Em 2006 o documento resultante da avaliação do imóvel, realizada pelo Corretor de Imóveis, chamava-se Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária, ao passo que a partir de 2007, surge o acrônimo PTAM, como a determinação da correta nomenclatura desse documento, significando Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
A norma NBR 14.653 é composta das seguintes partes, tendo como título geral Avaliação de bens.
Parte 1 – Procedimentos gerais;
Parte 2 – Imóveis urbanos;
Parte 3 – Imóveis rurais;
Parte 4 – Empreendimentos;
Parte 5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
Parte 6 – Recursos naturais e ambientais;
Parte 7 – Patrimônios históricos.
Na elaboração de um PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica são abordadas somente as Partes da NBR 14.653 que guardam relação com a Avaliação Mercadológica de Imóveis, sendo da Parte 1 até a Parte 3.
A parte 1 da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos para a avaliação de bens, classificando sua natureza, instituindo definições e terminologia, descrevendo as atividades básicas a serem desenvolvidas, definindo metodologias de aplicação, especificando graus de fundamentação e precisão, além de indicar os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos.
Em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas à engenharia de avaliações exige-se o atendimento da NBR 14653-1, válida a partir de 30/05/2001.
Estas são as normas que contêm disposições que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-1, constituem prescrições para a mesma:
- Decreto Federal n° 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida;
- Resoluções n° 218, de 29/06/1973 e n° 345, de 27/07/1990, do CONFEA.
A norma estabelece que todas as notações devem ser explicitadas no laudo ou parecer técnico, com indicação das unidades de medida, conforme Decreto Federal n° 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.
A NBR 14653-1 classifica os bens em duas categorias:
Tangíveis: imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mobiliário e utensílios, acessórios, matérias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalações, recursos naturais e ambientais, culturas agrícolas, semoventes; e,
Intangíveis: empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas e patentes.
Na seção 6 da NBR 14653-1 são descritos todos os procedimentos que devem ser adotados pelo engenheiro de avaliações, abrangendo sua capacitação profissional, sigilo do trabalho, propriedade intelectual, conflito de interesses na contratação, independência na atuação, competição por preço e difusão de conhecimento técnico.
A seção 7 da NBR 14653-1 estabelece os procedimentos a serem observados nos trabalhos de avaliação, desde o início do processo até a identificação do valor de mercado. Os itens 7.1 e 7.2 dedicam-se à documentação do bem a ser avaliado, sua requisição ao contratante ou interessado e seu pleno conhecimento, merecendo destaque o item 7.2.2, o qual preconiza que na impossibilidade da obtenção de toda a documentação ou esclarecimento de eventuais incoerências, estas serão objeto de ressalvas, bem como a indicação de pressupostos assumidos em função dessas condições, cabendo até a desistência da elaboração da avaliação.
A vistoria do bem em avaliação é objeto do item 7.3 sendo prescrito que nenhuma avaliação poderá prescindir de sua execução, observando que na impossibilidade, pode-se adotar uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no trabalho de avaliação. A norma ratifica que a vistoria tem por objetivo a caracterização e conhecimento do bem em avaliação, assim como sua adequação ao seu segmento de mercado, fornecendo subsídios para a coleta de dados; recomenda ainda que sejam registradas suas características físicas, de utilização e todos os outros aspectos relevantes à formação do valor e que possam vir a afetá-lo, tais como, a existência de estudos, projetos ou pesquisas tecnológicas.
A NBR 14653-1 também recomenda o planejamento preliminar da coleta de dados, com observância dos aspectos quantitativos e qualitativos e a análise da situação mercadológica. Também nesta seção da norma é prescrita, como atividade básica da avaliação de um bem, a escolha da metodologia, dando-se ênfase ao método comparativo direto de dados de mercado, conforme item 7.5, o tratamento dos dados coletados, finalizando com a identificação do valor de mercado, complementado como respectivo diagnóstico mercadológico.
Para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o item 8.2 preconiza os seguintes métodos e respectivas definições:
- Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado do bem é obtido através de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;
- Método involutivo: o valor de mercado do bem é fundamentado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, compatível com as condições de mercado onde o bem está inserido, conservando suas características, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto;
- Método evolutivo: o valor do bem é obtido pelo somatório dos valores de seus componentes, considerando-se o fator de comercialização quando necessária a identificação do valor de mercado;
- Método da capitalização da renda: o valor do bem é obtido através de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;
Os métodos para identificar o custo de um bem, prescritos no item 8.3 da Parte 1 da NBR 14653, são abaixo abordados:
- Método comparativo direto de custo: o custo do bem é obtido por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra;
- Método da quantificação de custo: identifica o custo do bem ou de suas partes constituintes empregando-se orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
A seção 10 da NBR 14653-1 estabelece que o laudo deverá conter, no mínimo, as seguintes informações:
- identificação do solicitante do trabalho (pessoa física, jurídica ou representante legal);
- objetivo da avaliação;
- identificação e caracterização do bem em avaliação;
- indicação e justificativa da metodologia empregada;
- especificação da avaliação;
- resultado da avaliação e respectiva data de referência;
- qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pelo trabalho de avaliação;
- local e data do laudo;
- outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
A seção 10 da NBR 14653-2, no item 10.1, preconiza que o laudo de avaliação completo deve conter, no mínimo, as seguintes informações:
- identificação do solicitante;
- finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
- objetivo da avaliação;
- pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2 da NBR 14653-1:2001);
- identificação e caracterização do imóvel em avaliação (atendimento ao disposto no item 7.3 da NBR 14653-1:2001, no que couber);
- diagnóstico do mercado (conforme item 7.7.2 da NBR 14653-1:2001);
indicação do método (s) e procedimento (s) utilizado (s) (relatar conforme seção 8 da NBR 14653-1:2001);
- especificação da avaliação;
- tratamento dos dados e identificação do resultado;
- resultado da avaliação e respectiva data de referência;
- qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.
A seção 11 da NBR 14653-3, no item 11.1, preconiza que o laudo de avaliação completo deve conter no mínimo as seguintes informações:
- identificação do solicitante;
- objetivo (p.ex.: valor de mercado, arrendamento) e finalidade (p.ex.: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação;
- pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2.2 da NBR 14653-1:2001);
- roteiro de acesso ao imóvel – planta esquemática de localização;
- descrição da região, conforme 7.3.1;
- identificação e caracterização do bem em avaliação, conforme 7.3.2;
- indicação do método(s) e procedimento(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
- pesquisa de valores;
- memória de cálculo do tratamento utilizado;
- diagnóstico do mercado;
- data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e data de referência;
- especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
- local e data do laudo;
- qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. [1]
CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES:
Diante da complexidade que é a atividade de Avaliação, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado nem sempre é eficaz. Há de se ter conhecimentos técnicos para bem avaliar, pois esta é uma atividade que engloba uma grande variedade de fatores, tanto de ordem objetiva quanto subjetiva, que exige uma especialização.
Devemos estar aptos a avaliar desde lotes sem benfeitorias e glebas urbanizáveis a complexos industriais e edificações residenciais, comercias e específicas e limitar a Avaliação de Imóveis ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, propalado nos diversos cursos de Avaliação para Corretores de Imóveis como suficiente para embasar um PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é um aspecto crítico e diria até, irresponsável, na medida em que a ênfase dada pela NBR 14.653 ao emprego deste método é quanto a sua utilização no tratamento científico que se apoia principalmente na técnica da inferência estatística.
Bem aplicar o Método comparativo de Dados de Mercado, requer portanto, profundos conhecimentos de estatística para sua correta utilização e não está acessível a profissionais sem formação técnica adequada como os Corretores de Imóveis.
Desvantagens do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).
O método comparativo, segundo alguns autores, no âmbito da inferência estatística, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.
A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.[2]
Face ao exposto, temos que repensar, quanto à eficiência, os cursos de Avaliação de Imóveis reconhecidos pelo COFECI - Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, com carga horária de 24 horas aula para capacitação de CI, que priorizam, erroneamente, apenas e tão somente a aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado em detrimento a outros métodos avaliatórios a exemplo do Método Evolutivo onde a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.
Referências:
[1] IBRAVI - Instituto Brasileiro de Avaliação Imobiliária
[2] Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, publicado por Economia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações.
Prof. Marcos Mascarenhas
