QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

Fonte: CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

REALIZAÇÃO DE CONGRESSOS NOS ESTADOS UNIDOS APONTAM RETOMADA DO MERCADO IMOBILIÁRIO INTERNACIONAL

A realização quase que simultânea, nos Estados Unidos, de dois grandes congressos que movimentarão um grande número de profissionais do mercado imobiliário de todo o mundo demonstram que, aos poucos, a atividade imobiliária vai reconquistando a normalidade, a proficiência e, principalmente, a liquidez que foi seriamente abalada durante a crise imobiliária observada no fim de 2008.

O primeiro destes eventos foi patrocinado pela RAMB - Realtor Association of Greater Miami and the Beaches - que é uma Associação de Corretores de Miami, e anualmente realiza um Congresso Internacional para Corretores de Imóveis, denominado International Real Estate Congres, este ano, o evento aconteceu entre os dias 31 de outubro e 2 de novembro, em Miami, na Flórida (USA).

Nesta edição, o congresso contou com a participação de profissionais de diversos países, e ofereceu seminários, painéis técnicos, almoços de negócios, networking, além de vistas temáticas a empreendimentos de sucesso.

Já em Nova Orleans, Louisiana (EUA), a NAR (National Association of Realtor), que é a maior associação de profissionais imobiliários dos EUA, com mais de 1 milhão de sócios, vai realizar o seu Congresso Internacional para Corretores de Imóveis, contando com a participação estimada de mais de 20 mil profissionais de todo o mundo.

Este mega evento do mercado imobiliário internacional vai oferecer atividades como mais de 200 palestras e mini-cursos; espaço para que mais de 400 expositores possam exibir produtos e serviços; networking com mais de 20.000 profissionais.

Além disso, dentre as atividades ainda estão previstas uma plenária com Sarah Ferguson, a Duquesa de Iorque (UK) e, como nnguém é de ferro um grandioso show coma Banda Earth, Wind & Fire.

Consolidação de Parcerias

A Federação Nacional dos Corretores de Imóveis se faz representar nestes dois grandiosos eventos através de seu vice-presidente Joaquim Ribeiro.

Segundo Ribeiro, nada mais importante que levar para o exterior as experiências exitosas do mercado imobiliário brasileiro, bem como trazer de lá o que de melhor está se praticando em termos de mercado imobiliário.

“As duas entidades que promovem estes encontros internacionais de extrema grandeza – a NAR e a RAMB -, são parceiras preferenciais da Fenaci, tanto na troca de experiências como na assinatura de convênios que atestam o interesse mútuo no crescimento do profissional brasileiro bem como em sua atuação internacional” afirma Ribeiro.

“Assim sendo, prossegue o dirigente, nada mais natural que a participação efetiva da Fenaci neste processo de integração internacional, bem como na sua inserção nas tomadas de decisões referentes ao mercado imobiliário em escala global”, enfatizou Ribeiro.

EAD: ENSINO QUE VALE POR TRÊS

O perfil do Ensino a Distância (EAD) mudou muito com o passar dos anos e foi a bola da vez em 2009. Segundo os resultados do Exame Nacional de Desempenho dos Estudantes (Enade), das 13 áreas em que se podem comparar estudantes da educação presencial com aqueles a distância, observa-se que, em sete cursos (Administração, Biologia, Ciências Sociais, Física, Matemática, Pedagogia e Turismo), os alunos de EAD foram melhores, com uma média de até 50% a mais de rendimento. Isto prova que, nas instituições credenciadas de produção de material didático-pedagógico para EAD, a qualidade dos materiais e professores contratados supera qualquer dúvida a respeito desse método. Além disso, a tecnologia é a grande aliada do processo e um pilar de sustentação do EAD. Sem mencionar os valores acessíveis dos cursos. Mas não é só isso que atrai a atenção de quem faz tal escolha. Quem passou por uma sala de aula sabe que o aproveitamento do conteúdo não é 100%. Existe a demora da chamada, alunos ora adiantados, ou ora atrasados dividindo o mesmo tempo de conteúdo, interrupções por uma infinidade de motivos, sem falar nas aulas de pós-graduação, que são condensadas e possuem dificuldade de prender a atenção do aluno.

