PROCON ORIENTA: AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

A importância da pesquisa

A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura - documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

Analisando a oferta

Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico.

No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida - se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador, azulejos, piso, metais, etc..

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.

Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.

Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.

Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc..

Investigações importantes

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.

O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas - localização, metragem total , área privativa, comum, de garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.

Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão - habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.

IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.

Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.

Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.

Fique atento

Antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora.

Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Fonte: Fundação Procon

3a. TURMA CÍVEL ANULA ESCRITURA DE IMÓVEL VENDIDO ILEGALMENTE

TJ-MS - 27/8/2010

Os desembargadores da 3ª Turma Cível, por unanimidade e nos termos do voto do relator, deram provimento aos recursos de apelação interposto por proprietária de imóvel em face de imobiliária que teria vendido o imóvel sem o conhecimento da proprietária.
Uma proprietária de imóvel ingressou com ação declaratória de nulidade de ato jurídico em face da Filgueiras Empreendimentos Imobiliários Ltda, e mais três partes, para declarar nula a escritura de compra e venda, na qual um casal transferiu o imóvel da autora a terceiros.
Em agosto de 2000, o casal adquiriu o imóvel na cidade de Três Lagoas da referida imobiliária e, posteriormente, o imóvel foi vendido para S.L.C.R. Em maio de 2004, a autora da ação adquiriu o imóvel por meio de instrumento de compromisso ou promessa de compra e venda e alugou a casa para terceiro, pois permaneceu morando em sítio localizado no município de Nova Andradina. Quando a autora decidiu mudar-se para o imóvel de sua propriedade em Três Lagoas, tomou conhecimento que seu inquilino tinha deixado a residência, e o imóvel havia sido vendido para a atual moradora, que declarou ser proprietária da casa, exigiu as chaves e trocou as fechaduras. A imobiliária que revendeu o imóvel, alegou que desconhecia a existência de contrato firmado entre a autora e a antiga proprietária.

Em 1º grau o pedido foi julgado improcedente e as partes recorreram.

De acordo com o relator do processo, Des. Marco André Nogueira Hanson, é evidente que o Poder Judiciário deve mesmo decretar a nulidade do instrumento da escritura pública, visto que a sociedade Filgueiras Ltda, L.N.O., e o casal que vendeu o imóvel, tinham ciência de que L.A.A. é a verdadeira detentora dos direitos quanto ao imóvel. Tanto a imobiliária quanto o casal e a compradora do imóvel tinham ciência de que o bem pertencia a L.A.A..
Desta forma a 3ª Turma Cível decretou a nulidade da referida escritura pública e deu provimento ao recurso adesivo para confirmar a ilegitimidade da parte S.L.C.R. para figurar no pólo passivo do processo.

Apelação Cível - Ordinário - nº 2010.016726-0


Fonte: JURISWAY

RESOLUÇÃO COFECI Nº. 1.065/2007: UTILIZAÇÃO DE NOME ABREVIADO POR PESSOAS FÍSICAS E DE FANTASIA POR EMPRESÁRIOS E PESSOAS JURÍDICAS

Estabelece regras para utilização de nome abreviado por pessoas físicas e de fantasia por empresários e pessoas jurídicas, assim como tamanho mínimo de impressão do número de inscrição no CRECI em divulgações publicitárias e documentais.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, usando da competência que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
CONSIDERANDO a necessidade de padronização de procedimentos, em âmbito nacional, para a divulgação publicitária e documental de nome por extenso, nome abreviado ou nome de fantasia, bem como do número de inscrição no Creci por pessoas físicas e jurídicas, para melhor cumprimento dos ordenamentos emanados do CDC – Código de Defesa do Consumidor – Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990;
CONSIDERANDO que o artigo 4º, inciso VI, do CDC coíbe a utilização indevida de signos distintivos, marcas e nomes comerciais que possam causar prejuízos ao consumidor; CONSIDERANDO que o inciso VII, também do artigo 4º do CDC estabelece como princípio harmonizador das relações de consumo a racionalização e melhoria dos serviços públicos, neste caso, os serviços de fiscalização prestados pelos Creci’s - Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis - que serão facilitados com a melhor identificação dos prestadores de serviços e de seus registros no órgão fiscalizador;
CONSIDERANDO que o artigo 967 do Código Civil obriga a inscrição do Empresário no Registro Público de Empresas Mercantis (Junta Comercial) antes do início de sua atividade;
CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, em Sessão realizada dia 27 de setembro de 2007, na cidade de João Pessoa, PB,

R E S O L V E:
Art. 1º - O inciso I do artigo 8º da Resolução-Cofeci nº 327, de 25 de junho de 1992, passa a vigorar com a seguinte redação:
“I – do nome do requerente por extenso e, se for o caso, do nome abreviado que pretenda usar”.
Art. 2º - A utilização pública de nome por extenso ou nome abreviado por pessoa física regularmente inscrita no CRECI poderá dar-se desde que seguido da expressão “profissional liberal” ou “corretor de imóveis”, independente de outro adjetivo que possa figurar no anúncio ou documento com o objetivo de melhor qualificar o profissional (por exemplo: “gestor imobiliário”, “consultor imobiliário”, etc.).
§ 1º - Em qualquer dos casos previstos neste artigo, a expressão obrigatória a que alude seu caput será sempre seguida do número de inscrição da pessoa física no Creci, precedido da sigla CRECI, em destaque idêntico ao da expressão obrigatória utilizada. § § 2º - A expressão obrigatória a que alude este artigo não poderá ter tamanho de impressão inferior a 25% (vinte e cinco por cento) do nome por extenso ou nome abreviado que estiver sendo utilizado pela pessoa física.
Art. 3º - Fica vedada a utilização pública de nome de fantasia pela pessoa física, que poderá, no entanto, ser autorizada ao Corretor de Imóveis que se inscrever como Empresário no Registro Público de Empresas Mercantis (Junta Comercial) de seu Estado (nova denominação legal da firma individual equiparada à pessoa jurídica).
Art. 4º - O inciso I do artigo 24 da Resolução-Cofeci nº 327, de 25 de junho de 1992, passa a vigorar com a seguinte redação: “I – do nome ou razão social da requerente e, se for o caso, do nome de fantasia que pretenda usar”.
Art. 5º - A utilização pública do nome ou razão social ou do nome de fantasia da pessoa jurídica regularmente inscrita no CRECI poderá dar-se nas seguintes condições:
a) A divulgação publicitária ou documental do nome ou razão social ou do nome de fantasia da pessoa jurídica, será sempre seguida do número de inscrição da pessoa jurídica no Creci, precedido da sigla CRECI e acrescido da letra “J”;
b) Na divulgação a que alude a alínea anterior, a sigla CRECI, seguida do correspondente número de inscrição e da letra “J”, não poderão ter tamanho de impressão inferior a 25% (vinte e cinco por cento) do nome ou razão social ou do nome de fantasia que estiver sendo utilizado pela pessoa jurídica.
Art. 6º - O registro prévio do nome abreviado ou nome de fantasia no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição a que pertencer a pessoa física ou jurídica é condição essencial para sua utilização.
Parágrafo Único - Nenhum nome abreviado ou nome fantasia será registrado pelo Creci se, de seus registros, já constar outro igual ou com semelhança tal que possa confundir o consumidor.
Art. 7º - As regras estabelecidas nesta Resolução são válidas para qualquer tipo de divulgação publicitária ou documental utilizada pela pessoa física ou jurídica, sendo que, no caso de mídia falada, o número de inscrição no Creci terá, igualmente, de ser expresso oralmente.
Art. 8º - O registro de nome abreviado ou nome de fantasia no Creci, quando não realizado na época da inscrição, pode ser requerido em qualquer tempo.
Art. 9º - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, mas as pessoas físicas e jurídicas inscritas cuja divulgação publicitária ou documental não esteja a ela adaptada têm prazo até 31 de dezembro de 2007 para promover a necessária adaptação.

João Pessoa, PB, 27 de setembro de 2007.
JOÃO TEODORO DA SILVA
CURT ANTONIO BEIMS Presidente Diretor Secretário

PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado.
A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor.
O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador. O fiador pode residir fora da comarca, ele só poderá ser indicado para protesto se expressamente renunciar ao benefício de ordem ou se declarar devedor solidário. Será vedada a indicação apenas do fiador.
Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso do contrato de locação a protesto:

- Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiador (se houver).

- Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.

- Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato

Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do aluguel a protesto.
Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento.

OBSERVAÇÃO: Uma vez protestado, o devedor será automaticamente negativado no SPC. Feito o pagamento pelo devedor e, eventualmente, cancelado o protesto, pode acontecer dele continuar negativado nos cadastros de inadimplentes. Pois bem. Apesar de alguma controvérsia, cabe ao credor a responsabilidade pela retirada do nome do devedor que pagou sua dívida do cadastro de inadimplentes. Se ele não providenciar a “limpeza”, pode sofrer ação de indenização por danos morais por parte do devedor. Acontecerá o mesmo se, por algum motivo, o protesto e/ou a negativação forem feitos em valores indevidos.

AÇÃO DE DESPEJO LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO

(Lei 8.245/91- art. 59)
A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.
Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.
A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."
Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso.
CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva.

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão.

§ 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável.
Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.
O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.
A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.
As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.
O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC - art. 1.211. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma.
Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.
A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.
Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º. O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância.
Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.
O valor da caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente a doze, e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar, o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado, a título de indenização mínima por perdas e danos.
O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.
Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustração ou do abalo da reputação do locatário, etc., e que não podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.
Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos.

LOCAÇÃO: DÚVIDAS FREQUENTES

Revisão de aluguel

1 - Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

2 - De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?

A Lei nº 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. O proprietário precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a atualização.

3 - Como evitar a ação revisional ou revisão judicial do aluguel?

O inquilino deverá buscar uma forma de acordo com o locador, pois a ação revisional implicará em gastos com honorários de advogado, perícia, etc. Este acordo deverá ser firmado, por escrito, no contrato de locação por meio de um adendo contratual, onde conste o novo valor como sendo um acordo de revisão de aluguel.

4 - Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?

O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma idéia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.

5 - Não existindo um acordo amigável e se o proprietário entrar com uma ação revisional, o que acontece?

Se não existir acordo amigável e o proprietário entrar com ação revisional, o juiz poderá fixar um valor provisório de aluguel. O valor definitivo do aluguel só será fixado em sentença. Observe a diferença entre o aluguel provisório e o fixado em sentença:

PROVISÓRIO - O juiz fixará o valor, que não ultrapassará 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo proprietário. Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse valor, caso não concorde.

FIXADO EM SENTENÇA - Esse aluguel passa a valer desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso o aluguel em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença deve ser corrigida e paga pelo inquilino.

6 - Ao fazer uma revisão de aluguel deve ser feito necessariamente um novo contrato de locação?

Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação.

ATENÇÃO: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.

Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Atenção! Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.

IMPORTANTE: o inquilino também pode mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima do mercado.

LEMBRE-SE: para evitar uma ação revisional, um acordo amigável entre as partes é o melhor caminho.

Retomada do imóvel

7 - O que é retomada de imóvel locado?

Significa pedir o imóvel. Pode ser durante ou ao final do contrato. A lei prevê todos os casos sujeitos à retomada. Informe-se!

8 - O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

9 - Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

10 - Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?

Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, pondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.

Denúncia vazia

11 - O que é denúncia vazia?

A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.

12 - Quando a denúncia vazia pode ocorrer?

A) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

NOTA: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos.

NOTA: as locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas, etc.

13 - Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;

f) extinção do usufruto. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;

g) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 17.

14 - Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do inquilino?

Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

15 - Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação no prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

16 - Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

17 - Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), em que casos o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel?

a) no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% (vinte por cento);

f) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 13.

LEMBRE-SE: a intervenção do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorre quando não for possível o acordo ou a desocupação voluntária do imóvel.

Caso o proprietário tenha entrado com uma ação de despejo para retomada do imóvel, e o inquilino concordar com a desocupação e manifestar-se por meio de advogado no prazo da contestação, serão concedidos seis meses para a desocupação do imóvel. Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os honorários do advogado do proprietário.

NOTA: caso não respeite o acordo, além de arcar com as custas, o inquilino receberá a ordem judicial de despejo.

18 - A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar uma ação de despejo?

Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

19 - Durante o andamento da ação do despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.

20 - Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento?

No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.

21 - Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e evitar, assim, uma ação de despejo por falta de pagamento?

Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada "ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.

22 - Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá entrar com a ação de despejo?

Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação (dívida).

23 - O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares, se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

24 - Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar?

Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

25 - Muitas vezes, quando o inquilino se recusa a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias (ficha cadastral, elaboração de contrato , etc.), corre o risco de não conseguir alugar o imóvel. O que este inquilino deve fazer nesta situação?

O PROCON orienta este inquilino a pedir um recibo discriminando o pagamento. Uma outra alternativa é o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento (por exemplo, "este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária Casas & Casas Ltda"). Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor.

26 - Se o inquilino morrer, sua família pode continuar morando no imóvel?

Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela mulher (cônjuge) ou companheira e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como por exemplo, seus filhos.

27 - Se o inquilino tiver feito obras (benfeitorias) para melhor aproveitar o imóvel ou deixá-lo mais bonito, ele tem o direito a receber de volta o valor gasto nestas obras quando terminar o contrato de locação?

Não. O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias para conservação de um imóvel _ são as chamadas benfeitorias necessárias. Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado.

28 - Quais os documentos normalmente exigidos para a elaboração de um contrato de locação?

Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc. e carnê do IPTU.

Por parte do inquilino: carteira de identidade, CPF e comprovação de renda (contra-cheque).

Por parte do fiador (se existir): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocado em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.

LEMBRE-SE: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Senão, o aluguel pode continuar sendo cobrado.

DÚVIDAS SOBRE REMUNERAÇÃO?

Antes de mais nada, precisamos nos acostumar a mencionar corretamente o nome da remuneração do Corretor de Imóveis. Como profissinal liberal que é, o Corretor de Imóveis não deve chamar a sua remuneração de comissão, mas sim de HONORÁRIOS.
Isso pode até parecer algo sem grande importância, mas se analisarmos com profundidade perceberemos que o termo comissão é aplicado para qualquer vendedor. Enquanto honorários é o que se aplica apenas aos profissionais liberais.
O mais importante na determinação dos honorários do Corretor de Imóveis é a exata configuração da sua fonte geradora, que é a transmissão da propriedade (compra, venda e permuta) ou da posse (locação) sob um bem imóvel.
Em linha geral, os honorários do Corretor de Imóveis sempre estão fixados na tabela divulgada pelos órgãos de classe da região. Portanto, é fundamental procurar o CRECI ou Sindicato local para obtenção de uma cópia da mesma.

Como o trabalho do Corretor de Imóveis abrange diversos tipos de modalidades, não há um valor único. Assim, cada tipo de intermediação deve ser analisado individualmente. No caso da venda de Imóveis, o Corretor deve seguir, rigorosamente, o percentual fixado na Tabela de Honorários da sua região, sendo ele aplicado sob a totalidade do valor do negócio, mesmo que representado por uma venda financiada.

Na permuta, devem ser obedecidos os mesmos critérios estabelecidos para a venda, sendo que ao Corretor é permitido receber honorários referentes aos dois imóveis transacionados, pois, na verdade, dois bens imóveis tiveram a sua propriedade alterada, isso para o caso de permuta total (um imóvel pelo outro). Quando o bem entra apenas como parte de pagamento o critério muda, uma vez que nesse caso o imóvel está valendo como moeda para o comprador. Logo, os honorários só podem ser calculados sobre o imóvel que deu origem ao negócio. Obviamente, o de maior valor.

