Exclusividade compartilhada nas negociações - Luiz Castro

Reajuste de aluguel em tempos de Covid-19

A pandemia da Covid-19 tomou gigantescas proporções no setor locatício, na medida em que diversas pessoas tiveram suas rendas afetadas pela crise econômica que o país enfrenta.

De um lado temos o locatário, que em decorrência do decreto de quarentena pode ter sido diretamente afetado, tendo sua renda drasticamente diminuída ou até mesmo zerada. Lado outro, temos o locador, que pode vir a ter como principal fonte de renda os valores advindos dos contratos de aluguel. Visando a essa situação, se busca equilibrar ambas as partes na resolução do conflito.

De início, no diálogo que deve ser estabelecido entre as partes, deve-se impor o uso da boa-fé, acompanhada de profissionais especializados em negociações para buscar restabelecer um equilíbrio entre as partes que venha a suportar as dificuldades da crise vivida, daí a importância de legislador ter inserido em nosso ordenamento jurídico a previsão da utilização de mediação, vide artigos 165 a 175 do Código de Processo Civil.

O amparo jurídico para determinado auxílio se encontra na Lei do Inquilinato em seu artigo 18, o qual afirma que as partes podem definir um novo valor do aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste. Tal princípio decorre diretamente da ideia de que o contrato faz lei entre as partes, mas podem estas modificá-las a bom senso, desde que não haja restrições legais e abusividades para tanto. Além disso, o Código Civil, nos artigos 317, 478 e 393, aborda formas de correção e alterações contratuais em situações imprevisíveis e de caso fortuito ou força maior.

Ao analisarmos os fundamentos jurídicos citados anteriormente, nos deparamos com a definição dos termos "caso fortuito ou de força maior" e "acontecimentos extraordinários e imprevisíveis", os quais nos remetem à ideia de fatos que não dependem da vontade das partes e, portanto, impremeditados, porém causam consequências ou efeitos para outras pessoas, mas não geram responsabilidade e nem o direito de indenização.

Diante desse cenário do nosso ordenamento, a sua aplicação durante a crise mundial decorrente da presença do coronavírus se adequa aos termos citados anteriormente, pois geram impactos na economia mundial. Após a decretação de calamidade pública (Decreto n° 30.071) e a recomendação do isolamento social, os contratos de locação vêm sofrendo alterações movidas pelo bom senso e pela boa-fé das partes na relação jurídica, visando à possibilidade de acordos. Esses acordos devem ser pautados pelo princípio da solidariedade, da lealdade e da cooperação entre as partes.

Após as partes chegarem a um acordo, com o auxílio de um advogado deve ser realizado um termo aditivo, no qual deve o objeto de alterar as condições do contrato devido à pandemia, com o fim de buscar o equilíbrio contratual para fins de alterar o contrato.

Algumas das opções viáveis para a adequação do contrato são a condição temporária de desconto no aluguel; a suspensão integral dos pagamentos com prorrogação de tempo maior; o pagamento percentual de parte do valor acordado; o não reajuste anual do aluguel; e o desfazimento do contrato.

O Judiciário, após essa situação, que tem tomado tamanha repercussão, vem analisando julgamentos e fixando a decisão de diminuição do valor originário da locação.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, em um julgado de agravo de instrumento que abordava o tema, definiu que a situação deve ser considerada como um caso fortuito ou de força maior, o que impede que o contrato continue vigorando em seus termos firmados, fazendo com que haja a necessidade de readequação do aluguel, no caso avaliada em 30% [1].

Observando o entendido adotado pelos tribunais e a proporção com que a situação agravou os contratos de locação, podemos concluir que há um desequilíbrio no contrato gerado pela situação e o sentido que deveria ser adotado nas demasiadas situações seria o de que o devedor deveria devolver o imóvel ao locatário, visando ao não prejuízo de nenhuma das partes. Para chegarmos a essa conclusão, realizamos uma análise dos prejuízos e dos prejudicados e nos deparamos com o seguinte caso: ao vermos com os olhos da imparcialidade, temos os agravantes, que necessitam dos valores da locação para sustento seu e de seus familiares, e o agravado, que sofreu alterações em sua renda familiar, a qual também é utilizada para seu sustento.

Assim, colocamos as partes em maneira igualitária no que tange à necessidade do montante e sem analisarmos o ônus da pandemia, pois o mesmo acarreta em prejuízo para os dois lados, temos como melhor solução a decisão já funcional anteriormente, como a devolução do imóvel, não havendo mora prejudicial a ambas as partes.

Além disso, há pedidos de revisão contratual de pessoas jurídicas, as quais devem apresentar seus prejuízos como forma de prova, mas há diversas empresas que não sofreram impacto suficiente para comprovar determinado prejuízo e utilizam da má-fé e do oportunismo para auferir vantagem desigual. Ademais, como ressaltou o desembargador Carlos Henrique Miguel Trevisan, da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a questão de perigo de danos merece dois olhares. "Além disso, não há como avaliar neste momento e desde logo que os efeitos das normas baixadas pelo poder público em decorrência da pandemia da Covid-19, são mais maléficos aos locatários de imóveis do que aos locadores" [2].

Contudo, acreditamos que as situações devem ser analisadas caso a caso, advindo de que toda e qualquer situação deve ser comprovada por meio de provas que demonstrem o impacto sofrido no período vigente da pandemia, sendo o ônus da prova cabível a quem apresenta a indagação.

De tal maneira, aplicando os princípios contratuais utilizados pela doutrina, é necessário olhar de forma mais cautelosa a revisão contratual, baseada na teoria de imprevisão. Denota-se que, sobre a cláusula rebus sic standibus. sua aplicação independente da previsão expressa no contrato discutido, ao momento em que for demonstrada a excessividade pendendo a uma das partes, afetando o equilíbrio contratual, se tornando exageradamente onerosa.

Um dos principais argumentos dos locatários em seus pleitos para a redução do aluguel devido à pandemia foi a aplicação da teoria supracitada. Entretanto, é discutível a sua aplicação.

Fato é que é necessário um conjunto probatório extenso de que a pandemia causou a desigualdade contratual imensa, como abordado na teoria, para a sua influência nos contratos. Considerando a possibilidade da revisão dos valores e que estes sejam devidamente diminuídos, o locador teria um desfalque considerável em suas economias, causando um ciclo vicioso de desigualdade contratual entre as partes.

Foi esse o entendimento que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal levou em consideração ao julgar o tema, em sede de agravo de instrumento, ao fundamentar que "em sede de ação revisional de aluguel, ponderadas as condições expostas por ambas as partes durante a crise gerada pela pandemia, não se vislumbra desproporcionalidade na redução do valor do aluguel em 14% ante a queda do faturamento da locatária em 28%, tratando-se de divisão igualitária das perdas a serem suportadas pelas partes" [3].

Em suma, é necessário manter-se atento ao disposto na cláusula rebus sic standibus quando ela prevê que apenas uma das partes está catastroficamente afetada, não sendo o caso dos contratos locatícios, pois todos os sujeitos da relação contratual devem arcar com o prejuízo decorrente da pandemia. De um lado, temos o locador, que, não podendo retomar seu imóvel para utilizá-lo, ou mesmo cedê-lo a novos terceiros, tem sua renda diminuída drasticamente. Ao contrário, temos o locatário, que em suposta afetação dos decretos municipais/estaduais/federais, tem sua renda comprometida, resultando na impossibilidade de pagamento do locatício pactuado.

Nesse norte, é imprescindível que, antes de qualquer demanda judicial, sejam as partes postas em mediação ou conciliação para, em havendo insucesso, só então levar a questão à esfera judicial Ao nosso ver, cabe ao magistrado oportunizar as partes e deliberar sobre a questão para, então, não havendo concordância, decidir de acordo com as provas dos autos, nos termos do artigo 371 do Código de Processo Civil.

Para que haja um desequilíbrio, entendemos que cabe ao magistrado permitir às partes a produção da prova de suas necessidades, avaliando as circunstâncias do caso, as provas produzidas, para, então, impor a uma das partes a obrigação de suportar o ônus do pagamento mínimo ou demasiado.

Vale lembrar que para que seja concedida uma tutela de urgência ou cautelar, nos termos dos artigos 300 e seguintes do Código de Processo Civil, imprescindível a parte demonstrar o perigo na demora e a probabilidade de seu direito, sendo essa última obstada, vez que, conforme entendimento expressado acima, possui óbice de sua convalidação, posto que o direito não se deve ater a apenas uma das partes, mas, sim, ao locador e ao locatário, pois com as ações de reajuste, deve-se, repita-se, readequar o equilíbrio contratual em fundamento às provas das partes envolvidas.

Portanto, resta clara a imprudência de uma regra geral ou um entendimento pacificado da aplicação do artigo 478 do Código Civil, forma que está prevista a teoria no ordenamento jurídico, nos casos de revisão contratual decorrentes da pandemia, visto as peculiaridades dos casos e o perigo iminente de causar algum mal ao outro sujeito do negócio jurídico, podendo acarretar a rescisão contratual e um prejuízo maior à sociedade ou, em outras palavras, um desequilíbrio contratual que torne a manutenção do contrato insustentável tanto para o locatário quanto para o locador.

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[1] TJ-SP - AI: 20995061720208260000 SP 2099506-17.2020.8.26.0000, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 11/9/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/9/2020)

[2] (TJ-SP- al: 20669401520208260000 SP 2066940-15.2020.8.26.0000, Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, Data da publicação: 6/5/2020)

[3] TJ-DF 07124108220208070000 DF 0712410-82.2020.8.07.0000, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 9/9/2020, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/9/2020.

Referências bibliográficas

— LOBÃO, Amanda. A pandemia e os aluguéis: Como ficam?. Migalhas. 2020. Disponível em: <https://www.google.com.br/amp/s/migalhas.uol.com.br/amp/depeso/325911/a-pandemia-e-os-alugueis--como-ficam> Acesso em: 17 de dezembro de 2020.

— SANCHEZ, Julio Cesar. Covid-19 e os reflexos no Direito Imobiliário e nos contratos imobiliários. São Paulo: JH Minuzo, 2020.

Nelson Pietniczka Junior é advogado especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Positivo, formado pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná e sócio diretor do escritório Nelson Pietniczka Junior Sociedade Individual de Advogados, com atuação em áreas de arbitragem, civil e imobiliário.

Beatriz Marina Belon é acadêmica de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Paraná e estagiária do escritório Nelson Pietniczka Junior Sociedade Individual de Advogados.

Yara Letícia Cruz de Oliveira é acadêmica de Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná e estagiária do escritório Nelson Pietniczka Junior Sociedade Individual de Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Quais são os direitos do consumidor que desiste do financiamento de um imóvel?

Muitos consumidores que adquiriram financiamento de um imóvel antes da pandemia estão revendo a possibilidade de desistência do negócio e requisição do valor pago, ainda que em parte.

O problema é que na maioria dos contratos feitos pelas construtoras e incorporadoras a multa é exorbitante, chegando a 20% (vinte por cento) do valor total do imóvel, além do custeio com corretagem, seguro, impostos e outros.

O consumidor, ao ver cláusulas que permitem a retenção de um valor que pode chegar praticamente ao valor total do imóvel, sente-se lesado.

Afinal, a empresa já tem uma estrutura com corretores e marketing, não sofrendo tantas despesas que justifiquem um desconto tão alto – 20% (vinte por cento) é o equivalente a um quinto de um imóvel!

Além disso, ao encerrar o contrato, o fornecedor pode revender o imóvel para terceiro pelo valor integral, muitas vezes até valorizado no mercado.

Por fim, durante o contrato o fornecedor investiu e especulou com o valor, obtendo, em muitos casos, enriquecimento. A pergunta que fica é: O que a empresa construtora ou incorporadora pode exigir do consumidor com a desistência do contrato?

Posso desistir do contrato mesmo sendo irrevogável e irretratável?

A resposta é sim. A jurisprudência superior é pacífica de que o consumidor pode sim desistir do contrato.

Inclusive, ao desistir, tem direito à restituição dos valores pagos imediatamente, descontados encargos com corretagem e multa rescisória (súmula 543 do STJ).

Nestes casos, os juros moratórios incidem após o trânsito em julgado da decisão condenatória (STJ, Tema Repetitivo 1002).

Mas a multa tem algum limite? A empresa pode ficar com o valor total pago?

O Código de Defesa do Consumidor proíbe a retenção total dos valores pagos, ainda que a rescisão seja culpa do consumidor (art. 53).

Ainda, mesmo não havendo retenção total, a multa deve ter valor equilibrado. Isso porque o Código de Defesa do Consumidor também veda ao fornecedor exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva (art. 39, V).

Do mesmo modo, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV).

O Superior Tribunal de Justiça já havia decidido em vários julgados que a multa adequada à indenização e também ao desestímulo de rompimento contratual seria de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos (ver EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012).

O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos independe de ocupação ou utilização do imóvel, justamente por ter caráter indenizatório e cominatório.

Assim, multas com percentuais baseados no valor total do contrato eram consideradas abusivas.

A Lei 13.786/2018

Resolvendo o tema e acompanhando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a recente Lei 13.786/2018 alterou o art. 67-A da Lei 4.591/64, autorizando o fornecedor a deduzir a integralidade da taxa de corretagem, além de multa, desde que não seja superior a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga até a data da rescisão.

Portanto, se no seu contrato a multa estipulada for de percentual sobre o total do contrato, ou, se o percentual for superior a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, então você deve procurar um advogado antes de desistir do contrato.

Meu contrato tem multa apenas para o consumidor. E se a construtora descumprir suas obrigações?

O atraso na entrega do imóvel ou descumprimento contratual do fornecedor que impossibilite a utilização do imóvel no prazo correto, gera o direito de restituição integral dos valores pagos (súmula 543 do STJ).

Ainda, o consumidor pode pleitear indenização, de acordo com os danos sofridos em cada caso.

Sobre o valor da indenização, interessante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que adotou o seguinte critério:

Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, havendo multa estipulada apenas contra o consumidor, seu valor deve ser considerado em casos de descumprimento por parte do fornecedor também. Ou seja, a multa contra o consumidor será válida contra o fornecedor, em regra, também como parâmetro indenizatório (STJ: tema repetitivo 971).

Nos contratos do Programa “Minha Casa Minha Vida” o contrato pode vir sem prazo para entrega, ou condicionado a financiamento?

Os contratos do Programa “Minha Casa Minha Vida” devem ter de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (STJ: Tema Repetitivo 996).

Em caso de atraso ou descumprimento, o consumidor terá direito indenização, juros e correção monetária.

É importante mencionar que a rescisão nos casos do Programa “Minha Casa Minha Vida”, apesar da incidência do Código de Defesa do Consumidor, será submetida a normas especiais, sendo aconselhada a consulta a um profissional antes de qualquer decisão.

No fim das contas, vale a pena desistir da compra e venda de um imóvel financiado?

A resposta dependerá de cada caso. A parte que desiste de um contrato deverá arcar com os danos causados e com a frustração da expectativa da outra parte.

No caso, como tratado, as multas não são ilimitadas e cabe ao consumidor julgar a conveniência de arcar com a rescisão ou não.

Em todos os casos, considerando a importância e o valor de um contrato de financiamento de imóvel, é uma boa medida consultar um advogado para a análise do seu contrato.

André Nelvam - Advogado e Mestre em Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

Locação e reajustes - CRECI Esclarece 466

O futuro cibernético do registro de imóveis eletrônico – Por Sérgio Jacomino

A virtualização das relações sociais e econômicas transformou temas que um dia foram considerados periféricos em questões estratégicas para o Direito. Uma delas, abordada no contexto da Medida Provisória 996/2020 (que trata do Programa Casa Verde e Amarela) é o financiamento e custeio da implantação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis no Brasil.

Vale prestar atenção nos objetivos que animaram a iniciativa do parlamento, apoiada pelos registradores brasileiros, que recepcionou e aprovou emenda que trata do financiamento do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis) e do SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), figuras criadas pela Lei 13.465/2017.

As questões versam basicamente sobre a pertinência temática da emenda acolhida na Câmara, o custeio do sistema registral eletrônico e a suposta violação da Lei Geral de Proteção de Dados pelos ditos organismos.

Penso que a sociedade brasileira busca e reclama transparência e lealdade no debate político. As respostas dadas ao jornalista, abaixo reproduzidas na íntegra, com alguns pequenos reparos e adendos, buscou colocar as coisas nos seus devidos lugares. Buscamos tornar mais clara e transparente a iniciativa do IRIB, acolhida pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

O projeto ONR/SREI teve início e se desenvolveu, desde o começo da década de 2010, sob os auspícios do CNJ, chegando à maturidade com a sua consagração na MP 759/2016, depois convertida na Lei 13.465/2017.

Faltava ainda um ajuste fino e ele veio por intermédio da emenda acolhida pelo relator da matéria, deputado Isnaldo Bulhões Jr. (AL). Adjuntaram-se ao artigo 76 da Lei 13.465/2017 os seguintes parágrafos:

8° Fica criado o fundo para a implementação e custeio do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), que será gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e subvencionado pelas unidades do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal referidas no §5° integrantes do SREI e vinculadas ao ONR.

9° Caberá ao agente regulador do ONR referido no §4° regulamentar a receita do fundo para a implementação e custeio do registro eletrônico de imóveis, estabelecer as cotas de participação das unidades de registro de imóveis do país, fiscalizar o recolhimento e supervisionar a aplicação dos recursos e as despesas do gestor, sem prejuízo da fiscalização ordinária e própria como for prevista nos estatutos”[1]. (NR)

Para modernizar o Registro Imobiliário brasileiro de forma a torna-lo mais rápido, eficiente e seguro, cabe responder algumas questões básicas. Quais sejam:

Qual o papel desempenhado pelo IRIB na aprovação da emenda?

O IRIB dedica-se ao tema do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico desde o advento da Lei 11.977/2009. Já se vão mais de dez anos! Atuei na comissão científica, presidida pelo CNJ, que laborou na especificação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, projeto coordenado pelo Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico, entidade científica de referência no país, integrada por engenheiros da Poli-USP em parceria com juristas — magistrados e registradores imobiliários.

Em 2017, a Lei 13.465/2017 criaria o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, encarregado de dar efetividade aos projetos já especificados e que não haviam sido implementados.

Por que a emenda foi incluída numa MP que tratava de outro assunto?

Não se trata de outro assunto. Há inteira pertinência temática da dita emenda com os dispositivos contemplados na Medida Provisória 996/2020. Basta verificar que a norma legal consagrou vários dispositivos aos Cartórios de Registro de Imóveis.

A instituição do Registro Imobiliário desempenha um papel relevantíssimo no contexto da titulação da propriedade e da regularização fundiária — não só em relação à emissão dos títulos de propriedade e de outros direitos reais, mas em face de documentos oriundos da regularização fundiária urbana e rural.

A lei 13.465/2017, alterada pela MP, já fazia expressa menção de que o “procedimento administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb serão feitos preferencialmente por meio eletrônico, na forma dos arts. 37 a 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009” (parágrafo 1º do artigo 76 da Lei 13.465/2017). A própria MP 996/2020, com a redação votada e aprovada no Congresso Nacional, traz em sua epígrafe a indicação de alteração da Lei 13.465/2017, diploma que criou o ONR/SREI.

A pertinência temática é, portanto, evidente e inquestionável. Não custa lembrar que a matéria passou pelo crivo da mesa diretora da Câmara dos Deputados e do Senado Federal, o que abona a iniciativa.

Qual a importância da criação deste fundo?

Desde 2009, com a advento do Programa Minhas Casa, Minha Vida (Lei 11.977/2009), os registradores receberam diretamente da lei a incumbência de instituir o Registro de Imóveis eletrônico (artigo 37). Todavia, não havia previsão legal dispondo sobre o custeio para a criação e operação da plataforma eletrônica que acolheria o SREI.

Passada mais de uma década e o sistema não se implantava por essa justíssima razão. Grassava vistosa assimetria regulamentar, sem definição uniforme de padrões de interoperabilidade, sem governança institucional. Em boa hora o legislador cuidou de prever a criação de um fundo destinado à implementação e custeio do SREI, fundo esse “que será gerido pelo ONR e subvencionado pelas unidades do serviço de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal”. A iniciativa se coordena com o disposto no parágrafo 4º do artigo 76 da Lei 13.465/2017, que criou a figura do “agente regulador” indicando a Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Note-se bem: serão os próprios registradores que vão custear o sistema. É sua obrigação legal (artigo 37 da Lei 11.977/2009). Não será a administração (Estado), não será o mercado, não será o crédito imobiliário e, principalmente, não será o cidadão, consumidor dos serviços públicos, que deverá custear a modernização do sistema registral.

Qual seria o valor pago pelos cartórios e quanto o fundo arrecadaria por ano?

A fixação da contribuição será definida pela Corregedoria Nacional de Justiça (agente regulador do ONR) que disciplinará a “instituição da receita do fundo para a implementação e o custeio do registro eletrônico de imóveis”, estabelecendo as cotas de participação das unidades de registro de imóveis do País e fiscalizando o recolhimento. Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça supervisionar a aplicação dos recursos e as despesas do gestor, sem prejuízo da fiscalização ordinária e própria como for prevista nos estatutos (parágrafo 10º do art. 76 do projeto votado pelo Congresso Nacional).

A regulamentação, a cargo do Poder Judiciário (CNJ), levará em consideração as circunstâncias de cada serventia do país, a capacidade contributiva de cada cartório, fixando o valor das cotas correspondentes e fiscalizando a correta aplicação dos recursos.

A criação desse fundo não poderá implicar repasse dos custos de cartórios para o consumidor final?

Absolutamente, não! O CNJ vedou, expressamente, sob pena de responsabilidade, o repasse de custos para a prestação de serviços por meios eletrônicos. O Provimento CN-CNJ 107/2020, fixou um claro e límpido comando: é proibida a cobrança de qualquer valor do consumidor final relativamente aos serviços eletrônicos em todo o território nacional, “ainda que travestidas da denominação de contribuições ou taxas, sem a devida previsão legal” [2].

Não se deve esquecer que é obrigação legal do registrador imobiliário prestar os seus serviços de modo rápido, seguro, eficiente e com qualidade satisfatória. Essa obrigação acha-se inscrita na própria Lei 8.935/1994 (é a redação do seu artigo 38). O Poder Judiciário, na condição de agente regulador, zelará para que a modernização do sistema de Registro de Imóveis se realize sem qualquer tipo de repasse aos usuários.

Por outro lado, formou-se entre os registradores imobiliários a firme convicção de que os serviços prestados por meios eletrônicos não podem ser mais custosos do que os realizados fisicamente no balcão das serventias. Essa é a lógica da economia digital. Os cartórios de Registro de Imóveis brasileiros não haverão de se forrar ao desafio de promover a universalização do acesso por meios eletrônicos, inscrevendo a vetusta e centenária instituição do Registro de Imóveis no século XXI. Tudo isso haverá de se consumar sem qualquer tipo de custo adicional que possa ser repassado aos usuários.

Por derradeiro, não é possível criar taxas adicionais para custeio de tais serviços sem expressa disposição legal. Os cartórios simplesmente não podem “repassar custos” aos usuários finais, dada a natureza pública da atividade por eles exercida. A regra vem consagrada na própria Constituição Federal (parágrafo 2º do artigo 236) e na Lei Geral de Emolumentos (Lei 10.169/2000).

Há uma ação judicial suspendendo a criação do SREI, por suposta violação da Lei Geral de Proteção de Dados. Como o IRIB responde a isso?

A suposta violação da LGPD não ocorrerá por motivos muito singelos que devem ser apreciados e relevados pelo intérprete desarmado. Além disso, não há qualquer decisão judicial “suspendendo a criação do SREI”, como se verá logo abaixo.

Toda a documentação técnica foi exaustivamente discutida e aprovada pelo próprio Conselho Nacional de Justiça (desde a Recomendação 14/2015[3]) e nela não se encontrará qualquer referência a concentração de dados de caráter pessoal nos repositórios do ONR/SREI[4]. A suposta violação da LGPD não passa de um temor desarrazoado.

O SREI parte do pressuposto de que os dados dos Registros Imobiliários brasileiros devem ser descentralizados, evitando, tanto quanto possível, a sua retenção, concentração e tredestinação pelos nós do sistema.

Temos no Brasil um belo modelo conceitual de dados distribuídos que favorece a proteção de dados pessoais — privacy by design. A regra se acha inscrita na própria Lei 6.015/1973 (artigos 22 e seguintes) e na Lei 8.935/1994 (artigo 46). A concepção, consagrada na Carta de 1988, de fracionamento e dispensação de competências registrais para cada delegatário em caráter pessoal, acarreta a descentralização de dados e representa afinal uma grande vantagem em relação aos modelos concentracionários de dados (registros centralizados). Entre os modelos de concentração e os de distribuição de dados, o SREI acolheu a segunda alternativa, afinado com as melhores tendências tecnológicas.

A especificação, normalização e normatização do SREI/ONR é feita pelo próprio Poder Judiciário, por intermédio do agente regulador – Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (parágrafo 4º do artigo 76 da Lei 13.465/2017). Não é razoável supor que o Judiciário brasileiro possa permitir a exposição ou violação dos dados pessoais que se acham sob a guarda e conservação das serventias extrajudiciais que o próprio Poder Judiciário fiscaliza e regulamenta.

A ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corregedora Nacional de Justiça, demonstrou estar muito atenta e disposta a enfrentar o desafio de estabelecer diretrizes e regras gerais uniformes, harmônicas, para a proteção de dados de caráter pessoal no exercício das atividades notariais e registrais.

Durante o 4º Fórum Nacional das Corregedorias (FONACOR), realizado em outubro passado, a senhora ministra declarou que o “novo marco legal ensejará, por parte da Corregedoria Nacional, cuidadosa regulamentação e a fixação de princípios e diretrizes de caráter uniforme que servirão de base para o exercício das atividades notariais e registrais”[5].

Na mesma ocasião, destacou a “importância da estruturação do ONR e a implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) em âmbito nacional”, ressaltando que as diretrizes estratégicas que foram propostas para 2021 “traduzem a preocupação da Corregedoria Nacional diante dessas duas questões de tamanha relevância, para o que contaremos, uma vez mais, com o inestimável apoio das Corregedorias locais”[6].

Por fim, a ação judicial aludida na pergunta foi proposta por entidade que não tem qualquer vínculo com os cartórios imobiliários, nem se relaciona diretamente com matéria pertinente ao Registro de Imóveis eletrônico, padecendo, tal iniciativa, de vício insanável de impertinência temática. Além disso, não se deve esquecer que a ação foi proposta em janeiro de 2018 e não foi concedida qualquer medida liminar, o que patenteia a inexistência de risco e de perigo. A Lei 13.465/2017 vem produzindo seus efeitos e os frutos da regularização fundiária já se mostram à sociedade brasileira.

Não devemos jamais esquecer que o sistema SREI/ONR foi concebido e regulamentado pelo próprio Poder Judiciário brasileiro, por meio de atos normativos sucessivos cuja culminância é o Provimento 89/2019 do Conselho Nacional de Justiça[7] e o Provimento 109/2020[8], que disciplina a atuação da Corregedoria Nacional de Justiça como Agente Regulador do ONR – Operador Nacional do Registro Imobiliário Eletrônico.

O Poder Judiciário abraça um órgão da fé pública que integra a galáxia judiciária (inciso III, parágrafo 4º, do artigo 103-B da EC 45/2004) dando-lhe estabilidade, regramento e garantia de compliance com as normas de direito público que regulam o funcionamento das serventias extrajudiciais brasileiras.[1] Emenda 91 à MPV 996/2020 apresentada pelo Deputado Federal FAUSTO PINATO (PP/SP) em 28/8/2020. [2] Provimento 107/2020, de 24/06/2020, min. HUMBERTO MARTINS. Acesso: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/3362. [3] O ato normativo pode ser consultado aqui: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/atos-normativos?documento=2035 [4] A documentação pode ser consultada aqui: https://folivm.com.br/srei/ [5] É a matéria do CONJUR de 31/10/2020 — Atividades notariais devem se adequar à Lei Geral de Proteção de Dados. Acesso: https://www.conjur.com.br/2020-out-31/atividades-notariais-adequar-lgpd. [6] Atividades notariais devem se adequar à LGPD. In: Notícias CNJ / Agência CNJ de Notícias, 28/10/2020. Acesso: https://www.cnj.jus.br/atividades-notariais-devem-se-adequar-a-lgpd/. [7] Provimento 89/2019, de 18/12/2019, min. HUMBERTO MARTINS. Acesso: https://atos.cnj.jus.br/files/original173255201912195dfbb44718170.pdf [8] Provimento 109/2020, de 14/10/2020, ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA. Acesso: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/3522.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

As polêmicas infundadas sobre a regularização fundiária no Brasil

A regularização fundiária em áreas da União é um daqueles temas que sempre causam polêmicas quando vêm à tona. Talvez por envolver inúmeros e diferentes interesses, ou mesmo por desconhecimento do assunto – altamente complexo –, a questão acaba resvalando para campanhas que beiram a histeria contra qualquer ação mais efetiva visando solucionar o problema.

No discurso, todo mundo concorda que é preciso regularizar a situação de centenas de milhares de produtores ou de se fazer alguma coisa para evitar que as áreas da União sem destinação continuem sendo invadidas por grileiros, especialmente na Amazônia Legal. Mas na prática a realidade é bem diferente. Qualquer tentativa de regularizar as famílias que vivem na região – muitas delas enviadas para lá pelo próprio governo – é duramente criticada por “especialistas” dos mais diversos matizes, alguns prejulgam sem nem mesmo conhecer o que está sendo proposto.

Um exemplo recente foi o bombardeio contra a Portaria Conjunta número 1/2020, assinada pelo Incra e Seaf (Secretaria Especial de Assuntos Fundiários do Ministério da Agricultura), publicada no Diário Oficial da União de dezembro. O normativo recebeu inúmeras críticas e, pelo teor do que foi publicado na mídia, muitos desaprovaram a medida sem sequer ter lido o texto.

O programa Titula Brasil trata da padronização dos convênios ou parcerias entre a União e os demais entes federativos, com o objetivo de otimizar o processo de regularização fundiária. Essa prática, mais do que permitida, é um comando legal, uma vez que o artigo 32, da Lei 11.952 de 2009, que disciplina a regularização fundiária no Brasil, afirma: “Com a finalidade de efetivar as atividades previstas nesta Lei, a União firmará acordos de cooperação técnica, convênios ou outros instrumentos congêneres com Estados e Municípios”.

Vale lembrar que a Lei 11.952 resulta da Medida Provisória 458, editada em 2009 pelo então presidente Lula. Em que pese em seu texto original prever acordos com os municípios, sua redação final é decorrente de emendas apresentadas pelo senador João Pedro (PT/AM) e pela deputada Perpétua de Almeida (PCdoB/AC).

Além do comando legal, é importante ressaltar que o procedimento é regulamentado desde o Decreto 6.992/2009, também assinado pelo então presidente Lula, e cuja autorização persiste no artigo 10-B do Decreto 9.309 de 2018, que atualmente regulamenta a Lei.

Portanto, a Portaria não cria nenhum instrumento e nem tenta driblar a legislação, como acusam os críticos, em grande parte originários dos partidos que ajudaram a escrever a própria lei vigente.

Ao contrário, além de tornar o processo mais transparente, já que as parcerias serão feitas por meio de edital de chamamento público, o Programa fixa os parâmetros para que os convênios sejam firmados entre o Incra e os entes federativos. Atualmente cada superintendência define seus próprios critérios para formalizar as parcerias com prefeituras e governos estaduais.

O Titula Brasil pretende agilizar o processo de regularização no País, uma necessidade urgente, especialmente para as famílias que esperam pelo direto a propriedade da terra onde vivem há décadas. O Incra não dispõe de recursos financeiros nem humanos para dar conta de forma célere de todo o processo. Daí a necessidade de parcerias, especialmente com os municípios.

No entanto, isso não quer dizer que um agente público municipal vá sair regularizando áreas a esmo. Todo e qualquer trabalho seguirá o rito definido em lei e coordenado pelo Incra. A área de atuação será restrita às glebas federais aptas a regularização e se aplicará somente a pessoas que atendam às imposições dos normativos federais e que detenham processo de regularização vigente e em conformidade no Incra.

Também é preciso deixar claro que a checagem – tanto dos documentos pessoais do requerente, quanto dos lotes –, será feita por técnicos do Incra, dentro do Sigef Titulação (sistema do Incra) e a partir de um requerimento apresentado pelo interessado ao Incra.

Todas as exigências legais precisam ser cumpridas para que o ocupante possa ter direito ao título de propriedade. Será observado, por exemplo, se a área em analise não está sobreposta a terras indígenas, quilombolas, assentamentos, áreas de preservação ambiental e outras. Os requisitos exigidos pela lei, em vigor há 11 anos, não foram abolidos pela Portaria.

A atuação dos agentes municipais somente será conhecida quando da divulgação do Regulamento Operacional e do Manual de Planejamento e Fiscalização do Programa, que estão sendo elaborados pelos técnicos do Incra. O prazo para a finalização desses regramentos é de 60 dias, contados da data da publicação da Portaria, ou seja, apenas no final de janeiro.

Até lá, tudo que vem sendo dito em relação ao Titula Brasil, não passa de mera especulação ou exercício de futurologia.

Geraldo Melo Filho é presidente do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).

Fonte: Agro em Dia

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