Em decisão inédita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)
desobrigou o dono de uma cobertura em Minas Gerais a pagar um valor maior de
condomínio só porque seu imóvel é maior do que o de outros moradores do edifício.
A interpretação, porém, mexe com um critério já estabelecido no mercado e é
alvo de críticas por parte de profissionais do setor imobiliário.
O acórdão, feito no início de maio, considera que a cobrança em função do
tamanho do apartamento gera um ônus maior de um vizinho em relação ao outro sem
um motivo justo - assim, o pagamento deve ser proporcional às despesas geradas
pela unidade. "O fato de eu ter uma apartamento com uma fração de terreno
maior do que outro não significa que eu utilize as dependências do condomínio
mais que outro morador", defende o advogado Alexandre Gontijo.
Para donos de imóveis mais amplos, a decisão faz justiça ao uso igual que todos
fazem das dependências do edifício. "Na área comum, eu não tenho um
privilégio. Acho realmente injusto", diz Wilson Cardin, proprietário de
uma cobertura.
Já pessoas ligadas à administração de condomínios acreditam que a medida
causará insatisfação, caso seja adotada de forma sistemática. "Contas como
gás, luz e água já são individualizadas. Mas a questão da metragem está
enraizada nas convenções e acredito que os condôminos (de apartamentos menores)
não aceitarão pagar esta diferença", afirma Moacyr Fogo Júnior, gerente
administrativo da Umuarama Imóveis.
Adriano Ambrosino, síndico de um edifício na Chácara Santo Antônio, já calcula
a diferença. Segundo ele, no prédio que administra, o valor do condomínio dos
donos de apartamentos de menores dimensões (90 m²) saltaria de R$ 469 para R$
535 mensais. O mesmo seria desembolsado pelos donos de imóveis maiores (130 m²)
e coberturas, que hoje pagam no prédio R$ 590 e R$ 800, respectivamente.
"A decisão foi tomada por quem não conhece a área. Apartamentos maiores,
em geral, abrigam mais pessoas e é difícil mensurar o uso que fazem de serviços
comuns", afirma.
"A Prefeitura cobra IPTU com base na metragem. Não faz sentido que os
administradores de condomínio não usem este parâmetro." Segundo Ambrosino,
síndico há 10 anos, outro impacto ocorrerá na negociação dos imóveis.
"Donos de coberturas poderão cobrar mais na hora de vender, pois o valor
do condomínio será menor. Já os donos de apartamentos menores serão
prejudicados duplamente, tanto pelo aumento mensal quanto pela queda no valor
de comercialização do imóvel."
A ação que deu origem à decisão do STJ é de Minas Gerais. O Tribunal de Justiça
deu razão ao autor, que pagava 131% a mais de condomínio. Os desembargadores
mandaram-no pagar 20% a mais sobre a cota de consumo de água, no entanto, pois
ele possuía um jardim. As demais despesas foram divididas igualmente. Para o
STJ, prevalece o princípio de que não pode haver enriquecimento indevido nas
relações entre condôminos. Assim, conforme escreveu o relator do caso, ministro
Marco Buzzi, o dono só paga mais se o imóvel causa mais despesas, como energia
elétrica, funcionários e elevador.
Hoje, a lei permite que cada condomínio tenha autonomia para definir em
assembleia o modo de cobrança.
Fonte: Estadão
Nota do Editor:
A fixação da taxa condominial, como regra, dependerá do tamanho da fração ideal
de cada uma das unidades autônomas. Assim, as unidades com maior área e maior
fração ideal pagariam taxas condominiais maiores. Entretanto, a questão que se
coloca é saber se tal regra é de ordem pública ou poderia ser afastada por
regra própria prevista na Convenção de Condomínio.
Lei 10.931/04
"Art. 1351 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos."
Código Civil 2002
"Art. 1351 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos."
O método a ser adotado para o cálculo da fração ideal e a respectiva taxa
condominial encontra solução razoável na própria lei quando o Código Civil, em
seu art. 1.334, preconiza que a convenção de condomínio determinará critérios
previstos em lei, contudo, facultando aos interessados a possibilidade de
aplicar cláusulas que houverem por bem estipular. Veja abaixo:
Art. 1.334
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo,
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
E eis evidenciado o grande equívoco dos Desembargadores, pois a decisão do STJ conflita frontalmente
com o princípio da autonomia da vontade nas relações condominiais, impossibilitando os co-proprietários a julgarem por bem a inclusão de critérios
particulares, paralelamente aos previstos em lei, no cálculo da fração ideal e na consequente determinação da taxa condominial e... para infelicidade do Ministro Marcos Buzzi, a afirmativa de que "o dono só paga mais se o imóvel causa mais despesas, como energia
elétrica, funcionários e elevador" é completamente despropositada e inapropriada.
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