A MULTA CONTRATUAL NA NOVA LEI DO INQUILINATO

A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916. Assim, a nova lei prevê uma redação diferente para o artigo 4º, a saber: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que alterou a nova lei do inquilinato?

Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro de 2002, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.

Em relação à primeira pergunta, o atual Código Civil, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação.

Sobre a segunda pergunta, a nova lei sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.

Do exposto, entendemos que a nova Lei do Inquilinato acertou quanto aos ajustes na multa contratual, não podendo mais ser adotada uma penalidade contratual exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.

Fonte: Bruna Lyra Duque. Mestre em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais. Especialista em Direito Empresarial. Professora de Direito Civil na graduação e pós-graduação da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Coordenadora da Especialização em Direito Civil e Direito Empresarial da FDV. Advogada. Autora e co-autora de livros e artigos jurídicos.