TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL NOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Art. 37-A da Lei 9.514/97

Com o surgimento da lei 9.514/97, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, foi aberto um novo cenário de negócios para o mercado imobiliário: a aquisição dos imóveis por meio de arrematações em Leilões Extrajudiciais. Este procedimento desburocratizado, trouxe benefícios para o agente fiduciário (bancos, construtoras, etc.) que pretende receber o valor devido pelo agente fiduciante (comprador inadimplente), e com certeza, ao investidor imobiliário ou novo adquirente da propriedade, que, por via das vezes, consegue um bom valor na aquisição do imóvel disponibilizado para leilão.

Muito embora o procedimento das arrematações, por meio de Leilões Extrajudiciais, esteja cada vez mais prático e acessível, com inúmeros portais digitais das empresas leiloeiras que oferecem este tipo de serviço, há de se considerar a problemática, na maioria dos casos, da necessária imissão na posse do imóvel, a qual, via de regra é através da interposição da competente ação possessória.

Diante deste obstáculo encarado pelo arrematante, a lei originariamente de 1.997, sofreu mudanças que possibilitou atenuar os inúmeros gastos e recompensar o adquirente da propriedade recém arrematada, e por meio da MP 2.223 de 2001, revogado e incluído novamente pela lei 10.931 de 2/8/04, incluiu o artigo 37-A na lei de Alienação Fiduciária, o qual dispõe:

"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel."

Note que, como base de cálculo o artigo remete ao inciso VI do artigo 24 do mesmo diploma, o qual consigna o valor principal da dívida.

Como obrigação legal, o valor principal da dívida instituída nos contratos de alienação fiduciária, em sua maioria, corresponde ao valor do imóvel para venda em leilão ou o valor de sua arrematação, sendo variável a imposição condicional do contrato, e, sobre este valor é determinado a cobrança de 1% por mês ou fração do fiduciante ou possuidor que se mantém indevidamente no imóvel que foi adquirido por novo proprietário.

Acredito que o legislador buscou compensar a morosidade do judiciário, a privação do uso do imóvel ao arrematante e recomposição de parte dos gastos atinentes à necessidade do arrematante em buscar através da medida judicial cabível sua imissão na posse do imóvel, a qual, por muitas das vezes pode levar incansáveis meses ou anos.

Com efeito, é indiscutível a obrigação do fiduciante ou até mesmo seus sucessores o pagamento da taxa de ocupação indevida, pois a matéria se encontra absolutamente consolidada em nossos tribunais, não havendo alegações que possam ser utilizadas para eximir o pagamento da referida taxa dentro dos limites estabelecidos pela lei, como seguem alguns recentes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - REQUERIMENTO DE JUSTIÇA GRATUITA - CARÁTER PERSONALISSIMO - DIREITO ALHEIO - IMPOSSIBILIDADE - IMOVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TAXA DE OCUPAÇÃO - ARTIGO 37-A DA LEI Nº 9.514/97 - OBSERVANCIA - TERMO INICIAL - DATA DO LEILÃO. - O artigo 18 do CPC veda que a parte pleiteie em nome próprio direito alheio, não podendo ser acolhido o pedido de justiça gratuita formulado em nome de terceiro. - O adquirente de imóvel levado a leilão extrajudicial não pode ser prejudicado pelo ato do fiduciante que se recusa a deixar o imóvel, devendo ser compensado pelo tempo em que ficou privado do bem, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor fiduciante. - A taxa de ocupação, nos termos do artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, é devida no "valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel". (TJ-MG - AC: 10447130002317005 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 30/05/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2017)

IMISSÃO DE POSSE – Sentença de procedência - APELO DOS RÉUS - Pretensão à inversão do julgado - Inadmissibilidade – Prejudicialidade externa inocorrente – Questões atinentes à validade do procedimento de execução extrajudicial inoponíveis à autora – Súmula n. 05 deste Tribunal e Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – Proprietária que inegavelmente faz jus à fruição do bem – Art. 1.228, do CC – Taxa de ocupação devida, e já fixada no art. 37-A da Lei n. 9.514/97. Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10031460420168260606 SP 1003146-04.2016.8.26.0606, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 22/06/2017, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2017)

Assim, entendo que seja justa a aplicação do presente instituto para compensar parte ou todo o desgaste que o arrematante possui, além de que, evidente, a impossibilidade de usufruir do imóvel em razão da ocupação indevida de terceiros, até mesmo, de perceber os frutos pertencentes à propriedade, sendo, ao meu ver, uma excelente inclusão para a aplicação da Lei.

Rafael Pimentel Ribeiro - Sócio advogado em Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

Embora pareça um trabalho fácil, a captação de imóveis para locação depende muito da atuação do corretor. Não basta simplesmente procurar um imóvel que esteja desocupado e conversar com o proprietário, colocando automaticamente o imóvel disponível para locação.

Além de desenvolver a captação de um imóvel para locação, o profissional corretor de imóveis precisa estar por dentro do mercado imobiliário. Trata-se aqui do trabalho inverso que tem a pessoa que está procurando um imóvel para alugar, devendo ser definidos diversos aspectos. E o primeiro deles não é convencer um futuro inquilino, mas sim convencer um proprietário de que você, como corretor de imóveis, é o mais capacitado para conseguir alugar o imóvel a pessoas sérias e honestas, que estarão dispostas a respeitar o contrato.

Um dos casos que pode acontecer é a preferência do proprietário por uma determinada imobiliária, ou por ser mais tradicional ou por ser da confiança do proprietário. Se você está montando o seu banco de dados como corretor, é importante que apresente resultados aos proprietários, que mostre sua eficiência e capacidade em locar rapidamente o imóvel que está disponível.

Claro que isso não depende somente da sorte: depende do trabalho que o corretor está fazendo para que consiga resultados. Caso você já tenha em seu cadastro imóveis em número suficiente, já locados, esse é o primeiro ponto a ser colocado para o proprietário. Seu segundo ponto positivo é mostrar que o tratamento que sua imobiliária fornece, tanto ao proprietário como ao inquilino, está baseado no respeito e na negociação clara e objetiva, não prejudicando nem um lado nem o outro.

A grande reclamação de inquilinos com relação às imobiliárias é exatamente o tratamento, respeitoso e submisso com relação ao proprietário, e prepotente e autoritário com relação ao inquilino, e esta é uma condição que está mudando e que muito ainda vai melhorar, uma vez que os inquilinos ou futuros inquilinos estão mais dispostos a serem bem tratados do que aceitar uma oferta por lhe parecer mais atraente.

O que fazer para captar imóveis para locação

O segmento imobiliário tem como necessidade básica um banco de dados suficiente para atender os futuros inquilinos e, para isso, precisa diariamente empenhar-se em atividades que possam enriquecer ainda mais o banco de dados, pautando seu trabalho em persistência e firme atuação.

Algumas atividades e atitudes são indispensáveis na captação de imóveis para locação:

• Criar uma relação de confiança com o proprietário do imóvel a ser locado, mostrando conhecer o mercado, ter compromisso com a busca de inquilinos sérios e confiáveis, e capacidade de divulgação do imóvel;

• Não ficar esperando que os imóveis venham até você e sim ir à procura de imóveis que possam ser locados, verificando casas e imóveis comerciais desocupados, conversando com os vizinhos, se não conhecer o proprietário;

• Manter um bom relacionamento com os porteiros de imóveis comerciais e residenciais, buscando saber se existem unidades desocupadas para oferecer os seus serviços aos proprietários;

• Conhecer os comerciantes de uma determinada região e manter contato com eles, sempre em busca de novas informações mas também mantendo uma conduta que inspire confiança;

• Ter sempre em mente um perfil do tipo de cliente que procura a imobiliária em que está atuando, para estabelecer um padrão em sua captação, considerando que essa similaridade irá conseguir resultados em prazo mais rápido;

• Estar atento ao mercado imobiliário de sua própria cidade e região, entendendo que existem determinadas áreas com suas vocações, podendo direcionar sua clientela de maneira mais eficiente;

• Não deixar de atender prontamente qualquer proprietário que lhe procure, mostrando-se sempre atencioso e receptivo com relação a qualquer dúvida ou problema apresentado;

• Ter em seu cadastro todas as informações atualizadas sobre os imóveis que serão locados, podendo atender também os futuros inquilinos dentro das possibilidades que cada um apresenta. Veja aqui software para gerenciamento de imóveis.

Além da postura profissional, que deve se manter sempre correta, o corretor deve apresentar-se com a melhor imagem possível, sempre com a aparência de um profissional capacitado e interessado no que está desenvolvendo.

A captação de imóveis para locação é um trabalho árduo, que deve ser levado a sério: quando bem feita a captação, o corretor é também o mais capacitado para promover a locação.

Por Gentil Meneghim

27 DE AGOSTO: DIA NACIONAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

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MERCADO EXIGE MUDANÇAS NA PROFISSÃO DO CORRETOR IMOBILIÁRIO

Um cenário econômico de incertezas, mas com perspectiva de melhorias: é o atual contexto do mercado imobiliário, que passou a exigir um novo perfil de profissionais. O mercado mudou, vivemos uma instabilidade política que também ameaça a retomada da economia brasileira, e hoje a demanda é por um corretor de imóveis bem informado e atualizado sobre tendências, softwares, sites, ferramentas e aplicativos que possam facilitar o trabalho de corretagem e a busca do cliente.

No dia 27 de agosto é celebrado o Dia do Corretor de Imóveis e vale lembrar que a profissão é nova, surgiu no século XX, quando a comercialização era feita por intermédio de anúncios de jornal. Recebi em casa, desde criança, estímulo para seguir nessa área, uma vez que meu pai entrou muito cedo para esse mercado. Apesar de recente, a profissão vem sofrendo mudanças que acompanham as transformações causadas pela modernização e economia do país. Para acompanhar essa tendência, é preciso inovar e mudar a forma de trabalho.

Quando iniciei minha carreira no mercado imobiliário, o cliente tinha acesso ao imóvel de interesse somente por meio da visita. Com isso, após o atendimento na imobiliária e uma breve descrição das oportunidades disponíveis, saíamos carregando diversas chaves e seguíamos em direção aos imóveis. Não havia fotos, nem sites com informações importantes sobre apartamentos e casas. Apresentávamos todo tipo de oferta para o cliente e, consequentemente, tínhamos uma elevada perda de tempo e também uma enorme frustração, já que muitas vezes não conseguíamos encontrar o que o cliente buscava.

O hábito de consumo mudou, a internet ganhou espaço e esse processo de trabalho também precisou se transformar. Além disso, a correria do dia a dia não possibilita mais ao consumidor visitar o desconhecido. Antes, ele deseja a informação, quer fazer pesquisas online e definir suas escolhas. O modelo self-service é o presente. O cliente tem que se sentir à vontade para tomar a decisão, no seu tempo e no seu ritmo. Além disso, ele busca comodidade e praticidade. No entanto, embora o avanço da tecnologia e a digitalização do serviço tenha modificado o mercado de trabalho, o corretor continua tendo papel primordial no processo. Porém, há uma nova necessidade: é preciso atender cada cliente de forma personalizada. Vale ressaltar que esse consumidor é mais exigente, conhecedor das leis e tem acesso rápido e fácil às ofertas do mercado.

Nesse cenário, entra a inovação. É possível fazer uma entrega mais assertiva ao utilizar fotos profissionais, com visão em 360 graus, planta do imóvel e localização exata pelo google maps, com pontos de interesse e referência próximos. Além disso, é preciso entender como o cliente gosta de ser atendido. Alguns preferem um encontro presencial. Outros, optam por uma conversa ao telefone. Ainda têm aqueles que gostam de receber fotos e informações pelo whatsApp ou e-mail.

Entendendo o que o cliente precisa e como gosta de ser atendido, oferecendo auxílio para os obstáculos que aparecem, o cansativo processo de busca por um imóvel torna-se mais fácil e ágil. Mas isso ainda é algo novo no mercado. Muitas empresas e profissionais estão em transição, buscando implementar essas mudanças no formato de trabalho. Algumas vezes, insistimos em modelos já ultrapassados, enquanto o cliente dá sinais que não deseja mais isso. O próprio mercado demora um tempo para amadurecer, entender e aceitar o novo.

Mas esse momento chegou. É passada a hora de estar atento e aberto ao novo, adaptar-se, inovar e reinventar a profissão. O objetivo é único: simplificar e melhorar a experiência do cliente para encontrar um novo lar.

Marcos Silva - Founder da startup Lockey / plataforma digital de locação imobiliária.

Colaboração enviada por Aline Rosa - Rede Comunicação de Resultado.

JUSTIÇA RECONHECE VÍNCULO DE EMPREGO COM CORRETOR DE IMÓVEIS

A Oitava Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) manteve decisão que deferiu a um gerente de corretores de imóveis o vínculo de emprego com a Brito & Amoedo Imobiliária S.A. A empresa, de Salvador (BA), não admitia a relação empregatícia, apenas prestação de serviço autônomo, mas o Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região (BA), ao reconhecer ao gerente a condição de empregado, baseou-se na documentação juntada por ele e nos depoimentos de suas testemunhas.

Segundo o TRT, a empresa, ao reconhecer o trabalho no período alegado pelo profissional (de 2012 a 2013) e negar o vínculo empregatício, atraiu para si o ônus de comprovar a tese de que ele era gerente de corretores de imóveis “na qualidade de autônomo”, do qual não se desincumbiu.

A imobiliária, ao recorrer ao TST, afirmou que não foi demonstrado nenhum dos requisitos caracterizadores da relação de emprego, e disse que o gerente sempre recebeu comissão diretamente dos clientes.

A relatora do agravo, ministra Maria Cristina Peduzzi, porém, assinalou que a empresa não produziu prova testemunhal, e que a única prova documental que juntou aos autos também não a ajudam. “São recibos de pagamento a autônomo (RPA), nos quais não se identifica o nome da empresa e não há como se aferir, em um primeiro momento, se foram emitidos efetivamente em virtude de vendas realizadas pelo profissional em nome da empresa”, afirmou. Para Peduzzi, o TRT-BA aplicou corretamente a regra de distribuição do ônus da prova, afastando assim as alegações da imobiliária de violação ao artigo 818 da CLT.

Processo: 847-48.2014.5.05.0001

Fonte: TST

N.E. A Justiça do Trabalho tem flagrado e condenado inúmeras imobiliárias, que, ainda assim, continuam a fraudar a lei, na certeza de que os lucros decorrentes serão maiores do que os prejuízos. São poucos os corretores que ingressam com a reclamação trabalhista, daí nem todos terem o seu direito reconhecido.

IGMI-R ABECIP APRESENTOU NOVA QUEDA EM JULHO

O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio. 

Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).

A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais. 

A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo:

https://www.abecip.org.br/download?file=brasil-e-capitais3.PDF

AS MUDANÇAS NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Instituída pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel completa duas décadas nesse ano, coincidindo com a entrada em vigor da Lei 13.465/17, que trouxe significativas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.

A alienação fiduciária de coisa imóvel constitui-se num negócio jurídico com escopo de garantia, pela qual o devedor (ou o terceiro garantidor) transfere ao credor fiduciário um peculiar direito real, qual seja, a propriedade fiduciária ou resolúvel.

Esse instituto jurídico se diferencia das tradicionais garantias reais, como a hipoteca, principalmente pelo fato de o beneficiário tornar-se, após o registro do contrato junto ao registro de imóveis, titular de um direito real sobre coisa própria, ao invés de deter um mero direito real sobre coisa alheia. Não obstante, com o adimplemento da(s)obrigação(ões) garantida(s) pelo devedor fiduciante, a propriedade fiduciária se extingue e retorna ao patrimônio do garantidor.

Tal modalidade de garantia sofreu algumas alterações recentes, trazidas pela Lei 13.465/17, sendo justamente as mudanças mais relevantes [1], no âmbito dos negócios empresariais, que pretendemos abordar no presente ensaio.

Intimação de terceiro para constituição em mora do devedor fiduciante

Por meio da inclusão do § 3º-A e § 3º-B ao artigo 26, a Lei 13.465/17 buscou adequar o procedimento de intimação do devedor fiduciante à sistemática da legislação processual civil. A redação dos referidos dispositivos legais guarda acentuada semelhança com o caput e o parágrafo único do artigo 252 do novo Código de Processo Civil (CPC), que dispõe sobre uma modalidade de citação que se popularizou como “citação por hora certa“.

Assim, dispõe o § 3º-A do artigo 26 que, após duas tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante e havendo suspeita motivada de ocultação, é possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, qualquer vizinho do devedor fiduciante de que, no dia útil imediato, o oficial retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar. Ademais, conforme o § 3º-B do artigo 26, nos casos de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, tal intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

O disposto no § 3º-A do artigo 26 estabelece que serão aplicados de forma subsidiária os artigos 252, 253 e 254 do CPC. Nesse particular, entendemos que o operador do direito se socorrerá, sobretudo, do artigo 253 e seus §§ 1º e 2º, eis que eles complementam a norma. Da aplicação do § 1º, se o devedor fiduciante não estiver presente, após a verificação das razões da ausência, o oficial dará por feita a intimação, mesmo na ausência daquele. Ademais, de acordo com o §2º, a intimação será efetivada ainda que a pessoa da família ou o vizinho que houver sido intimado esteja ausente, ou se, embora presente, a pessoa da família ou o vizinho se recusem a receber a intimação.

Ressalta-se que essas alterações não excluem a possibilidade da intimação por edital, prevista no § 4º da Lei 9.514/97, que continuará à disposição do credor, sendo ela de grande valia nas hipóteses em que o fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível e não houver a possibilidade do credor se valer dos dispositivos contidos nos § 3º-A e § 3º-B do artigo 26.

Verifica-se, portanto, uma grande ampliação das formas de intimação do devedor fiduciante, visto que, até então, a intimação somente poderia ser procedida pessoalmente, por meio de representante legal ou de procurador constituído do fiduciante, conforme o artigo 26, § 3º da Lei 9.514/97.

Obrigatoriedade da comunicação dos públicos leilões

A introdução do § 2o-A do artigo 27 pela Lei 13.465/17 estabeleceu a obrigatoriedade de que o devedor fiduciante seja comunicado acerca da realização dos dois públicos leilões da Lei 9.514/97. Essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

A referida alteração acabou por estabelecer a necessidade de que o devedor fiduciante seja comunicado da realização dos leilões, inspirada no entendimento, mais gravoso, que vinha sendo adotado pelo STJ [2], de que era necessária a intimação do devedor fiduciante acerca dos leilões. Parece-nos que essa alteração é oportuna, eis que traz transparência ao procedimento, sem onerar demasiadamente o credor fiduciário com a morosidade e os custos que representam uma nova intimação.

Entendemos que, antes do advento da Lei 13.465/17, não havia fundamentação legal para imputar ao credor a obrigação de intimar ou mesmo de notificar o devedor fiduciante acerca da realização dos públicos leilões. Após a Lei 13.465/17 ter entrado em vigor, tornou-se obrigatória a comunicação do fiduciante em relação aos leilões, mesmo que se possa argumentar que tal disposição trará maior burocratização e custos ao procedimento.

Percebe-se que tal comunicação traz efetividade ao procedimento, evitando a contestação judicial acerca da ciência do fiduciante, bem como traz sistematização ao exercício do direito de preferência do fiduciante à aquisição do imóvel, outra nova alteração da Lei 13.465/17 que se analisará mais adiante.

Valor mínimo para fins de venda em primeiro público leilão

O artigo 24, inciso “VI”, da Lei 9.514/97 estabelece que, para fins de venda em público leilão, deverá ser indicado o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão. Ocorre que valor indicado nos contratos, por vezes, era substancialmente inferior ao preço de mercado. Tal fato era viabilizado por ocasião de uma lacuna na Lei 9.514/97 que eventualmente sucedia numa arrematação do imóvel por valor caracterizado como preço vil [3].

Diante desse contexto, a Lei 13.465/17 acrescentou o parágrafo único ao artigo 24 e alterou a redação do § 1º, do artigo 27 da Lei 9.514/97. Dessa forma, para fins de venda do imóvel no primeiro público leilão, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional [4].

Nota-se que essas alterações buscaram, possivelmente, eliminar a propositura de medidas judiciais que discutam a arrematação do imóvel por preço vil, já que, na prática, é remota a hipótese de que o valor venal para fins de ITBI venha a ser enquadrado como tal.

Se, de um lado, esta alteração beneficiará o próprio instituto da alienação fiduciária, eis que evitará o ajuizamento de demandas, muitas vezes protelatórias, sob o argumento de preço vil; de outro lado, essas alterações restringem a liberdade das partes e diminuem as probabilidades de que o imóvel seja arrematado em primeiro leilão, podendo prejudicar até mesmo o próprio devedor fiduciante.

Direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel

A inclusão do § 2º-B ao artigo 27 da Lei 9.514/97 introduziu, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o direito de preferência do fiduciante para adquirir o imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio, suportados pelo fiduciário. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se preferência ao devedor fiduciante de se mobilizar para quitar a dívida e não perder o imóvel.

Tal direito já vinha sendo admitido por meio de julgamentos do STJ. Essas decisões oportunizavam a quitação do débito mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel, eis que, em tese, a purgação da mora não acarreta maiores prejuízos ao credor, desde que ele seja ressarcido dos custos para tanto e, em contrapartida, assegura ao devedor fiduciante a recuperação do imóvel.

Cobrança de taxa de ocupação do devedor fiduciante

A redação trazida pelo art. 37-A alterou, basicamente, a data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.

Nota-se que o entendimento que vinha sendo aplicado pelo STJ [5] divergia em relação ao que preconiza a mudança trazida pela Lei 13.465/17. Nesse sentido, cabe lembrar que o STJ vinha negando a aplicação de taxa de ocupação em período anterior à alienação extrajudicial do imóvel, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária e a propriedade plena se diferenciam. Nessa perspectiva, o argumento predominante indicava que a propriedade fiduciária se constituía em nome do credor fiduciário para o propósito exclusivo de satisfazer a dívida, motivo pelo qual o credor possuiria apenas os direitos de dispor e reaver o imóvel, e não de usá-lo ou fruí-lo.

Entendemos que a alteração legislativa tem a intenção de desencorajar o devedor fiduciante a permanecer no imóvel em caso de não purgação da mora e respectiva execução extrajudicial da dívida. Por consequência, tal incremento da dívida poderá refletir em um aumento significativo nos acordos para que os devedores desocupem os imóveis.

Considerações Finais

A Lei 13.465/17 trouxe várias alterações – das quais foram analisadas somente aquelas mais relevantes na presente oportunidade – que nos parecem, no geral, positivas e possuem a nítida intenção de dirimir discussões judiciais acerca dos dispositivos contidos na Lei 9.514/97.

Caberá ao Poder Judiciário o papel de salvaguardar a efetividade das alterações legislativas e dos demais dispositivos já consagrados da Lei 9.514/97, a fim de proporcionar segurança jurídica e beneficiar o mercado imobiliário como um todo.[

Referências:

[1] Optamos por não discorrer nesse estudo em relação às alterações à Lei 9.514/97 que se referem às operações de financiamento habitacional, incluindo as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida.

[2] Nesse sentido, cita-se: STJ, 3ª Turma, REsp 1.447.687-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.08.2014 e STJ, 3ª Turma, AgRg no REsp 1.367.704-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 04.08.2015.

[3] Vide: “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação, que é a hipótese dos autos, pois a arrematação ocorreu por aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da avaliação do imóvel.” (STJ, 3ªTurma, AgInt no REsp 1.461.951-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.02.2017).

[4] Artigo 38 do Código Tributário Nacional: “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

[5] STJ, 3ª Turma, REsp 1401233-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 17.11.2015.

Fábio Machado Baldissera e Letícia Diehl Tomkowski - Sócios de Souto, Correa, Cesa, Lummertz & Amaral Advogados