IMÓVEL BONITO, BOM E BARATO!

DIAMOND - EMPREENDIMENTO TECNISA: Rua Jardim Alto da Itaigara - s/ nº, Alto do Itaigara, Salvador - BA

Auditorias de projetos, avaliações de desempenho, pesquisas pós-ocupação e ranking das boas construtoras e incorporadoras seriam os melhores instrumentos para aferir os atributos do imóvel e a capacidade construtiva da empresa.

O setor produtivo formal de imóveis cresce de forma equilibrada e sustentável e a perspectiva real de produzir em escala com livre concorrência entre as empresas obriga os empresários a aprimorarem a qualidade dos imóveis e a governança corporativa de suas organizações. Apesar de pensarem em quantidade, a preocupação primordial passa a ser a qualidade do produto, que tem de ser bom, bonito e barato. Em outras palavras, o imóvel deve atender aos requisitos de qualidade construtiva e oferecer preço justo e acessível ao bolso do consumidor.

Um pouco mais de investimento durante a produção beneficia o morador, que gastará menos com manutenção. Este cuidado desonera indiretamente a empresa, porque ao minimizar a necessidade de reparos ulteriores, decorrentes de eventuais vícios de construção, os condôminos pagam rateios menores de condomínio.

Durante o uso e a exposição ambiental cotidiana, os condomínios devem preservar as características e funções definidas em projeto e isso vem do cuidado dos empreendedores com o atendimento às normas que garantem o desempenho das edificações.

Um empreendimento tem de obedecer a uma lista-mestra de exigências funcionais e de desempenho e às definições da Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios quanto ao nível qualitativo (segurança estrutural, por exemplo), aos critérios quantitativos (resistência de uma viga) e aos métodos de avaliação para a verificação do atendimento ou não dos critérios.

Para atingir a excelência em qualidade, o Secovi propõe trabalhar com governo, setor organizado (sindicatos, associações) e agentes individuais (construtores, incorporadores). Defendemos a criação de ambiente regulatório favorável para investimentos em pesquisas na construção civil, de forma a dar mais segurança aos usuários.

Certificações obrigatórias e travas metodológicas como o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) não garantem a qualidade do produto. Para aferir os atributos do imóvel e a capacidade construtiva da empresa, melhor seria adotar auditorias de projetos, avaliações de desempenho, pesquisas pós-ocupação e criação de ranking das boas construtoras e incorporadoras, a fim de obterem benefícios nas taxas de juros e agilidade na concessão do financiamento, por exemplo. Incentivo à funcionalidade real do produto e não obrigação, burocracia e tutela estatal.

Fonte: ImovelWeb | João Crestana

LANÇAMENTOS NO ESCURO

Mercado imobiliário brasileiro ainda é carente de indicadores de demanda para apoiar o planejamento dos empreendimentos; saiba o que já existe para minimizar os riscos e o que ainda é preciso fazer.

A carência de dados confiáveis sobre o mercado imobiliário residencial brasileiro muitas vezes faz com que incorporadores tenham à mão pouca informação sobre o desempenho e as tendências do segmento em que atuam. Isso acaba obrigando-os a recorrer a duas estratégias: a) investir em pesquisas de mercado quantitativas e qualitativas em nichos específicos, em uma tentativa de compreender seus potenciais clientes, ou b) lançar produtos sem indicadores objetivos, tomando como base apenas experiências anteriores e análises do comportamento de vendas de empreendimentos similares.

Embora exista uma série de indicadores que mensurem o comportamento da economia – como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) – o mercado imobiliário em específico não dispõe de instrumentos diretos de avaliação de demanda, ainda mais de abrangência nacional. O que existe para dar suporte à tomada de decisão dos incorporadores é o índice de velocidade de absorção de vendas (IVV) regional, mesmo assim, disponível apenas em algumas cidades e regiões metropolitanas, como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Recife e Fortaleza, medidos por sindicatos e entidades setoriais.

A validade de se medir o tempo que o mercado demora a absorver determinado tipo de produto é inquestionável. Tanto é que, em outros países, o principal termômetro do mercado imobiliário residencial também é a medição da absorção da oferta. “Ter ideia sobre a velocidade de vendas é fundamental para o fluxo de caixa da obra. Afinal, quanto menos se vende mais dinheiro precisa ser colocado no empreendimento. Isso nos obriga a buscar mais empréstimo, elevando o custo financeiro e causando impacto negativo na performance do empreendimento”, destaca Marcelo Martins, diretor da Patrimar Engenharia.

Novos indicadores
Apenas a velocidade de vendas, no entanto, pode não ser suficiente para evitar que as empresas trabalhem por ensaio e erro. O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor da Unitas Consultoria, lembra que a velocidade de absorção da oferta é uma medida indireta, pois lê o desempenho passado, em vez de projetar a demanda adiante. Por consequência, as decisões com base nesse indicador embutem sempre um determinado risco.

O professor explica que, atualmente, configura-se uma tendência de desenho de produto e as empresas ofertam empreendimentos similares, reiteradamente, até que a resposta do mercado passe a ser mais frágil, provocando estoques. Isso faz com que inovações de linha de produto sejam concebidas por ensaio e não por leitura direta de demanda. “Quebrar esse vício exige produzir outros indicadores, e esse é um tema institucional que mereceria ser discutido”, salienta Lima.

A dificuldade acontece principalmente porque não é possível reconhecer a demanda de um determinado mercado, ainda mais em segmentos heterogêneos, a não ser por dados indiretos. Segundo João da Rocha Lima, pesquisas primárias diretas com amostragem local só são confiáveis em alguns clusters de mercado. Em Maringá (PR), por exemplo, pode ser útil fazer pesquisas diretas de reconhecimento da demanda porque não há processos migratórios na cidade. “Em compensação, em São Paulo, ao analisar a demanda de um determinado bairro, não podemos supor que as pessoas que moram lá vão querer sempre continuar morando lá”, explica.

Ajudaria a reduzir as incertezas dos empreendedores se a velocidade de vendas fosse medida em mais cidades e com maior frequência. “Essa talvez seja a maior diferença entre o que se faz no exterior e no Brasil. Nas economias mais avançadas a informação sobre comportamento dos mercados é medida frequentemente. Ainda que os empreendedores não tenham informações sobre a demanda qualificada, eles podem ter informações contundentes sobre o desempenho dos mercados, por meio da velocidade de absorção da oferta”, diz o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Outro instrumento de apoio que poderia ser útil é a medição continuada de índices de confiança de mercado. Segundo Rocha Lima, ainda que não consigam prover medidas expressivas de demanda, esses indicadores podem contribuir para melhor entendimento de mercado. “Um índice de confiança continuado dá apoio ao empreendedor no sentido de mostrar se o mercado está pretendendo comprar ou se está recuando. Uma queda do índice de confiança representaria uma queda no mercado no futuro”, explica o professor, segundo o qual esses índices poderiam ser feitos por instituições independentes, como as universidades, se houvesse apoio financeiro.

Estratégias diferentes
A demanda por informações sobre o mercado varia muito em função do perfil da empresa e da variedade de nichos em que atua. “Uma companhia que abriu o capital recentemente e que está entrando no mercado, certamente precisa de muito mais informações do que aquelas construtoras que estão há muitos anos no mercado”, compara Martins.

Ele conta que, por estar há mais de 30 anos no mercado de Belo Horizonte, a Patrimar consegue se basear apenas em um acompanhamento constante dos bairros-alvo, visando identificar a velocidade de vendas, além de sucessos ou fracassos de lançamentos da concorrência. “Por esse monitoramento e por um diálogo permanente com todos os participantes, sejam concorrentes, imobiliárias, arquitetos, conseguimos estar bem informado sobre o que o cliente precisa”, garante.

No caso da Goldztein Cyrela, que tem empreendimentos que vão desde a faixa salarial do Programa Minha Casa, Minha Vida, até o alto padrão, a missão é mais complicada. Maurício Sales, diretor de incorporação da empresa, explica que nenhuma decisão em relação à formatação dos produtos é tomada sem a realização de pesquisas de mercado prévias. Para isso, a incorporadora e construtora mantém uma equipe interna de estratégia de mercado, que coordena os trabalhos de pesquisa terceirizados. O objetivo é identificar as necessidades do cliente e dar maior segurança à tomada de decisão de lançamento de novos empreendimentos.

Fonte: Mercado Imobiliário | Construção Mercado

REGISTRO DE INCORPORAÇÃO: ENTENDA O QUE É E O QUE GARANTE AO COMPRADOR DE UM IMÓVEL

Ville Costa dos Coqueiros - ASA Incorporações - Salvador/Ba.

Para que seja possível a comercialização de um condomínio na planta ou em construção é indispensável que seja realizado o Registro de Incorporação Imobiliária. Para tal, o incorporador deverá reunir uma série de documentos no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim que registrada, a incorporação imobiliária garante ao consumidor que o projeto está aprovado e em conformidade com as exigências legais, além de assegurar que requisitos obrigatórios serão cumpridos pelo incorporador. Entre eles estão:

- Posse do terreno:
Prova que o incorporador é proprietário da área, seja por contrato de compra e venda, cessão de direitos ou permuta;- Certidões negativas:
A existência de certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, além da regularidade da situação da incorporadora frente ao INSS e a Receita Federal. Caso a incorporadora não esteja em dia com suas obrigações legais, após pronto o imóvel, o empreendimento não obterá o Habite-se, documento exigido para que o condomínio possa funcionar e receber moradores;

- Regras do condomínio:
O Registro de Incorporação contém um documento chamado Convenção de Condomínio, que estabelece as principais regras de convivência, como a delimitação e distribuição das vagas de garagem, correta utilização das áreas comuns do edifício e a forma de divisão das despesas;

- Memorial descritivo da obra:
Nele ficam determinadas as características de cada unidade, como por exemplo a descrição do acabamento e material utilizado na construção;

- Quadros de áreas da ABNT:
Neste documento há a especificação da área privativa, área comum, área total e a fração ideal sobre o terreno que pertence a cada apartamento.

Aos que estão interessados em adquirir um apartamento na planta ou em construção, o ideal é dirigir-se ao cartório de registro de imóveis em que o empreendimento foi registrado e conferir a informação que consta no documento com as divulgadas pela incorporadora.
O Registro de Incorporação comprova que as informações contidas nos materiais de propaganda do imóvel ou mesmo as descrições fornecidas pelo corretor de imóveis correspondem ao que será entregue.

Fonte: PortalVGV

PROJETO DE LEI 7889/10 REDUZ PRAZO PARA CARTÓRIO REGISTRAR IMÓVEL

A Câmara analisa o Projeto de Lei 7889/10, do deputado Vitor Penido (DEM-MG), que reduz para 15 dias o prazo para que o Cartório de Registro de Imóveis efetue o registro. Atualmente, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) estabelece prazo de 30 dias.
"Esse prazo foi fixado na década de 70 do século passado, quando a comunicação era muito difícil, o País não possuía a estrutura de hoje, nem, tampouco, havia informatização", argumenta Penido.
A mudança, acrescenta, beneficiaria quem compra imóvel pelo Sistema Financeiro Habitacional. "Muitas aquisições deixam de se concretizar em face do prazo prolongado, já que o alienante recebe o preço somente após o registro", diz o deputado.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ).

Fonte: Agência Câmara de Notícias

IMÓVEL RESIDENCIAL É O INVESTIMENTO DA VEZ

De acordo com o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista no mercado imobiliário, Luiz Calado, a estabilidade econômica que se faz presente na vida do cidadão brasileiro é um indicativo de segurança, cada vez maior, para o investimento em imóveis residenciais.

O financista diz que a oportunidade é boa tanto para a aquisição do imóvel residencial para poupança quanto como fonte de renda. “O imóvel é um ativo que conjuga garantia com rentabilidade de forma constante, além de oferecer uma liquidez relativa, pois sempre haverá compradores dispostos a adquiri-lo”, opina o executivo. “além do mais, o imóvel é um bem que agrega valor através de gerações.”

Precauções – A propósito da compra do imóvel para investir ou morar, o advogado e especialista em direito imobiliário e do consumidor, Pedro Lessi, diz que o interessado deve adotar algumas precauções, em especial quando se trata de imóvel usado.

No caso de imóvel com mais de vinte anos de construção, a sugestão do advogado é que, na lista de solicitação de documentos, o interessado inclua pedido de certidão vintenária. Além desta, Lessi sugere que sejam solicitadas certidões pessoais de todos os proprietários, ao longo da cadeia sucessória de propriedade. Isto porque, ele reforça, podem ocorrer casos de venda anterior, situação que fará do negócio um caso de Justiça.

Em relação a compra de imóveis novos, de acordo com o alerta do advogado, além de outras precauções o comprador deve verificar se a construtora recolheu a alíquota destinada ao Instituto Nacional de Seguro Social (Inss), referente à obra.

As recomendações de Lessi para as precauções que devem preceder a compra de imóvel novo incluem solicitação da Certidão Negativa de Débito do imóvel; e verificação quanto à regularização da hipoteca do terreno. “O comprador deve sempre desconfiar na hora da compra, mesmo quando a oferta tem a chancela da Caixa”, declarou o advogado à Agência Brasil de Notícias

Fonte: PortalExame

CONSULTORA AVALIA IMPACTO DA INTERNET NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Empresas mais participantes no mercado, propondo soluções para responder às demandas e dúvidas não apenas de seus compradores, mas de todos os públicos com que se relacionam. De acordo com a proprietária da Nuna Planejamento e Marketing Imobiliário, Adriana Samaan, a fórmula utilizada por empresas do varejo, que tem como base a prestação de serviço aliada à imagem de marca, é tendência para a criação de sites na área da construção civil.

Para Adriana, uma parte das empresas do setor ainda opta por soluções pontuais com páginas eletrônicas institucionais ou comerciais, voltadas para o lançamento do momento. “Um canal de comunicação eficiente não deve compreender somente a relação do cliente com o produto, mas também a filosofia de trabalho da empresa, diferenciais, ações de inovação e tecnologia e seu compromisso com a responsabilidade social e a sustentabilidade”, explica.

Uma boa alternativa para começar a estruturação da página eletrônica, é partir da premissa básica de que o site é criado para o cliente, e não apenas para a empresa. “Existem algumas pequenas armadilhas como o excesso de animações que podem parecer bonitas, mas nem sempre são funcionais. É preciso se perguntar o que o usuário fará com estas ferramentas, e isso vale inclusive para as redes sociais”, afirma Adriana.

Além disso, o site deve ter conexão imediata com a identidade da empresa, especialmente em relação à apresentação gráfica, e atualização diária. “Para isso, é muito importante designar um profissional da própria empresa ou terceirizado, que cuide exclusivamente da página eletrônica”, recomenda Adriana.

As ferramentas também devem facilitar o acesso do cliente às informações da empresa e do imóvel, reduzindo a necessidade de deslocamento do comprador até a sede da construtora, incorporadora ou imobiliária. “O site deve ser uma espécie de funcionário virtual com a função de disponibilizar dados como documentos do empreendimento, extratos de pagamento, plantas baixas e boletos, tirando do corretor esta atividade burocrática e dando mais autonomia ao cliente”, diz Adriana.

Reflexos – Para a proprietária da Nuna, a internet privilegia a capacidade de escolha do comprador, estimula a diversidade e democratiza a oferta, facilitando o fechamento do negócio e trazendo benefícios para o mercado imobiliário.

“Em contrapartida, houve diminuição do papel do corretor neste primeiro contato e aumento da concorrência. Mas isso é ótimo porque você corresponsabiliza o resultado do processo de negociação. O cliente é responsável pela escolha do imóvel, o corretor pelo atendimento e a troca fica mais justa”, avalia Adriana.

Como consequência, busca-se uma profissionalização maior no trabalho de intermediação de venda ou locação do imóvel. “Além da qualidade do discurso, hoje o que vale são os dados e as informações sobre a empresa e os empreendimentos”, compara a proprietária da Nuna. O público com idade entre 25 e 50 anos, com poder de compra e locação, pertencentes à classe média e média-alta, é apontado por Adriana como principal usuário das ferramentas eletrônicas voltadas ao mercado imobiliário.

Fonte: Paraná Shop

TÉCNICAS PARA UMA NEGOCIAÇÃO EFICAZ

1. A NEGOCIAÇÃO
As negociações não são apenas feitas por vendedores e compradores ou por grandes empresários, mas são feitas por nós mesmos no cotidiano da vida.

2. Exemplos de Negociação:
- Conseguir emprego;
- Obter promoção;
- Casar-se;
- Obter divorcio;
- Alugar imóveis;
- Comprar ou vender propriedades.
- Participar de algum investimento;
- Fazer acordos;
- Encontrar harmonia entre diferentes departamentos de uma organização.

3. Negociar é um desafio excitante
Negociar significa tomar as melhores decisões para maximizar seus interesses. Negociação é um processo utilizado para alcançar o intercâmbio de valor capaz de satisfazer os interesses de todas as partes envolvidas

4. Estratégias para encontrar acordos, justiça, emoção e racionalidade
Buscar acordos depois de fechar o negócio. Dê algumas informações, fortaleça a confiança e compartilhe informações. Faça muitas perguntas

5. Estilos de Negociação
Construtores De Negócios, Coelhos, Raposas e Buldogues

5.1. Buldogues: - Agressivos e dominadores; - Confrontação de vontades; - Vantagens sobre os outros; - Fazem uso de exigências

5.2. Raposas: - Estilo próprio; - Reservadas e manipuladoras; - Querem levar vantagens; - Transmitem desconfiança.

5.3. Coelhos: - Não compartilham o que desejam fazer; - Passivo e conciliador; - Temem conflitos; - Apaziguadores.

5.4 Construtores de Negócios: - Não perdem tempo com questões emocionais; - Experientes; - Idéias claras dos interesses; - Eles gostam da sensação do sucesso alcançado.

6. TÉCNICAS DE NEGOCIAÇÃO - Negociar é disputar poder. - Poder é autoridade, faculdade de ser forte, supremo, o que nos coloca em posição de vantagem em relação a alguém ou a algo.

A negociação é um processo pelo qual tentamos persuadir pessoas sobre as quais temos poder limitado (ou nenhum) a nos conceder algo que desejamos, normalmente em troca de alguma concessão. Para negociar melhor, precisamos saber:
- como reduzir o poder de outro negociador?
- como aumentar o nosso próprio poder?

7. TÉCNICAS DE NEGOCIAÇÃO - Em negociação o poder está na informação.

8. Há quatro tipos de negociação:
Negociador A Negociador B
Ganha Perde
Perde/Perde
Ganha/Ganha
Ganha/Perde.

9. Características do poder
- O poder é instável
- O poder depende da percepção.
- O poder pode ter origem no nada.
- O poder é totalmente subjetivo.
- O poder da aparência: Apresentação Física; Educação; Aspectos psicológicos = imagem

10. Concessões Concessão é uma revisão de sua posição anterior, a qual você sustentou e justificou abertamente (talvez por muito tempo). Iniciar uma negociação sem alguma concessão em mente significa que você não quer negociar.

11. Concessões na negociação - Deixe espaço para as concessões. - Obtenha uma concessão do comprador para cada concessão de sua parte (nunca conceda nada de graça). - Concessões não são simétricas. - Concessões devem ser planejadas. - Faça o outro “lutar” para obter suas concessões. - Não seja o primeiro a ceder em questões importantes para você.

12. Generosidade não é contagiante - Concessões gratuitas não influenciam o outro negociador. - A concessão dada não precisa, necessariamente, ser mantida até o fim da negociação. - Não conceda demais ou muito rápido. - Valorize e justifique suas concessões. - Conceda de forma decrescente.

13. OS DEZ MANDAMENTOS DO NEGOCIADOR
Suponhamos que amanhã você vai iniciar uma negociação que pode levar sua organização a ganhar (ou perder?) 30 milhões de reais. Que tipos de cuidados devem ser considerados para que essa negociação possa ser bem sucedida?

Eis Os Dez Mandamentos do Negociador:
- 1 — Comece a negociação fornecendo e solicitando informações, fatos; deixe para depois os itens que envolvam opiniões, julgamentos, valores. Os primeiros aproximam as pessoas, enquanto que os outros aumentam os conflitos, ressaltam as diferenças, distanciam os negociadores.
- 2 — Procure vestir a pele do outro negociador, isto o ajudará a compreender melhor a argumentação e as idéias dele.
- 3 — Quaisquer idéias somente serão aceitas se forem boas para ambas as partes; nos contatos com o outro negociador mostre como suas idéias podem ajudar a resolver os problemas dele.
- 4 — Procure sempre fazer perguntas que demandem respostas além do simples SIM ou NAO; assim fazendo você está obtendo informações e menos julgamentos.
- 5 — A dimensão confiança é importantíssima no processo de negociação; procure ter atitudes geradoras de confiança em relação ao outro negociador. Se pensa em enganá-lo lembre-se de que no próximo ano vocês dois podem ter que voltar a negociar.
- 6 — Evite fazer colocações definitivas ou radicais, mostre-se sempre pronto a render-se a uma argumentação diferente ou a idéias melhores que a sua.
- 7 — Nunca “encurrale” ou “pressione’ o outro negociador; por melhor que seja a sua situação —posição. Na negociação é sempre interessante deixar uma ‘saída honrosa” para a outra parte.
- 8 — Cada pessoa tem seu estilo de negociação, determinado tipo de necessidades e motivações; ao negociar lembre-se dessas diferenças e busque apresentar suas idéias de uma forma adequada às características de comportamento e interesses do outro negociador.
- 9 — Saiba ouvir, procure não atropelar verbalmente o outro negociador, isto aumentará a confiança dele em você e o ajudará a conhecê-lo melhor.
- 10— Procure sempre olhar o outro negociador pelos seus aspectos positivos, pelas suas forças; evite concentrar-se apenas em suas fraquezas. Esta abordagem é também fundamental para o sucesso da negociação.

Fonte: ATTRIUM CURSOS LTDA.