HIPOTECA REVERSA DEVE MOVIMENTAR MERCADO IMOBILIÁRIO COM ATÉ R$ 3,5 BILHÕES

Segundo governo, modelo de crédito terá público-alvo potencial de 5,7 milhões de idosos.

A chamada hipoteca reversa , modelo de crédito em elaboração pelo governo, deve movimentar um mercado de R$ 1,5 bilhão a R$ 3,5 bilhões no país, segundo estimativa divulgada nesta quinta-feira pelo Ministério da Economia. O sistema faz parte do conjunto de medidas elaboradas pela Secretaria de Política Econômica (SPE) para reativar a economia . O mecanismo vai permitir que proprietários recebam dos bancos pagamentos mensais , dando a residência como garantia. Depois da morte do tomador do crédito, a instituição financeira passa a ser a dona do imóvel 

Segundo a SPE, esse tipo de crédito será voltado para idosos que têm casa própria, que poderão ter acesso a um complemento da aposentadoria. De acordo com dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) do IBGE, citados pela pasta, o país tem hoje 5,7 milhões de residências ocupadas por idoso que mora sozinho ou com cônjuge também idoso. O valor desses imóveis chega a R$ 800 bilhões, mas como a experiência internacional mostra uma adesão de 3% a 5%, os técnicos chegaram ao valor de até R$ 3,5 bilhões.

De acordo com a secretaria, o contrato da hipoteca reversa pode ser encerrado em três situações: com a morte do dono do imóvel, caso o tomador do empréstimo deseje se mudar e pagar a dívida com o banco ou em qualquer momento em que a pessoa queira encerrar o contrato, também pagando a dívida.

“Muitas pessoas, durante a vida, conquistam uma boa residência, mas têm problemas de rendimento na terceira idade. Essa nova iniciativa assegura usufruir financeiramente de um patrimônio que geralmente não dá essa possibilidade”, analisa Felipe Garcia, assessor especial da SPE, em comunicado. “A grande vantagem é que a pessoa tomará o empréstimo, continuará morando em sua residência enquanto viver ou desejar, e ficará desobrigada do pagamento do principal e de juros durante a vigência do contrato. Ou seja, não comprometerá sua renda ou eventuais benefícios de aposentadoria, como ocorre nas modalidades tradicionais de empréstimo”, observou.

A SPE informou que está ainda desenhando o marco regulatório da hipoteca reversa. A ideia é que os bancos fiquem livres para definir a idade do público-alvo. Nos EUA, esse mecanismo é voltado para idosos a partir de 62 anos. A expectativa do governo é que, com o envelhecimento da população, esse tipo de produto seja mais adotado por idosos sem herdeiros.

Fonte: O Globo

CAIXA ANUNCIOU MUDANÇAS NAS LINHAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

O presidente da Caixa anunciou que a instituição pretende fazer mudanças nas linhas de crédito imobiliário, principal carteira da instituição. A ideia, segundo Guimarães, seria oferecer empréstimos com correção pelo IPCA e Price em lugar da taxa referencial (TR).

A mudança traria mais atratividade para o mercado de securitização, em, por exemplo, emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) uma vez que os investidores costumam ser refratários aos contratos corrigidos pela taxa referencial.

“Para securitizar carteira de crédito, só com IPCA ele [mercado] não compra. Mas com IPCA mais alguma coisa, eu consigo vender”, afirmou Guimarães. “Acreditamos que vamos conseguir mais R$ 10 bilhões em carteira de crédito nessa mudança de indexador nos contratos, com 400 mil pessoas beneficiadas e 46 mil imóveis”, acrescentou. Segundo ele, as mudanças não envolvem o Minha Casa, Minha Vida.

A Caixa anunciou há alguns meses a intenção em vender até R$ 100 bilhões por meio de securitização de crédito imobiliários. A instituição planeja realizar cerca de 40 operações com emissões de CRIs lastreados em sua carteira de financiamentos de propriedades.

Fonte: Excerto de texto AconteceuMS

STJ APROVA TESE REPETITIVA DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora / incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

O enunciado acima foi aprovado pela 2ª seção do STJ nesta quarta-feira, 22. Ele é resultado do julgamento dos repetitivos, ocorrido na última sessão do colegiado.

A seção julgou os temas 970 e 971, que versavam, respectivamente, sobre: (i) a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel; e (ii) a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega.

Por maioria, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Luis Felipe Salomão, no sentido da impossibilidade da cumulação e da possibilidade da inversão da cláusula penal. Com relação à impossibilidade da cumulação, o enunciado foi aprovado já naquela assentada:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

Com diferentes ponderações acerca da segunda tese, sua aprovação foi adiada e aprovada, à unanimidade, nesta quarta-feira, 22.

Processos: REsps 1.498.484/1.635.428 e REsps 1.614.721/1.631.485

Fonte: Migalhas Quentes

FUTURO DO MINHA CASA, MINHA VIDA SERÁ DISCUTIDO COM GOVERNO NO SENADO

O futuro do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é tema de audiência pública na quarta-feira (22/05), a partir das 9h, na Comissão de Ciência, Tecnologia, Inovação, Comunicação e Informática (CCT) do Senado Federal, com Celso Matsuda, secretário nacional de Habitação do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR).

A comissão discutirá os desdobramentos do MCMV para os próximos quatro anos.

A audiência será interativa. Os interessados em participar podem enviar perguntas antecipadamente ao secretário através do Portal e-Cidadania ou por telefone (0800612211).

MCMV será reformulado, confirma secretário nacional de Habitação durante o 91º Enic

No último dia 17 de maio, em painel conjunto da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) e da Comissão de Habitação de Interesse Social (CHIS) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) no 91º Encontro Nacional da Indústria da Construção (ENIC), que tratou do tema “Futuro do mercado imobiliário e do Programa MCMV”, o secretário nacional da Habitação, Celso Matsuda, disse que, após 10 anos do Minha Casa, Minha Vida e depois de ter entregue mais de 4 milhões de moradias populares, o MCMV passará por mudanças. Um novo programa habitacional está em elaboração pelo governo federal.

O debate aconteceu no Windsor Barra Expo Convention Center na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.

Promovido pela CBIC, o 91º ENIC é uma realização do Sindicato da Indústria da Construção no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio) e conta com a correalização da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-Rio), o Serviço Social da Indústria da Construção do Rio de Janeiro (Seconci-Rio) e Senai Nacional.

O programa de trabalho da Comissão da Indústria Imobiliária (CII/CBIC) e Comissão de Habitações de Interesse Social (CHIS/CBIC) no 91º ENIC conta com o apoio do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional). 

Fonte: CBIC

CRECISP ASSINA PARCERIA COM PREFEITURA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

“Sem dúvida, faremos um grande trabalho juntos.” Com essa certeza, o prefeito de São José dos Campos, Felício Ramuth, firmou um acordo de cooperação entre o governo municipal e o CRECISP, no dia 15/05.

O objetivo é a realização de avaliações mercadológicas do patrimônio imobiliário da cidade por corretores de imóveis membros do Grupo de Avaliadores do Conselho. Mas o efeito dessa parceria vai muito mais além do que precificar propriedades. Com os Pareceres Técnicos emitidos pelos inscritos no CRECISP, a municipalidade garante documentos que atestam a transparência da administração pública no que tange aos seus imóveis ou em casos de desapropriações e locações. 

Levando em conta detalhes como a localização, o tamanho e a documentação do imóvel para definir seu valor, os avaliadores do CRECISP farão suas análises da mesma forma que já as fizeram para importantes órgãos públicos, como o Tribunal de Contas do Estado de SP e o Tribunal de Justiça, dentre outros. Ao término do trabalho, receberão um ofício da entidade para a qual trabalharam, atestando a qualidade do PTAM emitido.

Além do prefeito e do secretário de Gestão Administrativa da cidade, José de Melo, participaram do evento, o presidente do Conselho, José Augusto Viana Neto; os conselheiros da região, Ana Alice De Finis Pagnano, Agostinho Plaça e Valdir Jacomini; o comandante da PM José Eduardo Stanelis de Aquino, o vereador José Dimas Pereira, diversos corretores, e representantes da imprensa.

Para Viana, a assinatura reafirma o comprometimento dos profissionais em trabalhar em prol de suas comunidades, sem nenhum viés financeiro envolvido. “Todos os membros desse grupo são voluntários e oferecem seus conhecimentos para beneficiar toda a população, em última instância.”

Fonte: CRECISP

IMOBILIÁRIA QUE FACILITA PARA O INQUILINO PREJUDICA O LOCADOR

A imobiliária que vai te dar suporte deve ser muito bem escolhida. Há locador que se sente frustrado ao perceber que a imobiliária que administra a locação de seu imóvel trabalha mais para o inquilino do que para ele, pois confiou seu patrimônio à administradora com a certeza de que seus interesses seriam defendidos. Isto se deve ao fato de algumas imobiliárias, visando evitar conflitos e facilitar seu trabalho, pressionam o locador a satisfazer todos os anseios do inquilino, pois temem qualquer embate judicial. Estranhamente, há caso de imobiliária que se empenha para isentar o inquilino de pagar a multa quando ele atrasa ou deixa de cobrar os danos causados ao imóvel, pois não deseja enfrentar o problema.

Existe administradora de imóveis que seduz o proprietário ao cobrar comissão mais baixa e por não ser profissional, agiliza a locação ao aprovar a ficha cadastral de fiador que não possui imóvel apto a garantir as obrigações contratuais, havendo algumas que nem fazem cadastro e assim realizam a locação sem nenhuma garantia. O locador só descobrirá o erro da administradora quando ocorrer o despejo por falta de pagamento ou a desocupação do imóvel ao conferir que não tem como receber seu crédito.

Imobiliária presta serviço é para o locador 

Cabe à imobiliária tratar bem o inquilino, devendo prestar um serviço de qualidade. Entretanto, ela não pode ignorar que sem o locador não existiria a locação, sendo este o seu cliente, pois é quem paga seus honorários. Portanto, cabe a imobiliária focar seus esforços na defesa dos interesses do locador, tendo em vista que a Lei do Inquilino, o auto custo e morosidade do Poder Judiciário favorecem o inquilino que não cumpre com as obrigações contratuais. 

Em qualquer locação há riscos para o locador, especialmente se fizer a transação diretamente com o inquilino, o que lhe causará constrangimentos nos momentos que tem que cobrar ou negociar o aluguel. Se tudo fosse tranquilo não existiriam tantas imobiliárias, sendo que a que possui um departamento jurídico está mais capacitada a defender os interesses do locador. Uma locação mal realizada pode causar prejuízos financeiros que podem ultrapassar dezenas de vezes o valor do aluguel, especialmente quanto às obras irregulares e uma garantia frágil.

Imobiliária “Maravilha para o inquilino”

O locador deve desconfiar de imobiliárias que prometem inúmeras facilidades para os inquilinos, como as virtuais. Essas visam atrair os inquilinos ao prometer locar o imóvel sem fiador ou ao afirmar que arcam com os custos do seguro fiança. Afirmam que conseguem essa façanha por não possuírem espaço físico e muitos funcionários. Causam desconfiança ao não explicar o milagre de pagar o valor do prêmio de seguro que supera a quantia que recebe de comissão. Ninguém trabalha para ter prejuízo!

Alguns proprietários, enganados, contratam startups por acharem que seu imóvel irá ser locado mais rápido por uma imobiliária virtual. Contudo, se esquecem de analisar as várias questões: Quem resolverá os problemas rotineiros entre o inquilino e o locador? Quem irá vistoriar o imóvel no momento da desocupação e cobrar os danos do inquilino? Quem cobrará o aluguel, o IPTU e o condomínio atrasado ou renegociará o aluguel quando ele defasar? Será que realmente existe o seguro fiança? Sendo comum a Cia. Seguradora criar empecilho para pagar, quem irá defende-lo para não ter prejuízo?

Garantia é fundamental

De nada adianta a locação ocorrer de forma rápida se não está garantida. O locador deve estar atento, pois existem imobiliárias virtuais que visam apenas vender apólice de seguro, bastando o locador verificar no contrato social delas que seus diretores são corretores de seguro. Seu foco não é administrar a locação e defender o locador, sendo que este, ao ter problema, nem a achará para notificar e acionar judicialmente, pois nem endereço físico tem. E ao final, será mais um cliente que se cansará de enviar e-mails reclamando e que serão respondidos por um robô bem criativo.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; Diretor-adjunto do IBRADIM-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. 

Fonte: Emorar

MULTIPROPRIEDADE DE IMÓVEIS: DIVIDIR PARA GANHAR

Promulgada no final de 2018 e muito comemorada pelo mercado imobiliário e hoteleiro, a lei 13.777 dispõe sobre a divisão da propriedade de um imóvel por mais de uma pessoa, regrando sua utilização em períodos alternados no ano. A multipropriedade, também chamada de time-sharing (em tradução livre “compartilhamento de tempo”) não é, no entanto, uma prática tão recente quanto sua regulamentação legislativa.

Surgida na Europa, em meados do século XX, o compartilhamento da propriedade de imóveis se difundiu em diversos países, respeitando em cada um deles os limites da legislação local. No Brasil, o primeiro empreendimento de multipropriedade surgiu em 1985, na praia de Paúba, litoral norte de São Paulo, quando ainda não existia legislação específica sobre a matéria.

A exploração da multipropriedade no Brasil inicialmente se estabeleceu com a utilização de condomínios pro indiviso, aplicando-se regras gerais do Código Civil sobre essa matéria que, por muitas vezes, se mostraram insuficientes em razão das especificidades dessa modalidade.

Agora, com o advento da lei 13.777, de 2018, o cenário mudou. A multipropriedade foi definida como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, nunca inferior a 7 dias, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida de forma alternada durante um intervalo de tempo, normalmente, um ano.

Na prática, um imóvel poderá ser dividido em até 52 frações de tempo e seus multiproprietários poderão utilizá-lo em datas fixas e determinadas (um mesmo período para cada ano), em datas flutuantes (a serem definidas ano a ano) ou em um sistema misto (combinando ambas as formas). Durante seu período de uso, o multiproprietário irá dispor de um imóvel equipado, mobiliado e decorado, eis que a própria lei reconhece que multipropriedade inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao uso e gozo do imóvel.

Além disso, diversas outras especificidades da multipropriedade foram abrangidas pela nova lei, tais como direitos e obrigações do multiproprietário, transferência de multipropriedade sem necessidade de anuência dos demais proprietários de frações e administração concentrada do imóvel e suas instalações.

A instituição da multipropriedade se dará mediante registro no competente cartório de registro de imóveis e todas as especificidades da utilização partilhada do imóvel, inclusive quanto aos pontos acima indicados, devem constar de sua convenção de condomínio.

Dessa forma, a aquisição de uma fração do imóvel se dará, obviamente, por um valor muito menor do que aquele que seria desembolsado para a aquisição de 100% do imóvel por apenas uma pessoa. Soma-se a isso o fato de todas as despesas decorrentes da aquisição, inclusive os impostos de propriedade imobiliária, serão rateados em razão do fracionamento do imóvel. Como os custos de aquisição e manutenção de imóvel em multipropriedade são consideravelmente inferiores aos de uma aquisição imobiliária tradicional (individual), a multipropriedade chega como um estímulo às aquisições da chamada “segunda moradia”, principalmente em localidades definidas como “destinos de férias”.

Mais do que isso, cada multiproprietário, durante seu período de uso e respeitados os limites da convenção de condomínio, irá utilizar o imóvel na forma que melhor lhe convier, podendo, inclusive, aluga-lo, cede-lo a terceiros ou disponibiliza-lo em eventual pool (uma associação para exploração conjunta das frações de tempo especialmente utilizado na exploração hoteleira).

Investimento inicial reduzido aliado à possibilidade da disponibilização da fração adquirida a terceiros, seja diretamente ou pela sua inclusão em um pool, faz dos imóveis em multipropriedade um atrativo investimento àqueles que se interessam pelo mercado imobiliário. Investimento este que, agora, com a normatização da matéria, se demonstra ainda mais seguro juridicamente.

A lei parece ter captado a essência da utilização de imóveis em sistema de multipropriedade, na qual prevalece a máxima: dividir para ganhar.

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Elisa Junqueira Figueiredo é sócia advogada do Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

Alice Assunção Stancati é advogada do Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso