CRECI ESCLARECE: A IMPORTÂNCIA DA POSTURA PROFISSIONAL

TV COFECI: RELAÇÕES INTERNACIONAIS

GARANTIAS NA LOCAÇÃO

A garantia serve para eliminar um risco para o credor de uma obrigação. Portanto, a garantia está ligada a uma obrigação principal.

Inúmeros negócios jurídicos contêm o instituto da garantia: aval, endosso, abono, penhor, hipoteca, fiança e especialmente contrato de caução em geral, onde os bens garantem o cumprimento pelo devedor das obrigações assumidas. Caução é qualquer garantia para a realização de uma obrigação.

Porém, em matéria de locação, as garantias locatícias podem ser a caução, a fiança e o seguro de fiança.

Quanto à caução ela se resume na caução real (art. 38 da Lei de Inquilinato).

A caução para fins de locação é, na verdade, uma caução real, que pode recair sobre bens móveis ou imóveis.

Na anterior sistemática, utilizava-se da caução em dinheiro, embora não houvesse qualquer proibição na caução de valores fiduciários.

A caução deve ser devidamente registrada. Se recair sobre bens móveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e se recair sobre bens imóveis deve ser averbada no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

A caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode superar o valor de três meses de aluguel. Se o aluguel for corrigido e o valor de três meses exceder ao que foi dado em caução, o locador pode exigir a caução da diferença.

Qualquer terceira pessoa pode prestar essa caução, ficando o depósito em seu nome. Essa caução é para garantir não só alugueres, mas, qualquer responsabilidade do locatário pela coisa locada.

Finda a locação, com anuência do locador, o locatário pode levantar o numerário depositado, ou este pode anuir para que o locador proceda ao levantamento, se for o caso.

Não pode o locador fazer o levantamento sob o argumento de aluguéis ou outra verba não pagos. Esse depósito pode ser penhorado e ser utilizado para satisfação do débito. O levantamento desse depósito só pode ocorrer mediante mandado judicial, após o locador promover a execução.

A fiança é a forma mais tradicional utilizada para garantia das locações. Na fiança, um terceiro garante o cumprimento das obrigações.

Porém, como todos sabemos, para a fiança contamos com a boa vontade de um parente ou de um amigo e, não raras vezes, assistimos soçobrar a relação de parentesco e de amizade, quando o fiador se vê obrigado a pagar os aluguéis devidos pelo locatário.

Daí a lei ter disponibilizado um leque de opções para a garantia da locação.

O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil:

“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”

É uma obrigação acessória que pressupõe a existência de uma obrigação principal.

Podem ser fiadoras todas as pessoas idôneas que tenham livre disposição de seus bens.

Nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro cônjuge sob pena de nulidade, exceto se o regime de casamento for o da separação absoluta de bens.

A fiança sempre será dada por escrito, podendo ser por meio de documento público ou particular, de simples carta, de declaração onde constem a sua modalidade e a sua extensão.

A responsabilidade do fiador limita-se ao que expressamente estiver consignado no instrumento. Em caso de dúvida, ao teor do Art. 114 do Código Civil, interpreta-se a favor do fiador.

Em uma ação de despejo por falta de pagamento, o fiador responderá por despesas processuais, custas, além dos aluguéis e multas se for citado na ação. Se não for citado só responderá pelos aluguéis atrasados e a multa.

O credor pode não aceitar o fiador indicado se não for pessoa com idoneidade moral e financeira e não residir no Município da situação do imóvel locado.

Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da fiança, notificando o locador. Ficará, entretanto, obrigado aos efeitos dela pelo prazo de 120 dias, a contar da notificação ao locador.

Uma vez ocorrida a exoneração do fiador, o locador notificará o locatário para substituir a garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato.

Por derradeiro com a morte do fiador extingue-se a fiança. Porém, seus herdeiros, nos limites da herança, ficam responsáveis pela fiança pelo tempo decorrido até a morte do fiador.

Com a morte do afiançado a fiança não se extingue, os herdeiros assumem a posição de continuadores do falecido.

Outra modalidade de garantia é o seguro fiança.

O seguro-fiança é mais vantajoso do que outras garantias por não submeter o locatário ao constrangimento para obter um fiador, por possibilitar ao locador o recebimento de aluguéis atrasados durante o período de inadimplência, independente do final da ação de despejo e por oferecer segurança aos locadores.

Entrementes, a par dessas vantagens, o seguro-fiança traz inúmeras desvantagens. O prazo de locação é no mínimo por 30 meses, enquanto a apólice de seguro, normalmente, vigora por um ano. O locador terá uma participação obrigatória na cobertura securitária do prejuízo, pois, deverá arcar com o pagamento da franquia. Além do mais, o locador deverá atender prazos absurdos para o recebimento de qualquer indenização, conforme a seguradora.

Tudo isto leva o locador a não aceitar o seguro-fiança que, em ultima análise, prejudicará o locatário.

