A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

É assinalável que pela Lei nº 9.154 de 20 de novembro de 1997, foi instituído o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel que progressivamente vai sendo adotado em maior escala no mercado imobiliário.

É de notar-se que a alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei nº 9.541/97, art 22).

Nesse contrato, se o imóvel for de propriedade do construtor e por este mesmo financiado em favor do adquirente ou devedor, a propriedade passa a assumir a forma de propriedade fiduciária, de caráter resolúvel, ou seja, a propriedade efetiva do imóvel somente será transmitida ao adquirente após a quitação do preço total da aquisição.

Na alienação fiduciária, quem aliena a propriedade é o próprio devedor ou fiduciante, por que se esta não pagar o financiamento contratado, a propriedade do imóvel que serve de garantia ficará consolidada em nome do credor (Art. 26).

Com efeito, no registro imobiliário constará como proprietário fiduciário o credor, e como fiduciante o devedor. A partir da constituição da propriedade fiduciária, com registro do contrato no cartório de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (art. 23, parágrafo único).

Assim, o regime da alienação fiduciária difere daquele da hipoteca porque neste o imóvel fica registrado em nome do proprietário e possuidor direto, apenas gravado com a garanti hipotecária em favor de credor, por dívida decorrente da aquisição do imóvel ou não. Com a quitação da dívida, dar-se-á o cancelamento da hipoteca.

Por outro lado, na alienação fiduciária em garantia, com o pagamento integral do financiamento, a propriedade fiduciária fica resolvida, ou seja, é extinta, cabendo ao devedor, mediante a apresentação do termo de quitação, transferir o imóvel para o seu nome (Art. 25, 2.º).

Na hipótese do devedor se tornar inadimplente, deixando de pagar a dívida, no todo ou em parte, ficará consolidada a propriedade plena do imóvel em nome do credor fiduciário, após o devedor ser regularmente notificado para purgar a mora (Art. 26).

No entanto, mesmo voltando a propriedade plena para o credor fiduciário, este será obrigado a levar o imóvel para leilão público, no prazo de trinta dias após a consolidação do da propriedade em seu nome (art. 27). No primeiro leilão, o menor lance deverá corresponder, no mínimo, ao valor de avaliação do imóvel. Caso seja inferior, deverá ser realizado um segundo leilão, quando poderá ser aceito o maior lance, desde que igual ou superior ao valor da dívida e mais as despesas com a realização do leilão, prêmios de seguros, encargos legais e contribuições condominiais (art. 27, 2º). Se o valor apurado no leilão for superior a divida e despesas, o saldo positivo será restituído ao devedor (Art. 27, 4º).