APESAR DE PACOTE, FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CONTINUARÁ DIFÍCIL

Na última semana, o governo federal anunciou um conjunto de medidas com o objetivo dar fôlego à concessão de empréstimos para a compra da casa própria. Mas, segundo analistas, o pacote de ajuda ao setor imobiliário não deve ajudar muito quem pretende financiar um imóvel. 

A liberação de 22,5 bilhões de reais em recursos da poupança para uso no crédito imobiliário, além dos 5 bilhões de reais para trabalhadores que têm conta do FGTS há mais de três anos financiarem imóveis de até 400 mil reais, devem apenas permitir que os bancos continuem a conceder empréstimos. O rigor na concessão do financiamento e as taxas de juros elevadas devem se manter, de acordo com especialistas. 

Segundo Karina Freitas, analista chefe da corretora Concórdia, as recentes elevações das taxas de juros aumentam os custos de captação dos recursos para os bancos. "O aumento do desemprego e a piora da economia também deixam as instituições financeiras mais cautelosas por causa do aumento da inadimplência". 

Saldo negativo

Nos cinco primeiros meses do ano, o saldo da poupança ficou negativo em 32,28 bilhões. Como a caderneta é a principal fonte de financiamento imobiliário do país, a Caixa, que detém 70% do mercado de crédito para a compra da casa própria, chegou a suspender a concessão de novos empréstimos por conta da falta de recursos. 

Para Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos imobiliários, os recursos adicionais anunciados pelo governo servirão apenas para que a Caixa possa honrar os financiamentos que já estão em andamento. "O banco público deve continuar a ficar de fora das opções de financiamento buscadas pelos consumidores enquanto o saldo da poupança continuar negativo."

Já os bancos privados e o Banco do Brasil continuarão a conceder empréstimos nas condições atuais, diz o diretor do Canal do Crédito. "Ou seja, quem tiver um bom histórico de crédito irá conseguir obter o financiamento, mas com as taxas mais altas". 

O principal foco das medidas anunciadas pelo governo na última semana, aponta Prata, é auxiliar mutuários que já adquiriram imóveis na planta a obter crédito nos bancos após a entrega das chaves, assim como as construtoras, que corriam o risco de não finalizar empreendimentos por conta da escassez de financiamento para a conclusão das obras. 

Momento é de cautela

O montante de recursos adicionais anunciados pelo governo para o crédito imobiliário é equivalente ao valor dos financiamentos concedidos no primeiro trimestre desse ano, diz Prata. "Ou seja, os efeitos das medidas são limitados e devem durar apenas alguns meses, dependendo da demanda dos consumidores por crédito". 

Como as restrições nos financiamentos imobiliários reduzem a demanda pela aquisição de casas e apartamentos, o momento pode ser bom para negociar descontos nos preços das unidades, de acordo com o presidente do Canal do Crédito. "Quem conseguir obter um financiamento pode realizar bons negócios agora. O desconto no preço do imóvel pode compensar o aumento dos juros". 

Por outro lado, o momento não é favorável para o financiamento da casa própria caso o consumidor esteja inseguro em relação ao seu emprego, diz Prata. "Nesse caso, pode ser melhor adiar a contratação de uma dívida longa como o financiamento imobiliário para evitar um eventual descontrole do orçamento".

Fonte: EXAME.com

CINCO ARMADILHAS NA COMPRA DE IMÓVEL PRONTO

O desaquecimento do mercado imobiliário está contribuindo para o aumento nos estoques de imóveis. Segundo dados do Secovi/SP, a média de unidades não comercializadas é de 17 mil. Diante desse cenário, o consumidor que optar pela aquisição da casa própria pode ter maior poder de barganha para fechar um contrato mais vantajoso. Porém, o futuro mutuário deve ficar atento para não ter dor de cabeça mais adiante.

Para alertar aqueles que pretendem adquirir um bem pronto, seja seminovo ou não, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências elaborou um guia com cinco ciladas que podem comprometer o sonho da moradia própria. Confira a seguir:

1) Proprietário do imóvel com processo judicial: Na aquisição do imóvel nem sempre nos preocupamos com a idoneidade do dono do bem, seja pessoa física ou jurídica. Mas é aí que mora o perigo, pois o responsável pela propriedade pode estar respondendo processo na Justiça, seja para o pagamento de multas, indenização ou direitos de terceiros.