Analisando somente esses pontos já nos damos conta de que o Ensino a Distância sai na frente e a aula de EAD chega a valer três vezes mais do que uma aula presencial. Principalmente porque o grande pilar dessa metodologia está na utilização da tecnologia, que é menor no ensino tradicional.

- Além disso, quem opta, em geral, por tal metodologia também possui um perfil diferenciado. Os alunos têm um grau maior de disciplina para poder aprender, fazendo os seus próprios horários de estudo, o que parece ser um incentivo a mais. O conjunto desses fatores tem proporcionado a muitas pessoas a possibilidade de conquistar uma formação superior e de se tornar cidadãos conscientes e ativos na sociedade. Por essas avaliações é que se pode dizer, com certeza, que o Ensino a Distância é uma grande aposta.


Fonte: http://www.clicrbs.com.br/diariocatarinense

EFEITO CONSTITUTIVO DO REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

1- Introdução

A compra e venda é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar certo preço em dinheiro. O momento da aquisição da propriedade na compra e venda, apesar de expressa disposição legal, ainda gera dúvidas e acarreta em diversos problemas para a sociedade brasileira em geral. Em sentido contrário ao que foi adotado na França e em Portugal, por exemplo, o sistema jurídico brasileiro não atribuiu ao contrato de compra e venda o efeito translatício da propriedade. Esta transferência da propriedade se dá com a tradição do bem quando móvel, nos termos do artigo 1226 do Código Civil, e com o registro no serviço registral imobiliário competente, quando se referir a bens imóveis, conforme dispõe o artigo 1227 do referido diploma legal. Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, a necessidade e a importância do registro na transferência da propriedade imobiliária.

O contrato de compra e venda de imóvel não representa, por si só, na aquisição do direito real de propriedade pelo comprador quando se tratar de bens imóveis. De acordo com o artigo 1245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Caso o vendedor e o comprador acordem no objeto e no preço, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, conforme previsão do artigo 482 do Código Civil. Entretanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não é influenciado de forma alguma pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo transmitente e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente.

São várias as conseqüências provenientes da falta do registro de um contrato de compra e venda. A principal delas está prevista no §1º do artigo 1245 do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Esta premissa gera uma insegurança jurídica alarmante às partes. Imaginem, por exemplo, se o alienante é executado por uma dívida qualquer. O exeqüente poderá promover a penhora e a futura arrematação do imóvel cujo contrato de compra e venda foi celebrado, mas não registrado, acarretando em diversos prejuízos ao adquirente, que deverá recorrer à uma longa “batalha” judicial para que o direito real seja a ele conferido.

2- Importância do Registro de Imóveis no Brasil

O sistema registral imobiliário brasileiro adquire cada vez mais importância nos diversos negócios imobiliários, dada a grande abrangência dos efeitos. O registro de imóveis não tem como única função dar publicidade declarativa aos atos, como se pensava há muito tempo. No Brasil, adota-se o sistema misto, sob o qual o registro pode conferir o efeito declaratório da publicidade, como numa sentença de usucapião, por exemplo, ou o efeito constitutivo da mesma, sob o qual a publicação é considerada substancialmente necessária à constituição de um determinado direito ou à sua evidência, como ocorre na compra e venda de bens imóveis. A principal função do registro de imóveis é “dar vida”, “fazer surgir” os direitos reais arrolados em “numerus clausus” no artigo 1225 do Código Civil.

Outro efeito que decorre do registro é a segurança jurídica atribuída ao ato. O ilustríssimo doutrinador Francisco Amaral assim a definiu: “segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal”. No momento em que é efetuado o registro ocorre a transferência da propriedade e esta presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário, gerando uma garantia ao adquirente de que seu direito real em nada será atacado, salvo se houver justa causa, provada judicialmente. Ainda acerca da segurança jurídica advinda do registro imobiliário, Ademar Fioranelli afirma que “a precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que neles existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área”.

Acrescenta-se ainda como função do registro de imóveis a fiscalização dos tributos incidentes sobre os mais negócios jurídicos, tal como prevê o artigo 134, VI do Código Tributário Nacional.

3- Conclusão

Diante do acima exposto, concluímos que as partes contratantes ao celebrarem um contrato de compra e venda de imóveis devem se ater a alguns fatores básicos. Primeiramente, deve ocorrer a congruência de três elementos fundamentais: o consentimento, o preço e a coisa. O primeiro se define como a vontade recíproca do comprador em comprar e do vendedor em vender, uma coisa por um determinado preço. O segundo, de acordo com Washington de Barros Monteiro, “é, efetivamente, o elemento vital, o traço mais característico da compra e venda; é a soma em dinheiro que o comprador paga, ou se obriga a pagar ao vendedor, em troca da coisa adquirida”. O terceiro, por sua vez, é a obrigação do vendedor de transmitir o domínio de coisa determinada ou determinável ao comprador, atendendo as necessidades solicitadas por este.

Após a verificação dos três elementos acima identificados, as partes devem adentrar à forma do título a ser celebrado. De acordo com o artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Diante desta premissa, percebe-se que caso o contrato de compra e venda se refira a imóveis, cujo valor supere a trinta salários mínimos, o negócio jurídico deve ser celebrado através de escritura pública. Um ponto importante nesse contexto é o fato de que o valor do negócio jurídico não é o atribuído pelas partes, mas sim o valor venal do imóvel a ser transmitido.

Encerradas as fases supracitadas, o adquirente, salvo disposição em contrário, deve encaminhar o título ao registro de imóveis competente. Nesta fase, o título se torna eficaz desde o momento em que é apresentado ao oficial do registro, e este o prenota no protocolo, nos termos do artigo 1246 do Código Civil. Após a prenotação, o título se sujeita a uma análise profunda do oficial a fim de verificar se o referido instrumento atende aos princípios norteadores do sistema registral imobiliário, que são: o da segurança jurídica, o da inscrição, o da presunção e fé pública, o da prioridade, o da especialidade, o da legalidade, o da continuidade, o da instância, o da publicidade e o da concentração. Atendidos todos esses requisitos, o título se torna apto a registro e desde então, o adquirente obtém o direito real de propriedade, que nada mais é do que um poder direto e imediato sobre a coisa, oponível “erga omnes”, que atribui ao seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel, além de reavê-lo em face de quem injustamente o possua ou detenha.

Fonte: Henrique Ananias dos Santos Mangualde

VEM AÍ O ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS DE IMÓVEIS

O governo estuda criar no ano que vem o Índice Nacional dos Preços de Imóveis. em parceria com o IBGE. Isso porque o setor está em expansão - nos 12 meses, o crédito para casa própria cresceu mais de 50% - e a equipe econômica quer evitar "bolha imobiliária" como a que provocou a quebradeira nos bancos americanos a partir de setembro de 2008, causando a maior crise financeira mundial. Segundo especialistas, o mercado imobiliário brasileiro é bastante cauteloso. Mas é preciso criar mecanismos, como o novo índice de preços de imóveis, para um acompanhamento mais próximo.

O presidente do Secovi-SP, João Crestana, diz que o novo indicador é bem-vindo para dar um parâmetro sobre o comportamento dos preços de imóveis no País. A casa própria no País é financiada com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da caderneta de poupança. Esta já financiou este ano, até agosto, 263.701 unidades, totalizando, R$ 34 bilhões. O montante é 74% maior do que o liberado no mesmo período do ano passado. A previsão da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança) é que o País precisse, já em 2013, de R$ 100 bilhões de recursos adicionais para financiar o setor imobiliário. O déficit habitacional é de quase seis milhões de moradias.Para o diretor da Basimóvel, Ariovaldo Rocha Filho, criar um índice especifício só se houver um deslocamento no indicador setorial. Atualmente, existem o CUB (Custo Unitário Básico da Construção), INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e ICC (Índice do Custo da Construção). "Não vejo necessidade ainda da criação de um índice. O próprio mercado se autorregula. O setor está vivendo um momento atípico, de glória, mas quando vier a desvalorização como será?" questiona o diretor.