As principais condições do seguro-fiança estão previstas na Circular n° 1/1992 da Susesp.(Superintendência de Seguros Privados - Vide Nota do Editor abaixo)

Finalmente, resta esclarecer que as garantias locatícias permanecem até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as providências para que o imóvel locado não fique descoberto da garantia avençada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Cabe ao locador o direito de exigir a substituição da fiança em caso de exoneração da mesma.

Enfim, sempre é de bom alvitre muito cuidado na elaboração do contrato de locação, escolhendo a melhor garantia aplicável a cada caso, evitando no futuro qualquer litígio que leve às barras dos tribunais.

 
Autora: Felícia Ayako Harada

Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Membro do Instituto de Direito Comparado Brasil-Japão e do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

Nota do Editor: 
CIRCULAR SUSEP - 347 de 27 de junho de 2007 [ Condições Contratuais Padronizadas ]

Data de Publicação: 02/07/2007

Ementa: Disponibiliza no site da SUSEP as condicoes contratuais do plano padronizado para o seguro de fianca locaticia de imoveis urbanos e estabelece as regras minimas para a comercializacao deste seguro. 

Revogou: CIRCULAR 45/84, CIRCULAR 1/92

DIVULGAÇÃO: XVI FÓRUM IMOBILIÁRIO DA BAHIA

Clique Exibir Imagem para ampliar

Estão abertas as inscrições para o XVI Fórum Imobiliário da Bahia. O Corretor de Imóveis deve acessar o site do CRECI BAHIA - www.creciba.org.br - e clicar no banner do evento, para realizar a sua inscrição, ou através dos telefones 3172-8500 e 3444-1478. Vagas Limitadas.

O Grupo A TARDE assinou o termo de parceria de mídia com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA) para o XVI Fórum Imobiliário da Bahia, que acontecerá no dia 23 de agosto, no Bahia Othon Hotel. O evento é voltado para corretores e estudantes da área, e tem como objetivo celebrar o dia do corretor de imóveis, comemorado na data de 27 de agosto.

É esperado que mais de mil pessoas participem do fórum,. A programação incluirá homenagens aos corretores, show musical e exposição. O evento tem ainda um cunho social, conforme revela os organizadores. Este é o sexto ano de parceria com o Hospital Aristides Maltez, que recebe a doação de 40% do valor das inscrições do fórum  para a Liga Baiana Contra o Câncer.

Programação - Painel: Mobilidade Urbana - Desafios e Soluções com inúmeros convidados.
 

1ª - Palestra “Sustentabilidade no Setor Imobiliário” – A Gestão de Cidades Sustentáveis com Fábio Rocha – Mestre em Responsabilidade Social e Sustentabilidade. Coordenador e Professor em MBA da UNIFACS.
2ª – Palestra “As duas escolhas do Corretor de Imóveis de Atitude: Valor x Benefícios x Felicidade” com Victoriano Garrido – Professor de MBA em Gestão e Carreira.
3ª Palestra – “A Arte de Conquistar, Encantar e Fidelizar Clientes” com Carlos Hilsdorf, considerado pelo mercado empresarial um dos 10 melhores palestrantes do Brasil. Economista e Escritor.

Show Surpresa e coquetel de confraternização com música ao vivo na apresentação de Marcelo Timbó. 

VALOR DA INSCRIÇÃO: R$ 50,00 até o dia 30/06/2013 - após esta data R$ 70,00

Fonte: Fernanda Fernandes
Assessoria de Comunicação CRECI BAHIA

INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA NA SEGUNDA PRÉVIA DE JUNHO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), usado para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, registrou variação de 0,74% na segunda prévia de junho, contra 0,01% no mesmo período do mês anterior, segundo divulgou a Fundação Getulio Vargas (FGV). 

No ano, o índice acumula alta de 1,73% e, em 12 meses, de 6,30%.

Utilizado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou variação de 0,60%, contra deflação de 0,20% em maio.

Também integrante do cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,38%, no segundo decêndio de junho, ante 0,31%, no mesmo período do mês anterior. A principal contribuição partiu do grupo habitação (de 0,12% para 0,66%).

Na segunda prévia de junho, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) variou 2,41%, contra taxa foi de 0,68%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,64%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,50%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou taxa de 4,05%, no segundo decêndio de junho. Na apuração referente ao mesmo período do mês anterior, o índice variou 0,85%

Fonte: G1 Economia.

GEÓLOGO LISTA O QUE DEVE SER CONSIDERADO DO PONTO DE VISTA GEOTÉCNICO E AMBIENTAL AO ADQUIRIR UM TERRENO PARA CONSTRUÇÃO

 Foto: Marcelo Scandaroli

A investigação prévia de situações de cunho geológico, geotécnico e ambiental que possam criar problemas futuros para a plena e livre utilização construtiva de um terreno é essencial na prevenção de prejuízos financeiros, patrimoniais e de imagem institucional.

- Comprovação de existência ou não, no interior da gleba e em seus entornos, de nascentes, cursos d'água, altura limite de morros, declividades limite de encostas, etc., enfim de todas as feições naturais que teoricamente possam determinar a delimitação de APPs - Áreas de Preservação Permanente nos termos do Código Florestal em vigor.

- Comprovação ou não da existência de feições geológicas ou ecológicas que impliquem na necessidade legal de sua proteção ambiental especial.

- Comprovação da existência ou não de setores com declividades acima de 30% que impliquem restrições à sua ocupação, conforme a LEI Nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, também conhecida por Lei Lehmann.

- Comprovação da existência ou não de solos ou água subterrânea com contaminação química ou biológica impeditiva da livre ocupação da área.

- Avaliação da existência de processos erosivos ou de deslizamentos que demandem necessidade de serviços de estabilização geotécnica.

- Comprovação ou não, para terrenos calcários, da existência de cavernas subterrâneas (terrenos cársticos).

- Verificação se o terreno ocupa faixa litorânea sujeita a avanços naturais do nível do mar ou ação sazonal de marés e ressacas.

- Comprovação da existência ou não de camadas argilosas com potencial de gerar problemas construtivos geotécnicos, como rupturas e recalques.

- Comprovação da existência ou não de camadas de solos colapsíveis com potencial de gerar problemas geotécnicos, como abatimentos no terreno.

- Comprovação da existência ou não de elementos ou vestígios de valor histórico-arqueológico que possam impedir ou dificultar a livre ocupação do espaço.

Autor: Álvaro Rodrigues dos Santos - Consultor em geotecnia

Fonte: PINIweb

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL: DIREITOS DO DEVEDOR

O compromissário comprador, mesmo inadimplente, é possuidor de direitos que possibilitam a diminuição de prejuízos quanto à devolução do valor já pago.

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos, observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, com a aquisição de imóveis na planta.

Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado, há o aumento da inflação, o custo de vida está mais elevado etc. Os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.

Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, é crescente. Vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável, especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedores.

Isso porque, o judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.

Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem (se o caso); 2) metodologia de atualização do valor pago e 3) prazo para devolução dos valores.

Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o profissional de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque, são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.

E, foi em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões análogas que o Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou algumas questões, vejamos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Mas talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10 a 20% do valor pago.

Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)

47038291 - PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO ENTRE AS PARTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO EM FAVOR DA CONTRATADA A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CDC, ART. 53. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva, com pedido de substituição processual pelo condomínio edilício, não prospera em virtude do contrato de compra e venda acostado aos autos. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao caso em tela, uma vez configurada a relação de consumo entre as partes. 3. O percentual de retenção fixado pela sentença em 25% do valor total pago, como ressarcimento das despesas efetuadas pela contratada, não ofende o disposto no CDC, art. 53 e baseia-se em precedentes do STJ. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-CE; APL 567206-32.2000.8.06.0001/1; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota; DJCE 31/03/2010)

Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel, nesses casos o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações, está compreendido entre 20 a 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem, senão vejamos:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações Possibilidade, decretada a culpa do comprador Entendimento jurisprudencial sobre o tema Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90 Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)

Compromisso de compra e venda Rescisão contratual por culpa do comprador Devolução das parcelas com desconto de 25% a título de cláusula penal indevido o ressarcimento a título de aluguel por ocupação do imóvel Restituição dos valores gastos com benfeitorias necessárias indevido em razão de cláusula contratual Recurso da autora parcialmente provido e do requerido improvido. (TJ-SP; APL 9090833-04.2006.8.26.0000; Ac. 5540202; Guarulhos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida; Julg. 08/11/2011; DJESP 13/12/2011).

Com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao compromissário comprador deve ser feito em única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem à mesma situação de antes da avença, senão vejamos:

95316849 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas ~ Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA, EM PARCELA ÚNICA. Em se tratando de ação em que a parte pretende a restituição das parcelas pagas, em decorrência do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, por não haver transcorrido mais da metade do antigo prazo previsto no Código Civil de 1916, aplica-se o novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil de 2002, recomeçando a contagem da entrada em vigor desta legislação, ou seja, de 11.01.2003, não tendo se operado a prescrição. - Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal. - A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. - Recurso provido em parte. (TJ-MG; APCV 4373076-29.2008.8.13.0702; Uberlândia; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alvimar de Ávila; Julg. 08/02/2012; DJEMG 14/02/2012) CC, art. 205

Nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto também sumulado, senão vejamos:

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Não obstante tal possibilidade, em algumas situações, o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.

E mais, não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do compromissário vendedor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.

Destarte, é fundamental que o compromissário comprador saiba que, mesmo inadimplente, é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário, e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.

O importante é que o compromissário comprador endividado não fique inerte.

Autor: Alexandre Berthe Pinto

Advogado - Sócio do Berthe e Montemurro Advogados Associados, militante na área do direito do consumidor, bancário, imobiliário, família e contencioso cível.

Fonte: Revista Jus Navigandi