Entre 2008 e 2012, algumas capitais, como o Rio
de Janeiro e São Paulo, experimentaram um vertiginoso aumento de preço
dos imóveis e um volume intenso de lançamentos e transações, o que foi
chamado de “boom imobiliário”.
Esse fenômeno, obviamente, não foi
programado. Na realidade, derivou da conjunção de diversos fatores, como
a consolidação do controle da inflação, a redução das taxas de juros, o
estímulo ao crédito, inclusive com a solidificação de instrumentos
jurídicos de financiamento imobiliário, a elevação da renda do
trabalhador brasileiro, e, ainda, o anúncio da realização de grandes
eventos no país, como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
Tais
circunstâncias aqueceram a economia, viabilizando a aquisição de
imóveis por pessoas físicas, para uso próprio, bem como por
investidores, que, anos antes, não teriam condições de investir ou mesmo
interesse/confiança na destinação de recursos para este segmento da
economia. E o resultado disso foi a descompressão do mercado
imobiliário, gerando uma natural elevação dos preços. Até porque, após
anos de inércia e abandono, o mercado imobiliário estava absolutamente
defasado, necessitando mesmo de reajustes nos preços dos imóveis e de
significativo aumento da oferta de novos produtos.
Adicionalmente,
vale mencionar que a legislação teve um papel importante nesse
movimento. A consolidação da utilização da alienação fiduciária nos
contratos imobiliários, prevista na Lei 9.514/1997, permitiu que toda e
qualquer providência combativa ao inadimplemento fosse tomada de maneira
célere e extrajudicial. Já as normas protetivas para os adquirentes,
plasmadas principalmente no Código de Defesa do Consumidor e na Lei
10.931/2004, esta última dispondo sobre patrimônio de afetação nas
incorporações imobiliárias, conferiram maior segurança ao mercado (a
vendedores e compradores), bem como incentivos tributários para a
realização dos investimentos no setor da construção. E, mais
recentemente, com o advento da Lei 11.977/2009, instituiu-se o Programa
Minha Casa Minha Vida, mediante o qual os investimentos na construção
civil voltados para o mercado de baixa renda foram definitivamente
incentivados e incrementados.
Ocorre que, em 2011, teve início a
contenção da euforia do mercado imobiliário, especialmente em razão do
estouro do orçamento de algumas incorporadoras, que notadamente
enfrentaram a falta de mão de obra, materiais e equipamentos,
acarretando o atraso na entrega de muitos empreendimentos e,
consequentemente, reduzindo o número de novos lançamentos.
Naquele
momento, o mercado sinalizou que o investimento imobiliário, com todo o
seu ciclo de maturação — desde a concepção do produto, aquisição do
terreno, aprovação de projetos e obtenção de licenças, construção, até a
entrega de unidades aos adquirentes —, não poderia caminhar na mesma
velocidade das decisões e pressões típicas do mercado financeiro junto à
Bolsa de Valores. Assim, a queda no valor das ações de muitas
incorporadoras acabou se tornando o reflexo natural deste descompasso.
A
verdade é que a pressão pelos lançamentos imobiliários foi muito grande
e depois, no momento da realização dos empreendimentos, não foi
possível acompanhar o mesmo ritmo. Logo, houve uma considerável
diminuição na oferta de imóveis e muitas empresas do setor reavaliaram
suas estratégias e até mesmo seus produtos.
Por outro lado, ao
contrário da retração de preços e da estagnação que marcaram a fase
anterior a 2008, o pós-boom vem revelando um equilíbrio entre os
lançamentos e as vendas, bem como uma moderada elevação dos preços,
acompanhando a demanda ainda existente.
Ademais, um novo cenário
vem despontando no mercado imobiliário, através da estruturação jurídica
de empreendimentos multiuso, produto este que reúne em um único imóvel a
exploração de diferentes atividades, como residencial, empresarial,
inclusive lajes corporativas, serviços e hotelaria. Essa tendência é
notada não só em investimentos nos grandes centros urbanos, mas também
em suas zonas periféricas, onde ainda existem demanda, renda e terrenos
disponíveis.
Paralelamente, há uma franca expansão de formas alternativas de
funding
imobiliário, como a criação de fundo de investimento imobiliário (FII),
nos termos da Lei 8.668/1993, que, através do administrador do FII, na
condição de empreendedor, locador e/ou adquirente, investe em diversos
negócios imobiliários. O FII é um condomínio fechado de valores
mobiliários, representado pelas cotas adquiridas pelos investidores,
cujo retorno do capital investido ocorre através da distribuição dos
resultados da respectiva atividade imobiliária para a qual o FII foi
constituído.
Neste contexto, surgem novos desafios aos
empreendedores imobiliários e aos advogados desta área, na medida em que
as atividades imobiliárias, atualmente, vão muito além dos clássicos
contratos de compra e venda ou de locação.
Hoje, o advogado
especializado em direito imobiliário, que se propõe a atender clientes
de médio e grande porte, deve conhecer muito bem as normas que regem
atividades estruturadas, como os
shopping centers, os
empreendimentos multiuso e os fundos de investimento imobiliário. Além
disso, é fundamental deter conhecimento de outras áreas relacionadas,
tais como aspectos ambientais, estruturações societárias e fiscais
destas operações.
Em relação aos grandes empreendedores, o mercado
exige não mais um simples volume de lançamentos. A nova ordem é buscar
produtos muito bem pensados e que atendam efetivamente às expectativas
do consumidor. Neste sentido, os produtos têm sido cada vez mais bem
concebidos e estruturados. Não basta simplesmente comercializar
apartamentos, mesmo que em grandes quantidades; torna-se necessário, por
exemplo, oferecer unidades residenciais inseridas em complexo multiuso
com serviços e infraestrutura que atendam efetivamente às necessidades
daquele adquirente que, ali, muitas vezes, mora, trabalha e vê suas
necessidades básicas de consumo atendidas. Da mesma forma, os
instrumentos jurídicos de estruturação deste produto têm como maior
desafio, e mesmo principal obrigação, assegurar a harmonia do convívio
destas diferentes atividades sobre o mesmo empreendimento concebido.
Por
conseguinte, a sofisticação do mercado imobiliário no pós-boom exige um
advogado que entenda não só da lei, da doutrina e da jurisprudência,
mas que também seja criativo, experiente e entenda do funcionamento do
negócio do seu cliente.
Autores: Bruno Aronne - Associado do Veirano Advogados e Mestre em Direito Processual pela UERJ.
Rodrigo
de Castro - Sócio do Veirano Advogados e Professor de Direito
Imobiliário e Direito Notarial e Registral em diversas instituições.
