EVOLUÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS EM PORTUGAL E OUTROS PAÍSES EUROPEUS

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Os preços das casas em Portugal subiram 6,9% no primeiro trimestre deste ano, o que corresponde ao maior crescimento desde o segundo trimestre de 2008, de acordo com os dados do Eurostat. E não foi o único país da zona euro a registar subidas: também as principais potências, como a França, Alemanha, Reino Unido e Irlanda ou a vizinha Espanha. Apresentamos um gráfico acima com a evolução do custo da habitação desde 2005 nos principais países europeus. Os dados de Portugal são a partir de 2008.

O gráfico permite ver claramente como os imóveis na Espanha e na Irlanda sobe sem parar até à crise do subprime em 2007, quando começa a desvalorizar-se. Em 2013 há um ponto de inflexão e a partir de então o preço começa a recuperar-se nesses mercados.

Em Portugal, depois da melhoria registada no início da década, o setor começou a degradar-se até que em 2014 começou a dar sinais de melhoria. O ano passado, destaca-se por uma retoma mais sustentada.

No panorama europeu, destacam-se a Suécia, Alemanha e Reino Unido com uma tendência de subida do preço da habitação. Alguns organismos públicos internacionais, como o FMI, já alertaram mesmo para o risco de uma bolha imobiliária nesses países. Por exemplo, no mercado sueco as casas revalorizaram-se quase 13% num ano. Já na Alemanha, foi registada uma subida de mais de 4% no último ano.

Fonte: Idealista News

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: EM BUSCA DO VALOR

CONHEÇA OS DIREITOS DO CONSUMIDOR NA COMPRA DIRETO COM AS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS

Antes de mais nada, é importante frisar que todo negócio representa um determinado risco para quem vende e para quem compra. Quase sempre, o risco para quem vende acaba quando o valor negociado é depositado na conta corrente. Mas, para quem compra, mesmo após pago o preço e registrada a escritura ou contrato no cartório de Registro de Imóveis, ainda pode haver problemas.

Nesse sentido, há riscos nas compras de imóveis feitos diretamente com as construtoras/incorporadoras. Diante da vulnerabilidade do comprador frente à incorporadora é pacífico na jurisprudência o entendimento que esses contratos imobiliários são amparados pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, o comprador é o consumidor, portanto, tem uma ampliação na defesa dos seus direitos, conforme dispõe o artigo 46 do CDC:

Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Trata-se de um contrato de adesão, ou seja, o consumidor/comprador tem que aceitar cláusulas pré-determinadas pelo fornecedor, as quais o consumidor sequer consegue ler completamente o instrumento contratual ao qual vai aderir, tamanho o número de páginas a serem lidas em pouquíssimo tempo. Assim, não havendo transparência nessa relação de consumo, existe a possibilidade da nulidade de cláusulas, e até mesmo do contrato. Por outro lado, nos contratos entre particulares, ou seja, que não envolvam construtoras/incorporadoras, aplica-se somente artigos do Código Civil.

Ultrapassado este espectro, os riscos na compra de imóvel direto com as construtoras/incorporadoras são os mesmos que uma compra de imóvel com particular. Assim, antes de entrar em um estande de vendas, é importante o levantamento, pelo comprador, de informações da construtora e do imóvel, que podem ser gratuitas e de fácil disponibilidade pela internet.

Os documentos a serem solicitados ou pesquisados das construtoras seriam as certidões negativas junto à Justiça do Trabalho, Cartórios de Protestos, de distribuidores cíveis (ações de execuções), de Execuções Fiscais Municipais, Estaduais e Federais. Quanto ao imóvel, a certidão negativa de tributos do imóvel expedida diretamente no site da Prefeitura e da matrícula atualizada do imóvel. Além dessas dicas, alguns sites voltados para o consumidor mostram o nível de insatisfações e reclamações com as empresas

Quanto às consequências de uma situação em que a empresa não suporta financeiramente acabar a obra, poderão surgir algumas alternativas. O pedido de recuperação judicial com negociações junto aos proprietários ou transferência das obras para outra empresa/construtora que possa assumir o controle com anuência dos proprietários. Para estas duas alternativas, a resolução do problema seria instantânea. Mas caso haja a falência da construtora, as chances de resolução são mínimas, podendo demorar anos até um desfecho negativo para o consumidor.

Quanto às vendas de unidades em duplicidade, sabe-se que não é uma prática completamente inexistente pelas construtoras sérias, independentemente do porte. Quando aplicadas por estelionatários sócios de construtoras “duvidosas”, surge a necessidade de pesquisa registral antes de adquirir um imóvel. Em seguida, é preciso registrar a escritura ou contrato de promessa de compra e venda junto ao cartório de Registro de Imóveis competente. Com isso, o adquirente tem o direito registral sobre o imóvel. Aliás, as instituições bancárias exigem do consumidor o registro do contrato de financiamento imobiliário junto ao Registro de Imóvel competente, justamente para garantir o direito sobre o imóvel.

Outro problema são as hipotecas que podem existir no imóvel após averbação de promessa de contrato de compra e venda. Neste caso, o adquirente ainda não tem os direitos reais de propriedade, podendo a construtora usar o imóvel como garantia, e o risco de perda dos direitos poderá se concretizar. Enfim, riscos sempre existem, mas há diversas ações preventivas a serem adotadas antes de qualquer iniciativa, e nunca é demais ressaltar a importância de uma consulta com profissional habilitado, seja advogado ou corretor de imóveis.

Luis Antonio de Melo Guerreiro, Advogado Sócio do Guerreiro e Andrade Sociedade de Advogados, Especialista em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito – EPD), com Extensão pela FGV.

Fonte: Revista Infra

COBRANÇA EXCESSIVA DE ITBI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Muitas pessoas, quando adquirem um imóvel, são surpreendidas pelo alto valor do ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, o que encarece a regularização da escritura e formalização da transação.

Todavia, muitos não sabem que, a exemplo do que acontece na cidade de São Paulo, as prefeituras têm majorado indevidamente este imposto, mediante aplicação do valor venal de referência como base de cálculo (valor utilizado para aplicação da alíquota do imposto).

O Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo ITBI é o valor venal do bem transmitido que, na grande maioria dos casos, é consideravelmente mais baixo do que o valor venal de referência.

Na prática, ao impor o valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, as prefeituras criam um ônus maior do que deveria para o contribuinte.

A jurisprudência é clara ao prever que o recolhimento do ITBI deve tomar por base o valor venal de IPTU ou ITR, ou o valor da transação, o que for maior. Assim, caso o valor venal de referência seja superior a estes dois valores, o contribuinte deve procurar a Justiça para afastar essa cobrança indevida.

Fonte: Equipe de Direito Tributário do Escritório Strano & Messetti Advogados

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Fonte: VivaCorretor

A IMPORTÂNCIA DA REALIZAÇÃO DE LAUDOS DE VISTORIA PARA A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Finda a relação negocial de locação, ocasião em que o inquilino geralmente retira seus bens do imóvel, é possível observar as eventuais avarias do local, tais como portas e janelas quebradas, pisos destruídos, e assim por diante.

De forma precipitada, o locador contata imediatamente o seu advogado (com pouca experiência prática), e juntos ingressam com a ação respectiva, pleiteando o ressarcimento pelos danos ocasionados.

Não obstante, dão de cara com o seguinte pronunciamento: “não é possível a atribuição de responsabilidade ao locatário pelas avarias existente no imóvel locado, quando o laudo de vistoria inicial não foi juntado aos autos”.

Para evitar tais situações, as imobiliárias e os locadores mais atentos têm se precavido com a realização de Laudo de Vistoria quando da entrada e da saída do imóvel pelo locatário.

Pois bem, os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelecem as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários, o que faz nos seguintes termos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Vê-se, pois, que não há qualquer dispositivo legal que obrigue o locador a realizar os laudos de vistoria, tampouco há previsão para a inspeção.

Portanto, o preceito utilizado como justificativa para a sua realização é o III, ipsis litteris:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Há tempos a jurisprudência já vem exigindo como prova da ocorrência dos danos a juntada do laudo de vistoria inicial, realizado quando da entrada do inquilino no imóvel, sob o fundamento de que é somente por meio dele é se pode constatar em que condições o bem foi realmente entregue, para, então, compará-lo com o de desocupação.

Tal exigência tem por base a incumbência ao autor do ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do Novo Código de Processo Civil).

De igual modo, não há que se considerar o argumento de que consta no contrato de locação assinado pelas partes que o imóvel locado estava sendo recebido em perfeitas condições de uso, já que tais contratos são geralmente genéricos.

Em rápida busca à jurisprudência, é possível encontrar diversos julgados que desconhecem a obrigação de ressarcimento do locatário por ausência de provas. Colaciono abaixo o Acordão proferido pela 26ª Câmara de Direito Privado de São Paulo:

Locação - Cobrança - Ausência de laudo de vistoria inicial e final - Real estado de conservação do imóvel por ocasião da entrega das chaves não comprovado - Ônus que incumbia ao autor - Apelo improvido.

(TJ-SP - APL: 00195207120138260007 SP 0019520-71.2013.8.26.0007, Relator: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 17/12/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2015)

Por outro lado, também não é aceito pelos tribunais o laudo final realizado unilateralmente pelo locador, por não possuir aptidão persuasiva necessária capaz de demonstrar que o locatário teria provocado danos ao imóvel locado mediante seu uso inadequado. Preserva-se, assim, os direitos do locatário em relação a possíveis deslealdades do locador. Nesse sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LAUDO DE VISTORIA UNILATERAL. PROVA INSERVÍVEL. OBRIGAÇAO DO LOCATÁRIO EM REPARAR DANOS. ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS.

1. Possível a responsabilização do locatário em reparar as deteriorações de uso normal do imóvel, desde que prevista em contrato, cabendo ao locador o ônus de provar as deteriorações decorrentes da utilização do imóvel pelo locatário.

2. O laudo de vistoria final elaborado sem a presença do locatário não possui idoneidade para fins de prova.

3. Verificando-se excessiva a fixação dos honorários advocatícios, sopesando a importância da causa e o trabalho desenvolvido, impõe-se sua redução.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-DF - APC: 20100112309420, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/11/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/12/2014. Pág.: 265)

Em conclusão, para se resguardar de eventuais vicissitudes ocasionadas pela postura do locatário em relação à conservação do imóvel, bem como por questões de defesa frente a possíveis desonestidades do locador, a realização de laudos de vistoria de entrada e de saída é extremamente recomendável, possuindo um efeito de dúplice proteção.

A inspeção não exige forma prescrita, podendo ser realizada a contento. Todavia, para que não haja futuros embaraços, deve ser assinada por todos os interessados, tais como locador, locatário, fiador e cônjuges. E ainda, é recomendável a presença e a assinatura de testemunhas.

O laudo deve conter as especificações do imóvel e seus componentes, indicando o estado de conservação em que se encontram, e, quando possível, deve ser complementado pelas fotos do imóvel.

Pedro Miguel - Advogado atuante nas áreas cível, tributária e trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil

MERCADO IMOBILIÁRIO: ÍNDICE PROPERATI HIPERDADOS JULHO 2016

Mês de julho foi um mês de início às boas notícias para o mercado imobiliário brasileiro, além das medidas promovidas pelo governo federal, como por exemplo: manter parte do Programa Minha Casa Minha Vida e as novas regras para financiamento da Caixa Econômica Federal.

No caso das novas regras de financiamento, os mutuários da Caixa Econômica Federal poderão financiar imóveis de até R$ 3 milhões, o dobro do limite de financiamento que era de R$ 1,5 milhão.

Além de aumentar o limite de crédito, a Caixa anunciou que passará a financiar uma parcela maior do valor dos imóveis por meio do Sistema Financeiro Imobiliário. A cota de financiamento para imóveis usados subiu de 60% para 70% do valor total. Para a compra de imóvel novo, construção em terreno próprio, aquisição de terrenos e reforma ou ampliação, a cota passou de 70% para 80%. Nas operações contratadas com interveniente quitante, nas quais haverá quitação de financiamento com outra instituição financeira, a cota de financiamento subirá de 50% para 70%. Até o início do ano passado, a Caixa financiava 70% dos imóveis adquiridos pelo SFI. O teto caiu para 40% em maio de 2015 e tinha sido reajustado para 60% em março deste ano. Essas medidas vão movimentar os bancos privados para o mesmo caminho. Mas vale ressaltar que esses impactos seriam bem maiores se a taxa de juros SELIC fosse também reduzida pelo Banco Central, vamos ver se o mesmo começa a sinalizar quedas.

Além disso empresários estão retomando o ânimo no setor, ainda é uma reação tímida, pois por se tratar de um ciclo longo de produção como o imobiliário, esses empresários vão retomando a confiança aos poucos, mas esse sinal é absolutamente positivo, quando o empresário confia, ele ajuda a ativar a economia. A Fundação Getúlio Vargas publicou agora em julho o Índice de Confiança da Construção, e este avançou 2,7 pontos em julho, em relação a junho, atingindo 70,7 pontos, o maior nível desde agosto de 2015 (72,4 pontos).

Em meio a essas modificações de curso no mercado imobiliário o índice de medição de preços do mercado imobiliário denominado IPH – INDICE PROPERATI HIPERDADOS apresentou variações de queda e de alta em função desse momento que, para alguns, o fundo do poço passou e para outros nem tanto.

Pensando nas informações e na inteligência do mercado imobiliário / construção civil, contribuindo com informações sobre oferta imobiliária para o seu planejamento imobiliário, agora o Índice PROPERATI-HIPERDADOS está medindo 28 cidades brasileiras, no próximo mês ampliaremos o número de cidades cobertas por nosso índice. Veja como o preço dos imóveis estão se comportando nessas cidades nas tabelas abaixo:

TABELA 1: Índice Properati Hiperdados Residencial Geral (IPH-RES/G): medição de preços dos imóveis do julho/2016, variação nominal comparada com o mês anterior.

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TABELA 2: Índice Properati Hiperdados Residencial Apartamentos (IPH-RES/A): medição de preços dos imóveis do julho/2016, variação nominal comparada com o mês anterior.

TABELA 3: Índice Properati Hiperdados Residencial Casas (IPH-RES/C): medição de preços dos imóveis do julho/2016, variação nominal comparada com o mês anterior.

Fonte: Properati Hiperdados