DIVULGAÇÃO: SEMINÁRIO IMOBILIÁRIO CRECI-BA

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PERMUTA: CONSEQUÊNCIAS TRIBUTÁRIAS

Prática comum nas relações mercantis, a permuta é sinônimo de troca e como tal não produz efeitos tributários.

Porém, nem todas as operações que envolvem troca são consideradas permuta para fins de tributação. No âmbito do Direito Tributário somente ocorre a permuta quando, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/88, se dá a troca de uma unidade imobiliária por outra ou outras unidades imobiliárias. O conceito de unidade imobiliária é fornecido pela Instrução Normativa 84/79.

As operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade mobiliária construída ou a construir, podem ser consideradas como permuta, aplicando-se a este tipo de operação as regras constantes da IN 107/88. Deve-se entender aqui, também como unidade a construir o desmembramento e o loteamento de terreno.

Por não ser considerada como uma operação comercial, à permuta, no âmbito do imposto de renda, é dispensado tratamento tributário diferenciado. Tratando-se especificamente de pessoa jurídica, o tratamento diferenciado é estendido também à contribuição social sobre o lucro líquido.

Embora, em algumas situações, se verifique um acréscimo no patrimônio de um dos permutantes, tendo em vista a valoração de mercado do imóvel recebido, não se apura resultado tributável na permuta. O que se tem, para fins de tributação, é a mera substituição física do imóvel entregue pelo imóvel recebido, sem qualquer modificação valorativa dos patrimônios envolvidos. Não se verificando acréscimo patrimonial ou lucro, não há resultado a ser tributado, exceto quando houver torna. Ou seja, quando um dos permutantes entrega, além da coisa prometida, uma parte em dinheiro.

Em se tratando de PIS e de COFINS, salvo quando se trata de acréscimo de patrimônio propriamente dito (ganho de capital) a legislação é omissa, limitando-se apenas a considerar como a base de cálculo daquelas contribuições o faturamento, assim entendida toda a receita bruta auferida pela pessoa jurídica, independentemente do tipo de atividade do contribuinte ou classificação contábil. Portanto, teoricamente, também não haverá incidência daquelas contribuições na operação de permuta, uma vez que não há faturamento no sentido exato definido pela lei.

Por haver apenas a substituição física dos imóveis no patrimônio dos permutantes, o custo de aquisição do imóvel adquirido por permuta é o valor do imóvel entregue no negócio, acrescido da torna paga, já líquida do ganho de capital eventualmente apurado, se for o caso.

Considerando que, em sede de Direito Tributário, apenas é considerada permuta a troca de unidades imobiliárias entre si, qualquer operação de troca que não envolva imóveis de ambas as partes será considerada como compra e venda pura e simples, acarretando, assim, todos os efeitos tributários inerente a esse tipo de operação.

Entretanto, não são raras situações em que serviços e outros tipos de bens, que não imóveis, são “permutados”, sem que os “permutantes” se preocupem em reconhecer os efeitos tributários da operação, sob o pressuposto de que efetuaram apenas e tão somente permuta. O que se verifica na verdade, são duas operações de compra e venda, uma para cada partícipe.

Mais comum entre pessoas jurídicas, na pretensa permuta troca-se, normalmente, mercadoria por serviço e, eventualmente, serviço por serviço e mercadoria por mercadoria. Vale destacar que as unidades imobiliárias de que trata a Instrução Normativa 107/84 são, para empresas que compram e vendem ou constroem e vendem imóveis, mercadorias. Sob está ótica é comum, principalmente entre empresas construtoras, a troca de unidade imobiliária (mercadoria) por serviço ou material de construção.

Importante lembrar que, em se tratando de empresa cuja atividade preponderante seja a comercialização de imóveis, a contratação regular de operação de permuta pode acarretar, em eventual verificação fiscal, a exigência de ofício dos tributos, sob o pressuposto de omissão de receita de venda.

Em todos os negócios que se enquadrem na definição legal de permuta, o que se tem, na verdade, é um contrato de compra e venda com dação em pagamento. No contrato assim firmado, o preço ajustado é pago através da dação, ou seja, pela entrega de uma coisa em pagamento de outra que se devia. Compra-se mercadoria e se dá em pagamento algum tipo de serviço ou mercadoria. Compra-se serviço e se dá em pagamento, serviço. Não há, portanto, para fins de tributação, que se falar em permuta.

Por se tratar de compra e venda a operação realizada mediante troca que não envolva a entrega de unidade imobiliária por ambas as partes, cada um dos contratantes deve, obrigatoriamente, reconhecer, de acordo com o regime de competência, a receita tributável correspondente ao que foi “vendido”. Da mesma forma, quanto à saída dos recursos, ainda que em potencial, quando tenha recebido em troca serviços.

O recomendável é que qualquer operação de troca que não se enquadre como permuta, nos exatos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/88, seja realizada mediante emissão dos respectivos documentos fiscais de compra e venda, já que assim devem ser considerados para fins de tributação.

Denise de Cássia Daniel - Advogada, pós-graduada em Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Curitiba e mestre em Direito do Estado e Direito das Relações Sociais, subárea de Direito Tributário, pela Universidade Federal do Paraná.

Fonte: Paraná Online

A IMPORTÂNCIA DA ARQUITETURA ESPECIALIZADA NOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS

Pelo que venho observando, ainda hoje, a maior parte dos incorporadores imobiliários não dão a devida importância à tarefa de definir quem serão os arquitetos que darão vida a seus empreendimentos.

Chego a tal conclusão, não apenas pela baixa qualidade estética e funcional visível em grande parte da produção imobiliária brasileira dos últimos quinze anos, pelo menos, mas, como também, pelo nível de apresentação e compatibilização dos projetos técnicos.

Assim sendo, mesmo já tendo falado algumas outras vezes sobre a arquitetura no mercado imobiliário, decidi escrever de forma bem direta como acredito que deva ser o processo de definição dos autores de projetos pelos incorporadores e demais profissionais que são responsáveis pelo desenvolvimento de produtos imobiliários de forma a obterem maior qualidade, assertividade e, até, engajamento de seus clientes.

1. A Concepção do Produto

Definir o profissional (e a equipe) que será responsável pela concepção e desenvolvimento do produto, sem dúvidas, deve ser uma das tarefas na qual o incorporador deve colocar mais energia, pois dela dependerá, muitas vezes, o sucesso ou insucesso do negócio todo. E, é até dolorido afirmar, mas muitos empresários e diretores do setor não têm, ainda, a exata dimensão do quanto fazer uma escolha errada neste momento pode afetar seu resultado depois.

Então, o que deve ser considerado nesse momento?

O primeiro ponto é conhecer bem seu cliente e qual tipo de arquitetura você acredita que o agradaria mais e, nesse sentido, estou falando apenas de estética. Para chegar a esse nível de entendimento é preciso ter grande proximidade e empatia com o público definido, pois, sem isso, qualquer posicionamento é meramente uma opinião ou “achismo”.

Tendo claro qual linguagem arquitetônica é mais apropriada ao futuro cliente, o próximo passo é haver uma curadoria de arquitetura entre os profissionais mais renomados e que possam agregar valor ao empreendimento.

Nessa curadoria, além da estética e nome, é preciso levar em conta:

Capacidade de equipe para cumprir o cronograma definido para o negócio;

Histórico da eficiência construtiva atingida em projetos anteriores;

Estrutura técnica e tecnológica atual e alinhada com as demais disciplinas que atuarão no projeto e com a demanda de mercado.

2. Arquitetura de Interiores e Paisagismo

A escolha do arquiteto de interiores e do paisagista do produto deve ser feita após a definição da autoria do projeto. Isso porque os estilos adotados por esses profissionais devem ser totalmente compatíveis e, de certa forma, complementares.

Mais uma vez, é indicada a realização de uma curadoria e não, simplesmente, uma concorrência de preços, como são costumam ser conduzidos tais processos na maioria das empresas. E, também aqui, além do estilo e do nome, é preciso levar em conta:

Capacidade de equipe para cumprir o cronograma definido para o negócio;

Portfólio de projetos anteriores para o mercado imobiliário;

Estrutura técnica e tecnológica atual e alinhada com as demais disciplinas que atuarão no projeto e com a demanda de mercado.

Além dessas especialidades dentro da arquitetura, que devem, necessariamente, fazer parte do desenvolvimento de um produto imobiliário, existem outras que podem vir a ser necessárias ou mesmo que são recomendadas, mas não obrigatórias. São elas:

3. Urbanismo

É importante a contratação de um profissional (escritório) especializado para o desenvolvimento de empreendimentos em grandes glebas, com abertura de vias e diversas incorporações imobiliárias mesmo que não se trate de um loteamento, propriamente dito (conforme Lei 6.766/79).

Apenas um urbanista é capaz de extrair o máximo de aproveitamento com qualidade espacial em uma implantação dessa natureza.

Nesse caso, continuam valendo para a definição do profissional a ser contratado as mesmas recomendações quanto a capacidade de atendimento ao cronograma e estrutura técnica e tecnológica, assim como a análise do portfólio de projetos anteriores.

4. Luminotécnica

Essa especialidade nem sempre é contratada para o desenvolvimento de produtos imobiliários, pois em empreendimentos de padrão mais popular existe a tendência de querer economizar recursos também na contratação de projetos.

Tal prática, embora compreensível, pode ser questionável, uma vez que sempre que se investe em inteligência e projetos complementares, realizados por especialistas, há maior probabilidade de se atingir economia na execução da obra, e não é diferente nesse caso.

O papel do especialista em luminotecnia (que na maioria das vezes é um arquiteto) é projetar como será a iluminação interna e externa de determinado empreendimento. E nesse ponto inclui-se definir a quantidade de luz necessária em cada ambiente e a forma mais eficiente de se chegar a ela, com a escolha de lâmpadas, luminárias e sistemas mais adequados e a localização ideal para cada item.

Mesmo quando se tem um produto mais rebuscado, que é chamado de “alto padrão”, o papel desse profissional é atingir os efeitos esperados de iluminação, atendendo aos autores dos projetos de arquitetura, interiores e paisagismo, com o máximo de eficiência tanto para o orçamento da obra, quanto para a operação da edificação.

Em cidades afastadas de grandes centros, às vezes é difícil encontrar todos os profissionais necessários para a realização de um projeto imobiliário e há uma “crença” de que é melhor contratar escritórios locais, pois caso contrário, o público não irá se identificar com o produto. Posso afirmar, com toda certeza, que isso não é verdade, e tenho diversos casos de sucesso em minha carreira que comprovam tal afirmação. O mais indicado, sempre, é que o incorporador coloque a qualidade acima de qualquer bairrismo ou economia na hora de realizar a contratação destes profissionais, pois o consumidor atual sabe reconhecer e valorizar quando o produto é desenvolvido com o devido profissionalismo.

O que eu pretendi ponderar com este artigo é que sempre é ideal se contratar arquitetos especialistas, se possível renomados, em determinadas áreas de atuação, pois assim, sem dúvidas, é possível se minimizar riscos comerciais, através do atendimento das expectativas do cliente, e riscos de execução, através do perfeito atendimento aos cronogramas e da adoção de soluções e projetos técnicos bem qualificados.

Fonte: One4 Soluções em Real State

DISPENSADO O RECONHECIMENTO DE FIRMA E AUTENTICAÇÃO DE DOCUMENTO

Lei racionaliza atos e procedimentos administrativos dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios e institui o Selo de Desburocratização e Simplificação.

Para a dispensa de reconhecimento de firma, o servidor deverá comparar a assinatura do cidadão com a firma que consta no documento de identidade. Para a dispensa de autenticação de cópia de documento, haverá apenas a comparação entre original e cópia, podendo o funcionário atestar a autenticidade.

Veja a íntegra: 

http://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/2018/lei-13726-8-outubro-2018-787227-publicacaooriginal-156547-pl.html

FGTS: SALDO DA CONTA DE CÔNJUGE OU COMPANHEIRO(A) PODE QUITAR FINANCIAMENTO DE CASA PRÓPRIA

A empresa empregadora tem a obrigação de depositar em todo dia 7 de cada mês, o equivalente a 8% do salário bruto de cada empregado que tenha com ela contrato de trabalho. Portanto trata-se daquele que tenha carteira de trabalho assinada.

E esse recurso vai para a conta vinculada do trabalhador junto ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), na Caixa Econômica Federal.

Caso o dia 7 caia em feriado ou em um final de semana, o recolhimento e depósito na conta do Trabalhador deve ser antecipado e não deixado para o dia subsequente. Esses valores na conta do trabalhador servem de uma proteção em caso de desligamento do serviço.

O montante desses recursos de todos os trabalhadores, que também é corrigido mensalmente, é utilizado pela Caixa Econômica para bancar vários projetos sociais.

FGTS banca o Minha Casa Minha Vida

Um desses projetos está ligado ao fornecimento de habitação de menor custo, conhecido com o Minha Casa Minha Vida, do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Através dele vários trabalhadores conseguem adquirir sua moradia própria. E ao fazerem o contrato de financiamento podem utilizar o saldo constante na sua conta do FGTS, para abatimento nas parcelas que deverá pagar mensalmente. Esse direito advém da Lei do FGTS (8036/90).

Como usar o saldo do FGTS do cônjuge ou companheiro(a) para quitar o financiamento do imóvel próprio

Pode acontecer do trabalhador se casar ou mesmo entrar em estado de união estável, e seu (sua) cônjuge ou companheiro(a) possuir também conta vinculada no FGTS. E esse montante ser muito útil para ajudar no abatimento do saldo devedor do contrato de financiamento, ou até quitá-lo.

Mas para que isso aconteça é preciso que o cônjuge ou companheiro(a) tenha o seu nome inserido no contrato de financiamento como Co-adquirente (mais um comprador do imóvel).

Nesse caso, a instituição financeira com quem o trabalhador fez o seu financiamento deverá acrescentar o nome do (da) cônjuge ou companheiro (a) no contrato, e realizar uma averbação na matrícula do imóvel no cartório de Registro de Imóveis. E assim, o valor do saldo de FGTS dos parceiros poderá ser utilizado para abater ou até mesmo quitar o financiamento.

Como usar o FGTS de cônjuge ou companheiro (a)

Porém o/a cônjuge ou companheiro (a) não podem estar pagando por um outro financiamento junto ao Sistema Financeiro. E o regime do casamento precisa ser o universal de bens, havendo discussão jurídica para os demais casos.

O trabalhador deve- se dirigir e pleitear por seus direitos junto à Caixa ou outro Banco, com o qual se tenha o contrato de financiamento. E se houver negativa quanto a tomada de providência, o trabalhador poderá ingressar na justiça (através de advogado), para que seu direito seja reconhecido.

Porque a amortização ou quitação da dívida com saldo do FGTS nessas circunstâncias, atende também ao viés social pretendido pela Lei e pela própria Constituição.

Fonte: Diário Prime

JUROS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS PARA NOVEMBRO É DE 12,0000%

O Banco Central (BC) divulgou nesta quarta-feira (31.10) o limite máximo de taxa de juros para utilização em contratos de financiamento prefixados dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). De acordo com a nota, o percentual referente à remuneração básica dos depósitos de poupança, para vigência em novembro de 2018, é de 0,0000% a.a..

Já o limite máximo de taxa de juros para os contratos firmados a taxas prefixadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para vigência no mês de novembro de 2018, é de 12,0000% a.a..

Fonte: Investimentos e Notícias

CÂMARA APROVA PROJETO QUE REGULAMENTA REGIME DE MULTIPROPRIEDADE

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, nesta quarta-feira (31.10), o Projeto de Lei 10287/18, do senador Wilder Morais (DEM-GO), que regulamenta o regime de multipropriedade de imóveis, uma nova modalidade de condomínio. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02).

O regime prevê que um mesmo imóvel possa ser utilizado por vários proprietários, que vão compartilhar os custos de aquisição e de manutenção. A cada coproprietário será concedido um tempo de uso, que não poderá ser inferior a sete dias seguidos ou intercalados. Com o término do período, ele terá que desocupar o imóvel, sob pena de ter de pagar multa diária, a ser fixada pelos condôminos.

Cada multiproprietário pagará as taxas normais de moradia, como água, luz, IPTU e condomínio, conforme o seu tempo de permanência no imóvel. Ou seja, quem usar mais, pagará mais. A cobrança das obrigações será realizada por documentos individualizados para cada multiproprietário.

Também conhecido como time sharing, o regime de propriedade compartilhada surgiu na Europa e, inicialmente, focou na exploração de imóveis para fins turísticos, como casas, chalés e apartamentos.

O relator da proposta na CCJ, deputado Herculano Passos (MDB-SP), apresentou parecer favorável ao texto, apenas com emenda de redação. Segundo ele, “presente em outros países, a multipropriedade, ou time sharing, é modalidade do direito real que se ajusta à dinâmica da economia, permitindo que os proprietários exerçam sobre determinado imóvel o condomínio em frações de tempo pré-definidas".

Tempo de uso

Conforme o projeto, o período de uso será registrado em cartório, junto com a certidão do imóvel. O coproprietário poderá, inclusive, alugar o imóvel durante a sua fração de tempo. Poderá também vender a sua parte de tempo, desfazendo-se do bem. Para isso, não precisará da anuência dos demais coproprietários.

Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima (sete dias). O período de uso poderá ser fixo (sempre no mesmo período do ano), flutuante (de forma periódica) ou um misto das modalidades anteriores.

Convenção

A convenção de condomínio determinará, entre outros pontos, os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção de instalações e mobiliário, e as multas aplicáveis ao multiproprietário que não cumprir com seus deveres.

Entre estes deveres estão a responsabilidade por danos causados ao imóvel, e a proibição de modificar o mobiliário, os equipamentos e as instalações.

Tramitação

O projeto foi analisado em caráter conclusivo e poderá seguir diretamente para sanção presidencial, a não ser que haja recurso para votação pelo Plenário.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA: PL-10287/2018 

Fonte: Agência Câmara Notícias