RESCISÃO DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO CONTEMPORÂNEO - ANÁLISE PARA 2016 E ALÉM

O atual cenário econômico enfrentado no Brasil alterou a velha fórmula com que muitas pessoas encaravam a compra de um imóvel na planta, especialmente quando se tratava do primeiro imóvel, fosse residencial ou comercial.

Basicamente, as pessoas não mais apresentam uma postura impulsiva no momento da assinatura de um compromisso de venda e compra de imóvel na planta.

Nos idos de 2008 a 2012, época do crescimento acelerado no mercado imobiliário para novos empreendimentos, nunca se vendeu ou se comprou tantos imóveis no país. Naquela ocasião, a aquisição de imóveis na planta por impulso era algo comum e em que pese isso ainda existir para alguns compradores, as famílias brasileiras têm pensado duas vezes antes de assinar um contrato.

Como dito, aquela compra sem muita reflexão mudou.

Com o cenário recessivo de 2015, as vendas de imóveis novos caíram consideravelmente, especialmente perante as maiores incorporadoras em atividade no país.

Fato é que com a desaceleração do mercado imobiliário, muitas das grandes construtoras lançaram mão de conhecido artifício (pouco praticado entre 2008 a 2014) consistente na redução substancial nos preço de alguns imóveis e em determinados empreendimentos.

Não foram raros os casos onde, no segundo semestre de 2015, muitas empresas “queimaram” seus estoques, apresentando descontos no mercado imobiliário de consumo que iam de 10% a até 50%. Outras incorporadoras ofereciam o imóvel com pagamento a prazo só que sem a incidência de correção monetária pelo INCC durante a fase de obras. Aparentemente isso se mostrou um excelente negócio para quem pretendia comprar.

A prática de concessão de enormes descontos durou de julho a dezembro de 2015, facilitando a vida de centenas de pretensos adquirentes na compra de um imóvel novo.

Claro que boa parcela dos compradores que haviam adquirido um imóvel no empreendimento que a incorporadora ofertou anos depois com salutares descontos ficou bastante incomodada.

Ora, imagine só quem comprou, por exemplo, um imóvel no estande de vendas no lançamento e pagou cerca de R$ 400.000,00 e três anos depois a mesma empresa comercializa unidades no empreendimento pelo mesmo preço ou até mesmo mais baixo. Não dá para ficar contente com isso, mas, paciência, é a lei da oferta e procura e essa prática não é ilegal.

Por outro lado, mesmo com a concessão de descontos ou outros atrativos ao mercado imobiliário para a compra de imóveis novos, muitos adquirentes optaram pelo distrato ou rescisão de seus contratos de compromisso de venda e compra.

Mesmo em 2015 as pessoas enfrentaram as mesmas dificuldades de sempre ao buscar a incorporadora para a assinatura do distrato amigável. Na imensa maioria dos casos ao comprador interessado pelo distrato as incorporadoras insistiam em informar que o contrato era irretratável e que apenas por mera liberalidade aceitariam a rescisão, não sem antes aplicar uma retenção de 20% a até 90% dos valores pagos, em total inversão do que vêm entendendo nossa jurisprudência.

Outras tantas incorporadoras chegaram a informar seus clientes que em caso de distrato, a restituição de apenas uma parte dos valores exclusivamente pagos em contrato seria feito de forma parcelada, em desobediência ao quanto previsto pela súmula nº 543 do STJ, divulgada em agosto de 2015 e através da qual se determina que em casos assim a restituição deve ser feita à vista, não se sujeitando ao parcelamento, ainda que isso esteja previsto no contrato.

Estatisticamente falando, os maiores motivos pelos quais muitas pessoas optaram pelo distrato de seus contratos foram os mesmos de sempre: i) falta de capacidade econômica para enfrentar o financiamento imobiliário, especialmente pela alta dos juros dos bancos; ii) desemprego; iii) separações dos compradores; iv) doença.

Para o ano de 2016 o cenário econômico permanece recessivo e os distratos tendem a manter a mesma performance apresentada em 2015, sem prejuízo de possível aumento no número de famílias que optarão pela rescisão de seus contratos.

Vale destacar que distrato ou rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóveis na planta é algo que sempre existiu, pelo menos desde 1990, com o advento do Código de Defesa do Consumidor. O problema é que quando o mercado imobiliário enfrenta períodoS de baixa (como é o caso atualmente), o número de pessoas que procuram o distrato aumenta. Isso não é algo surpreendente e as incorporadoras bem sabem disso.

Evidentemente, quem vem a adquirir um imóvel na planta não pensa em rescindir o negócio, mas isso pode vir a acontecer no futuro, seja pelos motivos acima apresentados ou por outros, lembrando que a legislação não exige um motivo para o consumidor procurar o Poder Judiciário para pleitear a rescisão do contrato. No Estado de São Paulo, por exemplo, a rescisão do contrato de venda e compra de imóvel na planta é garantida a todos desde 2010, com a promulgação da súmula nº 1, de modo que qualquer pessoa terá esse direito respeitado pelos Juízes e Desembargadores Estaduais.

Nesse contexto, isto é, se a rescisão judicial for motivada por ato do comprador, caberá uma retenção sobre os valores pagos à incorporadora.

Nossos Tribunais não alteraram a fórmula apresentada desde pelo menos 2013 e atualmente o entendimento consolidado admite que as incorporadoras/construtoras retenham o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato como regra geral, sendo a retenção máxima normalmente permitida até 20% (vinte por cento).

Em qualquer dos casos, a restituição mínima de 80% (oitenta por cento) e a restituição limite de 90% (noventa por cento), será sempre à vista e os valores acrescidos de correção monetária desde cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até a efetiva restituição.

Fonte: Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta.

SECOVI/BA - PALESTRA TÉCNICA: GESTÃO DE REFORMAS CONDOMINIAIS

INADIMPLEMENTE CONTUMAZ

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da maioria dos condomínios.

No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas, poderão ser cumuladas.

A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas assembleias.

Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.

Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.

Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.

São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.

Pacto. O comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

O parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.

A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.

Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.

Mário Luiz Delgado - Doutor em Direito Civil pela USP; Professor de Direito Civil da FAAP e da Escola Paulista de Direito.

Fonte: Migalhas

41% DOS IMÓVEIS VENDIDOS EM 2015 FORAM DEVOLVIDOS ÀS CONSTRUTORAS

O ano de 2015 foi um grande pesadelo para as incorporadoras e proprietários de imóveis novos de todo país, após bater o recorde histórico de devoluções, chegando a 41 devoluções para cada 100 imóveis vendidos no Brasil.

Os dados indicam que aproximadamente R$ 5 bilhões em imóveis estão de volta ao mercado imobiliário para uma nova comercialização. Tal número ultrapassa em muito o índice aceitável do mercado, que historicamente está em torno de 10%, segundo o fundador da construtora Tecnisa, Meyer Nigri que também é vice presidente da Abrainc, associação que engloba as 18 maiores empresas do setor.

Com a valorização constante dos imóveis que ocorreu nos últimos anos, o proprietário que não tivesse condições de continuar com os pagamentos normalmente conseguia repassá-lo, muitas vezes com bons lucros. Isso não acontece mais, já que a queda do valor dos preços acarreta prejuízos. 

Nesse mercado, a venda só se concretiza oficialmente na entrega das chaves, quando o comprador passa a negociar seu empréstimo com os bancos. Aí aparece mais uma das faces da crise econômica atual, a restrição ao crédito.

Muitos clientes viram sua renda despencar com a crise econômica, outros perderam seus empregos entre a compra do imóvel e a entrega das chaves, o que gera grandes dificuldades na concessão do crédito pelos bancos.

O distrato

Ao enfrentar essas dificuldades, muitos clientes partem para o que as incorporadoras chamam de "distrato", que nada mais é do que a devolução do imóvel. Nesses casos as empresas descontam taxas administrativas, de comercialização e taxas de corretagem, e propõem devolução de cerca de 20% do valor já pago pelos clientes.

Segundo o advogado especialista do setor imobiliário, Marcelo Tapai, o caminho da maioria dos distratos é a justiça. Prova disso é o crescimento desse tipo de ação em seu escritório, que passou de 43% das ações impetradas por ele em 2014, para 73% de ações de distrato no ano seguinte.

A justiça tem concedido a devolução para os clientes de percentuais que variam de 70% a 90%, causando pânico nas incorporadoras, que enfrentam a pior crise do setor.

Fonte: Blastingnews

A VENDA DO IMÓVEL LOCADO

A transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda.

Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação.

Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado.

Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.

Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens. 

A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.

Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem.

É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes. Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel.

O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica.

Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 

Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 

E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário.

Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

SERGIO EDUARDO MARTINEZ - Advogado. Sócio de Martinez Advocacia (associada a Mundie e Advogados). Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade do Rio dos Sinos - Unisinos.

Fonte: Artigos Conteúdo Jurídico

DIVULGAÇÃO: 1º. CONAMAC

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OBRIGAÇÃO DE INFORMAR DAS CORRETORAS IMOBILIÁRIAS

Em negócios jurídicos intermediados por corretores (pessoa física ou jurídica) sempre há o dever de informar as partes sobre as condições do imóvel e até mesmo do proprietário.

Dívidas pendentes sob o imóvel, eventuais autos de infração emitidos em relação ao local, defeitos físicos, entre outros pontos, devem ser sempre comunicados às partes antes da celebração de qualquer contrato.

Desta feita, pesa sobre a corretora imobiliária, pessoa jurídica que intermedia um negócio jurídico entre as partes o ônus de informar todas as questões referentes ao local, sob pena de arcar com os prejuízos sofridos em razão dessa negligência.

O Código Civil conceitua a corretagem da seguinte forma:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Essa pessoa a que se refere o artigo supracitado, tanto física quanto jurídica, media negócios jurídicos, como a locação ou venda, entre seu cliente e um terceiro interessado.

Segundo Maria Helena Diniz[1] a corretagem caracteriza-se pela bilateralidade, acessoriedade (pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído), onerosidade, aleatoriedade (já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal) e consensualidade.

Essa obrigação de comunicar todos os pontos salutares referentes ao imóvel e, inclusive, sobre o proprietário, está expressa também no Código Civil:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Veja-se, portanto, que caracterizada a empresa ou a pessoa física como corretora, mediando a celebração de negócios entre as partes, tem o dever expresso de garantir o conhecimento dessas sobre todos os pontos necessários a seus completos discernimentos.

Agindo, portanto, de forma negligente, caso omita qualquer ponto salutar referente ao objeto do contrato, o corretor ou corretora imobiliária pode gerar prejuízos a uma ou ambas as partes, de monta material e moral, que devem ser ressarcidos.

Aplica-se bem ao caso em tela o texto legal do artigo 186, do Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Outro não é o entendimento do artigo 402, do mesmo diploma legal:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Os tribunais pátrios, manifestando-se em situações semelhantes, assim decidiram:

SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DÍVIDAS PENDENTES SOBRE O IMÓVEL. DANOS MORAIS. 1. Não se conhece de recurso (no caso, da CEF) cujas razões são dissociadas do conteúdo da sentença (art. 514, II, do CPC). 2. Age com dolo o vendedor que deixa de informar aspecto essencial ao negócio, de que tinha ciência, relativo à existência de execuções fiscais pendentes, inclusive com ordem de penhora sobre bens de sua propriedade. No caso, os vendedores silenciaram sobre tais pendências no ato de venda, e declararam falsamente que inexistiam quaisquer débitos, daí que dispensada a apresentação de certidões negativas. Dolo configurado (art. 147 do CC), com a anulação da compra e venda e do financiamento a ele correlato. Responde a corretora imobiliária pelo descumprimento do dever de informar o cliente dos riscos do negócio (art.723, parág. Único, do CC). Cabível a devolução em dobro do sinal e princípio de pagamento, que no caso já se considera a título de dano moral. Não cabe aos vendedores, nem à CEF ou à imobiliária, ressarcir o valor pago a título de IBTI, cuja repetição deve ser pleiteada na via própria. 3. Apelação da CEF não conhecida. Agravo retido desprovido. Apelação do Autor parcialmente provida. (TRF-2 - AC - APELAÇÃO CIVEL -: AC 200951170023413, Relator: Guilherme Couto, Data de Julgamento: 10/09/2012, Sexta Turma Especializada, Data de Publicação: 21/09/2012).

CIVIL - CONTRATO DE CORRETAGEM QUE SE APERFEIÇOA - COMISSÃO DEVIDA - FALTA DE DILIGÊNCIA E PRUDÊNCIA DO CORRETOR - DEVER DE REPARAR OS DANOS. 1. APERFEIÇOADO O NEGÓCIO RESULTANTE DA INTERMEDIAÇÃO, DEVIDO É O PAGAMENTO DE COMISSÃO AO CORRETOR, NA FORMA CONTRATADA - ART. 725 DO CÓDIGO CIVIL. 2. O CORRETOR QUE NÃO INFORMA AO CLIENTE SOBRE A SITUAÇÃO DO IMÓVEL E RISCOS DO NEGÓCIO, DEVE REPARAR DE FORMA AMPLA OS DANOS CAUSADOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL. 3. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE (TJ-DF - ACJ 437698420038070001 DF 0043769-84.2003.807.0001, Relator: César Loyola, Data de Julgamento: 01/06/20015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: 01/08/2015).

Vale lembrar que mesmo na improvável suposição de que os corretores ou corretoras imobiliárias não soubessem de todas as informações necessárias acerca do imóvel, ainda assim, por sua obrigação como prestadores de serviços, possuem ao menos o dever de se informar, buscando elementos cognitivos para tanto.

Sendo essa omissão dolosa ou culposa, a requerida deve ser condenada à compensação do requerente. As regras do Código de Defesa do Consumidor são expressas:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Assim, pela própria natureza dos corretores, que são prestadores de serviços submetidos às regras do CDC, estes devem conhecer pormenorizadamente os imóveis cuja venda ou locação estão intermediando, sob pena de responderem pelos danos que a omissão dessas informações pode acarretar.

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. P 446.

Matheus Zorzi Sá - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil