AJUDA AO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE IMPACTAR SEGURANÇA DOS CRÉDITOS

Em 2008, crédito imobiliário era 69% do PIB nos EUA. No Brasil subiu de 2% para 7%.

O incentivo anunciado pelo governo, nesta quarta-feira, para que imóveis quitados sejam usados como garantia em qualquer tipo de operação de crédito, não deve gerar uma bolha imobiliária no Brasil, mas há riscos de elevar exageradamente o consumo e, por consequência, gerar pressão inflacionária.

A avaliação é do advogado Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direto imobiliário Bicalho e Mollica Advogados. “O home equity já existia, mas o governo está criando incentivos para que os grandes bancos façam esse tipo de operação”, explica.

Poupança

De acordo com uma das medidas anunciadas, até 3% dos recursos da caderneta de poupança aplicados no mercado imobiliário poderão ser usados para operações de crédito, de qualquer finalidade, que tenham imóveis quitados como garantia.

O Ministério da Fazenda estima que a medida poderá gerar até R$ 16 bilhões em novas operações. A mudança passa a valer a partir da resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Subprime

Para Bicalho, a medida não incentiva necessariamente a compra do segundo imóvel, e não deve provocar, por si só, a elevação dos preços do setor. “Os benefícios ao mercado imobiliário não devem levar à escalada de preços, pois a oferta está maior que a procura. Aliás, os preços estão razoavelmente estabilizados e pode ser que haja uma alta pontual em alguns locais, como bairros valorizados, mas não uma elevação generalizada”, explica.

Por esse motivo, bem como pela baixa inadimplência no setor e pelo valor decrescente dos financiamentos, o advogado não acredita em bolha imobiliária. Bicalho observa que, muitas vezes, o mercado de home equity é associado à crise imobiliária norte-americana (subprime), mas há grandes diferenças.

Em 2008, a relação crédito imobiliário sobre o PIB nos Estados Unidos era de 69%. No Brasil, o indicador era de 2% e atualmente, é em torno de 7%. Além disso, nos EUA era possível que os cidadãos realizassem uma segunda hipoteca simultânea da casa, o que não é permitido no crédito imobiliário no Brasil, que tem também uma análise de crédito mais rigorosa.

Cautela

O estímulo, entretanto, deve ser visto com cautela pelo setor financeiro. “A medida é positiva, mas o acesso ao crédito pode levar ao mau uso e gerar inadimplência. Isso gera insegurança”, afirma Bicalho, ao lembrar que, historicamente, o governo tem sido intervencionista quando o assunto é habitação.

“Se as pessoas passarem a se endividar por conta do home equity e não conseguirem honrar com seus compromissos e, assim, começarem a perder seus imóveis, há o risco de intervenção governamental ou jurisprudencial para evitar que os brasileiros percam suas casas. Não seria a primeira vez”, pondera.

Espanha

Também na Espanha, por exemplo, o governo chegou a suspender as execuções imobiliárias, o que levou praticamente à moratória generalizada. Uma das formas de evitar esse risco seria limitar o valor do empréstimo, tanto em valores absolutos, quanto em relação ao imóvel dado como garantia.

“Assim, o risco de inadimplência será mais improvável”, garante Bicalho. Tal medida, entretanto, limitaria o alcance da medida colocada em prática pelo governo.

Fonte: Monitor Mercantil

21 DE AGOSTO: DIA DA HABITAÇÃO

MPF/MG QUER IMPEDIR IMPOSIÇÃO DA TABELA PRICE NOS CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO IMOBILIÁRIO

O Ministério Público Federal em Minas Gerais (MPF/MG) ingressou com ação civil pública contra a Caixa Econômica Federal (CEF) para que a Justiça Federal obrigue o banco a disponibilizar a seus clientes, no momento da celebração de contratos de financiamento imobiliário, opção de escolha entre os três sistemas de amortização atualmente existentes no mercado: SAC, Sistema Price ou SAM.

Amortizar um empréstimo significa pagá-lo em prestações, que incluem tanto o capital corrigido monetariamente ao longo dos anos quanto os juros e taxas cobradas pelo banco, até a sua extinção.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da amortização é calculado dividindo-se o valor do principal pelo número de parcelas. Essa amortização, portanto, é feita sobre um percentual fixo do saldo devedor desde o início do financiamento. Com isso, no SAC, o valor das prestações é decrescente, pois os juros diminuem a cada prestação.

Na Tabela Price, por outro lado, o valor de cada prestação é constante. As mensalidades compõem-se de uma cota de amortização e juros, que varia em sentido inverso ao do prazo do financiamento. Em que pese o valor inicial da prestação ser menor e constante, o saldo devedor é amortizado de forma muito lenta. Com isso, o consumidor só percebe a sua redução quando já tiver pago aproximadamente 50% das prestações. Segundo a ação, há casos em que o saldo devedor sequer é quitado mesmo depois do pagamento de todas as parcelas.

Já o Sistema de Amortização Misto (SAM) constitui uma média aritmética simples entre os valores de prestações calculadas pela Tabela Price e pelo SAC.

De acordo com o MPF, o sistema mais utilizado atualmente pelas instituições financeiras é justamente o mais oneroso para o consumidor: a Tabela Price.

Contrato de adesão - Durante as investigações, a Caixa informou ao Ministério Público Federal em Uberlândia que utiliza a Tabela Price em diversas operações, entre elas, crédito pessoal, crédito empresa, crédito consignado, Proger, crédito direto, antecipações parceladas, financiamento de veículos e financiamento imobiliário.

“Pode-se concluir, portanto, que a empresa pública Caixa tem por prática a adoção do sistema de amortização denominado Tabela Price em praticamente todos os contratos de concessão de crédito, que, por sinal, são contratos de adesão, nos quais inexiste a faculdade de escolha sobre seu conteúdo por parte do cliente”, afirma o procurador da República Cléber Eustáquio Neves, autor da ação.

Segundo o procurador, “embora existam outros dois sistemas de amortização de dívidas, o cliente é alijado do direito de escolha, ficando em situação de extrema desvantagem, uma vez que a Tabela Price é justamente a mais onerosa”.

Para ele, o contrato de adesão que impõe a Tabela Price configura prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro. “O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 39, 40, 41 e 51, define expressamente as situações que podem caracterizar essa abusividade, em especial quando o fornecedor se aproveita da situação de desvantagem em que se encontra o consumidor, o que também constitui violação ao princípio da boa fé”, explica Cléber Eustáquio Neves.

Pedidos – A ação pede que a Justiça Federal condene a CEF a disponibilizar a todos os clientes do Sistema Financeiro de Habitação, no momento da celebração do contrato, os três sistemas de amortização SAC, Price e SAM, devendo o consumidor fazer sua escolha, livre e espontaneamente, por escrito.

O MPF também pede a nulidade de cláusulas contratuais em contratos de crédito imobiliário que prevejam os cálculos das prestações tão somente pela Tabela Price, com o oferecimento ao cliente da oportunidade de repactuação da dívida.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

MERCADO ELOGIA MEDIDAS DO GOVERNO PARA O SETOR IMOBILIÁRIO

Representantes de entidades do mercado imobiliário elogiaram as medidas do governo anunciadas nesta quarta-feira (20) para o setor de crédito e registro de imóveis.

Entre elas, está a concentração das informações sobre o bem e seus donos em um único cartório, como citou o ministro da Fazenda, Guido Mantega. A mudança deve constar em medida provisória e afeta o mercado de imóveis usados. Hoje, o registro de um imóvel é feito no cartório da localidade do bem, de acordo com o advogado especializado em mercado imobiliário Carlos Ferrari. Só que o vendedor pode responder, por exemplo, a ações judiciais que levem à execução do imóvel ainda que ocorram em outra localidade. Se isso acontece, o comprador pode vir a perder a residência, mesmo que a tenha adquirido de boa fé. O modo de evitar um problema como esse, atualmente, é checar as informações referentes ao vendedor e ao imóvel no cartório de registro de imóveis, no de títulos e documentos, nos fóruns e cartórios de protestos, entre outros órgãos.

Com a medida, as informações ficariam centralizadas, não mais espalhadas em diversas instâncias. "Isso é superpositivo para o mercado. Primeiro porque diminui o custo e porque a segurança jurídica aumenta muitíssimo", diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).

Renato Ventura, diretor-executivo da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras), destaca que a medida também tende a ser positiva para as incorporadoras, porque elas, ao adquirir um terreno, terão as informações concentradas em um local, o que traria agilidade e segurança jurídica para a compra. 

ALIENAÇÃO - Outra medida anunciada é a facilitação de recuperação de bens financiados com alienação fiduciária, que é a transferência da posse de um bem do devedor ao credor para garantir o cumprimento do pagamento. Hoje, no mercado imobiliário, é praxe os contratos serem de alienação fiduciária, o que leva à retomada do bem pelo banco em caso de inadimplência. Com a medida anunciada, o comprador autoriza em contrato de financiamento a recuperação expressa do imóvel em caso de inadimplência. "O fortalecimento da alienação fiduciária também vem a favor do sistema de crédito, que é um importante motor do sistema de maneira geral", diz Renato Ventura, da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras).

Fonte: Diário Agora - Economia

DIVULGAÇÃO: XVII FÓRUM IMOBILIÁRIO DE SALVADOR

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CONDOMÍNIO: OS SEGUROS NAS EDIFICAÇÕES

O seguro da edificação é obrigatório, nos termos do artigo 13 da Lei 4591 e do artigo 23 do Decreto 61.867 e tem como objetivo a prevenção contra incêndio ou sinistro que cause destruição total ou parcial do edifício.

Caso não seja efetuado o seguro, o condomínio poderá ser multado, de acordo com o art. 1346; “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial”, o mesmo entendimento é do art. 1348, que determina que é o do síndico a obrigação de realizar o seguro da edificação.

Nestes termos, podemos perceber que a obrigação de efetuar o seguro do condomínio é do síndico, mas subsidiariamente também é dos condôminos, pois o proveito desta proteção é de todos.

O seguro abrange não apenas as partes comuns, mas também as unidades autônomas, devendo cobrir todo e qualquer dano. Isto porque, no caso de sinistro, poderia afetar também as unidades autônomas e não somente a parte de uso comum do edifício.

O síndico deverá observar com cuidado as cláusulas e disposições da apólice de seguro, tal como valor de cobertura, e situações descritas em que o dano pode ser verificado e poderia ocorrer direito à indenização, e negociar com o corretor a possibilidade de ampliar a cobertura.

De qualquer forma, uma alternativa neste caso, é contratar seguro suplementar, tendo em vista melhoramentos que ocorreram no edifício.

Assim, deverá constar na apólice complementar, a existência de seguro básico de reposição da unidade padronizada e das benfeitorias no novo seguro complementar.

Já as unidades habitacionais adquiridas através de financiamento, possuem outro tipo de seguro contratado no ato da compra, o seguro contratual.

Cumpre lembrar que, apesar da existência deste seguro condominial contratual, derivado de contratos de financiamento, ele não se sobrepõe à Lei Federal que descreve a necessidade de que toda edificação possua um seguro obrigatório, pois o poder regulamentar não pode contrariar disposição de Lei.

O condômino não poderá deixar de contribuir com o seguro legal, obrigatório, no total de sua cota parte, mesmo que já tenha contratado seguro estipulado pela financiadora do imóvel.

Mesmo porque, o seguro contratual cobre apenas a unidade habitacional, enquanto o seguro legal, obrigatório, cobre toda a edificação, as unidades habitacionais e áreas comuns não privativas.

O seguro legal é mais completo, abrangendo toda a estrutura edificada, para proteção dos condôminos, áreas privativas, comuns e também terceiros.

Contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).

O seguro será obrigatório, feito dentro de 120 dias, à partir da concessão do habita-se, sob pena do condomínio se sujeitar à multa, equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável pelo Município.

Contudo, como já foi dito anteriormente, nada impede de contratar outras proteções complementares em favor do condomínio.

Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação em assembleia, ao contrário das coberturas opcionais.

Assim, os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil.

Portanto, sendo despesa ordinária, até mesmo o inquilino deve contribuir, já que os seguros estipulam a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Deste modo, podemos perceber a essencialidade do seguro do condomínio, que protege um patrimônio que é de todos, empregados, proprietários, síndico e condôminos, reguardando direitos, obrigações e proporcionando um leque de benefícios para todos.

Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Palestrante, Sócio da Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia.

Fonte: Artigos JusBrasil

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http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2014/07/seguro-condominial.html

CURITIBA: METRO QUADRADO VALORIZA 12,95% NO PRIMEIRO SEMESTRE

Imagem noturna - Bairro Batel

Os imóveis na cidade de Curitiba sofreram maior valorização no preço do metro quadrado neste ano. A informação é do portal imobiliário Agente Imóvel que monitora os preços dos imóveis residenciais à venda nas principais cidades do país.

Com alta de 12,95% entre janeiro e julho, o preço médio anunciado na capital paraense alcançou 4.168 reais no último mês. Apesar de a valorização do período ser a maior entre as principais cidades pesquisadas, os imóveis de Curitiba tem o menor valor por metro quadrado. Veja na tabela o ranking dos metros quadrados nas principais cidades.

Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Quem comprou imóvel no último ano notou uma valorização significativa nos preços. Em um ano o crescimento foi de 21%, e no último mês a valorização foi de 1,34%. Veja na tabela a valorização dos preços nas cidades.

Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Os imóveis residenciais mais caros de Curitiba estão nos bairros de Batel, Alto da Glória, Juvevê, Bigorrilho e Ecoville. Veja na tabela a lista dos cinco bairros mais caros para morar.

Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Colaboração enviada por Roseane Santos

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