Efeitos negativos da aplicação da Súmula 308 do STJ à alienação fiduciária

Apesar da crise mundial em decorrência da pandemia da Covid-19, na contramão de outros importantes setores da economia o mercado imobiliário nacional vem apresentando números positivos.

Tal resultado decorre de fatores fundamentais, sem os quais não seria possível alcançarmos o resultado expressivo do setor, entre esses podemos destacar a concessão de crédito para financiamento de obras e aquisição de imóveis.

Já há algum tempo o financiamento imobiliário destaca-se no mercado por conta de seu baixo custo, muitas vezes com taxas de juros inferiores a 1% ao mês.

Isso se deve à robustez da garantia utilizada para viabilizar tal crédito, ou seja, na hipótese de inadimplência, o imóvel objeto do contrato responderá pelos prejuízos a serem suportados pelo agente financeiro.

Essa mesma sistemática acontece não só para aquisição de imóveis pelos consumidores finais, mas também para as incorporadoras que necessitam obter crédito para realização e posterior comercialização de seus empreendimentos.

Por muito tempo a principal forma de garantia praticada entre as incorporadoras e os agentes financeiros se traduzia na hipoteca.

Estando tal garantia embutida no rol dos direitos reais, em caso de inadimplência esperava-se que o imóvel gravado responderia pelo saldo devedor, minimizando, assim, o custo de risco do agente financiador da obra.

Todavia, após a edição da Súmula 308 pelo Superior Tribunal de Justiça, o Poder Judiciário firmou o entendimento de que a garantia hipotecária pactuada entre a construtora e o agente financeiro não produzia efeitos perante os adquirentes das unidades imobiliárias.

Em suma, tal entendimento desconstituiu a garantia anteriormente existente em favor da instituição responsável pela liberação do crédito, devendo eventual prejuízo ser objeto de execução judicial, a qual será exitosa apenas na hipótese de o devedor possuir outros bens.

Na prática, a aplicação do entendimento sedimentado pela Súmula 308 do STJ retira a hipoteca do rol das garantias reais, haja vista a ausência de lastro referente ao crédito liberado.

Como consequência direta, houve aumento no custo do crédito, obviamente repassado aos consumidores finais.

Visando a viabilizar a retomada do baixo custo de crédito, o mercado buscou soluções para minimizar os riscos de eventual inadimplência, encontrando na alienação fiduciária uma forma segura para o recebimento dos créditos liberados.

Diferentemente da hipoteca, como o próprio nome sugere, a alienação fiduciária consiste na transferência da propriedade resolúvel ao credor em garantia dos valores liberados.

Com a quitação das obrigações, procede-se o cancelamento da garantia junto à matrícula do imóvel, sobrevindo a propriedade plena em favor do comprador do imóvel.

Todavia, em caso de inadimplência, cabe à instituição financeira credora dar início ao procedimento de execução extrajudicial da dívida, a ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, a fim de viabilizar a observância dos requisitos legais para tanto e conferir legalidade ao ato.

Ocorre que, em analogia ao entendimento sumulado pelo STJ acerca da garantia hipotecária, o Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, como também o Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1576164/DF), vêm produzindo entendimento no sentido de que eventual alienação fiduciária firmada entre o agente financeiro e a construtora não teria validade com relação a terceiros adquirentes.

Entretanto algumas considerações importantes devem ser feitas.

Diferentemente da hipoteca, o gravame instituído pela formalização de alienação fiduciária implica obrigatoriamente a transmissão de propriedade do imóvel ao patrimônio do credor.

Vale ressaltar que tal transferência decorre de exigência legal, sendo o ato devidamente registrado na matrícula do imóvel.

Pois bem, passando tal imóvel a integrar o patrimônio da instituição financeira, como seria possível para a incorporadora vender (formalmente) bem que não mais lhe pertence?

A resposta é simples: legalmente, tal possibilidade não existe, a não ser que haja a anuência do credor fiduciário.

Não bastasse a impossibilidade jurídica do negócio celebrado entre a incorporadora e terceiro adquirente, o que causa maior indignação na aplicação por analogia da Súmula 308 para os casos de alienação fiduciária reside no fato do Judiciário conferir melhor direito ao instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado entre o comprador e a incorporadora em detrimento do contrato de alienação fiduciária (com força de escritura pública) celebrado entre o agente financeiro e a construtora, devidamente registrado em matrícula.

É certo que tal entendimento visa a resguardar os direitos relacionados à moradia e dignidade da pessoa humana.

Todavia, ao resguardar o direito de poucos (apenas aqueles que guardam condição de judicializar o impasse), ironicamente o Poder Judiciário acaba por prejudicar a maior parcela da população, haja vista que em decorrência da insegurança jurídica o custo do crédito certamente aumentará, alcançando a todos.

Guilherme Zauli é coordenador da área imobiliária do Tortoro, Madureira & Ragazzi Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A validade do contrato de locação de coisa mesmo que apenas um dos condôminos dele participe como locador

Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou.

"A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração", complementou o ministro.

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou "inusitado" que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

"Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel", finalizou o ministro.

A matéria foi objeto de discussão no REsp 1861062.

Tem-se que o condômino não poderá dar isoladamente em locação coisa comum, por ter apenas a parte ideal. Dessa forma, a locação de bem indivisível somente será permitida se houver mútuo consenso entre os condôminos, prevalecendo a maioria em caso de divergência (CC, arts. 1323 e 1325). A maioria será calculada não pelo número, mas pelo valor dos quinhões, uma vez que a obrigatoriedade das deliberações necessitará do apoio da maioria absoluta, isto é, de votos que representem mais de meio do valor total(artigo 125, § 1º).

Na matéria, sob o império do Código Civil de 1916, Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, volume III, 1975, pág. 248) ensinou que o condômino não pode dar em locação uma parte da coisa locada, sem o consentimento dos consortes, por faltar-lhe a liberdade de dar posse a estranho, na coisa em comum. Tal entendimento estava na linha traçada por De Page.

No que tange ao instituto do condomínio, observa-se que o direito brasileiro adotou a teoria da propriedade integral ou total. Desse modo, “cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais” como observou Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil. Volume único. 3. ed. São Paulo: Método, 2013, pág. 946).

Na hipótese dita o artigo 1314 do Código Civil:

"Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros".

Ensinou Paulo Lôbo (Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2020):

“A alusão que a lei faz ao 'consentimento dos demais' (CC, art. 1.314, parágrafo único) remete-o ao critério comum da deliberação, ou seja, da maioria absoluta das partes ideais; a lei não exige unanimidade”.

Mas, se não for observada essa maioria, haveria nulidade do negócio?

Ainda que seja exigível a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse da coisa comum a terceiros, não é possível afirmar que eventual inexistência desse consentimento enseje a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir qualquer efeito jurídico.

Sobre o tema julgou o STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM recurso especial. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO. NECESSIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/73, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 2, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 283 do STF. 3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo contratual, por igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por estar intrinsecamente vinculada com a locação, a atualização do valor do aluguel também é objeto da demanda. 4. A locação pressupõe a entrega de um bem mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02. 5. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp 1.528.931/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 20/11/2018).

É o que disse Cunha Gonçalves (Novo Curso de Direito Civil: Contratos. 3. Ed. São Paulo: Saraiva, 2020):

'A locação de coisa alheia será válida enquanto durar a posse do locador; e somente ficará sem efeito quando a coisa locada for reivindicada pelo seu verdadeiro proprietário, pois ficando evicto o locador, evicto ficará também o locatário'. (...) Ademais, a possibilidade de sublocação também ratifica a possibilidade de alguém, que não é proprietário, mas mero possuidor, poder locar um bem'”.

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado

Fonte: Revista Jus Navigandi

[Sinduscon Simplifica] Parcerias imobiliárias - aspectos legais e contábeis

Reflexos da alta do IGP-M nos contratos de locação de imóveis

Os contratos de locação de imóveis são regulados pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que, em seu artigo 18, estabelece a previsão de reajuste anual dos valores pagos a título de aluguel. O cálculo é feito pelo índice de inflação livremente escolhido pelas partes. No entanto, em contratos dessa natureza, usualmente é estipulada a variação pelo Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M).

Esse índice é utilizado para registrar a inflação de preços de bens de consumo como alimentação, produtos de limpeza, eletrodomésticos e bens de produção: matérias-primas e materiais de construção, entre outros. É um indicador que abrange toda a população, sem restrição de nível de renda, por isso aparece frequentemente em diversas modalidades de contratos.

Nos últimos 12 meses, o IGP-M atingiu 28,64% de inflação acumulada, índice cinco vezes maior do que o acumulado em março de 2020, de acordo com a última atualização da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que calcula o indicador mensalmente. Na prática, isso significa que um aluguel de imóvel comercial no valor de R$ 10 mil passará para R$ 12.864 neste mês, caso o reajuste seja repassado ao locatário.

Em época de pandemia e de instabilidade econômica, é um aumento exorbitante, que afeta o orçamento de inúmeras empresas, que foram diretamente impactadas pelos decretos com imposição de limites para funcionamento, bem como o fechamento das portas.

Esse tema já aparece em discussão pelos tribunais brasileiros. Em recentes decisões, as turmas julgadoras têm adotado o entendimento de que a alta do IGP-M, somada à crise decorrente da pandemia da Covid-19, impactou o equilíbrio das obrigações contratuais. Com isso, têm sido cada vez mais recorrentes decisões judiciais que determinam a substituição do IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) na correção do valor do aluguel, com o intuito de evitar a desvantagem excessiva para o locatário.

O governo federal usa o IPCA como índice oficial de inflação do Brasil. Em janeiro de 2021, o acumulado foi de 4,52%. Ou seja, a substituição do índice torna os encargos financeiros compatíveis com o momento vivenciado.

Diante desse cenário, e com o mercado imobiliário fortemente abalado pela crise econômica causada pela pandemia, é indicado aos locatários buscar uma solução negocial com os locadores, sempre com o auxílio de uma assessoria jurídica. Para tanto, com intuito de manter a relação contratual, poderá ser adotada a negociação extrajudicial, com a exposição, para o locador, da necessidade de manutenção do equilíbrio econômico-financeiro inicial do contrato, que foi afetado diretamente pelas expressivas altas do IGP-M.

Caso a negociação não seja eficaz, também é possível acionar o Judiciário a fim de reaver o equilíbrio contratual, mediante a discussão judicial do valor do reajuste, por meio da ação revisional, prevista na Lei de Locações.

É certo que a crise econômica instalada pela pandemia atingiu todas as relações contratuais. Dessa forma, é desejável que haja ponderação nesse momento com intuito de minimizar o impacto financeiro e preservar as relações contratuais.

Bárbara Poline é advogada da área Cível e Contratos do escritório Andrade Silva Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Decisão de seguir com a obra após destituição da incorporadora afasta direito dos compradores a danos emergentes

Na hipótese de atraso na entrega de imóvel, caso os compradores decidam destituir a incorporadora e continuar o empreendimento por outros meios, o fato de precisarem fazer aportes adicionais para seguir com a obra não lhes dará o direito de cobrar danos emergentes da empresa destituída. No entanto, é cabível a indenização de lucros cessantes entre a data prevista para a entrega do imóvel e a destituição da incorporadora, além de eventuais danos morais.

As conclusões foram adotadas pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter o entendimento de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, mesmo reconhecendo a ocorrência de danos morais, negou o pedido de danos emergentes em ação ajuizada pelos compradores de unidades em um prédio comercial. Diante do atraso na obra, eles destituíram a incorporadora e, com recursos adicionais, contrataram nova construtora para terminar o empreendimento.

O acórdão do TJSP, porém, foi parcialmente reformado para condenar a construtora inicial e a incorporadora destituída, de forma solidária, ao pagamento de lucros cessantes.

Paralisação

O prédio deveria ter sido entregue em março de 2014, mas, em dezembro daquele ano, a incorporadora informou sobre a paralisação da obra e a impossibilidade de terminá-la. Em setembro de 2015, os compradores decidiram destituir a incorporadora e contratar uma construtora para levar a obra adiante.

Em primeira instância, o juízo condenou a incorporadora e a primeira construtora a indenizarem os autores da ação por danos materiais, correspondentes aos lucros cessantes (valores presumidos de locação) e aos danos emergentes (relativos aos aportes necessários para a finalização da obra), e por danos morais, no valor de R$ 30 mil.

O TJSP afastou parcialmente a responsabilidade da construtora e não reconheceu os danos emergentes, pois os compradores não teriam tomado as medidas necessárias para que o dano não fosse agravado.

Erros

Relator do caso no STJ, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que o TJSP reconheceu que a participação da construtora foi determinante para o atraso na entrega do prédio, motivo pelo qual não haveria justificativa para afastar a sua responsabilidade direta pelos danos suportados pelos adquirentes, sob o argumento de que ela deixou o empreendimento dentro do prazo de entrega.

Ainda segundo o ministro, "independentemente da sua contribuição efetiva para produzir o evento danoso, é certo que a construtora, por integrar a cadeia de fornecimento, responde solidariamente com a incorporadora. Assim, ainda que não houvesse contribuído efetivamente para o adiamento da construção, a ruptura contratual ocorrida em relação à incorporadora em data próxima à da prometida para a entrega do imóvel não teria o condão de afastar a solidariedade legalmente imposta", complementou.

Destituição e assunção

Villas Bôas Cueva apontou que a Lei 4.591/1964 previu três situações distintas para a extinção do contrato de incorporação no caso de atraso da obra, com consequências que variam de acordo com a conveniência dos adquirentes. Entre elas, está a destituição do incorporador.

Nesse caso, explicou o relator, o dia de destituição da incorporadora – que põe fim ao contrato de incorporação, com a consequente assunção da obra pelos compradores – é o marco final das obrigações contraídas pelas partes.

"Assim, optando os adquirentes pela assunção da obra, com a contratação de outra construtora, é lícito deduzir que eles abrem mão de receber a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta própria, na construção do empreendimento, assumindo, com isso, as consequências dessa deliberação", afirmou.

Para o ministro, foi correta a conclusão do TJSP em relação à ausência de danos emergentes, pois eles teriam relação com o aporte adicional feito pelos compradores para o prosseguimento da obra, representando um agravamento unilateral do risco assumido pela construtora ao integrar a incorporação.

Delimitação

Pelos mesmos motivos, Villas Bôas Cueva apontou que os lucros cessantes são cabíveis, mas apenas em relação ao período entre a data prometida para a entrega da obra e a data efetiva da destituição do incorporador.

"Assim, responde o incorporador pelas consequências de seu inadimplemento da data prevista para a entrega do imóvel até o dia da sua destituição pela comissão de adquirentes, em assembleia convocada com essa finalidade", concluiu o ministro ao reconhecer a responsabilidade da construtora, delimitar os lucros cessantes e afastar os danos emergentes.

Leia o acórdão.

Fonte: STJ.

Bem de família oferecido como caução em contrato de aluguel é impenhorável

Uma das expressões mais visíveis da dignidade da pessoa humana é o direito à moradia, cuja tutela deve ocorrer não só mediante atividade legislativa típica (edição de normas protetivas, a exemplo da impenhorabilidade do bem de família e do direito real de habitação) mas também através da adequada interpretação das normas jurídicas pelos Juízes e Tribunais, de modo a se evitar que eventual dúvida razoável na aplicação da lei seja resolvida contrariamente ao aludido direito fundamental.

O Superior Tribunal de Justiça, em fevereiro último (REsp 1.873.203/SP), nos ofereceu exemplo interessante de atividade judicial interpretativa com esse viés de valorização da pessoa. O caso julgado tratava de execução proposta contra um aposentado que, tendo figurado como garantidor de contrato de locação celebrado por terceiros, ofereceu o seu próprio e único imóvel residencial em garantia sob a modalidade caução imobiliária.

Discutiu-se no processo se o imóvel caucionado em garantia, qualificado legalmente como bem de família, poderia ser alcançado na execução do crédito de aluguel, algo que já tinha sido admitido por duas instâncias da Justiça de São Paulo. A penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação é válida, conforme entendimento pacificado pelas Cortes Superiores, tratando-se de uma das poucas exceções legais à impenhorabilidade do bem de família.

No caso, porém, como a garantia prestada pelo executado não consistia em fiança, mas sim caução imobiliária, entendeu-se - a nosso ver acertadamente - que a penhora não podia prevalecer. Consignou a Relatora, Min. NANCY ANDRIGHI: "De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas".

Mais do que a regra interpretativa expressamente citada, a decisão certamente levou em conta a natureza social do direito envolvido na discussão, intrinsicamente ligado à dignidade humana tão valorizada pela Constituição da República.

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Fonte: STJ. Disponível aqui.

Atualizado em: 20/5/2021 08:04

Fernando Welter - Advogado e membro do Escritório Professor René Dotti.

Fonte: Migalhas de Peso

O que a engenharia civil precisa aprender com a aviação civil

A suspensão do uso dos aviões Boeing 737 Max 8 ao redor do mundo, por cerca de um ano e meio (entre 2019 e 2020), em razão de dois acidentes com aviões do mesmo modelo, deveria servir de exemplo para a engenharia civil e para a sociedade brasileira como um todo.

Por que?

Porque a criação e observância de procedimentos rígidos para a mitigação de riscos evita prejuízos desnecessários e, em diversas situações, pode salvar vidas, cujo valor é inestimável.

A aviação civil está sempre preocupada em identificar tudo que possa interferir em sua atividade e leva a segurança a sério não só na teoria, mas também na prática. Havendo dúvidas sobre a segurança daquela aeronave, ela simplesmente deixou de voar. Não há um "talvez". E o setor como um todo concorda e segue incondicionalmente a diretriz adotada. Há um esforço conjunto para corrigir o que se apresenta como um potencial problema, independentemente de quem seja o responsável ou de quem sofrerá as consequências de um possível acidente. Segue-se a determinação e trabalha-se para a obtenção de soluções.

Isso só se faz possível porque a aviação civil, em geral, trabalha muito bem com dois conceitos simples, que não podem se confundir: as figuras do perigo e do risco.

O perigo das atividades desenvolvidas no dia a dia é inevitável. Perigo sempre existirá e está presente em tudo que fazemos em nossas vidas. O grande problema é como nos relacionamos com ele.

O perigo está relacionado à natureza das coisas, sendo algo intrínseco à própria coisa ou atividade desenvolvida. O perigo é, de certa forma, inevitável. Mas, quando conhecemos o perigo e suas variáveis, podemos reduzir os riscos a que estamos expostos, tornando "administrável" o relacionamento mantido com ele. É o controle do perigo que traz segurança para nossas atividades. Daí a necessidade de procedimentos que sejam efetivamente respeitados.

É aqui que entra a figura do risco.

O risco está relacionado com a probabilidade de um acidente acontecer e varia de acordo com a exposição que se tem ao perigo. Ou seja, a probabilidade de ocorrer um acidente estará diretamente relacionada ao quanto você se expõe ao perigo sem os cuidados necessários.

Tomemos o "fogo" como exemplo, que é inegavelmente perigoso. O contato da pele com o calor do fogo causa ferimentos e, fora de controle, o fogo é capaz de destruir dezenas de quilômetros quadrados de florestas (vide o ocorrido na região do Pantanal em 2020). Mas o fogo também foi algo imprescindível para a evolução da humanidade e, atualmente, todas as residências são guarnecidas com fogões, que levam o seu manejo para dentro de nossas casas. Isso quer dizer que o fogo é perigoso por natureza. Mas, observados certos procedimentos e cuidados, o risco representado pelo fogo é tranquilamente administrável pelas pessoas.

No caso da aviação civil, o perigo é latente. Problemas durante o voo podem causar a morte de dezenas ou centenas de pessoas de uma vez só. Com esses fatores, é natural que haja uma preocupação absoluta com o manejo dos riscos envolvidos. Não é por outro motivo que, presente a figura do risco possivelmente relacionado diretamente a algum problema de um determinado modelo de avião, a sua utilização é imediatamente suspensa até que os riscos sejam reavaliados e novamente mitigados.

Presente dúvida sobre a causa dos dois acidentes aéreos, entendeu-se por reduzir o risco a zero: o modelo daquele avião deixou de voar em qualquer parte do planeta.

Esse tipo de preocupação a respeito do manejo de riscos deveria ser a prioridade do mundo contemporâneo. Mas a regra do que sê observa no Brasil, infelizmente, não é essa. A crença de que "Deus é brasileiro", de que tudo terminará bem e um desapego geral a regras e a procedimentos é a receita perfeita para acidentes como os que assombram o país de tempos em tempos, como no conhecido caso da "Boate Kiss", as repetidas tragédias de Mariana e de Brumadinho e o desabamento de edifícios inteiros, como no Rio de Janeiro (abril/2019) e em Fortaleza (dezembro/2019).

E o que esses eventos têm em comum? Nada mais nada menos do que o desprezo por regras técnicas de mitigação de riscos. Infelizmente, na prática, a observância a procedimentos que contornariam ou reduziriam os riscos a patamares insignificantes fica relegada a planos de pouca ou nenhuma preocupação. Talvez uma mistura de falta de fiscalização com a alegria Tupiniquim decorrente da falta de educação básica da sociedade como um todo contribua determinantemente para esse contexto.

Mas isso precisa mudar ou continuaremos vendo episódios trágicos com frequência. Essa é a crítica feita à engenharia, que assiste passivamente ao desrespeito de seus preceitos - que existem, mas não são cumpridos -, deixando a impressão de que está tudo bem.

Disso já nos alerta Tito Livio Gomide, especialista em inspeções prediais, há bastante tempo! Em seus artigos intitulados "Tragédia anunciada", já profetiza um iminente desfecho trágico para as construções que nos rodeiam porque, em regra, não sofrem qualquer tipo de manutenção.

Não deve ser novidade para ninguém que qualquer construção possui um prazo de vida útil e que, com o tempo, ela pode vir à ruína. Técnicas de manutenção periódica podem evitar o desgaste acelerado de estruturas e repor a sua funcionalidade ao longo do tempo.

A preocupação que a sociedade tem com a manutenção e revisão dos automóveis, curiosamente, não tem qualquer aplicação aos imóveis. O sujeito cuida perfeitamente de seu veículo, faz constantes manutenções, todo ano retorna à concessionária para realizar uma revisão, porque, afinal, não pode perder a garantia que acompanha o seu bem.

Mas esse mesmo sujeito compra um imóvel, que custa dez vezes mais do que um automóvel, e não é capaz de dedicar seu tempo para recompor o desgaste natural que o tempo provoca nesse bem que é tão caro ao brasileiro - "a casa própria".

A engenharia, de fato, possui regras para evitar o caos profetizado. Mas precisamos cumpri-las, antes que seja tarde demais! Não adianta ter procedimentos perfeitos se não forem aplicados. E não adianta apenas lamentar. É preciso fazer com que as normas sejam cumpridas.

Apenas como exemplo, podemos citar a NBR 5.674, válida desde 1999, e que trata do procedimento de "Manutenção de Edificações". "Esta Norma fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações" e deveria servir como uma espécie de mantra para os condomínios. Mas aí surge a pergunta: quantos síndicos já ouviram falar desta norma? Quantos seguem algum procedimento de manutenção periódica e/ou preventiva no condomínio que administra?

A sociedade precisa perceber que todos têm papel importante e decisivo para contribuir reciprocamente com a segurança. O construtor deve empregar as técnicas necessárias para que as pessoas possam morar nas edificações construídas por ele. Mas o morador não pode se esquecer de que a forma como ele se relaciona com a sua moradia impactará na integridade de sua moradia. A construção é como uma corrida de revezamento, onde o usuário pega o bastão das mãos do construtor, mas deve continuar em movimento, dentro daquilo que dele se pode esperar, para que a linha de chegada seja alcançada.

Se algum risco não sopesado surgir no meio do percurso, medidas devem ser tomadas de forma breve e incisiva, para aquilo que já se sabe iminente não volte a ocorrer. Ilustrativamente, lembra-se o ocorrido em Londres, em 2017, em incêndio que destruiu um edifício residencial, deixando dezenas de vítimas fatais. Apurado que o revestimento utilizado na fachada, para dar maior conforto térmico à edificação, foi um grande vetor para as chamas, medidas imediatas foram adotadas por todo o território inglês. Nos dias que se seguiram ao incêndio, apurou-se que cerca de 600 edifícios possuíam o mesmo tipo de revestimento e uma força-tarefa foi constituída para que esses materiais fossem substituídos. Em poucas semanas, esse risco estava mitigado. Não foram apenas lamentos. As vozes técnicas foram ouvidas e respeitadas.

Devemos parar de achar que Norma Técnica não precisa ser seguida. O risco banal deve ser mitigado. É necessário criar mecanismos para exigir o cumprimento de regras de manutenção e a engenharia precisa querer ser ouvida e respeitada. Ou veremos cada vez mais presente a ocorrência das ditas "tragédias anunciadas".

*Fabio Tadeu Ferreira Guedes é mestrando em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Especialista em Processo Civil e em Direito Imobiliário pela PUC/SP. Fundador e colaborador do blog www.civileimobiliario.com.br. Membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM.

Atualizado em: 20/5/2021 09:34

Fonte: Migalhas Edilícias