COMPLIANCE NO SETOR IMOBILIÁRIO E NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Diante do cenário político, econômico e social brasileiro, é importante aproveitar o momento para fazermos algumas reflexões sobre como as nossas condutas enquanto cidadãos, entes públicos e privados, afetam diretamente as nossas vidas.

Dentre as reflexões, destacamos a necessidade de um novo posicionamento cultural, sobretudo, quando tratamos da ética, da integridade, do bom caráter, do zelo ao próximo e às gerações futuras. As iniciativas neste processo de transformação cultural englobam, por exemplo, as práticas derivadas dos programas de compliance. A propósito, o que vem a ser essa ferramenta?

Enquanto conceito, o termo compliance tem origem no verbo em inglês to comply e significa agir de acordo com regras, instruções internas, comandos legais ou regulamentatórios. Na verdade, a amplitude da conformidade deste sistema depende daquele que o adota.

Por força da Lei nº 12.846/13, popularmente conhecida como Lei Anticorrupcao, as empresas tornaram-se responsáveis objetivamente pelos atos de corrupção que eventualmente lhes favoreçam, sejam eles praticados por seus membros, funcionários ou terceiros que ajam em seus nomes. Além de responsabilizar as corporações, a normativa ainda aderiu à tendência mundial de valorização dos programas de compliance ao minimizar sanções às organizações que comprovem tê-los de modo efetivo.

Assim, o tão falado agir correto relacionou-se, sobretudo, com as práticas anticorrupção. Porém, como exposto no conceito acima, as condutas não se restringem aos termos subscritos na citada lei, englobando, em essencialidade, todos os atos que colaborem para a construção de um ambiente íntegro, sustentável e ético.

Diante desta tendência, as empresas do setor imobiliário e da construção civil deverão embarcar neste novo modelo para garantir a perenidade e a sustentabilidade de seus negócios, eis que necessitam manter suas imagens e reputações distantes de escândalos derivados de práticas ilegais ou imorais.

Portanto, empresas que até então estavam acostumadas a resolver as questões comerciais e operacionais de qualquer modo e por qualquer preço, deixando de avaliar e contabilizar as possíveis consequências, hoje estão se estabelecendo de uma maneira mais consciente e coerente, mesmo que ainda timidamente.

Este processo, aparentemente moroso, requer, primordialmente, a transformação de mindset naqueles que se propõem a fazer parte dele. Deste modo, abaixo colecionamos gatilhos aptos a provocar reflexões de mudança na sua organização. São eles:

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de imobiliárias:

Quais os riscos de vender um empreendimento construído a partir de trabalho análogo à escravidão ou de que os materiais nele utilizados, como madeiras, britas e areia, serem extraídos com trabalhadores nestas condições? Quanto o seu negócio seria impactado por, indiretamente, contribuir com a perpetuação destas práticas?

Falando em madeiras, britas e areia, por exemplo, já imaginou o estande de vendas com o seu nome na frente de um empreendimento que recebe materiais de origem ilegal e sendo noticiado na TV? Quanto isto impactaria na sua imagem?

Alguns lembretes importantes:

As imobiliárias precisam se atentar quanto a importância da sua formação desde o seu planejamento até após a execução da atividade fim. Deve supervisionar a contratação dos seus colaboradores, como exemplo os corretores de imóveis, sempre atentos quanto a necessária regularidade da habilitação profissional dos mesmos, para dar validade ao exercício da intermediação nas transações imobiliárias. Verificar as condições do negócio certificando-se quanto aos riscos, antes de oferecê-lo aos clientes, e zelar de todas as etapas da venda, sobretudo após a conclusão.

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de construtoras e incorporadoras:

Você verifica a capacidade financeira de todos os envolvidos no empreendimento com o intuito de verificar a origem lícita dos valores investidos?

Sua empresa se preocupa em averiguar as condutas dos terceiros com os quais mantém relações comerciais através das contratadas para intermediar a venda do seu empreendimento ou contratadas para o fornecimento de materiais, como madeiras, britas, areias, mármores etc.?

Já parou para pensar nos riscos pertinentes à negociação da compra ou permuta de terreno para construção de um empreendimento ou loteamento?

A falta de atenção quanto às possíveis situações apresentadas acima, já levaram e ainda levam empresas tradicionais desse seguimento à falência. Mas acreditem, a solução em que tudo pode ser evitado, à princípio tende a ser mais árduo e aparentemente mais oneroso, todavia, em breve perceberão um resultado, incomparavelmente, muito mais satisfatório e incrivelmente mais rentável.

Alguns lembretes importantes:

Também não custa nada lembrar, quanto às devidas atenções, as incorporadoras precisam manter sobre a elaboração e condução dos projetos de incorporação, sobre os riscos inerentes à contratação de uma empreiteira para a execução da obra, ou sobre a criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida.

A revisão contratual, seja em qualquer espécie, deve ser realizada de forma sistemática, caso a caso e periodicamente. E, falando nisso, podemos também citar aqui, um assunto ainda polêmico, mas que precisa ser enquadrado em destaque, sobre as alterações contratuais sob a égide da lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, momento este no qual todas as empresas deste seguimento devem estar atentas quanto à readequação às novas práticas e ao novo modelo contratual de compra e venda de imóveis em construção.

E, ainda diante das construtoras, é seguro que o bom planejamento da obra, se torna necessário para o cumprimento das obrigações e garantias contratuais que versam sobre as condições de prazo para a entrega da obra.

Como é possível notar, são inúmeras as precauções que devem ser tomadas.

Dentre esses e tantos outros exemplos, e lista de “à fazeres” que todo mundo sabe mas não pratica, em um universo sazonal e sensível, cabe lembrar que está implícito à todas essas questões a tal chamada “cultura mercadológica” em processo de mudança rumo à evolução, a qual hoje denotamos a uma nova abordagem.

Em suma, a implementação de um programa de compliance nesses seguimentos minimizam a ocorrência e os impactos de eventuais condutas ilícitas ou imorais praticadas por membros da sua empresa ou terceiros relacionados diretamente à sua atuação. Assim, as ferramentas disponíveis deverão ser utilizadas para prevenção, pois quem optar por aplicá-las certamente não experimentará o amargo sabor de ter que remediar depois.

Emília Maria Amin de Carvalho é advogada, atuante no Direito Imobiliário. Associada ao Instituto de Estudos Avançados em Direito e membro do Núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial.

Fonte: Artigos JusBrasil

HIPOTECA REVERSA É VISTA COM CETICISMO

A MP da Liberdade Econômica, de 30 de abril, trouxe em seu bojo algumas medidas de estímulo à economia, como a hipoteca reversa.

Trata-se de um instrumento que, de maneira bem simplificada, pode ser definido como o mecanismo pelo qual uma instituição financeira (credor) paga um determinado valor, ao longo de um determinado período de tempo – em princípio longo – ao proprietário de um imóvel (devedor).

Ao final do prazo, ou seja, após o último pagamento, o credor torna-se proprietário do imóvel, com direito à posse. Embora o mecanismo faça referência ao instituto da hipoteca, ele se aproxima mais da alienação fiduciária, pois, assim como nesta e diferentemente daquela, a “perda” da propriedade pelo devedor ocorre extrajudicialmente, ou seja, não depende de uma ação judicial.

É intuitivo também que o devedor possa restituir o valor total que recebeu, acrescido, evidentemente, de juros. Ou seja, a transferência da propriedade ao credor deve ser uma de duas possibilidades.

Esse novo mecanismo busca, certamente, facilitar e “baratear” o crédito. Isso porque garantiria ao credor a obtenção imediata da contraprestação no dia seguinte ao término do contrato. No entanto, a experiência – baseada, por exemplo, no instituto da alienação fiduciária de imóveis – ensina que a cultura brasileira da judicialização é sempre um entrave ao rápido recebimento do crédito e, por isso, acaba frustrando o objetivo do instituto. É preciso pensar, por exemplo, que após a aquisição da propriedade pelo credor, ele terá de obter a posse; se o devedor não a entregar voluntariamente, haverá a judicialização da questão.

É de se imaginar, também, a utilização de artifícios — como ações de revisão contratual e alegações de violação ao Código de Defesa do Consumidor — por “devedores profissionais” para retardar ao máximo o cumprimento do contrato.

Imagine-se ainda que o bem dado em garantia é o único imóvel do devedor e lhe serve de moradia. Não raro, juízes e tribunais se impressionam com tal circunstância, pouco ou nada valendo o fato de que o devedor utilizou todo o crédito e contratou com o credor de livre e espontânea vontade, ciente do que sucederia ao final do contrato. Por isso, é de se encarar com um certo ceticismo esse novo mecanismo.

Rodrigo Pedrosa é advogado de Chiarottino e Nicoletti – Advogados, atua na área de Contencioso Cível, Direito Imobiliário e Mercado de Capitais.

Fonte: Migalhas de Peso

MERCADO IMOBILIÁRIO REPORTA EVOLUÇÃO MAIS MOROSA QUE O ESPERADO EM 2019

As vendas registraram crescimento 9,7% no primeiro trimestre sobre o mesmo período de 2018.

“O crescimento é lento, gradual e constante. A expectativa é ser maior do que isso. Perdemos muito em 2018 e a recuperação tem que ser mais rápida”, declarou o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, em coletiva de imprensa nesta segunda-feira (27).

O dirigente acredita que uma retomada mais forte passa pela aprovação de reformas estruturais e a geração de empregos. “Algumas pessoas dizem que a reforma da Previdência só vai impactar no longo prazo, mas não é verdade. O investidor precisa ter segurança de como será a situação do País daqui cinco anos para uma iniciar uma grande obra.”

O levantamento do CBIC mostrou um total de 14,6 mil unidades residenciais lançadas nos primeiros três meses do ano, registrando uma queda de 62,5% na comparação com o quarto trimestre de 2018. “É um efeito sazonal, não representa nenhum fator de mercado”, destaca Martins. Na base anual, houve crescimento de 4,2%.

Já as vendas totalizaram 28,676 mil unidades contra 26,1 mil no primeiro trimestre de 2018. A queda em relação ao quarto trimestre foi de 18,9%, quando foram vendidas 35,3 mil unidades.

Martins assinala que os estoques tem que ser menores. No ritmo atual das vendas, o escoamento seria feito em 13 meses, contra 15 meses no ano passado. “As vendas estão maiores que os lançamentos e o estoque está se reduzindo mês a mês”, alerta.

De acordo com a entidade, o preço médio dos imóveis residenciais avança em um patamar superior ao da inflação setorial, medida pelo o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), produzido pela Fundação Getúlio Vargas. No acumulado dos últimos 12 meses até o mês de março, a alta real foi de 3,2%.

Confiança - O Índice de Confiança da Construção (ICST), da Fundação Getulio Vargas, caiu 1,8 ponto em maio, para 80,7 pontos, o menor nível desde setembro do ano passado (80,4 pontos). “A conjunção de baixo crescimento, contingenciamento de recursos orçamentários com aumento das incertezas desanimou os empresários da construção”, avaliou a coordenadora de projetos da construção da FGV IBRE, Ana Maria Castelo.

Em médias móveis trimestrais, o ICST recuou pela terceira vez consecutiva, desta vez em 1,4 ponto. “A percepção vigente na virada do ano, de que havia uma melhora lenta mas contínua, dá lugar a um pessimismo, cada vez mais disseminado entre os segmentos do setor. Em maio, o aumento do pessimismo afetou especialmente a área de edificações residenciais e de obras viárias”, aponta Ana.

O índice continua sem registrar alta neste ano, e acumula perda de 4,7 pontos em 2019. O resultado do ICST foi influenciado principalmente pelo Índice de Expectativas (IE-CST), que recuou 3,0 pontos, a maior queda na margem desde agosto do ano passado.

O índice ficou em 89,4 pontos, influenciado por indicador de demanda prevista, que caiu 2,7 pontos, para 89,4 pontos e indicador de tendência dos negócios, que cedeu 3,3 pontos, para 89,5 pontos. O Índice de Situação Atual recuou 0,6 ponto em maio, para 72,4 pontos.

Fonte: DCI

PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO E A NOVA LEI DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Preparar uma sucessão imobiliária de forma harmônica, pacífica e racional é sempre um desafio. Existem várias maneiras de se atingir este objetivo. Dentre as mais comuns, estão a doação em adiantamento de herança, a criação de empresa (s) e via testamento. Com a recente Lei nº 13.777/18, que trata da multipropriedade, abrem-se novas possibilidades de acomodação e partilha de bens imóveis.

Inicialmente, é preciso que entendamos o que é o conceito da multipropriedade e quais novidades a referida legislação trouxe ao Direito brasileiro. Segundo prevê a própria lei, multipropriedade é um “regime de condomínio” em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo. Cria-se assim uma ficção jurídica que permite a propriedade por tempo, individualizada documentalmente como imóvel autônomo. Parece pouco, e há aqueles que fizeram associação aos contratos de “time sharing”. Mas, neste caso, trata-se de algo totalmente distinto sob o ponto de vista legal.

Explica-se: os contratos de “uso compartilhado”, popularizados nos anos 1980 aqui no Brasil, eram perpetuados por redes hoteleiras, havendo a contratação da compra do uso de diárias em pool de locação num sistema associativo, muitas vezes em redes internacionais. Estes contratos geraram um longo embate jurídico quando surgiram penhoras e conflitos sucessórios

Com a nova lei – a princípio – estes problemas devem ser superados, porque agora a propriedade por tempo compartilhado possuirá uma escritura pública e consequentemente matrícula imobiliária individualizada. A nova lei se utiliza de toda a legislação do condomínio edilício e de incorporações imobiliárias, ou seja, o art. 1331 e seguintes do Código Civil e a Lei nº 4.591/64 e ainda altera a Lei de Registros Publicos, nº 6.015/73, considerando a unidade periódica como objeto de direito real sobre coisa própria.

Portanto, como unidade autônoma com matrícula própria, a quota da fração de tempo apresenta-se livre para venda, não restando sequer o direito de preferência a condôminos. Os impostos e taxa de condomínio são individualizados, bem como existe a possibilidade de que seja oferecida em garantia hipotecária. Além do que, não se sujeita a ação de divisão ou extinção de condomínio e não se extingue automaticamente se todas as frações passarem a pertencer ao mesmo proprietário.

Importante ressaltar que a “propriedade por tempo” pode incidir também sobre terrenos urbanos ou rurais e imóveis comerciais, permitindo com isso inúmeras composições e organizações comerciais e sucessórias.

Entre as formas previstas de instituição da multipropriedade, a Lei 13.777/18 prevê no art. 1.358-F: “Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.” O testamento não tem ingresso no registro de imóveis, cujo acesso documental é expresso e limitado. Portanto, o que deve ser registrado é a partilha de bens do inventário, resultante da vontade testamentária.

O testamento é uma disposição de vontade que possui eficácia diferida, ou seja, só produz efeito após o óbito de seu autor, sendo por isso revogável pelo mesmo a qualquer tempo.

Mas porque alguém faria um legado testamentário em regime de multipropriedade? Tendo lavrado cerca de 3 mil testamentos, nestes mais de 30 anos de profissão, posso assegurar que as possibilidades de vontade dos testadores são infinitas. Só mesmo aquele que conhece a fundo sua prole pode entender as razões para o destino de seu patrimônio. Assim, há casos em que um imóvel se destaca dos demais pelo seu valor e indivisibilidade, uma loja ou uma propriedade rural, uma casa de praia ou qualquer imóvel cuja integridade física importa pelo valor agregado ou simplesmente é indivisível.

Sabemos também que uma boa partilha sucessória é aquela que preserva - no mínimo - o jantar de fim de ano e que o condomínio imobiliário é eterna fonte de conflitos, lembrando que quando falamos em condomínio, bastam dois proprietários no mesmo imóvel, o que é muito comum em sucessões hereditárias.

Sem embargo das idiossincrasias e susceptibilidades humanas, as vantagens do compartilhamento condominial de imóveis têm-se apresentado maiores do que os dissabores. O regime de propriedade compartilhada pode não ser garantia de pacificação, mas é sem dúvida um importante dispositivo que proporciona claras regras de uso, preservando um bom arranjo entre pluralidade e exclusividade patrimonial.

A multipropriedade precisa ser vista dentro de uma nova tendência de compartilhamento de bens que vem crescendo exponencialmente, sobretudo entre a população mais jovem. Para estes, o conceito de “propriedade” já não significa a exclusividade plena do bem, mas sim o momento de usufruir. O saturamento dos recursos naturais, o recrudescimento da vida urbana em grandes metrópoles e seu consequente aumento de custo de vida conspiram para a racionalidade no uso dos imóveis.

A multipropriedade delimita o uso de área exclusiva e comum por tempo de uso, não eliminando o inconveniente de confrontar interesses contrapostos. Porém, abre possibilidade de locação e uso fracionado, otimizando o aproveitamento do imóvel.

A previsão de multipropriedade em disposição testamentária deve - preferencialmente e no mínimo - estabelecer todos os requisitos da convenção condominial previstos no art. 1.358-G do Código Civil, evitando-se assim possíveis conflitos entre os herdeiros. Ou ser designado um testamenteiro, com amplos poderes para estabelecimento das cláusulas e regras da convenção, que deve ser a mais detalhada possível, não se limitando ao referido dispositivo do Código Civil.

Como os proprietários das frações podem ser pessoas jurídicas, tais como holdings familiares ou administradoras de bens, permite-se também ajustes contratuais sobre distribuição de receita dos aluguéis e regras sucessórias subsequentes ao legado da multipropriedade.

Desta forma, a divisão por tempo de um imóvel, pode fazer todo o sentido no planejamento de um patrimônio imobiliário, seja para uso ou como fonte de renda.

Angelo Volpi Neto – Notário e presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR)

NOVO "MINHA CASA" DEVE TER ALUGUEL EM VEZ DE POSSE NA FAIXA DE MENOR RENDA

No novo programa Minha Casa Minha Vida, que deve ser anunciado pela administração Jair Bolsonaro no início de julho, os beneficiários mais pobres terão de alugar imóveis do governo por um valor simbólico em vez de pleitearem um financiamento para aquisição da casa própria. Essa é uma das mudanças que estão sendo pensadas para o principal programa de habitação do País, que será remodelado e ganhará novo nome, afirmou ao Estado o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto.

O programa terá mudanças significativas nas regras, mas as alterações serão feitas somente nas linhas destinadas a atender aos mais pobres, que acessam o Minha Casa Minha Vida por meio das chamadas “faixa 1” (para famílias com renda até R$ 1,8 mil) e “faixa 1,5” (com renda até R$ 2,6 mil), explicou o ministro. Na faixa 1, onde entram os subsídios mais pesados para a aquisição do imóvel (o governo chega a bancar mais de 90% do valor), foi identificada a maior parte das falhas do programa, de acordo com Canuto.

Um dos principais problemas é a comercialização irregular de casas. O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), que faz a gestão do programa, identificou que, em alguns casos, as famílias que se habilitam ao faixa 1, cujas parcelas de empréstimo variam de R$ 80 a R$ 270, acabam vendendo os imóveis a terceiros para ganhar algum dinheiro e voltam, assim, à condição de vulnerabilidade.

O plano de “locação social” pensado pelo ministério surgiu para atacar essa falha. Uma vez construído o condomínio do Minha Casa, a família poderá morar no imóvel, mas sem o direito de posse. No papel, a unidade seguirá pertencendo ao Estado. “Você presta o serviço de moradia, coloca um valor de aluguel compatível com as condições familiares, mesmo que ele seja muito baixo, mas não será esse recurso que vai financiar o imóvel e manter a administração do condomínio”, disse Canuto.

Para ter direito ao aluguel, os beneficiários terão de frequentar ações sociais do próprio governo, como programas de capacitação. A ideia, inspirada num programa habitacional francês, é que as moradias no faixa 1 sejam apenas de “transição” e, com o tempo, a família possa aumentar de renda e se habilitar a um financiamento imobiliário – da faixa 1,5 ou até da faixa 2 do programa (famílias com renda de até R$ 4 mil). “Quando às pessoas é dada a chance para que se capacitem, com o tempo elas buscam melhorar de vida, é o caminho natural”, disse.

No limite, explicou Canuto, a família poderá optar por fazer um empréstimo para a aquisição da casa que estava alugando do Estado. Independentemente do imóvel escolhido, os beneficiários terão prioridade para acessar os financiamentos das faixas superiores do Minha Casa.

Ainda está em análise a criação de prazo máximo para a permanência da família no imóvel alugado. Canuto disse que, “em um caso ou outro”, pode-se definir um limite.

Exceções para posse do imóvel no Minha Casa - Haverá exceções para o modelo de aluguel em três casos: quando a família for removida de área de risco, vítima de calamidade ou reassentada por causa de uma obra do governo. As famílias nessas situações terão a posse do imóvel. “Entendemos que, nesses casos, há necessidade de usar o faixa 1 da forma como conhecemos hoje: o governo constrói o imóvel e repassa a propriedade para aquela pessoa que foi selecionada de forma especial. A prioridade aqui, em muitos casos, será a preservação da vida”, disse o ministro.

Na faixa 1,5, a preocupação do governo é evitar a inadimplência e a tomada de casas pela Caixa, que administra os repasses do programa. Para isso, está em análise estabelecer regras mais duras para o acesso, que não considerem apenas a renda máxima para acessar a linha de financiamento, mas também uma renda mínima. “Vimos que há famílias que se programam para pagar a prestação, mas não para bancar outros custos, como água e luz e acabam não conseguindo pagar as parcelas”, disse.

Os novos condomínios do Minha Casa também devem ter um limite no número de unidades. A ideia é vetar que sejam erguidos “megaempreendimentos”, evitando situações de conflito social e aumento da ocorrência de crimes. “O que está na nossa cabeça são 500 unidades. Em condomínios desse porte, parece que não há tanto conflito, mas o número ainda será definido.

De acordo com Canuto, tanto o teto para construção de casas num mesmo empreendimento como as demais regras do novo Minha Casa serão definidas em conjunto com a equipe econômica e com a Caixa.

A proposta do MDR já foi enviada ao Ministério da Economia, mas as conversas seguem. Canuto disse ainda que nada será fechado antes de o governo ouvir os empresários do setor e conselhos habitacionais dos Estados. O plano é que tudo esteja definido no mês que vem para que, no início de julho, um projeto de lei seja enviado ao Congresso em regime de urgência.

Na faixa 2 e na faixa 3 (renda familiar até 9 mil), não haverá modificações, a princípio. Segundo Canuto, houve grande sucesso na faixa 2, que é a linha que mais entregou unidades e atraiu construtoras. “Das faixas do programa, essa é a mais exitosa, não só pelos números absolutos, mas porque inadimplência é muito baixa, a qualidade dos conjuntos é muito bom. As falhas que identificamos são mínimas e não mudaremos. Está rodando bem”. Já a faixa 3, como o subsídio do governo é “residual” também não serão feitas alterações, disse o ministro.

União doará terrenos para o Minha Casa - A forma como o governo vai subsidiar a construção dos empreendimentos no Minha Casa Minha Vida também vai mudar. A proposta do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) é que terrenos e imóveis que pertençam a prefeituras, Estados e União sejam doados a construtoras que, em contrapartida, se comprometerão a erguer condomínios do programa.

“Para uma empresa, pode ser interessante ficar com um prédio do governo que está abandonado no centro do Rio de Janeiro, reformá-lo, alugar salas e ganhar um dinheirão. E, em contrapartida, construir para nós um conjunto habitacional no Complexo do Alemão”, exemplificou Gustavo Canuto, ministro do Desenvolvimento Regional.

A gestão do empreendimento, que terá casas alugadas a famílias de baixa renda, ficará a cargo da iniciativa privada. E a concessão desse serviço será incentivada também pela doação de terrenos.

Uma empresa interessada num imóvel do governo terá de se comprometer a bancar a administração condominial de um Minha Casa Minha Vida por 20 ou 30 anos.

“Problemas de conflito social, falta de segurança, ordenamento territorial: Isso só se revolve com administração de condomínio. Tem de ter administração profissional garanta segurança, ordem e impeça esses conflitos”, disse o ministro.

Um novo condomínio do programa só sairá se os dois contratos – de construção e administração - estiverem fechados com o setor privado, disse Canuto.

Ao negociar ativos da União e de outros entes federativos, a ideia é reduzir os subsídios do programa. Em alguns casos, porém, será preciso investir recursos diretamente para que o condomínio seja viabilizado, afirmou o ministro.

"Tenho R$ 4 bilhões para investir no Minha Casa Minha Vida em 2019. Se isso representar 40% do meu investimento de capital, terei 60% a mais. Aí depende do caso. Tem regiões em que a disponibilidade para fazer uma compensação de capital vai ser maior, em outras será menor."

Segundo o ministro, “é provável” que o ritmo de construção de unidades dentro do programa se reduza, mas o governo conseguirá chegar a regiões que hoje estão desatendidas.

“Teremos um olhar muito mais detido. Vamos construir em locais mais difíceis de ficar pronto e atingir o País de forma mais igualitária. A ênfase será nas Regiões Norte e Nordeste. Queremos atacar regiões que mais precisam e não as que são mais fáceis construir, como hoje acontece”, disse Canuto.

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: ARMADURA CONTRA PERDA DE IMÓVEL

Uma decisão que preocupa credores e traz alívio para quem está em dificuldades para pagar parcelas de um financiamento imobiliário. 

Recentemente a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aplicou a teoria do adimplemento substancial, que goza de grande prestígio doutrinário e jurisprudencial no Direito Contratual Brasileiro, impedindo uma construtora de reaver imóvel parcialmente quitado.

Na prática, esse conceito jurídico protege contratos que tenham pagamentos significativos de seu valor total, em conjunto aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa fé contratual. A jurisprudência vem predominantemente engajada em preservar a continuidade da avença em detrimento de sua resolução.

O adimplemento substancial é estritamente vinculado à parte derradeira da obrigação, ou seja, nos casos em que o contrato estiver em boa parte cumprido, sendo a mora insignificante, não caberá sua extinção, mas apenas outros efeitos jurídicos, como a cobrança ou o pleito de indenização por perdas e danos.

Sob tal enfoque, restaria afastado o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promovesse o adimplemento, evitando-se, no caso em comento, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais.

Apenas a título de exemplo, imaginemos um contrato da compra de um apartamento no valor de R$ 500 mil, sendo que R$ 300 mil tenham sido financiados diretamente com a construtora do edifício em um contrato de 50 meses… Ao quitar significativa parte do valor do contrato, será impossível à Construtora reaver o bem, a despeito do que ocorria anteriormente ao forte precedente da 22ª Câmara.

Um dos desafios centrais está na questão de fixar parâmetros que permitam ao Poder Judiciário dizer, em cada caso, se o adimplemento afigura-se ou não significativo, substancial. À falta de suporte teórico, as cortes brasileiras têm invocado o adimplemento substancial apenas em abordagem quantitativa, estabelecendo porcentagens ou parcelas remanescentes para caracterização do fenômeno.

E é exatamente essa a problemática!

A possibilidade da aplicação da teoria do adimplemento substancial passa pela avaliação da postura do Comprador. Certamente o mau pagador não será beneficiado. Contudo, não perderá o imóvel aquele que vem pagando em dia as parcelas ao longo do contrato, mas perde o emprego perto da quitação e para de pagar as parcelas finais.

A propósito, como têm pontuado doutrina e jurisprudência italianas, a análise do adimplemento substancial passa por dois filtros. O primeiro deles é objetivo, a partir da medida econômica do descumprimento, dentro da relação jurídica existente entre os envolvidos. O segundo é subjetivo, sob o foco dos comportamentos das partes no processo contratual.

E, justamente em razão de decisões desarrazoadas, em matéria de Direito Imobiliário, proferidas pelas cortes nacionais, o mercado batalhou por uma alteração legislativa, capaz de readequar a jurisprudência brasileira.

No fim de 2018, foi promulgada a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) que possui a finalidade de acabar com a insegurança jurídica do setor imobiliário. Como escopo, a Lei nos traz definições quanto aos valores que devem ser descontados dos adquirentes de imóveis na planta, em caso de Distrato ou Resolução por Inadimplemento Absoluto (Art. 67-A).

No caso dos Distratos (encerramento do contrato mediante consentimento entre as partes), a citada Lei parametriza os valores sem discussões paralelas. O comprador será restituído das quantias pagas com desconto penal convencional(multa) que poderá chegar a 50% dos pagamentos, 0,5% sobre o valor atualizado do contrato pela utilização do imóvel, despesas de corretagem, impostos incidentes sobre o imóvel e condomínio em atraso. 

Agora, no que tange a Resolução por Inadimplemento Absoluto Parcial, a Teoria do Adimplemento Substancial inverte a situação de devolução do imóvel com descontos contidos na Lei de Distratos, gerando apenas o direito de cobrança forçada dos débitos via Poder Judiciário, conforme já destacado no início, ou seja, é preservada a continuidade do negócio em detrimento de seu desfazimento com a aplicação dos descontos já apontados.

A iniciativa da Lei de Distratos esbarra na flexibilidade trazida pela aplicação da teoria tratada, vez que tem como principal objetivo reafirmar que, os contratos imobiliários devem ser cumpridos e o seu descumprimento gerará consequências pesadas.

Estamos ávidos aguardando os próximos capítulos, que tendem a uniformizar o posicionamento doutrinário e jurisprudencial sobre os temas aqui ventilados e esperançosos para que a lei recém promulgada traga segurança jurídica para o mercado imobiliário.

Paulo Luciano de Andrade Minto é Sócio e Diretor do contencioso de alta complexidade da Andrade Minto Advogados e pós-graduado em Processo Civil.

Fonte: Rede Jornal Contábil Brasil - Canal R7 / Record

CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO TORNA OBRIGATÓRIA A REVISÃO PERIÓDICA DAS BASES DE CÁLCULO DE IPTU E ITBI

O Projeto de Lei Complementar (PLP) 67/19 estabelece como requisito essencial da responsabilidade fiscal a revisão, no mínimo a cada quatro anos, das bases de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e a atualização monetária anual dos valores das bases de cálculo. O texto tramita na Câmara dos Deputados.

De autoria do deputado Marreca Filho (Patri-MA), a proposta altera a Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar 101/00).

O IPTU e o ITBI são tributos de competência municipal. Ambos possuem a mesma base de cálculo, que é o valor venal dos imóveis (valor de venda). Segundo o projeto, caso não sejam efetuadas as revisões das bases de cálculo ou as atualizações monetárias desses impostos, o município ou o Distrito Federal (DF) deixarão de receber transferências voluntárias do governo federal.

Marreca Filho afirma que a legislação fiscal possui uma lacuna, ao não exigir um prazo para revisão dos dois tributos, importantes fontes de receita municipal. Hoje, segundo ele, a decisão de reajustar os impostos “fica à mercê da vontade política do gestor municipal”. O deputado afirmou que a atualização periódica “permite a melhoria do desempenho da administração tributária municipal em termos de arrecadação e de promoção de equidade.”

O projeto também permite que seja fixado limite máximo para revisão ou atualização da base de cálculo pelo município ou pelo DF, por até quatro exercícios financeiros, sem o corte das transferências voluntárias.

A proposta, caso se torne lei, entrará em vigor somente dois anos após eventual promulgação.

Tramitação

O projeto será analisado pelas comissões de Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania. Depois seguirá para o Plenário da Câmara.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:

PLP-67/2019

Fonte: Agência Câmara Notícias