COMO SE DEVE PROCEDER PARA REALIZAR UMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADA DE USOFRUTO?

No que diz respeito à Compra e Venda de Imóvel com Usufruto, é indicado que se estabeleça no contrato preliminar ou compromisso apenas a faculdade do comprador de indicar em nome de quem será lavrada a escritura, bem como de instituir usufruto em nome de terceiro, ou ainda, se o futuro usufrutuário for o próprio comprador, de ser lavrada a escritura da nua propriedade em nome de quem o adquirente vier a indicar.

Se o caso for a aquisição de um imóvel gravado com cláusula de usufruto, basta que o usufrutuário assine também junto com o vendedor (detentor da nua propriedade) e se comprometa a comparecer ao cartório para renunciar ao usufruto.

Importa observar que o valor deste documento é restrito, porque trata-se de um compromisso, vez que a venda só se efetiva, perante terceiros, com o registro da escritura de compra e venda.

Assim, apenas no momento de outorga da escritura do mesmo (realizada em cartório) é que se dá o cumprimento definitivo do que fora avençado no compromisso, qual seja, a transmissão da propriedade do imóvel.

É importante que se tenha por definida a figura do usufruto:

“Direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar e usufruir, de coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufruturário. O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da inscrição no registro imobiliário.”

Fonte: JurisWay

Nota do Editor:

Em princípio, embora o Código Civil de 2.002 tenha exterminado essa possibilidade, ao estatuir que o usufruto é inalienável, ressalte-se que essa inalienabilidade não vem seguida de nenhuma condição. Logo, não haveria mais como aceitar a manutenção da venda de usufruto, inserida nas chamadas Escrituras de Compra e Venda "Bipartida".

Cumpre ressaltar que, em razão da atividade jurídica exercida pelos Registradores Imobiliários, operadores do direito que são, sobrevindo um título que ostente um outorgante como vendedor de usufruto, entendo plenamente possível à interpretação do negócio para tratá-lo como renunciante. Isto porque vigoram em nosso ordenamento vários princípios que louvam a preservação do negócio em razão da real vontade dos contratantes, em que pese sua forma, por vezes equivocada. Assim, teremos o efeito pretendido pelas partes sem tornar imprestável o negócio por um rigor excessivo da forma.

(Excertos do rexto de Abrahão Jesus de Souza com adaptações)

NOTA DO SINDUSCON-BA

O Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (SINDUSCON-BA) vem a público esclarecer que o empresário Vicente Mattos, atual Diretor de Relações Institucionais da entidade, na questão da Reforma Tributária do município, aprovada ontem (6), sempre se posicionou em plena sintonia com os anseios que foram manifestados pela FIEB, pelo Fórum Empresarial e pelo SINDUSCON-BA. 

O empresário presidiu o Sindicato por dois mandatos, representa a entidade no Fórum Empresarial e é vice-presidente da FIEB. Seu comportamento pessoal, profissional e como dirigente de entidade representativa empresarial, tem como marca a coerência e a afinidade com a pauta definida pelas entidades que representa. 

Notícias maledicentes foram veiculadas sugerindo que o diretor do SINDUSCON-BA teria atuado de forma contrária aos anseios da sociedade e do setor. 

O Conselho e a Diretoria do SINDUSCON-BA manifestam sua irrestrita confiança na atuação de nosso diretor, que sempre pautou sua vida com transparência e muita dignidade.

Condenamos quaisquer manifestações difamatórias feitas de forma irresponsável e desafiamos ao autor de tais acusações a sair do anonimato. 

Nota enviada via E-mail por: 

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CRECI ESCLARECE: PUBLICIDADE NO MERCADO IMOBILIÁRIO

REFORMA TRIBUTÁRIA ATINGE EM CHEIO MERCADO IMOBILIÁRIO BAIANO

Como diz o ditado, não há nada ruim que não possa piorar. É fato que o mercado imobiliário baiano enfrenta uma enorme desaceleração e sofre a influência de vários fatores, como grande estoque disponível no mercado, estimado de 8 a 10 mil imóveis novos à venda; crise financeira, suspensão do uso das Transferências do Direto de Construir (Transcons), insegurança jurídica nas leis aprovadas na Câmara Municipal, a exemplo da Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo do Município (Louos) e do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), e agora, o tiro final: a aprovação da emenda 72 que taxa as incorporações imobiliárias em 5% sobre o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS). 

O mais estranho disso tudo é que o prefeito ACM Neto havia se comprometido com o setor de não aprovar tal emenda, pois teria 31 votos. Para completar, o inusitado é que esta aprovação contou com o apoio de três construtores, Antonio Carlos Costa Andrade, Vicente Matos e Nelson Trief. 

A grande esperança é o prefeito usar seu poder de veto: daí a proposta volta para a Câmara e, para derrubá-la, seria necessário o apoio de um terço da Casa. Hoje pela manhã, Neto entrou em contato com o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Nilson Sarti, e o vice da Federação das Indústrias do Estado da Bahia (Fieb), Victor Ventin, e garantiu seu poder.

Fonte: Bahia Notícias

Nota do Editor:

A incorporação DIRETA não sofre a tributação pelo ISS. Logo, a decisão não se aplica para essa modalidade de incorporação imobiliária (por contratação direta), segundo a qual o incorporador faz a incorporação em terreno próprio, por sua conta e risco. Eis, portanto, a ressalva: a não incidência do ISS está vinculada ao terreno ser de propriedade da incorporadora.

Como a sua finalidade é a venda de unidades imobiliárias futuras, concluídas, conforme previamente acertado no contrato de promessa de compra e venda, a construção é simples meio para atingir-se o objetivo final da incorporação direta; o incorporador não presta serviço de construção civil ao adquirente, mas para si próprio.

Logo, não cabe a incidência de ISS na incorporação direta, já que o alvo desse imposto é atividade humana prestada em favor de terceiros como fim ou objeto; tributa-se o serviço-fim, nunca o serviço-meio, realizado para alcançar determinada finalidade. 

PAÍS TERÁ NOVOS ÍNDICES SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO

 Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da ARISP

O mercado brasileiro de imóveis vai ganhar novos índices. Uma parceria da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), firmada na semana passada, vai usar a base de dados de todos os cartórios do Estado de São Paulo para levantar informações como a quantidade de transações realizadas e o preço de registro dos imóveis.

Ainda há poucas estatísticas sobre o segmento de imóveis no Brasil e as opções que existem só apareceram recentemente. Nos Estados Unidos, por exemplo, o S&P/CaseShiller pesquisa o valor dos imóveis desde a década de 1980. A escassez de dados nacionais explica a cautela dos especialistas diante das especulações sobre a possibilidade de uma bolha imobiliária no País.

A promessa é que os índices forneçam dados mais precisos sobre a situação do mercado imobiliário. "Acho que o dado mais crítico e que temos pouca informação nesse momento é o relativo às transações do mercado imobiliário", afirma Eduardo Zylberstajn, organizador do trabalho.

Informações sobre terras rurais e terrenos, explica Zylberstajn, também poderão ser divulgadas. Segundo ele, os dados ainda estão sendo levantados junto ao cartórios do Estado de São Paulo, mas a expectativa é divulgar os primeiros resultados ainda neste ano.

Registros online

A construção dos novos índices será possível com a digitalização dos registros imobiliários de todo o Estado de São Paulo, oficializada há duas semanas com o lançamento do portal Registradores (www.registradores.org.br). "Nós criamos uma central de serviços eletrônicos como um meio para que a pessoa possa chegar a todos os cartórios do Estado de São Paulo", afirma o presidente da Arisp, Flauzilino Araújo dos Santos.

A partir de agora, é possível fazer o registro eletrônico do imóvel (encaminhamento de títulos para registro), solicitar certidões e buscar e visualizar a matrícula de um imóvel sem se deslocar até um cartório. Os preços cobrados são maiores que os praticados pelas unidades físicas, mas segundo Flauzilino, a maior diferença chega a R$ 6. Também é possível pedir a entrega via Correios, com custo adicional de entrega. Algumas documentações, diz, podem ser emitidas em até 15 minutos.

Para acessar os serviços do portal, é preciso fazer um cadastro e comprar créditos, por meio boleto bancário ou transferências entre contas (somente do banco Bradesco). Os valores só estarão disponíveis após a compensação bancária. O encaminhamento de títulos eletrônicos para registro só podem ser realizados no horário de funcionamento dos cartórios no Estado de São Paulo (9h às 16h). Os demais serviços são disponibilizados 24 horas.

O site cumpre uma exigência da lei 11.977, que criou o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, e determina que até 2014 todo o registro brasileiro de imóveis deve estar disponível pela internet.

Preços

Os preços de registro dos imóveis também serão levantados pela parceria Fipe e Arisp, embora o valor do metro quadrado nessa análise possa não refletir totalmente a realidade. Isso ocorre porque captar o valor de mercado dos imóveis é um dos maiores desafios desse setor.

Dois índices atuais, o FipeZap e o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, têm uma amostra mais precisa da tendência de variação do metro quadrado do que nos preços de mercado propriamente ditos. O primeiro pesquisa o valor anunciado do metro quadrado em 19 cidades e pode conter um viés de alta.

O segundo passa pela situação inversa. Como levanta o preço dos imóveis dados em garantia de empréstimos em 11 cidades, pode indicar valores um pouco abaixo da média, uma vez que os bancos são os responsáveis pela avaliação.

"O ideal é analisar todas as fontes possíveis, os anúncios, as matrículas e as avaliações. Nenhuma fonte é perfeita, mas todas são válidas e têm a sua contribuição para uma leitura mais precisa do mercado", diz Zylberstajn.

Fonte: Estadão 

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E SUA VALIDADE JURÍDICA

Não há justo motivo para afastar a eficácia do contrato preliminar por descumprimento ao art. 462 do Cógido Civil se não há prejuízo (efetivo ou potencial) a qualquer pessoa, e está resguardado o direito da instituição financeira (titular da propriedade resolúvel).

O mercado imobiliário consolidou, há tempos, a prática de adquirir moradia mediante contrato de alienação fiduciária celebrado com uma instituição financeira, ficando esta com a propriedade resolúvel e o consumidor apenas com a posse.

Ocorre que, durante aquele contrato, cujo pagamento costuma ser parcelado em 10 (dez) anos ou mais, é freqüente surgir o interesse do consumidor em alterar sua residência e passar o primeiro imóvel para outrem.

Com esta finalidade, acaba se concretizando um contrato preliminar de compra/venda celebrado entre o consumidor e terceira pessoa, cuja existência jurídica e validade são objeto da presente explanação.

Depois de longa lacuna legislativa, o Código Civil de 2002 finalmente veio a disciplinar, ainda que em linhas gerais bastante sintéticas, o contrato preliminar, também chamado de promessa de contatar ou pré-contrato, conforme se verifica em seus artigos 462 a 466 do CC, sendo os artigos 1417 e 1418 do mesmo diploma específicos para bens imóveis.

O artigo 462 do CC estabelece o seguinte: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

Pelo visto, o contrato preliminar deve apresentar os mesmos elementos essenciais genéricos do contrato definitivo, quais sejam, manifestação de vontade, agente e objeto, exceto a forma porque todos os contratos preliminares são válidos independentemente da forma eleita, considerado o art. 107 do CC.

Ademais, o contrato preliminar deve apresentar também os mesmos elementos essenciais específicos do contrato definitivo, razão pela qual na compra e venda tanto o contrato preliminar quanto o contrato definitivo devem envolver propriedade e preço, respeitando o indispensável sinalágma contratual.

Nestes termos, uma interpretação literal do art. 462 do CC, acima transcrito, faz concluir que é juridicamente inexistente a promessa de compra/venda de imóvel celebrada entre o consumidor e terceira pessoa quando a coisa serve de garantia fiduciária, posto que na hipótese a instituição financeira é titular exclusiva da propriedade (chamada propriedade resolúvel).

Essa interpretação literal, contudo, não se sustenta quando confrontada a uma interpretação sistemática e teleológica da legislação pertinente.

Em primeiro lugar, porque o princípio da função social da propriedade (art. 5º XXIII da CR) repele a idéia de que a propriedade deve permanecer estática e intocada, razão pela qual a propriedade resolúvel da instituição financeira deve ceder espaço para ser substituída pela propriedade domiciliar da terceira pessoa.

Afinal, considerando que a propriedade resolúvel traz em si o germe da autodestruição e que a instituição financeira tem interesse meramente financeiro, mostra-se irrelevante para esta empresa se a sua propriedade resolúvel será substituída pela propriedade do consumidor ou pela propriedade da terceira pessoa, o que lhe interessa é receber o pagamento.

Em segundo lugar, porque o princípio da função social do contrato (art. 421) e o conseqüente princípio da preservação do contrato repelem a idéia de que um negócio jurídico possa ser taxado de juridicamente inexistente ou nulo pelo simples fato de contrariar a letra de um único dispositivo legal.

Afinal, se inexiste qualquer espécie de prejuízo (efetivo ou potencial) a qualquer pessoa, ficando totalmente resguardado inclusive o direito da instituição financeira (titular da propriedade resolúvel), não há justo motivo para ser afastada a eficácia do contrato preliminar.

Em terceiro lugar, se o contrato de compra e venda pode ter por objeto uma coisa futura (art. 483 do CC), há que se reconhecer a possibilidade de o contrato preliminar de compra e venda também ter por objeto uma coisa futura, qual seja, a propriedade do consumidor promitente vendedor, conforme princípio da simetria imposto pelo art. 462 do CC acima transcrito.

Assim, no que tange ao contrato preliminar de compra/venda imobiliária celebrado entre o consumidor e a terceira pessoa quando a coisa serve de garantia fiduciária, o melhor entendimento é no sentido de haver amparo legal para sua existência, validade e eficácia, embora tal contrato esteja intrinsecamente subordinado a eventos futuros, quais sejam, o pagamento à instituição financeira e a transferência da sua propriedade.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

FIUZA, Cesar.  Direito Civil Curso Completo.  10ª ed.  Belo Horizonte:  Del Rey, 2007.

FIUZA, Ricardo (Coord.).  Novo Código Civil Comentado.  4ª ed.  São Paulo:  Saraiva, 2005.

PEREIRA, Caio Mário da Silva.  Instituições de Direito Civil.  v. III.  12ª ed.  Rio de Janeiro:  Forense, 2007.

Autor: Marcelo Costa Fadel

Especialista em Direito do Consumidor pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro 

Fonte: Revista Jus Navigandi

TRT-10 SUSPENDE PROIBIÇÃO DE MÃO DE OBRA TERCEIRIZADA EM CONDOMÍNIOS

A proibição da terceirização de mão de obra causa o risco de tumulto nos condomínios, já que eles teriam de rescindir contratos com as empresas de prestação de serviços de imediato, resultando na demissão de dezenas ou centenas de empregados, além de afetar a própria prestação de serviços essenciais. Com esse entendimento o desembargador Alexandre Nery, do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região, concedeu liminar suspendendo cláusulas de duas Convenções Coletivas de Trabalho (CCT) firmadas entre os sindicatos das categorias profissional e patronal dos condomínios, que proíbem a terceirização de mão de obra no âmbito de condomínios residenciais, em relação aos condomínios autores da ação anulatória.

Os condomínios alegam que as cláusulas desvirtuam a Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que trata do contrato de prestação de serviços. “Com efeito, a Súmula 331 não veda a terceirização, antes a admite, não sendo razoável fundar-se a cláusula convencional no verbete sumular como a inibir a contratação de pessoal por empresa interposta e, mais ainda, a compelir multas em caso de descumprimento”, fundamentou o desembargador Alexandre Nery.

O julgador apontou que, segundo o item III da súmula, “não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância (Lei 7.102/83) e de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados à atividade-meio do tomador, desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta”.
“Com efeito, é fácil perceber que o descritivo denota exatamente o rol de atividades empreendidas no âmbito dos condomínios residenciais e comerciais, assim de vigilância desarmada (vigias, garagistas e porteiros), conservação e limpeza, sobretudo, não se podendo evoluir, no âmbito normativo, na análise de aspectos eventualmente particulares de casos concretos que possam ensejar o desvirtuamento do entendimento sumulado, como se a denotar uma prévia declaração de irregularidades em geral no âmbito da categoria envolvida”, afirmou o desembargador Alexandre Nery.

Segundo Nery, as cláusulas convencionais questionadas indicam vício ao descrever ilegalidade além da Súmula 331/TST, desconsiderando o artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal. “A atividade de terceirização de mão de obra por empresa interposta não se encontra proibida por lei”, destacou, havendo possibilidade de vício de legalidade das cláusulas convencionais suspensas temporariamente.

A decisão liminar vale até o julgamento pela 1ª Seção Especializada do TRT-10, beneficiando os condomínios autores. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-10.

Revista Consultor Jurídico, maio de 2013

Nota do Editor:

Em recente decisão, nos autos do processo 00296-2007-004-15-00-7, a Juíza Sandra Carla Simamoto da Cunha, em exercício na 1.ª Vara do Trabalho de Ribeirão Preto, adotou o entendimento predominante no Tribunal Regional do Trabalho da 15.ª Região, e  julgou IMPROCEDENTE a ação movida pelo SECERP (Sindicado dos Empregados em Condomínio e Edifícios de Ribeirão Preto) contra o Condomínio Residencial Estação Primavera.

Ressaltou a Juíza do Trabalho que “Os condomínios de edifícios residenciais são entes desprovidos de personalidade jurídica e não exercem ATIVIDADE FIM, isto é, não possuem atividade econômica ou lucrativa, pois não são e nem se equiparam à empresas. A função precípua de um condomínio residencial é a de administrar o bem de propriedade comum dos condôminos”. (Grifo nosso)

A incoerência na pretensão dos sindicatos que interpuseram ações no sentido da proibição da terceirização está embasada na interpretação errônea da Súmula 331 do TST, que veda a terceirização de mão de obra ligada à atividade fim de uma empresa. Ou seja, "de trabalhadores que estejam diretamente ligados à atividade produtiva da empresa", alijada pelo conceito externado pela Juíza Sandra Carla Simamoto da Cunha acima, ou seja, as atividades do Condomínio Residencial em nada se aproximamam de atividades empresariais produtivas. 

Veja o enunciado da Súmula 331 na sua íntegra:

TST Enunciado nº 331 - Revisão da Súmula nº 256 - Res. 23/1993, DJ 21, 28.12.1993 e 04.01.1994 - Alterada (Inciso IV)  - Res. 96/2000, DJ 18, 19 e 20.09.2000 - Mantida - Res. 121/2003, DJ 19, 20 e 21.11.2003

Contrato de Prestação de Serviços - Legalidade

I - A contratação de trabalhadores por empresa interposta é ilegal, formando-se o vínculo diretamente com o tomador dos serviços, salvo no caso de trabalho temporário (Lei nº 6.019, de 03.01.1974).

II - A contratação irregular de trabalhador, mediante empresa interposta, não gera vínculo de emprego com os órgãos da administração pública direta, indireta ou fundacional (art. 37, II, da CF/1988). (Revisão do Enunciado nº 256 - TST)

III - Não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância (Lei nº 7.102, de 20-06-1983), de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados à atividade-meio do tomador, desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta.

IV - O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços, quanto àquelas obrigações, inclusive quanto aos órgãos da administração direta, das autarquias, das fundações públicas, das empresas públicas e das sociedades de economia mista, desde que hajam participado da relação processual e constem também do título executivo judicial (art. 71 da Lei nº 8.666, de 21.06.1993). (Alterado pela Res. 96/2000, DJ 18.09.2000)

Além disso, a decisão proferida pelo TST desconsiderou alguns preceitos legais que abordam a regularidade da questão, vez que, a própria Súmula 331, permite em seu inciso III a contratação de profissionais ligados aos serviços de vigilância, limpeza e conservação.

E ao classificar de forma expressa quais são as atividades-fim de determinada ocupação, também se desrespeita o inciso I do artigo 22 da Constituição Brasileira de 1988, que preceitua como sendo de competência privativa da União legislar sobre direito do trabalho.