É fundamental ficar atento à documentação. O primeiro passo é ir ao cartório de registro de imóveis e pedir certidão de ônus reais do imóvel. O documento informa se o bem está sendo penhorado, se tem pendência jurídica e outros dados do proprietário. O segundo, é solicitar certidões nos órgãos de controle ao crédito, como Serasa e do SCPC – Serviço Central de Proteção ao Crédito, e judiciais para obter informações sobre ações cível, trabalhista e criminal e débitos no geral do titular da propriedade. Também é necessário obter a declaração negativa de débito do condomínio;

2) Imóvel ocupado: É muito comum acontecer essa situação para quem decide adquirir a casa própria em leilão. Mesmo com uma carta do arrematador, o novo dono pode enfrentar demora na Justiça para despejar os antigos moradores. Isso sem falar dos custos judiciais que o consumidor terá que arcar para acionar o Poder Judiciário. Por isso, é fundamental checar a documentação da propriedade antes de fechar o negócio;

3) Vício aparente e oculto: O consumidor pode encontrar dois tipos de problemas ao entrar na propriedade. Um é o defeito aparente, aquele que identificamos só de olhar, como portas quebradas ou paredes mal pintadas. O outro é o oculto, quando não percebemos a falha visualmente, como problemas na rede elétrica ou hidráulica. Uma vistoria minuciosa no interior do imóvel, com a ajuda de um profissional especializado, evita aborrecimentos futuros;

4) Juros abusivos: A prática da cobrança de juros sobre juros, conhecida também como anatocismo e capitalização de juros é muito comum nos financiamentos imobiliários. Nela, as instituições financeiras utilizam a tabela Price, que é o plano de amortização com o intuito de obter prestações iguais e sucessivas. No entanto, com a adoção desse método, os juros crescem em progressão geométrica, ou seja, juros sobre juros, artimanha que é proibida pelo STJ- Superior Tribunal de Justiça. Nessa situação, é essencial que o consumidor recorra à Justiça para pedir a restituição dos juros cobrados a mais no financiamento;

5) Risco de inadimplência: Na ânsia de adquirir a casa própria, muitos dos consumidores não analisam com atenção as despesas. Mas é preciso avaliar com calma as contas, pois o compromisso de pagar as parcelas chega a durar até 35 anos e nesse período podem surgir vários contratempos financeiros. O ideal é que o parcelamento não ultrapasse 30% da renda familiar.

Para se precaver de imprevisto durante o financiamento é aconselhável o futuro comprador ter um fundo de reserva, como o uso do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o dinheiro guardado na poupança ou em outras aplicações.

Fonte: AMSPA

STJ RECONHECE A VALIDADE DO CONTRATO DE GAVETA

Recentemente o STJ se manifestou no sentido de reconhecer a legitimidade do comprador, detentor de “contrato de gaveta”, para fins de opor embargos de terceiro e, assim, discutir a validade da penhora. A discussão, no entanto, é bastante controvertida, e está restrita, no STJ, à legitimidade do comprador de discutir a penhora, ainda não havendo entendimento uníssono quanto à possibilidade de, efetivamente, ser cancelada a penhora.

Observe-se que, no caso concreto apreciado pelo STJ, a Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial, alegando ter sido negada vigência ao artigo 42, do CPC, e ainda, ter havido dissídio jurisprudencial quanto ao tema, já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região – que engloba as Seções Judiciários do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná – entende que imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora, independente de ter ocorrido após a transferência deste.

Não obstante a argumentação da CEF, a Quarta Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, guiada pelo brilhante voto emanado pelo Exmo. Ministro Relator Dr. Raul Araújo, negou provimento ao recurso especial interposto pela CEF, amparado pela Súmula 84, deste Tribunal, que determina que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Assim, é garantida ao comprador, munido de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado junto ao RGI, a legitimidade para opor embargos de terceiro, no caso de constrição judicial sobre o imóvel adquirido. Para fins de evitar quaisquer transtornos como o aqui discutido, é recomendável que o comprador busque auxílio de advogado especializado, de forma preventiva, para que acompanhe o procedimento de compra e venda de imóvel, minimizando as possibilidades de problemas futuros.

Fonte: STJ

Nota do Editor: 

CPC/73 - Art. 42: A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.

§ 1º. O adquirente ou o cessionário não poderá ingressar em juízo, substituindo o alienante, ou o cedente, sem que o consinta a parte contrária.

§ 2º. O adquirente ou o cessionário poderá, no entanto, intervir no processo, assistindo o alienante ou o cedente.

§ 3º. A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE QUEM DEVE PAGAR PELOS CONSERTOS DO IMÓVEL ALUGADO

Dos deveres e direitos do locador e do locatário - Arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91 que dispõe procedimentos quanto às locações dos imóveis urbanos.

Breves considerações sobre quem deve pagar pelos consertos no imóvel alugado?

Tem sempre alguém com essa dúvida.

Primeiramente é bom esclarecer, a lei não é clara e nem precisa de forma especifica, quanto a esse ponto, fala de forma muito genérica.

As decisões dos tribunais também não tem tomado posicionamento mais sólido, para garantir uma segurança jurídica nessa relação, locador e locatário.

É sabido, entretanto que, durante todo período da locação à responsabilidade legal, por manter a forma e a estrutura do imóvel é do proprietário do imóvel, o locador. Portanto, tudo que se referir à forma e estrutura do imóvel, como teto, parede, porta, piso, instalação elétrica, hidráulica e sanitária, é responsabilidade do dono do imóvel, proporcionar as condições de habitabilidade da edificação locada.

Também não muito diferente, entre as obrigações do inquilino, está a de manter em bom estado de conservação e uso o imóvel que lhe é dado em locação ainda que não prevista expressamente no contrato essa obrigação.

Entretanto, Por conta dessa mão dupla recíproca de direitos e obrigações, vemos em muitos casos muitas dúvidas, tanto do locador quanto do locatário.

Já esclarecido que ao locador, dono do imóvel, é que cabe manter e responder pelas boas estruturas do imóvel alugado, para que possa se servir o locatário da locação, cumpre informar, também que o locatário tem a obrigação, legal, de imediatamente, comunicar ao locador sobre dano ou defeito de responsabilidade deste.

Percebendo o locatário a existência de um dano ou defeito que esteja comprometendo o uso do imóvel alugado, deve imediatamente dar conhecimento ao locador para que esse proceda à devida e necessária correção do defeito.

Sendo o defeito de ordem estrutural do imóvel é o locador quem paga o reparo necessário. Para tanto deve o locatário NOTIFICÁ-LO, a respeito de todos os danos que ocorrem no imóvel, com cópia protocolada. Entretanto, o que vemos, muitas vezes, é que o locatário, talvez, temendo que o locador venha obrigá-lo a fazer o conserto, não leva ao imediato e necessário conhecimento do locador, sobre o dano ou defeito que é de responsabilidade do mesmo, assim, podendo, vir a gerar um problema maior, haja vista que com o passar do tempo, a situação do dano no imóvel pode se agravar, e o locatário vai sofrer consequências por essa sua omissão, podendo ele, locatário, passar a ser o responsável pela execução dos reparos no imóvel, responsabilidades que, antes seriam do dono do imóvel.

Agora, os defeitos que venham a surgir no imóvel durante a locação, se por culpa exclusiva do locatário, ou seja, se este for o causador do dano no imóvel, por mau uso, por não dar a manutenção necessária ao imóvel, ele será o responsável pelo reparo. É o dano de origem do mau uso.

Portanto, essa historia de que é sempre, só do locatário a responsabilidade para pagar e arcar com os consertos no imóvel, não é bem assim. Como na maioria dos casos jurídicos, vai depender do caso concreto, cada caso é um caso.

Maria das Graças Mendes Diogo Martins - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

BHG E SINGLEHOME INVESTEM NA BAHIA

O belo litoral de Porto Seguro, na Costa do Descobrimento, segue como um dos principais destinos para investimentos turísticos no país.

Uma prova disso: a Tucuruí Empreendimentos Imobiliários - que tem como acionistas o grupo brasileiro BHG (Brazil Hospitality Group) e o espanhol Singlehome - irá construir um complexo turístico e imobiliário numa área 318,36 hectares, localizada na estrada que liga Trancoso a Nossa Senhora da Ajuda. Serão dois hotéis, com 243 quartos, 11 condomínios, com 270 casas, além de quadras de tênis, campos de futebol, piscinas, espaços comerciais e heliporto.

O megaempreendimento será implantado em seis etapas e ficará pronto num prazo de dez anos. O relatório de impacto ambiental (Rima) do complexo acaba de ser concluído e encontra-se à disposição da comunidade. Conforme a legislação ambiental, entidades civis e o Ministério Público terão agora 45 dias para solicitação de audiência pública junto ao Inema visando à discussão do estudo.

Fonte: Geraldo Bastos - A TARDE

MUDANÇAS EM FORMA DE FINANCIAMENTO TUMULTUAM CENÁRIO IMOBILIÁRIO

Com o objetivo de focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas, a Caixa Econômica Federal reduziu o limite de financiamento para imóveis usados este mês. Pelas novas regras, as chancelas com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

A mudança, que vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança, coloca de fora o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Todavia, consumidores que decidirem comprar um imóvel usado pelo SFH terão que dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes da decisão, a entrada mínima era de 20%. No caso do SFI, o valor mínimo da entrada passará a ser de 60%, para o consumidor financiar os outros 40%.

O presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi), Marco Pessoz, analisa que decisões do tipo sempre geram uma reação, no entanto nenhuma empresa irá se prejudicar com isso.

“Então, vindo da Caixa, ela sempre dá um baque no primeiro momento. Mas eu venho falando que hoje o grande volume de vendas é de imóveis novos. O mercado não foi atropelado em nenhum momento, e nós temos outros bancos. Não temos só a Caixa para resolver este tipo de problema”.

Para o presidente, mesmo que o banco detenha 70% de todos os financiamentos de imóveis no país, ele não é a única instituição no país que detém este tipo de oferta. Deste modo, interessados em adquirir qualquer tipo de imóvel, podem consultar o próprio banco ou pesquisar outras propostas.

“Não tem só a Caixa Econômica, existem outros bancos. E os outros bancos não mudaram as regras e continuam com a mesma porcentagem. Então, procure seu banco, pois a tendência deles é fidelizar o seu cliente e cada um busca oferecer o melhor para o seu cliente”.

Pessoz avalia que o ‘susto’ se deu pelo fato de a grande maioria dos consumidores optar pela Caixa, mesmo que tenham contas fixas em outros bancos. “Antes as pessoas tinham contas em bancos privados e iam fazer financiamento imobiliário na Caixa porque a Caixa era sinônimo de banco da aplicação. Os bancos tinham resistência a este produto. Hoje já não têm mais. Hoje as taxas são muito parecidas e o banco quer a fidelização do cliente, o que pode facilitar a negociação”.

2015: o ano do imóvel

Para os consumidores que aguardam “o melhor momento” para adquirir o imóvel, seja usado ou novo, especialistas alertam sobre a longa espera. Marco Pessoz analisa que o momento é 2015, devido ao acréscimo de juros que vão afetar o preço final do produto nos próximos anos: “Há um volume grande de ofertas este ano, então é possível oferecer descontos e promoções. E este momento, a gente entende, de acordo com os dados levantados no mercado, o ano da compra do imóvel novo é 2015, porque este panorama já não vai ocorrer nos próximos anos, vai cair bastante. A tendência é essa”.

Já para o presidente do Sindicato das Indústrias da Construção do Estado de Mato Grosso (Sinduscon-MT), Cesário Siqueira, este momento já passou. No entanto, ele avalia que o ano ainda é favorável para quem quiser financiar a casa dos sonhos: “Talvez o melhor momento para se comprar um imóvel já tenha ficado para trás, devido às taxas menores, com as condições de pagamento mais elásticas, com a possibilidade de financiar até 100%. A ausência de recursos para financiamento está sendo sentida no imóvel novo. Então, para quem aguarda o melhor momento para adquirir o imóvel novo, digo que está cada vez mais difícil”.

Ele ainda ponderou que os clientes da Caixa vão ter que investir mais dinheiro, mas que este quadro, com sorte, pode mudar nos próximos anos: “Quem decidiu esperar para adquirir o imóvel usado, agora vai ter que desembolsar mais dinheiro. Então, cada um vai ter de fazer sua análise de fluxo de caixa para entender que o cenário pode mudar. A gente vê que a tendência de melhoria nas taxas será somente em 2017 ou 2018. Porque toda ação que se fizer na economia para melhorar a sensibilização da taxa de juros só vai ser sentida em longo prazo. No curto prazo, não vai ter redução de taxa. Então, quem tem um imóvel novo para comprar, o melhor momento é agora”.

Fonte: Excerto de texto de Simone Gomes/Circuito MatoGrosso

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

A ação de despejo pode ocorrer por falta de pagamento, fim do contrato ou, ainda, por alguma infração legal ou contratual.

No caso de falta de pagamento, é comum que a ação contenha o pedido de despejo, bem como a cobrança dos aluguéis atrasados.

Conforme disposto no artigo 23, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (...).

O artigo 9º da referida lei (Lei nº. 8.245/1991) rege que, a locação também poderá ser desfeita: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Saliente-se que, não há prazo para ajuizar a ação de despejo. Logo, havendo a inadimplência ou qualquer outro fato que fundamente a ação, seja legal ou contratual, o locador estará apto a promover a ação.

Por outro lado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a rescisão (resolução) do contrato ocorrerá na data estipulada no contrato, independentemente de notificação ou aviso. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

Ainda quanto ao prazo do contrato de locação, vale lembrar que, caso não haja contrato escrito ou, havendo, o prazo seja inferior a trinta meses, o imóvel somente poderá ser retomado quando a locação ultrapassar cinco anos.

Por fim, vale lembrar que a locação não residencial (comercial) possui peculiaridades diversas, uma vez que a lei protege o ponto comercial, que integra o patrimônio da empresa.

Adriano Martins Pinheiro - Advogado em São Paulo, articulista de diversos jornais e revistas locais e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil