LOCAÇÃO DE ÁREA COMUM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Tema bastante corriqueiro na prática do direito imobiliário refere-se à locação de área comum de Condomínios Edilícios. A título de exemplo prático, imagine um edifício comercial com grande movimentação de pessoas em suas áreas comuns, que pretenda autorizar terceiros a instalar pequena banca de revistas e jornais na área de circulação, um edifício qualquer que pretenda ceder onerosamente espaço de sua fachada para instalação de placa publicitária, ou do telhado para colocação de antena de telefonia.

As indagações que surgem são: a área comum pode ser locada a terceiros? Em caso positivo, qual o quórum necessário para aprovação desta medida?

Pois bem, de início já se afirma que a locação é legalmente possível, decorre do próprio direito de propriedade dos condôminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a conveniência, inclusive locando, caso seja este o interesse.

Passa-se, então, a tratar do quórum necessário para tal aprovação. Vejamos o raciocínio jurídico necessário para reposta da indagação proposta. A Lei n.º4.591/1964, dispõe em seu artigo 19:

Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

No mesmo sentido, o Código Civil de 2002 assim determina, no artigo 1.336:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

… IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Em razão das disposições legais, conclui-se que o uso da área comum do Edifício não pode gerar obstáculo ao livre uso de quaisquer dos demais condôminos. Ou seja, com a cessão de uso para terceiros, não podemos ter um condômino sequer contrariado, eis que assim, teríamos o uso de área comum gerando ofensa ao "ao bom uso das mesmas partes por todos".

Assim, a deliberação dos condôminos não poderia lesar o direito de qualquer deles fazer uso das partes comuns, direito este previstos nos dispositivos legais acima transcritos. Mesmo que se alegue vantagem gerada pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum, ainda sim não há justificativa para a lesão do condômino que se sinta prejudicado, eis que pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, como dito, estão amparados pela legislação.

Desta forma, conclui-se que para a cessão de área comum para uso por terceiros, a título gratuito ou oneroso, exige-se a unanimidade dos condôminos. A contrariedade de apenas um deles impede que o ato seja realizado pelo Condomínio, já que este único condômino teria lesado seu direito de livre uso das áreas comuns.

Guilherme Fonseca Almeida - Sócio do escritório Almeida & Pandolfi Damico Advogados, Graduado em Direito pela Universidade Federal de Viçosa - UFV, pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Faculdade de Direito de Vitória- FDV e especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e membro da ADEMI-ES. Possui forte atuação na área do Direito Imobiliário consultivo e contencioso. Também é especialista em Contratos Públicos e Licitações Públicas pela Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG.

Fonte: Artigos JusBrasil

O RECONHECIMENTO DO VÍNCULO EMPREGATÍCIO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

A atividade de corretagem de imóveis é regulamentada por lei própria - Lei 6.530/78 – sendo que o corretor de imóvel é aquele que exerce a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Igualmente, é obrigatório que o corretor de imóvel seja inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) para poder exercer livremente sua profissão.

Porém, até a presente data, em que pese exista lei própria regulamentando a profissão – deveres/obrigações – bem como exista Órgão representativo de classe – CRECI – a maioria dos corretores de imóveis que trabalham para imobiliárias não tem qualquer direito trabalhista garantido, laborando de forma precária e sem qualquer proteção jurídica em face do seu empregador, sendo estes tratados como trabalhadores autônomos.

Nesse aspecto, destaca-se que independente do tipo de profissão - ou como ela é denominada - a legislação trabalhista é clara ao dispor que considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.

Isso posto, não resta qualquer dúvida que o corretor de imóvel que trabalha para determinada imobiliária – no caso o real empregador - que tenha superior ou superiores hierárquicos e que cumpra ordens, horários e regramentos internos das empresas e ainda, perceba comissão de vendas/aluguéis realizados para clientes da respectiva imobiliária é considerado empregado nos termos da lei trabalhista em vigor.

Assim, não há que se falar em trabalho autônomo do corretor de imóvel quando todos os requisitos do vínculo empregatício estiveram presentes na relação entre empregado – corretor – e empregador – imobiliária.

Igualmente, é de se notar que a assinatura de documento – contrato de trabalho autônomo - pelo corretor de imóvel com a imobiliária que atesta que este labora em atividade autônoma não tem validade alguma nos termos da atual legislação trabalhista se for comprovado todos os requisitos acima descritos - princípio da primazia da realidade.

Frise-se para que não reste qualquer dúvida!!!

Se o corretor de imóvel comprovar que detinha todos os requisitos do vínculo empregatício, será considerado empregado e detentor dos direitos laborais instituídos na norma celetista e convencional.

Dessa forma, é preciso que a precariedade do trabalho como corretor de imóvel – que é corriqueira nos dias de hoje – seja modificada, garantido para esses profissionais todos os direitos da legislação trabalhista, tais como:

(i) Registro na CTPS;

(ii) Contrato de Trabalho;

(iii) Férias;

(iv) 13º salário;

(v) Descanso semanal remunerado;

(vi) Salário mensal respeitando o piso da categoria;

(vii) Recolhimento de verbas previdenciárias e fundiárias;

(viii) Horas extras nos trabalhos realizados em jornadas superiores ao determinado em lei;

(ix) Benefícios sindicais;

(x) Dentre outros.

Importante destacar ainda que algumas Turmas dos Tribunais Regionais do Trabalho – em especial o da 2ª Região/São Paulo – estão entendendo dessa forma, ou seja, diversas imobiliárias que não respeitam a legislação trabalhista em face de seus corretores – empregados - são condenadas ao pagamento retroativo de todos os direitos laborais destes, inclusive valores de cunho rescisório em casos de desligamento sem justa causa.

Por todo o exposto, não resta dúvida que tanto empregados quanto empregadores devem atuar nos termos da legislação em vigor.

O empregado - corretor de imóvel - que labora para determinada imobiliária deve cumprir com o seu trabalho, nos termos da lei que regulamenta a profissão e sempre socorrido e assistido por seu conselho de classe e respectivo sindicato.

Igualmente, deverá o corretor de imóvel respeitar os regulamentos internos da imobiliária onde trabalha, bem como, atentar-se às ordens e diretrizes de seus superiores hierárquicos.

Por outro lado, o empregador – imobiliária - assumindo os riscos da atividade econômica, admitindo o corretor de imóveis, lhe pagando remuneração por meio de comissão – salário - e dirigindo a prestação pessoal de serviço como bem lhe convier, deve atentar-se à norma trabalhista e efetuar e garantir todos os direitos ao seu empregado, ora o corretor de imóvel.

ALAN BALABAN SASSON - Sócio da área trabalhista do escritório Braga & Balaban, graduado em Direito pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP, especialista em Direito e Processo do Trabalho pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, professor em cursos de graduação e pós-graduação, palestrante em eventos nacionais e internacionais com temas relacionados ao Direito do Trabalho.

Fonte: Revista Jus Navigandi

PL-6825/2013: COMISSÃO REJEITA PROIBIÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM

Guilherme Campos (PSD-SP)

A Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio rejeitou na última quarta-feira (30) o Projeto de Lei 6825/13, deputado Antônio Roberto (PV-MG), que proíbe a cobrança de comissão de corretagem em qualquer transação de consumo. O texto determina que o descumprimento da medida sujeita o infrator às penalidades previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

Segundo o autor, o objetivo é proteger os consumidores de prática lesiva observada principalmente no mercado imobiliário, em que o consumidor, ao comprar um apartamento de construtora, é compelido a pagar corretagem à imobiliária sem ter contratado seus serviços.

O parecer do relator, deputado Guilherme Campos (PSD-SP), foi contrário à matéria. Segundo ele, a atividade de corretagem imobiliária é regulamentada, legítima e de grande importância para o mercado imobiliário como um todo. “Tal especialização é demandada pelo mercado porque reduz os custos de procura, provê informações aos contratantes, dá atendimento personalizado, cria controle de cadastros e registros desenvolve desembaraços à burocracia e economizam tempo”, disse.

Além disso, conforme o parlamentar, nada obriga o consumidor a optar pela compra de imóvel nessa modalidade. “Ele sempre poderá optar por outra forma, conforme os preços de mercado, que mais se adapte aos seus anseios”, completou.

Tramitação

De caráter conclusivo, o projeto será analisado agora pelas comissões de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Agência Câmara

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a íntegra do PL-6825/2013:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=602115 

A taxa de corretagem é cobrada no ato da compra de imóveis na planta sob a alegação de que o adquirente contratou os serviços de uma imobiliária.
A construtora/incorporadora imputa o pagamento ao comprador ou investidor, que acaba pagando por fora do contrato de adesão valores que podem chegar a até 8% do valor do imóvel.
No meu entendimento o PL-6825/2013 vem de encontro aos anseios do comprador/consumidor e o parecer do relator é no mínimo controverso, vez que confunde a cobrança lícita dos honorários de corretagem quando há efetiva intermediação nas transações imobiliárias com a ilegitimidade da cobrança de honorários por parte do construtor/incorporador, real alienante/contratante das unidades imobiliárias futuras.
Todos os adquirentes que vivenciaram esta situação podem socorrer-se do Poder Judiciário, para pedir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros. 

CAIXA QUER MANTER COTA DE MERCADO EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Caixa Econômica Federal não trabalha com a perspectiva de reduzir o seu market share em crédito imobiliário neste ano, que tem oscilado entre 68% e 69%, segundo o presidente do banco, Jorge Hereda. Entre os anos de 2007 e 2008, de acordo com ele, a hipótese foi cogitada, mas de lá para cá a Caixa não perdeu fatia "importante" no segmento.

"Não estamos planejando perder market share este ano. Mas não acho isso o mais importante e sim o fato de fazermos o que pretendemos fazer. Se tiver mais agentes do mercado querendo comprar briga de crescer em crédito imobiliário são bem-vindos", afirmou Hereda, em coletiva de imprensa, nesta manhã, após participar da abertura do décimo feirão de imóveis.

O maior apetite dos bancos privados, na visão do presidente da Caixa, em ofertar recursos para a compra de imóveis bem como em consignado, segmentos mais seguros para se emprestar, é normal e necessário. Ele disse ainda que essas instituições precisam investir em aumentar mais a oferta de recursos no segmento imobiliário que ultrapassou 8% de participação no Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.

Hereda, contudo, fez críticas em relação à avaliação de analistas do mercado sobre a atuação da Caixa em relação aos bancos privados. "Quando os bancos privados se propõem a crescer a oferta de crédito imobiliário a 30%, 40% é normal quando é a Caixa é porque não deveria ser feito", reclamou ele.

Para este ano, a Caixa espera que as concessões em crédito imobiliário cresçam em torno de 14% ante 2013 para um montante de R$ 155 bilhões, segundo Hereda. Já a carteira de crédito do banco, conforme ele, deve expandir-se entre 20% e 22%.

"Nossa carteira de crédito imobiliário vai ter crescimento compatível e coerente com a nossa capacidade de originação. Continuamos sendo o banco da habitação e o líder neste mercado", afirmou o presidente da Caixa.

Fonte: Estadão

PL-7412/2014: UMA LEI PARA ACABAR COM OS ABUSOS DAS IMOBILIÁRIAS

Segundo um estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), entre 2007 e 2012, pelo menos meio milhão de famílias (537.148) com renda de até três salários mínimos e que moram nos centros urbanos passaram a comprometer mais de 30% de seu orçamento com a locação de moradia e, desconsiderando a inflação e o aumento da renda do brasileiro, de 2002 a 2012, o valor dos aluguéis aumentou 50%. Na minha cidade, o Rio de Janeiro, a futura realização de dois megaeventos de transcendência internacional (a Copa e as Olimpíadas) trouxe, entre outros graves problemas, um aumento absurdo e injustificável dos alugueis, produto da especulação imobiliária.

Entretanto, esse não é o único problema que enfrentam as pessoas que não têm casa própria e precisam alugar. As dificuldades para conseguir um fiador que cumpra com todos os requisitos exigidos pelas imobiliárias (que vão muito além daqueles exigidos pela lei) e a não aceitação da modalidade de caução em dinheiro por parte de muitas imobiliárias levam muitas pessoas a ter de “optar” pela contratação do seguro de fiança locatícia, modalidade de garantia em que uma instituição financeira assume o papel de fiador, recebendo para isso um prêmio anual em dinheiro que não é recuperado pelo locatário no final do contrato, mesmo que ele jamais tenha se atrasado no pagamento do aluguel ou em quaisquer outras obrigações contratuais. Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo, de fevereiro de 2014, 20% dos contratos de aluguel celebrados nessa cidade usaram a modalidade de seguro de fiança locatícia.

A introdução dessa forma de garantia na lei teve por objetivo — ou pelo menos isso foi dito na época — “libertar” os inquilinos da necessidade de pedir a algum amigo ou familiar que seja seu fiador, devido às dificuldades e constrangimentos que isso produz. De fato, foram apresentados já na Câmara dos Deputados vários projetos de lei propondo, diretamente, a eliminação da figura do fiador e a limitação das alternativas a, apenas, caução em dinheiro ou seguro de fiança locatícia. Contudo, o que tem acontecido na prática dista muito dos objetivos que as diversas reformas e proposições supostamente almejavam.

E quem perdeu, para que o mercado ganhasse, foi o cidadão.

De acordo com uma reportagem da Folha de São Paulo de 20 de agosto de 2013, uma única companhia, a Porto Seguro, tem 94% do mercado do seguro de fiança locatícia no país. Esse mercado quase monopólico tem permitido a essa companhia estabelecer as regras do jogo e receber lucros extraordinários. Segundo a citada reportagem, de maio de 2012 a maio de 2013, a empresa teve uma receita de 283 milhões com a venda desse tipo de garantia, somando apenas 73 milhões em desembolsos por inadimplência dos inquilinos, o que representa uma inadimplência de 26%, bem inferior à média de 48% registrada pela mesma companhia nas outras modalidades de seguro — e sendo que a sinistralidade média de outras companhias que não têm participação significativa no mercado de fianças locatícias oscila entre 59 e 67%.

De acordo com a reportagem — e trata-se de um dado facilmente comprovável por qualquer pessoa que tenha alugado um imóvel nos últimos anos —, o monopólio da Porto Seguro é facilitado pelo fato de que a maioria das imobiliárias não permite a escolha de outras companhias (que, em outros tipos de seguros, é livre), obrigando o locatário a contratar seus serviços, inclusive, através do corretor indicado por elas. Este último ponto é absurdamente abusivo, já que muitas vezes o locatário já tem um corretor de seguro de confiança e já negociou o valor e as condições do seguro com ele, mas a imobiliária lhe exige, como condição para assinar o contrato, que ele “demita” o corretor e assine um termo pelo qual transfere a apólice já aprovada a outro corretor, indicado pela imobiliária, para que este receba a comissão.

Esse absurdo é hoje uma prática habitual no mercado imobiliário.

O cidadão que precisa alugar um imóvel e não conta com fiador proprietário (fiança convencional) não tem possibilidade de escolha: em diferentes cidades, a imensa maioria das imobiliárias não aceita caução em dinheiro ou qualquer outra modalidade de garantia e, mesmo se locatário oferecer um fiador proprietário, muitas imobiliárias colocam condições de difícil cumprimento, como por exemplo, que o fiador possua duas propriedades na mesma cidade em que está localizado o imóvel a ser alugado, não admitindo fiadores com propriedades em outras cidades, mesmo que cumpram com todos os requisitos da lei. Outras alternativas, como os títulos de capitalização, têm condições quase impossíveis para quem precisa alugar um imóvel para moradia: exigem o depósito de até 10 dez meses de aluguel, o que torna inviável o negócio.

Feita a “escolha” compulsória da modalidade seguro de fiança locatícia, a imobiliária indica o corretor e este informa o preço do prêmio anual do seguro, que supera em muito qualquer cálculo racional, chegando a equivaler na atualidade a 2,5 ou até 3 (três) aluguéis por ano, valor inclusive superior ao calculado pela Folha em 2013. O lucro da companhia está garantido, porque mesmo no caso de inadimplência, ela pode processar o inquilino para reaver o dinheiro — o que não ocorre em outros tipos de seguro, como o seguro de vida ou os seguros para o carro — e o inquilino, mesmo que se mantenha adimplente, jamais recuperará o que pagou.

A redação atual da lei 8.245/91, que estabelece diversas modalidades alternativas de garantia, não passa de uma declaração de princípios sem efeitos práticos. O que ocorre, na atualidade, é que o mercado de locações imobiliárias vai em direção ao monopólio de uma única modalidade de garantia, controlada por uma única empresa, prejudicando todos aqueles que, não tendo casa própria nem acesso ao crédito para comprar uma, precisam alugar um imóvel. É preciso, portanto, estabelecer novas regras que protejam o cidadão dos abusos do mercado.

Por tudo isso, apresentei na Câmara um projeto de lei (PL 7412/2014) que prevê, entre outras reformas à legislação atual: 1) o direito do locatário a escolher entre as três modalidades de garantia que são efetivamente utilizadas na prática (fiança, caução em dinheiro ou seguro de fiança locatícia), evitando-se, portanto, que as imobiliárias possam impor um determinado tipo de garantia de acordo com seus próprios interesses;

2) o direito do locatário, no caso de que ele opte pela garantia do seguro-fiança, a escolher a empresa e o corretor de seguros de sua preferência, impedindo-se assim que as imobiliárias possam obrigá-lo a contratar determinados corretores ou empresas de seguros;

3) o estabelecimento de um limite para o valor anual do prêmio do seguro de fiança locatícia, que não poderá exceder o valor equivalente a um mês de aluguel somado a um mês de encargos; 4) no caso da garantia dada por um fiador proprietário, a proibição de que as imobiliárias exijam condições não contempladas na lei (como ocorre, por exemplo, quando é exigido que o fiador tenha duas propriedades na mesma cidade do imóvel alugado, descartando aqueles que tem propriedades em outros municípios ou estados). O projeto estabelece punições para as imobiliárias que não cumprirem com as novas regras.

Esta reforma legal, que visa a limitar a voracidade do mercado imobiliário e impedir abusos contra os inquilinos, é necessária, mas não é suficiente. Ela deveria vir acompanhada de uma política pública de moradia que permita às famílias brasileiras o acesso à casa própria. Mais um direito fundamental com o qual os governos estão em dívida.

Jean Wyllys-PSOL/RJ
Fonte: Carta Capital
Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar o PL-7412/2014 na íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=612693

IGP-M DESACELERA PARA O,78% EM ABRIL

A alta do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou para 0,78% em abril, de 1,67% em março, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). A desaceleração ocorreu graças a taxas menores nos preços agropecuários e industriais no atacado. Em abril do ano passado, o índice subiu 0,15%.

A taxa do IGP-M de abril ficou ligeiramente abaixo da estimativa média de 0,80% apurada pelo Valor Data entre 18 consultorias e instituições financeiras. As projeções para o indicador variaram de alta de 0,73% a avanço de 0,88%.

No ano, o IGP-M acumula alta de 3,35% e, em 12 meses, avanço de 7,98%. O indicador é apurado entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual e é usado como referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel.

No atacado, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) - que responde por 60% dos IGPs - subiu 0,79% em abril, após ter registrado alta de 2,20% em março. A alta do IPA de produtos agropecuários cedeu de 6,15% para 2%, influenciada pela deflação de itens como soja em grão e farelo, laranja e minério de ferro. Por outro lado, subiram os bovinos, leite, batata inglesa e cana-de-açúcar. Já o IPA industrial baixou de 0,76% para 0,33%.

No varejo, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou em abril a mesma variação de março: 0,82%. A principal contribuição em sentido ascendente partiu do grupo saúde e cuidados pessoais (0,49% para 0,97%), em que a FGV destacou o item medicamentos em geral, que passou de queda de 0,03% para alta de 1,49%. Também ficaram mais caros vestuário, alimentação e despesas diversas.

Já divulgado na semana passada, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou em abril variação de 0,67%, acima do resultado de março, de 0,22%.

Fonte: Valor

ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO DA EMPRESA LOCATÁRIA E SEUS EFEITOS NA FIANÇA

A rapidez com que as empresas sofrem reestruturação nos dias atuais é notória e nem sempre os negócios jurídicos adjacentes à atividade empresária e em vigor à época da reestruturação passam por uma atualização necessária para que reflitam com precisão seus novos sujeitos de direitos e obrigações.

Em muitos casos, os contratos de locação continuam em vigor após completa alteração do quadro societário da empresa locatária. Todos os termos permanecem inalterados, incluindo as garantias, mas, apesar de ser, na aparência, as mesmas partes, em realidade, a locatária mudou. Neste caso, como fica a figura do fiador, que prestou fiança à empresa locatária em razão de ter relação de confiança com seus sócios, que, ante às mudanças, não mais figuram como contratantes?

Tem-se que a fiança é uma garantia pessoal, já que expressa obrigação que alguém assume, ao garantir o cumprimento de obrigação alheia. Ou seja, caso o devedor não o faça, o fiador garante o cumprimento. A garantia fidejussória é, portanto, uma garantia pessoal, uma fiança dada por alguém, que se compromete pessoalmente a cumprir as obrigações contraídas num contrato. Logo, tem sentido distinto da garantia real, na qual um bem é dado como caução. Sendo assim, pode-se dizer que a fiança é um contratointuitu personae.

Por essa razão que o entendimento moderno e majoritário é o de que é possível o fiador exonerar-se do encargo quando há troca no quadro societário da empresa locatária e afiançada. Tal entendimento encontra reflexo na súmula 214 do STJ (O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) que, por sua vez, está coerente com o disposto no artigo 819 do CC/02 (A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva).

Ora, se a fiança é um contrato acessório absolutamente intuitu personae, não pode o garantidor ficar à mercê do ônus de afiançar empresa com a qual não mais tem relação de confiança alguma. O STJ não tem outro entendimento:

"1. É cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis. 2. Tendo a sócia fiadora e seu cônjuge notificado o locador de sua pretensão de exoneração do pacto fidejussório, em razão da sua retirada da sociedade que afiançaram, direito lhes assiste de se verem exonerados da obrigação, uma vez que o contrato fidejussório é intuitu personae, sendo irrelevante, no caso, que o contrato locatício tenha sido estipulado por prazo determinado e ainda esteja em vigor. 3. Em se cuidando de contrato de natureza complexa em que a fiança pactuada o é enquanto preservado o contrato societário, faz-se evidente que a resolução de qualquer dos contratos implica a resolução do remanescente, mormente se a essência complexa do contrato foi aceita pelo locador, na exata medida em que locou o imóvel à pessoa jurídica, sendo fiadora uma de suas sócias. 4. Recurso provido".

