Quando se analisa um terreno para incorporação, após fazer um cuidadoso estudo de mercado, começa a etapa de estudo de massa, que nada mais é do que um estudo preliminar da configuração do empreendimento dentro do terreno. Tal configuração depende do briefing de produto, resultado da pesquisa de mercado, e também da regulamentação de uso do solo.
Para iniciar o estudo de massa e o quadro de áreas, é preciso entender o mercado em que o produto está inserido. Ou seja, quais as demandas do público alvo e os produtos que estão sendo ofertados, para saber como se diferenciar e ter um bom resultado. Estas informações serão fornecidas pela Inteligência de mercado e o resultado será apresentado pelo Incorporador ao Arquiteto na forma de Briefing de Produto. Conhecendo o mercado, as leis da incorporação e de uso do solo, o incorporador faz cenários hipotéticos de produtos que poderiam se encaixar no terreno – é uma fase criativa e de muito brainstorming, com busca de conceitos e de referências arquitetônicas.
O Briefing de Produto
No Briefing de Produto (BP), que pode ser um relatório em arquivo de word, ou uma tabela em excel, o Incorporador ou o dono do negócio, irá apresentar ao arquiteto tudo o que ele deseja que este produto imobiliário apresente:
número e tamanho das unidades imobiliárias;
definição do mix de produto: quais a tipologias imobiliárias farão parte deste estudo (2 quartos com ou sem suíte, 3 quartos, lojas comerciais, tipo de equipamentos de lazer e serviços, etc);
quantidade e tipo de vagas de garagem: acessórias, autônomas, de uso comum etc;
Quanto mais completo o BP mais certeiro e adequado será o estudo de massa e o quadro de áreas entregues pelo arquiteto. Ao mesmo tempo, é importante conhecer e estudar as diretrizes da regulamentação do solo. O plano diretor local, as leis de uso e ocupação do solo e das leis de zoneamento da cidade definem as regras de ocupação, as atividades permitidas e o potencial construtivo dos terrenos.
O Estudo de Massa
É a configuração do produto imobiliário no terreno, na forma de estudo preliminar do projeto arquitetônico.
O estudo de massa é um importante passo na definição do produto imobiliário, pois nele já são analisadas as relações com o entorno e são definidas a quantidade e a orientação das edificações, a tipologia das unidades autônomas (área privativa, quantidade de dormitórios e banheiros etc), quais espaços serão destinados ao uso comum e as áreas verdes e de preservação ambiental. Um empreendimento eficiente maximiza a área total comercializável, gerando um maior VGV para o empreendedor, ou seja, valor geral de vendas. Neste estudo são apresentadas as marcações das vagas de garagem, a locação do edifício no terreno, seus afastamentos obrigatórios, as áreas permeáveis, calçadas, acessos, rampas, áreas técnicas de forma geral, equipamentos de lazer etc.
O Quadro de Áreas
A tabela deve conter informações numéricas precisas sobre as diferentes áreas do produto apresentado no estudo de massa como:
- Área construída e a sua separação em áreas equivalentes para fins de orçamento;
- Áreas permeáveis: áreas não edificáveis a fim de permitir que as águas das chuvas se infiltrem no solo. Importantes para manter o bioclimatismo da região.
- Coeficiente de aproveitamento (CA) do terreno: se o terreno possui 1.000m² e o CA é 2 então a área construída computável máxima será de 2.000m².
- Áreas computáveis e não computáveis: que são aquelas áreas que entram ou não no cálculo de áreas máximas de construção definidas por cada prefeitura;
- Área privativa:a área que será realmente vendida e irá compor o VGV (Valor Geral de Vendas);
- Áreas cobertas e descobertas;
- Eficiência de projeto: a relação entre a área privativa total dividida pela área construída total.
Orçamento parametrizado e estudos de viabilidade econômica
Depois disso, já podem ser feitos os orçamentos parametrizados (que adotam custos de obras semelhantes executadas pela construtora ou indicadores de custos de obras similares como CUB), cronogramas preliminares de obras e os estudos de viabilidade econômica (leia mais aqui), pois já estão definidas, em números estimados, as áreas a serem construídas e as áreas privativas ou comercializáveis.
São então feitas várias simulações de estudos de viabilidades econômicas até que se chegue à relação desejada de rentabilidade e investimento (normalmente atreladas ao planejamento estratégico da empresa – metas de curto, médio e longo prazo). O estudo de massa pode ser modificado para que o produto possa se adequar ao mercado e ao público alvo, e para melhorar a qualidade de investimento, se os resultados da viabilidade, caso não estejam satisfatórios.
Desenvolvimento de produto e aprovações de projetos
Então, após encontrar um produto adequado e de boa rentabilidade para o empreendedor, o estudo de massa é usado como base para a etapa de desenvolvimento de produto, em que são detalhadas todas as áreas e especificações do empreendimento na forma de projeto de aprovação a ser apresentado na prefeitura. Depois de aprovado na prefeitura, o projeto evolui para projeto executivo, com o nível de detalhamento próprio para a execução em obra.
Portanto, fazer cenários para um briefing de produto adequado à pesquisa de mercado e gerar de estudos de massa e quadro de áreas coerentes com o estudo viabilidade econômica é um grande passo rumo ao um produto de sucesso no mercado imobiliário!
Carolina Caribé
Fonte: IP Incorporação na Prática
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