Já na locação, o Corretor pode cobrar, SEMPRE DO LOCADOR (proprietário do imóvel), o valor correspondente a um aluguel, sem prejuízo dos valores relativos à administração imobiliária, que é uma outra modalidade de intermediação.
Para esse caso, administração de imóveis, o Corretor pode cobrar do locador, um percentual definido na tabela de honorários de cada região, dos valores recebidos mensalmente, salvo no caso de aluguel garantido por toda a locação, quando, então, pode ser cobrado um percentual maior.

Por fim, temos o serviço de avaliação de imóveis, que somente deve ser cobrado quando realizado isoladamente de uma operação de venda, respeitando-se, para isso, o que determina a Tabela de Honorários da região.

Uma das grandes dúvidas existentes no ramo imobiliário é a incerteza de quem deve pagar os honorários do Corretor de Imóveis. Contudo, essa questão é muito fácil de ser resolvida. Quem paga os honorários de um profissional liberal é a parte que o contrata. Exatamente por isso, normalmente é o vendedor que paga ao Corretor de Imóveis. Embora nada impeça que o comprador contrate o Corretor para encontrar um imóvel dentro das suas pretensões. Nesse caso, seria o comprador o responsável pelos honorários da intermediação. Nada impede, também, que esses honorários venham a ser divididos entre as partes. Tudo depende do negócio em questão. Mas o certo é que a responsabilidade pelo pagamento do Corretor de Imóveis é de quem o contratou.

Outro caso muito debatido é o momento em que se deve pagar a remuneração do Corretor. Na verdade, o profissional das intermediações imobiliárias e o seu cliente têm toda liberdade para acertar o melhor momento para o pagamento dos honorários da intermediação. Entretanto, como veremos mais adiante, a lei diz que a intermediação imobiliária está concretizada, do ponto de vista jurídico, quando o comprador demonstra a sua real intenção de fechar o negócio. Não que essa intenção possa ser demonstrada de qualquer forma. Ela só se configura no instante em que o comprador coloca dinheiro na transação, normalmente através do sinal de negócio, momento em que a missão jurídica do Corretor de Imóveis está efetivamente concretizada, e, portanto, passa ele a ter o direito de receber a sua remuneração, independentemente da negociação vir a ser concretizada ou cancelada. A menos que fique comprovado que o cancelamento ocorreu por algum tipo de erro do próprio Corretor.

Muitos devem estar surpresos pela afirmação de que o Corretor de Imóveis tem direito de receber honorários mesmo se o negócio for cancelado. Mas na verdade isso não é muito difícil de entender. Ora, se o Corretor foi contratado para encontrar um comprador para o imóvel do vendedor, e conseguiu atingir esse objetivo, é justo que seja pago por isso, mesmo que uma das partes (comprador ou vendedor) venha a desistir da transação depois, afinal de contas o trabalho do Corretor foi realizado.

Evidentemente, quando uma situação como essa ocorre o Corretor certamente terá de ter flexibilidade para conduzi-la da melhor forma possível, e muitas vezes, para não perder um bom cliente, ele pode acabar abrindo mão de seus honorários pelo fato de a transação ter sido cancelada. Isso na prática realmente é verdade, mas o que devemos saber é que o Corretor tem o direito de exigir seus honorários, cabendo a ele abrir mão ou não.

Por tudo isso, podemos afirmar que o melhor momento para o pagamento dos honorários do Corretor de Imóveis é exatamente quando da entrega do sinal, desde que o contratante tenha concordado com tal situação no Contrato de Intermediação Imobiliária, com isso, o Corretor poderá deduzir seus honorários do valor recebido a título de sinal de negócio, desde que essa situação esteja prévia e formalmente acertada com o seu cliente. Finalmente, deve-se observar que o Corretor de Imóveis só pode receber honorários ou compensações de uma única parte, salvo se houver acordo em contrário, ou se a natureza da transação assim o permitir.