Também do STJ extrai-se que, quando não há confiança, não há como manter a fiança:

"Nos termos do art. 1500 do CC/02, o fiador tem o direito de se desligar da fiança, se esta não mais lhe convém, como no caso, prestada em razão dos antigos integrantes da firma. Com a retirada deles, non extenditur fidejusso".

Sendo assim, se a fiança, em face de sua natureza, não se estende de pessoa a pessoa, pois se trata de obrigação personalíssima, havendo relação pessoal direta entre o afiançado e fiadores. Qualquer mudança significativa no quadro societário de empresa afiançada desvirtua o instituto da fiança, pois, do contrário, estaríamos emprestando interpretação extensiva ao negócio.

A alteração do quadro societário da pessoa jurídica locatária e afiançada desvirtua completamente a garantia intuitu personae prestada no contrato celebrado entre as partes, na medida em que a fidúcia lançada no instrumento é de ordem pessoal, dada em função da pessoa afiançada. Portanto, a partir do momento em que os sócios originalmente afiançados se retiraram da sociedade, a fiança para eles prestada perdeu efeito porque desnaturada a relação ensejadora da garantia.

Não é outra a razão que leva locadores a disporem previsões contratuais e uma série de barreiras no contrato de locação, no que diz respeito à cessão do capital social, servindo de exemplo, a estipulação de obrigatório aviso ou pedido de anuência ao locador ou, ainda, a previsão costumeira nas locações em shopping centers, a cobrança de valores semelhantes, na cessão da participação social, àqueles cobrados em casos de singelas cessões do contrato de locação propriamente dito.

Pretender-se cobrar de fiadores que não anuíram, significaria dizer que eles seriam instados a pagamento que jamais prometeram, em imediata infração aos artigos 818 e 819 do CC/02 e à súmula 214 do STJ.

Nossos tribunais estão atentos à questão e julgando as controvérsias de acordo com a natureza do instituto da fiança, com a lei e com o entendimento majoritário acima esposado. Veja brilhante decisão liminar nos autos 0013344-31.2012.8.26.0001, em trâmite perante o Foro Regional de Santana/SP, em que foi concedida a antecipação de tutela para preservação dos bens dos fiadores que poderiam ser constritos por força de fiança dada a empresa: "Por ser o contrato acessório de fiança intuitu personae e tendo em vista que a sociedade afiançada sofreu alteração com a troca dos sócios, tem-se a verossimilhança do quanto alegado. O perigo de dano irreparável repousa na possibilidade dos autores virem a ser cobrados por dívida que não garantirão mais".

Da mesma forma, veja decisão exarada nos autos da apelação cível 826.966-9, de relatoria do ilustre desembargador Edson Vidal Pinto:

"A fiança prestada pelos sócios originários da empresa devedora, induvidosamente, deveu-se às peculiaridades próprias dos contratos (capital de giro e cheque especial), posto que foram celebrados entre o banco e a pessoa jurídica constituída pelos sócios fiadores com prevalência de caráter pessoal, pelo interesse mútuo entre a empresa e seus garantes. E uma vez ocorrida a alteração do quadro social da devedora não mais subsiste o gravame da fiança em desfavor dos sócios retirantes. […] Não se pode olvidar, outrossim, que os sócios retirantes não têm qualquer vinculação com a pessoa jurídica dirigida pelos novos sócios, não se prestando aquela para dar amparo econômico aos mesmos e nem às suas famílias. Logo, não tem sentido algum pretender que os ex-sócios permaneçam na condição de garantes-fiadores de um contrato que não mais lhe dizem respeito".

Dessa forma, em havendo mudança do quadro societário, com a saída de sócio, a relação existente de confiança deixa de existir, de rigor a exoneração do fiador.

Gabrielle Rossa - Advogada do escritório Rayes Advogados Associados

Fonte: Migalhas de Peso / Notícias JusBrasil