Quando se pensa em aquisição de imóveis, muito se fala na importância do acompanhamento das partes por uma empresa do ramo imobiliário, de modo que essa preste todo o apoio e orientações necessárias. É crescente, ainda, a busca por assessoria imobiliária prestada por escritórios de advocacia especializados na área, de modo a conferir maior segurança jurídica aos negócios que se pretendem firmar.
Mencionada assessoria é capaz, não apenas, de identificar e mitigar os riscos envolvidos para vendedor e comprador, como, também, reconhecer ilegalidades praticadas pelos órgãos públicos que terão consequências, diretas, nos valores dispendidos pelos adquirentes.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido toda vez que houver a transmissão, inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis ou direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. O que isso quer dizer? Que toda vez que alguém vende ou adquiri um imóvel, sobre ele incidirá o ITBI, que deverá ser recolhido aos cofres públicos no ato da sua transmissão.
No município de São Paulo, o assunto é regulamentado pela lei 11.154/91 que traz, em seu corpo, não apenas a definição do contribuinte, mas, também, a base de cálculo para apuração do valor do imposto.
Nos termos da legislação Municipal, a base de cálculo do imposto "é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.", não podendo, entretanto, ser inferior ao valor do bem, utilizado, no exercício, para base de cálculo do IPTU.
Ocorre que o adquirente, ao tentar gerar a guia para pagamento do tributo é surpreendido com o preenchimento, automático, utilizando-se como base de cálculo um terceiro parâmetro para cobrança de ITBI (valor venal de referência), qual seja, o temido "valor venal de referência", que carece de previsão legal.
O questionável "valor venal de referência" surge com a edição do decreto 46.228/05, que tratou do assunto no seu artigo 8º. Esse decreto, porém, foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do TJ/SP, o que, de per si, não impediu a municipalidade de perpetrar a sua conduta abusiva e ilegal, posto que, em 2010, promulgou novo decreto, sob o 51.627, que nada mais fez se não replicar a redação outrora declarada inconstitucional.
Por nova Arguição de Inconstitucionalidade (0098335-50.2005.826.0000), o Órgão Especial do TJ/SP declarou, também, o decreto 51.627/10, inconstitucional e a razão é simples: a majoração imposta pela municipalidade à base de cálculo do ITBI desrespeita o quantum disposto no inciso I, artigo 150 da CF combinado com o inciso IV, artigo 97 do CTN.
Não se dando por vencida, o município de São Paulo, em 2006, editou a lei 14.256 que alterou os artigos referentes à base de cálculo do imposto, em uma nova tentativa de regulamentar a figura do "valor venal de referência", novamente sem sucesso, posto que parte do seu texto foi declarado inconstitucional na ADIn 0056693-19.2014.8.26.0000.
Provavelmente o leitor se pergunte, agora: "E qual o resultado prático de tudo isso?". A resposta é "simples": a utilização do valor venal de referência como base de cálculo eleva, consideravelmente, o valor do imposto a ser recolhido, na grande maioria das vezes.
Apenas a título exemplificativo, vejamos: um imóvel sito na Zona Oeste da cidade de São Paulo (Butantã) possui valor venal de R$ 603.981,00 (seiscentos e três mil novecentos e oitenta e um reais), ao passo que seu valor venal de referência é de R$ 1.014.496,00 (hum milhão, quatorze mil quatrocentos e noventa e seis reais). Ao calcularmos o ITBI (3%), ter-se-ia, então: R$ 18.119,43 (dezoito mil cento e dezenove reais e quarenta e três centavos) e R$ 30.434,88 (trinta mil quatrocentos e trinta e quatro reais e oitenta e oito centavos).
Observa-se, então, que o "prejuízo" imposto ao contribuinte em razão da utilização de base de cálculo diversa daquela permitida em lei seria de R$ 12.315,45 (doze mil trezentos e quinze reais e quarenta e cinco centavos).
Poucos são os contribuintes, adquirentes de imóveis, porém, que possuem conhecimento sobre o tema e que buscam, no Poder Judiciário, resguardar os seus direitos. A via comumente utilizada por aqueles que buscam desconstituir a cobrança nos termos equivocadamente impostos pelo governo municipal é o Mandado de Segurança, em razão de sua celeridade e efetividade.
É preciso ter em mente, porém, que cada caso deve ser analisado individualmente e que cada município possui suas próprias normas acerca do assunto, a visão aqui exposta refere-se, apenas, às práticas do município de São Paulo.
Atualizado em: 17/2/2021 08:14
Danielle Mansani - Advogada e sócia fundadora do escritório Mansani e Martins Sociedade de Advogados, graduada em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Fonte: Migalhas de Peso
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