de garagem como unidades autônomas só de terreno, sem área construída?

Resposta: Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 69, assim esclarece:

“7.10. A individualização das unidades autônomas

A discriminação e individualização da unidade autônoma, exigida no artigo 1.332, II, do Código Civil, é feita mediante a indicação do tipo de unidade (apartamento, sala, loja, garagem, box, etc.), sua designação cadastral (número, letra ou alfanumérica), a localização por pavimento e sua situação dentro deste, a área que lhe é privativa e a área de uso comum que lhe é atribuída, bem como de sua fração ideal no terreno e nas coisas comuns.”

Mais adiante, assim se manifesta:

“E a existência de unidades autônomas sem área construída não é novidade para o Direito Imobiliário nem para as serventias prediais: vagas de estacionamento, sem qualquer tipo de construção (ou, às vezes, apenas a construção do piso), são consideradas unidades autônomas. Portanto, não é estranho nem repugna ao sistema registral imobiliário a existência de unidades autônomas sem paredes e sem teto, vale dizer, sem área construída. Unidades estas as quais, dependendo do que dispuser a convenção de condomínio ou decidirem os condôminos em assembleia geral, poderá receber construções que, não necessariamente, serão iguais entre si. Vale dizer, as unidades autônomas descobertas – vagas de estacionamentos – poderão receber diferentes construções sobre elas, sem necessidade de modificação dos cálculos e quadros de áreas, sem alteração na fração ideal, etc." (ob. cit. página 194).

Estes são os requisitos essenciais para a individualização da vaga de garagem como unidade autônoma. Cumpridos estes requisitos, não vislumbramos óbice para o pretendido.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde