CENÁRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO É DE REAÇÃO NO SEGUNDO SEMESTRE

A forte recessão econômica, com a volta do desemprego e a elevação dos juros, teve um efeito desastroso no crédito imobiliário. Em dois anos, o volume de empréstimos e financiamento concedidos para a construção e compra de imóveis com recursos da poupança registrou uma queda acumulada de 83%. Mas, apesar das estatísticas negativas, a ligeira melhora na confiança do País nos últimos meses trouxe um pouco mais de ânimo para o setor – que espera leve reação a partir do segundo semestre.

Nos dois primeiros meses do ano, no entanto, o resultado não foi animador. Em janeiro e fevereiro, os valores financiados ficaram 7% abaixo dos registrados em igual período do ano passado e o número de unidades, 10%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “Em geral, o cenário é de otimismo, mas isso ainda não se refletiu, na economia real, em vendas maiores”, afirmou o presidente da entidade, Gilberto Duarte de Abreu.

Essa também é a percepção da agência de classificação de risco Fitch Ratings, em relatório sobre as incorporadoras brasileiras. Para a agência, o setor deverá continuar pressionado pelas condições macroeconômicas instáveis, com o endividamento das famílias, desemprego e taxas de juros altas. “Os desembolsos de crédito imobiliário podem apresentar ligeira evolução em 2017 frente à fraca base de 2016. Iniciativas como a redução das taxas de juros e elevação do teto de financiamento com recursos do FGTS podem apoiar a lenta recuperação”, diz a agência.

Pelo menos uma dessas sugestões deverá ser seguida pelo Banco Central (BC), que vem sinalizando aceleração no corte dos juros. Hoje a Selic está em 12,25% ao ano, mas a expectativa do mercado é a de que o Banco Central intensifique os cortes nos próximos meses para ajudar na retomada da economia. Para a reunião deste mês, por exemplo, já há quem aposte numa queda de 1 ponto porcentual, para 11,25% ao ano.

Outro aspecto positivo, afirma o presidente da Abecip, é que, ao contrário do que ocorreu nos últimos dois anos, hoje os bancos estão mais abertos à concessão de crédito para a compra da casa própria. “As instituições não estão mais tão exigentes como antes. Estão voltando ao nível pré-crise, pois estão olhando para um Brasil lá na frente”, afirma Abreu. O problema é que, desta vez, quem não tem procurado crédito é o consumidor.

Exemplo disso é que no Bradesco a contratação de empréstimos nos três primeiros meses de 2017 ficou abaixo da previsão. O banco esperava conceder R$ 1,4 bilhão para os clientes pessoa física e só conseguiu R$ 1,2 bilhão; para as empresas a situação foi igual. A projeção era financiar R$ 700 milhões e liberou R$ 600 milhões.

“Ficamos decepcionados, mas mantemos a expectativa de emprestar R$ 11 bilhões para o setor neste ano – volume 5% superior ao de 2016 (cuja base é baixa”, afirma o superintendente executivo de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque.

Para a Fitch, a retomada do crédito, mesmo com a melhora de algumas condicionantes, não é imediata. “Há um intervalo médio de seis meses entre a melhora na disponibilidade de crédito e o reflexo positivo na demanda por imóveis, o que limitará a recuperação de vendas em 2017”, destaca a agência em seu relatório.

O superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, corrobora essa tese. Ele destaca que, embora o cenário seja diferente do ocorrido em 2016, as mudanças na demanda não foram significativas nos primeiros meses deste ano. “Apesar de os bancos estarem menos exigentes, isso não se transformou em novas contratações”, afirma o executivo. “Por outro lado, dá mais ânimo para o mercado.”

Ele afirma que o aumento dos distratos ainda é um problema que influencia na concessão de crédito novo. Mas, na avaliação do executivo do Santander, a partir do ano que vem, quando começam as entregas de imóveis vendidos em 2015, esse indicador deve cair. “Isso porque quem comprou imóvel nesse período já estava ciente da situação do País.”

Essa também é a previsão da Fitch Ratings. Neste ano, segundo a agência, os números continuarão sendo pressionados pelas entregas de imóveis vendidos antes da deterioração econômica, que soma algo em torno de R$ 17 bilhões.

O vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Odair Senra, diz que o setor está sendo muito afetado pelos distratos, pois fere os princípios do negócio. Mas ele acredita que a partir do segundo semestre as perspectivas tendem a melhorar.

“Trabalhamos com a expectativa de novos lançamentos no segundo semestre e a preparação das empresa para compra de terrenos. Quem tem projetos no Plano Diretor anterior vai lançar ou vai perder, pois os alvarás caducam”, diz ele.

Ianelli, do Santander, diz que o banco está se preparando para esse movimento. “Acreditamos num novo ciclo de crescimento do segmento, mas não teremos aqueles rompantes que vimos no passado recente. Não haverá aquela pujança. Será um crescimento sem exageros.”

Fonte: O Estado de S. Paulo.

ALGUNS DIREITOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto de 2016 e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações - O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem - As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte: STJ

DEMANDA HABITACIONAL

Para o mercado imobiliário, o estudo da demografia tem uma importância tão relevante quanto a economia. Com menos incertezas e menos cíclica, a demografia tem um comportamento de longuíssimo prazo e menos sujeita a interferências, claro que com exceções, como epidemias, guerras e catástrofes naturais.

A relação entre o número de famílias e domicílios mostra se existe um déficit habitacional ou um superávit habitacional. Em países da Europa Ocidental, Estados Unidos, Canadá, entre outros com economia forte e estabilizada é usual as famílias, além de seus domicílios, terem casas de praia e casas de campo.

Entretanto, essa não é a realidade de países como o nosso, onde o déficit habitacional chega próximo de seis milhões de domicílios, composto por domicílios precários (favelas, cortiços), coabitação (mais de uma família vivendo no mesmo domicílio) e aluguel com ônus excessivo. Sendo que nos últimos anos tem aumentado a proporção do ultimo item. Concentrado nas regiões metropolitanas e, por óbvio, nas baixas rendas.

Para entendermos a necessidade habitacional futura é necessário avaliar, sim, o crescimento da população, mas fundamentalmente o comportamento das famílias combinados com o crescimento ou estagnação econômica.

O número de domicílios unipessoais tem crescido muito, nas últimas duas décadas, principalmente nas grandes cidades. A família tradicional de casal com filhos, embora seja ainda o maior número de domicílios, não é mais a maioria. Com mais de 1 milhão de casamentos, e aproximadamente 400 mil separações anuais, o formato de nossas famílias e residências tem se alterado.

Foi feito um estudo do cenário da demanda habitacional pelo Secovi/SP, em conjunto com a Fundação Getúlio Vargas, com o objetivo de mapear e quantificar a necessidade de novos domicílios em todo o país, por regiões, e com cenários de projeções econômicas e demográficas.

O número de domicílios no Brasil em 2014 era de 67 milhões. Considerando inúmeras variáveis e cenários, chegou-se a uma demanda habitacional de 14,5 milhões de novas habitações para os próximos 10 anos, além do déficit habitacional. Os dados mais detalhados podem ser vistos no anuário do mercado imobiliário que foi divulgado na última semana e está disponível no site: www.secovi.com.br.

A necessidade de moradia é realidade, podendo ser ou não atendida pelo mercado ou através de programas sociais públicos. Apenas com objetivo de prover um domicílio por família, seja através da produção de apartamentos, casas, terrenos ou imóveis locados, na verdade a solução habitacional passa por um conjunto e complemento de todas essas formas.

Cada região do país tem a sua necessidade habitacional distinta e com características próprias, mas todos temos problemas com a alta taxa de juros, excesso de burocracias e prazos para aprovações e licenciamentos de projetos habitacionais e, principalmente, a insegurança jurídica instalada em nosso território nacional.

Ao ofertar uma quantidade menor do que a necessidade de imóveis no mercado, os preços sobem e o acesso à moradia diminui. Se buscarmos celeridade aos processos, com vontade política e proteção jurídica aos funcionários públicos que tomam decisões com objetivos de incentivar investimentos, gerar empregos e moradias, talvez consigamos atender essa demanda habitacional nos próximos 10 anos. 

Flavio Amary - Presidente do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) e reitor da Universidade Secovi

PREÇO DOS IMÓVEIS SOFRE QUEDA REAL DE 3,62% NO ÚLTIMO ANO

O mercado imobiliário ainda não dá sinais de aumento nos preços e quem pretende adquirir a casa própria segue com margem para negociar. Os valores dos imóveis residenciais seguiram estáveis em março, apresentando uma discreta queda de -0,04%.

O dado é do último Índice FipeZap, que acompanha a variação dos valores de apartamentos anunciados para venda em 20 cidades brasileiras.

Nos últimos 12 meses, o preço médio dos imóveis acumulou alta de 0,77%, abaixo da inflação esperada para o período, de 4,55%, segundo o Banco Central. Assim, os demais preços da economia subiram mais do que os imóveis, em média, e a queda real foi de 3,62%.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

Em 11 das 20 cidades pesquisadas pelo Índice FipeZap, os preços de imóveis à venda caíram em março. Confira o levantamento:

Cidade	Variação do preço em março	Variação do preço nos últimos 12 meses
Fortaleza	-0,96%	-1,16%
Recife	-0,64%	0,02%
Niterói	-0,60%	-2,30%
Contagem	-0,55%	0,81%
Rio de Janeiro	-0,35%	-1,97%
Santos	-0,24%	1,33%
Goiânia	-0,19%	-3,73%
Vitória	-0,19%	2,40%
São Caetano do Sul	-0,09%	1,85%
Porto Alegre	-0,03%	3,20%
Campinas	-0,02%	0,39%
Florianópolis	0,02%	2,16%
São Bernardo do Campo	0,08%	0,26%
Brasília	0,10%	-1,10%
Salvador	0,11%	4,02%
Santo André	0,13%	0,43%
São Paulo	0,18%	0,65%
Curitiba	0,21%	5,04%
Vila Velha	0,27%	2,02%
Belo Horizonte	0,49%	7,94%

Veja o preço médio do metro quadrado anunciado para venda em cada cidade em março:

Cidade	Preço médio do metro quadrado
Rio de Janeiro	R$ 10.221
São Paulo	R$ 8.656
Distrito Federal	R$ 8.436
Niterói	R$ 7.333
Florianópolis	R$ 6.576
Belo Horizonte	R$ 6.404
Fortaleza	R$ 6.081
São Caetano do Sul	R$ 5.957
Recife	R$ 5.871
Vitória	R$ 5.709
Porto Alegre	R$ 5.676
Curitiba	R$ 5.689
Campinas	R$ 5.586
Santos	R$ 5.328
Santo André	R$ 5.297
Salvador	R$ 5.093
São Bernardo do Campo	R$ 4.875
Vila Velha	R$ 4.613
Goiânia	R$ 4.103
Contagem	R$ 3.527

O Índice FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para o Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010.

Entre as cidades incluídas mais recentemente na composição do Índice FipeZap Ampliado, os municípios do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm séries históricas iniciadas em julho de 2012. O Índice FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro de 2013.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site de classificados Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290 mil unidades por mês.

Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Fonte: EXAME.com

CAIXA ESTUDA MODALIDADE DE CRÉDITO PARA FINANCIAMENTO DE LOTEAMENTOS

A Caixa Econômica Federal (CEF) está estudando a criação de uma modalidade de crédito para financiar a compra de terrenos para loteamentos, disse nesta terça-feira o presidente do banco estatal, Gilberto Occhi.

"Está na esteira. Temos só que construir o funding (financiamento) porque o FGTS não contempla essa modalidade, a não ser que seja compra do terreno e construção, mas em hipótese alguma para produção de loteamentos", disse Occhi durante evento do setor na capital paulista.

O presidente da Caixa ressaltou que o setor imobiliário não pode depender apenas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança para financiamento.

"Precisamos construir juntos com o mercado de capitais alternativas de financiamento para o mercado imobiliário", disse.

Fonte: Gabriela Mello - Reuters

A SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA NO DIREITO IMOBILIÁRIO

Sabe-se que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. É o que se costuma chamar de princípio da instância. Sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade o registrador não pratica os atos do seu ofício.

Todo imóvel deverá ter uma matrícula.

A matrícula é ato obrigatório para todos os bens imóveis, e será criada quando for feito o primeiro registro de um determinado bem. Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários, quando foi feita a primeira matrícula e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real como hipoteca por exemplo.

A inscrição de um título há de ser precedida de sua apresentação no Cartório do Registro de Imóveis com o requerimento do interessado no sentido de ser efetuada. Esse requerimento pode ser oral ou escrito.

De um modo geral, entende a doutrina que o requerimento escrito, com indicação do endereço do requerente, é reclamado nos seguintes casos: início do procedimento de dúvida com remessa do titulo ao juízo competente para dirimi-lo(artigo 198 da Lei 6.015); retificação administrativa de erro constante do registro(artigo 213 da Lei 6.015); união de imóveis confinantes pertencentes ao mesmo proprietário(artigos 234 e 235); desmembramento do imóvel(parágrafo único do artigo 235); averbação da mudança da denominação e da numeração de prédios, de edificação, de demolição, de reconstrução, bem como do casamento, divórcio e ainda de restabelecimento da sociedade conjugal(artigo 246).

Entende-se, consoante a lição de Afrânio de Carvalho(Registro de Imóveis, segunda edição, 1977, pág. 312) que a inscrição não pode, em principio, ser promovida ex officio pelo registrador, ainda que lhe conste a existência, no território de sua jurisdição, previsto em Lei de Organização Judiciária, de mutações jurídico-reais que devam ser inscritas. A atividade do registrador tendente a inscrição há de ser provocada pelo interessado, embora se reconheça que a regra da provocação merece ser atenuada à bem da boa ordem do registro.

Há casos em que há atividade de ofício que caberá:

a) Quando um registro repercutir necessariamente em outro caso, em que se imporá o assento reflexo ou remissivo;

b) Quando no mesmo titulo se reunirem dois ou mais atos distintos, mas ligados entre si, caso em que se fará o registro de todos;

c) Quando o registro caducar pelo decurso do tempo, caso em que se lançará o seu cancelamento;

d) Quando a omissão da parte trouxer prejuízo à segurança do tráfico imobiliário, caso em que a parte deverá ser notificada para suprir mediante a apresentação dos títulos do registro.

Sabe-se que no registro de imóveis a apresentação do título e a sua prenotação no Livro de Protocolo marcam o início do processo de registro, que prossegue com o exame da legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se deve ou não ser inscrito. A inscrição é seletiva e não automática, como bem disse Afrânio Carvalho (obra citada, pág. 318).

O Livro de Protocolo serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, exceto aqueles apresentados para mero cálculo de emolumentos. Somente são cadastrados neste livro os títulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados entram em uma fila de precedência, de modo que possuem preferência para registro com relação a eventuais títulos que sejam recepcionados posteriormente, é o chamado princípio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros Públicos (6.015/73). A prenotação do título terá validade de 30 (trinta) dias e somente poderá ser prorrogada em casos excepcionais.

Outros são os livros exigidos em Lei para o Registro do Imóveis e que devem ser objeto de exame pelo registrador.

O Livro de Registro Geral será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou à averbação dos atos não atribuídos ao Livro de Registro Auxiliar. É o principal livro do Registro Imóveis. Será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3;

O Livro de Registro Auxiliar destina-se ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao registro de imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóveis matriculados. O Livro n. 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado, por exemplo: cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de crédito à exportação e de crédito comercial; as convenções de condomínio; o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; as convenções antenupciais; os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado no livro n. 2; transcrição integral da escritura de instituição do bem de família, sem prejuízo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imóvel etc;

O Indicador Real constitui o repositório de todos os imóveis a figurarem nos demais livros, e deve conter a identificação deles, a referência aos números de ordem dos outros livros e as anotações necessárias. O Livro n. 4 será o repositório das indicações de todos os imóveis que figurarem no Livro n. 2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula;

O Indicador Pessoal, dividido alfabeticamente, conterá os nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, e fará referência aos respectivos números de ordem. O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cônjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referências aos respectivos números de ordem;

O Livro de Cadastro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro servirá para cadastro especial das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras.

Há o Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofícios da Corregedoria Geral da Justiça ou dos interventores e liquidantes de instituições financeiras em intervenção ou liquidação extrajudicial, comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.

Deverá ser feito um exame da legalidade do titulo pelo Oficial do Registro.

Mas cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, se, decorridos trinta dias do seu lançamento no protocolo, o titulo não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais(artigo 205, Lei 6.015).

Poderá acontecer a aplicação do instituto da dúvida que é levantada por escrito pelo registrador, quando o interessado manifesta a sua inconformidade com a exigência ou existe a impossibilidade de satisfazê-la. Sendo assim deverá o interessado requerer que o título, com a declaração de dúvida seja remetido ao juízo competente para dirimi-la. Há de sobrevir esse novo requerimento para que a dúvida seja processada e se atinja a fase de tabulação, como se vê do artigo 198 da Lei 6.015/73.

Ali se dita:

Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:

I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Prevê a lei de registros públicos o procedimento de dúvida, que submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório, chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas pelo interessado no registro.

Segundo Walter Ceneviva, "dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido"(Lei dos Registros Públicos, 20º edição, 2010, pág. 511).

Nesse tipo de procedimento não podem ser produzidos outros tipos de prova, como a testemunhal ou a pericial. Ainda que os partícipes no processo de dúvida não requeiram providências, o juiz pode determina-las de ofício, uma vez que a verdade registral deve espelhar a verdade real.

Certificado no título a prenotação e a suscitação de dúvida, o oficial rubricará todas as suas folhas. Após, o próprio oficial notificará o interessado, para que possa impugnar a declaração no prazo de 15 dias, e tão somente após o decurso de tal prazo é que as razões da dúvida serão remetidas ao juiz competente. Ressalte-se que ainda que não seja apresentada impugnação a dúvida será julgada (art. 199 da lei 6.015/73).

A suscitação de dúvida é procedimento de jurisdição voluntária, onde não há lide, ação, mas pedido.

Não há contraditório entre as partes interessadas.

Se a dúvida for julgada procedente – ou seja, o registro realmente não pode ser efetuado – deve o interessado arcar com as custas do processo (art. 207). Por outro lado, em caso de procedência, o oficial deverá promover o registro do título, arquivando-se a sentença em cartório. Neste caso não há custas, pois o registrador não tem interesse na causa, não sendo parte,

No novo procedimento de usucapião extrajudicial se prevê que se qualquer das partes interessadas apresentar impugnação, o registrador remeterá os autos ao juízo competente, para apreciação. Nesse caso, cabe a emenda da inicial, para ajustá-la às exigências do processo judicial. Se a documentação é insuficiente e o requerente não se conformou com as exigências formuladas, pode requerer a suscitação de dúvida (Lei de Registros Públicos, artigo 198), para que o juiz decida, no âmbito administrativo.

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

LOBBY DAS INCORPORADORAS QUER QUE O GOVERNO FEDERAL REGULAMENTE O DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA EM PREJUÍZO DO CONSUMIDOR

Pode parecer mentira, mas não bastasse a sociedade brasileira já não estar capenga o suficiente com uma crise econômica desenfreada nos últimos anos e que promete produzir seus nefastos efeitos por mais um bom tempo ainda, agora é o comprador de imóvel na planta quem pode vir a ser humilhado perante o Governo Federal.

Explica-se:

Em abril de 2016 foi firmado no Estado do Rio de Janeiro um documento chamado “pacto para o aperfeiçoamento das relações entre incorporadoras e consumidores”, tendo como partes envolvidas o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, a OAB do RJ e uma entidade chamada ABRAINC, através do qual foi estipulada uma multa ao consumidor desistente equivalente a 10% (dez por cento) do preço GLOBAL DO CONTRATO, o que deixaria os compradores à míngua em termos da justa restituição dos valores pagos.

A imprensa imediatamente divulgou o tal pacto carioca como uma espécie de LEI, embora não fosse, dando a impressão de que o Rio de Janeiro teria regulamentado a questão dos distratos. Não durou muito o pacto, pois no dia 12 de agosto de 2016 foi publicado no DJU a Portaria nº 10 de 11/08/2016, através da qual o Ministério da Justiça e Cidadania a SUSPENSÃO do pacto carioca, suspensão essa que prevalece até o presente momento.

Agora o leitor talvez pergunte: a imprensa comentou com a mesma intensidade a suspensão do pacto carioca? Não. Nada foi divulgado sobre o assunto.

Mas as entidades que defendem os interesses das incorporadoras e construtoras não se deram por vencidas e agiram mais uma vez entre o final do ano de 2016 (porque notícia ruim no Brasil vem sempre no final dos anos?) e começo de 2017.

No começo do ano de 2017 alguns órgãos de imprensa com presença na internet começaram a divulgar um aparente boato, no sentido de que entidades representativas dos interesses de incorporadoras e construtoras estariam fazendo lobby perante o Palácio do Planalto, a fim de convencer a Presidência da República a editar uma medida (provisória?) para regulamentar a questão dos distratos de imóveis na planta, uma vez que o pacto carioca tinha sido enterrado pelo Ministério da Justiça, ante a gritante abusividade de seus elementos e por não se tratar de algo com força legal.

Só para relembrar: distrato é o término do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta perante a incorporadora, quando o comprador não têm mais condições ou mesmo interesse na continuidade do negócio ANTES do recebimento das chaves, isto é, antes do financiamento bancário do saldo devedor ou do efetivo recebimento das chaves para quem pagou o preço à vista ou durante a fase de obras.

Claro que quem adquire um imóvel na planta não pretende desistir do negócio, pelo mesmo, não em regra e para quem o adquire em estrita boa-fé. Porém, às vezes a desistência do negócio pode acontecer por inúmeros fatores, dentre os quais os mais comuns são: a) impossibilidade econômica na continuidade do pagamento das parcelas; ii) doença; iii) desemprego; iv) mudança de endereço, dentre outras circunstâncias.

Até o presente momento, o comprador que desiste da continuidade do contrato perante a incorporadora tem assegurado por milhares de decisões judiciais em primeira e em segunda instância o direito à restituição do equivalente a 90% dos valores pagos, podendo chegar a pelo menos 80%, à vista (vide súmula 543 do STJ), com correção monetária desde o desembolso de cada parcela, além de juros legais de 1% ao mês a partir da citação até a data da efetiva restituição.

Ocorre que a má-fé com que agem as entidades que defendem os interesses de incorporadoras e construtoras em nosso tão debilitado país não têm escrúpulos, quiçá um mínimo de bom senso.

No mês de janeiro de 2017 a ABRAINC (associação brasileira de incorporadoras imobiliárias), localizada no endereço da Rua Iguatemi, em São Paulo, apresentou uma proposta perante o Governo Federal no mínimo esdrúxula: querem que o Palácio do Planalto, via medida provisória (e pode isso?), regulamente o mercado imobiliário, impondo àqueles que vierem a desistir do imóvel adquirido na planta perca o equivalente a injustificáveis 10% sobre o valor global do contrato, limitado a 90% sobre os valores pagos, ou seja, querem inverter completamente o que o Poder Judiciário sistematicamente vem decidindo para situações como essa e na base do “tapetão”!

Ora, o consumidor já não sofreu com a perda absurda da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, através de decisão no mínimo estranha vinda do STJ, em Brasília, no dia 24 de agosto de 2016 e agora querer humilhar o coitado do comprador que adquire a duras penas um imóvel na planta? Não dá! É ora de a sociedade brasileira se posicionar e dizer NÃO a essa manobra das incorporadoras.

Em janeiro de 2017 o Governo Federal não se posicionou sobre o assunto, tampouco o fez nos meses de fevereiro e março, mas isso só não aconteceu por conta da atuação digna de nota da SENACON (Secretaria Nacional do Consumidor), órgão ligado ao Ministério da Justiça, que se posicionou firmemente contra a ingrata tentativa da ABRAINC.

Para quem não conhece, a SENACON é o órgão que reúne os PROCONS do país e outras entidades de defesa do consumidor. Para a SENACON, a “proposta” apresentada para regulamentar a questão dos distratos perante o Governo Federal era absurda e feria de morte o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbe ao consumidor a perda dos valores pagos, através do artigo 53, mas isso foi sistematicamente ignorado pela ABRAINC.

No mês de março de 2017 foi a vez do SECOVI entrar em cena e não poderia ter feito pior. Considerando que a questão dos distratos não teve acordo entre a ABRAINC e o Governo Federal no início do ano, propôs então que em caso de desistência, o consumidor perderia TUDO o que foi pago (!) e a incorporadora ficaria com os valores pagos, sem nenhuma restituição.

Na infeliz fundamentação apresentada pelo presidente da entidade, Flávio Amary: “queremos que o distrato tenha um rito de solução através do mercado e que não traga para a empresa a obrigatoriedade de indenizar o consumido”.

Se o consumidor não concluir a compra por qualquer motivo quando a obra ficar pronta, o empresário sugere a revenda a terceiros ou o leilão. “Ele terá que vender o imóvel para um terceiro em vez de obrigar o incorporador a devolver o dinheiro”, disse. “Se ficar inadimplente ou não achar um comprador, o imóvel pode ir para um leilão”, acrescentou.

Ora, isso é uma piada. Era melhor o SECOVI não ter se manifestado sobre o assunto, pois só alguém com um entendimento completamente deturpado sobre o assunto poderia se posicionar publicamente com uma fundamentação dessas. Será que alguém lá no SECOVI lembrou que o artigo 53 do CDC proíbe isso? Departamento jurídico pra quê, não é mesmo?

Para piorar a “fundamentação”, o presidente do SECOVI citou, a título de exemplo, que em países (todos de primeiro mundo!) como Estados Unidos, Portugal, Itália, Espanha, França, Austrália e no Reino Unido, o comprador que desiste de um empreendimento, fica sem um centavo de volta.

Comparar o Brasil (3º mundo) com países desenvolvidos é covardia! O Brasil está anos luz desses países, motivo pelo qual a equiparação é no mínimo sem critério algum, seja pelo IDH, pela inflação, pelos índices de criminalidade e corrupção, só para ficar aqui em termos comparativos.

O problema é que no Brasil contemporâneo é conveniente ignorar a Lei, os bons costumes e a jurisprudência, especialmente quando esses elementos vão contra o desejo de entidades de classe, como é o caso aqui tratado, por exemplo.

Sem acordo, a questão dos distrato segue como sempre seguiu: através do efetivo controle do Poder Judiciário, através da análise caso a caso apresentada pelos consumidores. Mas a pergunta que resta é: até quando?

Afinal, o imóvel é da incorporadora e mesmo em caso de distrato motivado por ato do comprador, o bem fica com a vendedora, que poderá comercializá-lo no mercado pelo preço e condições que bem desejar praticar, não podendo, apenas por essa simples constatação, reter integralmente ou grande parte dos valores pagos pelo consumidor.

Fato é que a sociedade brasileira está cansada de ser humilhada por entidades poderosas e inescrupulosas e deve frear essa infeliz tentativa do SECOVI e da ABRAINC em pretender reter grande parte dos valores pagos daqueles que pretendem desistir do imóvel na planta.

Se por acaso a proposta apresentada pelo SECOVI ou pela ABRAINC vingar, nem que seja um amálgama das duas propostas, o mercado imobiliário no Brasil para empreendimentos na planta estará enterrado, pois só alguém muito ingênuo ou desinformado para adquirir um imóvel na planta, pois além de ser obrigado no pagamento de valores destinados a uma comissão de corretagem que simplesmente não existe (e que não terá de volta), se vier a desistir do negócio, perderá grande parte ou até mesmo todos os valores pagos em benefício da incorporadora.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor
Fonte: Artigos JusBrasil