Fonte: O DIA ONLINE

O ATUAL MERCADO IMOBILIÁRIO EXIGE PROFISSIONALIZAÇÃO

O mercado imobiliário passa pela sua melhor fase em muitos anos.

Sempre, ao longo do tempo, faltava algum elemento para que o mercado progredisse e atendesse tanto as necessidades dos incorporadores, bem como as do mercado imobiliário. Quando havia produto, faltava crédito e uma política econômica viável para atender as necessidades.Via de regra, aos longos dos anos, só se conseguiu atender as camadas sociais mais abastadas, sendo que as demais sempre ficaram à margem e muitas vezes não eram atingidas.

Pela primeira vez existe uma política econômica estável, com uma valorização do poder de compra das classes menos favorecidas, uma estrutura bem formalizada nos crescimentos, com a inflação do País controlada e com perspectiva de melhoras nos próximos anos.

Pela primeira vez também ouvimos que estamos atraindo capital estrangeiro para investimento no País, recursos estes sérios e não especulativos, quando na primeira oscilação do mercado internacional, o capital se retirava mais rápido do que havia entrado.

Hoje, estamos entrando na melhor era do mercado imobiliário, com uma política econômica e inflação controlada, com um projeto econômico focado na habitação popular (Minha Casa Minha Vida), com taxas de juros reais favorecidas para atender estes programas e possibilitando a uma camada social, que até então não tinha como comprar seu imóvel, adquiri-los.

- A conseqüência direta disto é a entrada de novos participantes no sistema, através de fusões, de aberturas de capitais e de partners (parceiros) estrangeiros que vêm em busca de novos mercados.

- Com um mercado mais seguro que o de outros países, e com um mercado consumidor potencial imenso, o qual representa riscos menores, os investidores aumentaram e com isso o mercado imobiliário evolui.

- Com a competitividade de um mercado mais ativo, aumentaram também a eficiência e eficácia de seus participantes, necessárias para atender as novas exigências de mercado um profissional mais capacitado, com uma visão mais ampla e conhecimentos mais profundos, além, é claro, de se ter nas equipes tomadores de decisão mais bem preparados.

Juntamos a isso novo meios de comunicação e de divulgação, além de uma linguagem de mercado em franca mudança e evolução, e chegamos a clara conclusão de que os profissionais de hoje tem de ser muito mais completos que os de outrora.

Para vencer neste mercado, não basta fazer apenas o que nossos pais e avós faziam, mas sim, o que eles faziam e muito mais. A capacitação profissional passa a ser primordial e, mais do que isso, torna-se necessária para o crescimento de um grupo.

Saber escolher bem um terreno, realizar uma pesquisa adequada para ver a vocação do mesmo, que tipo de produtos e projetos ele poderá receber, bem como desenvolver uma campanha de marketing adequada para que no lançamento imobiliário do mesmo as vendas sejam um sucesso, e que isso não seja resultado do acaso, mas sim de um planejamento, essencial ao mercado imobiliário.

Grandes organizações investem hoje em seus profissionais, com treinamentos em salas de aulas próprias, e oferecendo cursos de pós-graduação (MBAs, cursos de especialização etc.).

Importante saber que num mercado que provavelmente crescerá de 10% a 20% nos próximos anos, profissionalizar ou não suas equipes será a diferença entre fracassar ou não.

O importante no profissional de hoje não é somente fazer, mas também saber como, quando, onde e porque fazer. Além disso, quando o mesmo se expressar, deve saber o que falar e sobre que aspecto, qual mensagem passar e qual meio de comunicação utilizar.

Enfim, o mercado imobiliário continua como existiu no passado e como existirá no futuro. O que mudou e muda a cada dia é o profissional que atuará nele!

Fonte: Maurício Fernandes Lima

DUPLA ALIENAÇÃO DE UM MESMO IMÓVEL

A escritura é um ato notarial que faz prova plena do negócio realizado entre os contratantes - direito pessoal. Esse ato notarial recepciona a vontade e declaração das partes (vendedor e comprador) que pactuam sobre um bem, em regra agindo de boa-fé - princípio que rege as relações contratuais.

É no pensamento da segurança jurídica do negócio e de confiança no vendedor que as pessoas se enganam. Às vezes - a exceção atinge à regra - surge então à figura do vendedor de má-fé, que por meio de venda aparentemente lícita, ardilosamente ludibria dois ou mais compradores vendendo o mesmo bem - daí sobrevêm à chamada dupla alienação.

Nas palavras de Antônio Manuel Hespanha (1), os crimes de falsidade tipificavam, desde a época romana, os atentados à verdade das coisas: “a falsidade é o delito público que se comete quando alguém ciente e dolosamente muda a substância da verdade em prejuízo de outrem”.

Nessa época a dupla venda já era protegida, em outras palavras, evitada como se verifica abaixo:

(...) um outro domínio da verdade garantida é o da verdade das coisas, ou melhor, de certas coisas estratégicas no seio das relações sociais e econômicas: a moeda (Ord.fil., v. 12), os metais e pedras preciosas (Ord. fil., v. 56), os gêneros alimentícios (Ord. fil., v. 57 e 59), as medidas (Ord. fil., v. 58) e a terra (Ord. fil., v. 67). Protegida, também, a verdade dos negócios (Ord. fil., v. 65: dupla venda da mesma coisa; Ord.fil., v. 68: falência fraudulenta) (...).

O Código Civil Brasileiro nada diz a respeito, porém o sistema não é falho e a pena está prevista no artigo 171 do CP, além das indenizações a título civil - esta não deixa de ser punição, mas em âmbito civil.

Nesse breve trabalho, temos a missão de abordar a hipótese em que ocorre a dupla alienação de um mesmo imóvel, sendo este um dos muitos casos onde o cidadão pode perder a propriedade de seu imóvel, em razão de diversos fatores - incluindo a ausência de escritura pública ou do registro.

A dupla alienação ocorre quando o atual proprietário aliena simultaneamente um único imóvel para pessoas distintas, em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se-á proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar a sua escritura pública de compra e venda.

Isso acontece porque é vedado o acesso ao fólio real do título prenotado em segundo lugar, em razão do primeiro registro indisponibilizar o imóvel, isto é, a primeira escritura é registrada mesmo que lavrada posteriormente e, a segunda, será recusada, pois o imóvel não mais se encontra na titularidade do alienante.

Cumpre-nos destacar a figura do terceiro registral, nas palavras de Quirino Soares (2), Juiz-conselheiro jubilado do STJ e Professor da Faculdade de Direito de Coimbra:

“Terceiro não é qualquer estranho ao ato ou negócio jurídico. Para o conceito ter utilidade, tem de haver um nexo, de natureza jurídica, entre o estranho e o ato ou negócio que justifique a extensão ou a inoponibilidade dos seus efeitos ao estranho, ou a possibilidade de intervenção nele desse mesmo estranho. A declaração de nulidade do registro não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registro dos correspondentes fatos for anterior ao registro da ação de nulidade”.

E exemplifica:

Dupla alienação sem registro

Vende Maria

João

Vende José

João vende a Maria, feita em primeiro lugar, operou a transferência imediata da propriedade e é oponível a José, devido à eficácia absoluta, erga omnes própria dos direitos reais. A venda posterior de João a José é uma venda non a domino (de um não proprietário; sem título de domínio).

Conceito restrito de terceiros - terceiros entre si são aqueles que, através de ato negocial realizado com o mesmo titular inscrito, adquirem, deste, direitos incompatíveis total ou parcialmente incompatíveis.

Conceito Restrito

Maria
Vende

João José

Vende
Paulo

Direitos totalmente incompatíveis - prevalece o direito de Paulo, que registrou, não obstante ter comprado em último lugar.

Conceito Restrito

Vende Maria

João

Hipoteca José

Direitos parcialmente incompatíveis - o direito de José que registrou, é oponível a Maria,
que comprou antes, mas não registrou.

Conceito amplo de terceiros - terceiros são aqueles que, com base na mesma inscrição predial, adquirem direitos total ou parcialmente incompatíveis entre si, abrangendo, assim, tanto os atos negociais como aqueles em que o titular inscrito figura como sujeito passivo de atos unilaterais que, de acordo com o direito substantivo, alguém possa, por si, ou por intermédio da autoridade pública, praticar relativamente ao direito inscrito (penhora, arresto, hipoteca judicial venda judicial),

Conceito Amplo

Vende Maria

João

Penhora José (credor de João)

Maria e José são terceiros porque os seus direitos provêm do mesmo titular inscrito e são direitos parcialmente incompatíveis. Nesta acepção ampla, a penhora impõe-se a Maria, apesar de realizada depois da venda não registrada.

Dupla alienação com subtransmissão

Vende Maria Ação de nulidade/anulação

João Paulo

Vende José Vende

Maria, que adquiriu anteriormente a José, não pode, aproveitando o fato de Paulo não lhe ser terceiro para efeitos de registro, mas, apenas, terceiro civil, usar contra ele ação de nulidade ou anulação da venda de João a José (por ter sido a non domino) e da subseqüente venda de José a Paulo. Ainda que registrasse, a ação antes de Paulo registrar a subaquisição, não tiraria proveito algum.

De volta ao tema central, no Brasil o sistema jurídico permite implicitamente que a dupla alienação aconteça. Atualmente, o proprietário de um imóvel pode solicitar a certidão de propriedade, juntar os demais documentos necessários e vender esse imóvel a um comprador, simultaneamente a este ato ou após, o mesmo proprietário pode solicitar outra certidão e vender o mesmo imóvel para outro interessado (comprador) - surgindo a dupla venda.

No registro de imóveis, é o número de ordem do título no livro do protocolo que vai determinar a prioridade do título e a preferência do direito real (art. 182 LRP). Isso é o princípio da prioridade que protege quem primeiro registra o título. Sendo a prenotação o que assegura a prioridade do registro. Caso a parte interessada, em 30 (trinta dias), não atender às exigências formuladas pelo Oficial, cessam os efeitos assecuratórios da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, outro título apresentado em segundo lugar.

Todavia se o primeiro apresentante se inconformar com a exigência poderá proceder à dúvida inversa, e então o prazo ficará suspenso até final julgamento do referido procedimento.
Se as escrituras notariais tiverem a mesma data, o art. 190, da Lei 6.015/73, determina que não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel e o art. 191 da mesma lei dispõe que prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.
O art. 192 da referida lei diz ainda que o disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Os itens 33, 34 e 35, das Normas de Serviço Extrajudicial de Registro de Imóveis da Corregedoria Geral da Justiça dispõem ips literis da lei adrede citada.
Então, no caso de duas escrituras serem apresentadas no mesmo dia ao Oficial Registrador, se extrai que a prioridade é a data e o horário da lavratura e não o primeiro registro.

Exemplo: José leva a sua escritura pública datada de 14/03/2010 sem horário de lavratura ao Ofício Imobiliário e a prenota sob o protocolo 0001. Maria também leva a sua escritura pública datada de 14/03/2010, às 09h30min ao mesmo Oficio e a prenota sob o protocolo 0002.

Qual escritura tem prioridade de registro, a de José ou Maria? Parece-nos cristalino que a prenotação de José ficará sem efeito em razão da prenotação de Maria, mesmo que essa fora levada depois.

Porém, se as escrituras forem apresentadas em datas distintas, tem prioridade a escritura que primeiro for registrada (em Recurso Especial ficou decido que o primeiro registro de um imóvel vendido duas vezes é o que vale legalmente. Esta foi a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (RE 1996/0051568-9, relator Ministro César Asfor Rocha, DJ: 04/09/2000 - pg.:00155, LexSTJ - vol.:00137 - pg.: 00410, data da decisão 24/05/2000, Resp.: 104200 - SP).

Em contraponto, o Tribunal de Justiça de Rondônia no julgado abaixo privilegiou a posse.

Apelação Cível 03.002212-6 Apelação Cível - Origem : 008010031870 Espigão do Oeste/RO (Vara Única) - EMENTA: Embargos de terceiro. Senhor e possuidor. Bem móvel. Dupla alienação. Tradição. Constituto possessório. Prevalência. Demais elementos de convicção. Na disputa da posse de bem móvel alienado duas vezes a pessoas distintas, há de prevalecer o direito daquele que desde logo foi nele empossado (tradição) pelo constituto possessório, não obstante o tenha adquirido em data posterior à do seu oponente. Direito, ademais, reconhecido em razão de outros elementos de convicção que militam em favor do embargante, como o fato de o embargado jamais ter estado na posse do bem, salvo de forma precária, em razão de liminar, e bem assim por ter celebrado o contrato com quem não tinha poderes para representar a empresa alienante. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, em, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO. Porto Velho, 19 de agosto de 2003.

Como visto acima, nem a lei nem a norma evitam a dupla venda.

Alertamos que, se o vendedor estiver de má-fé, o comprador e o notário (ou seu preposto) poderão ser enganados, pois ao solicitarem a certidão de propriedade do imóvel ao registro de imóveis - após a sua emissão - não terão elementos para saber se aquele imóvel está sendo objeto de outro negócio.

Qual a solução para essa lacuna?

Cumpre-nos ressaltar, longe aqui de usurpar espacialidade alheia, mas queremos atentar para uma prática que acontece e pode vir a se alastrar e, se ventilada na imprensa, poderá colocar todo o sistema em ‘xeque’, então, segue algumas sugestões para serem pensadas e aprimoradas:

1. Fornecimento de dois tipos de certidão pelo Registro Imobiliário: uma indicativa real outra alienativa.

A certidão indicativa real seria a emissão de certidão igual aos moldes atuais, porém sem valor para alienação, sou seja, para instrumentos públicos ou particulares.

A alienativa seria a certidão exclusiva para a lavratura de instrumentos públicos ou particulares, quando da venda de um imóvel. O atual proprietário solicitaria junto ao oficial está certidão e informaria a qualificação do eventual comprador, então o oficial ‘prenotaria essas informações’. Havendo desacordo ou rompimento das tratativas entre o vendedor e o comprador, o proprietário solicitaria o cancelamento dessa prenotação.

2. Inserir nas escrituras públicas o horário de lavratura e o horário constante das certidões3 de propriedade.

Sugestão: (...) S A I B A M todos os que virem esta escritura pública que æData_lav1>, às 11h30min, nesta cidade de ... (...).

(...) São apresentados e ficam arquivados nas pastas próprias os seguintes documentos: (1) Certidão de propriedade extraída da matrícula nº 81.369, expedida em 09 de setembro de 2004, às 12h20min08seg, pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de ..., neste Estado, arquivada na pasta (...).

3. Inserir na cláusula da DISPONIBILIDADE da escritura a seguinte redação, principalmente nos casos de representação por procuração:

“O vendedor declara que o imóvel objeto deste negócio está livre de ônus reais fiscais e outros judiciais ou extrajudiciais, inexistindo em relação a ele ações reais e pessoais reipersecutórias, o que é declarado para os efeitos do Decreto Federal nº 93.240/1986, artigo 1º, §3º. Declara expressamente ainda que o objeto deste negócio não se encontra em negociação ou compromissos com terceiros, e se estiver e ocultar, fica o vendedor (ou seu procurador) ciente do disposto no art. 171, do Código Penal Brasileiro”.

Conclusão:

A primeira sugestão pode resolver a questão, mas depende de mudanças externas, legislativas e normativas.

A segunda e a terceira não resolvem o problema, porém resguarda o Tabelião de eventuais responsabilidades civis e administrativas.

Referencia
1Hespanha, António Manuel. DIREITO LUSO-BRASILEIRO NO ANTIGO RÉGIME - endereço web: http://www.hespanha.net/papers/2005_o-direito-luso-brasileiro-no-antigo-reg
ime.pdf. Acesso em 16/03/2008.
2Soares, Quirino. TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTRO PREDIAL - endereço web: http://www.fd.uc.pt/cenor/textos/quirinosoares.pdf, acesso em 15/03/2008.
3Sugestão apresentada por Maria Beatriz Lima Furlan, Tabeliã e Registradora Civil em São Paulo, SP.

Fonte: Felipe Leonardo Rodrigues / atanotarial@gmail.com