COMO FICA A LOCAÇÃO EM CASO DE MORTE DO INQUILINO?

Firmado o contrato de locação, é possível que o inquilino venha a falecer deixando familiares vivendo no bem. Assim, não é incomum que os envolvidos fiquem em dúvida acerca do que fazer. Portanto, resta a questão:

O que acontece no caso de morte do inquilino, a locação é extinta?

Não, para o caso de locações residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido (de cujus) o substituem automaticamente no contrato de locação, desde que residentes no imóvel (art. 11 da Lei 8.245/91), ou seja, sub-rogam-se em seus direitos e obrigações, não sendo necessário firmar novo contrato de locação. Nas situações que fogem a essa regra, as chaves devem ser devolvidas ao locador, sob pena de formação de uma ocupação clandestina.

Quando se trata de locação com finalidade não residencial, a sub-rogação será do espólio ou do sucessor do falecido no negócio.

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, sendo que aquele que permanecer no bem sub-roga-se em todas as obrigações e direitos contidos no contrato e lei.

Para ambos os casos, morte ou separação, é obrigatória a comunicação do fato ao locador, uma vez que ao mesmo está resguardado o direito de informação.

Vale destacar que não pode o locador exigir a devolução do bem em face à morte ou separação do inquilino, uma vez que a sub-rogação é automática e não existe respaldo legal para tanto. Portanto, qualquer atitude nesse sentido é considerada ilegal e abusiva, podendo o ofensor responder legalmente por seus excessos.

Ainda, caso a garantia locatícia seja a fiança, é igualmente resguardado ao fiador o direito de comunicação e escolha em manter o contrato acessório de fiança, ou seja, na mudança do responsável pela locação, pode o fiador optar por exonerar-se das suas responsabilidade perante a locação, desde que no prazo de 30 (trinta) dias notifique o credor (locador) de sua saída, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após o anúncio ao locador .

Lembrando que o silêncio dos fiadores, após devidamente notificados da sub-rogação, implica na concordância em manter o contrato de fiança.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados

Fonte: Artigos JusBrasil.

ITBI: CASOS DUVIDOSOS DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO

Existem várias hipóteses em que há dúvida quanto à incidência ou não do imposto, tendo em vista que algumas legislações municipais contemplam como fatos geradores do ITBI as figuras jurídicas adiante mencionadas, que examinaremos em rápidas pinceladas.

DESAPROPRIAÇÃO

A desapropriação é um instituto de direito público pelo qual ocorre a retirada compulsória da propriedade mediante pagamento prévio da justa indenização.

Daí por que não cabe a cogitação de transmissão da propriedade, assim entendida o ato voluntário de seu proprietário. Por isso, a desapropriação é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, como acontece na usucapião, que é insuscetível de tributação pelo ITBI.

RETROCESSÃO

A retrocessão, consoante dispõe o art. 519 do Código Civil, é uma reincorporação do bem expropriado ao patrimônio do ex-proprietário, mediante devolução da indenização recebida, por inexistir o vínculo entre o sacrifício suportado pelo particular e o interesse público invocado na desapropriação. A retrocessão ocorre sempre que o poder público deixar de conferir qualquer destinação pública ao bem desapropriado.

No caso, há efetivamente a transmissão da propriedade pelo Poder Público expropriante. Nesse sentido a Súmula 111 do STF:

“É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a restituição, ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua desapropriação.”

RETROVENDA

Às vezes é possível deparar escritura de compra e venda com o pacto de retrovenda, isto é, o vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu mediante restituição do preço, além do ressarcimento das despesas feitas pelo comprador, nos termos do art. 505 do Código Civil.

Com o advento da condição a desfazimento da relação jurídica de compra e venda, há reposição das partes ao estatu quo ante, ou seja, transportam-se as partes para o estado anterior como se não tivesse ocorrido a compra e venda.

Não há, pois, nova aquisição do adquirente ao alienante primitivo pelo que não há incidência do ITBI.

ANULAÇÃO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA

Sabemos que descabe cogitação de rescisão da escritura de compra e venda que tem o caráter definitivo.

Todavia, cabe a ação declaratória judicial de sua nulidade, quer por vícios formais, quer por vícios materiais. Nessa hipótese, o imposto pago não pode ser repetido, pois a validade jurídica dos atos efetivamente praticados pelos contribuintes, responsáveis ou terceiros, não tem qualquer relevância jurídica na definição do fato gerador da obrigação tributária nos precisos termos do art. 118 do CTN.

Kiyoshi Harada

Fonte: GEN Jurídico

A DENÚNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO ADQUIRENTE EM CASO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

Além das hipóteses previstas no artigo 9º da lei 8.245/91, que possibilitam o desfazimento do contrato de locação, quais sejam: I - Por mútuo acordo das partes contratantes; II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - Para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo ele permanecer no imóvel, se recuse a consenti-las, existe outra hipótese em que o locatário, poderá vir a ter que deixar o imóvel, caso não tenha se atentado para o preenchimento de alguns requisitos, previstos na lei de Locação, que é no caso da alienação do imóvel durante a vigência da locação.

É muito comum o locatário, após ter firmado um contrato de locação, julgar que possui um direito absoluto e que poderá permanecer no imóvel até a finalização do prazo determinado em contrato caso haja a alienação do imóvel locado.

De fato, o locatário possui o direito de permanecer no imóvel alienado, desde que, preenchido os requisitos, previstos no artigo 8º da lei 8.245/911: I – O contrato de locação deverá ser por prazo determinado; II – Deverá conter cláusula de vigência do contrato em caso de alienação; III – Após preenchido os requisitos anteriores o contrato deverá ser registrado2 junto à matrícula do imóvel, objetivando dar publicidade aos termos fixados no contrato da relação locatícia aos possíveis interessados em adquirir o imóvel; IV – Nos Cartórios de Cuiabá, Mato Grosso, eles exigem o reconhecimento de firma de ambas as partes para realizarem o registro do contrato junto a matrícula, embora inexista nas Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça, qualquer exigência nesse sentido, mas tão somente que o contrato seja subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.

Vale ressaltar, que a locação deve possuir um prazo determinado, pois, caso se admitisse o contrário, o novo proprietário não poderia retomar o imóvel nunca, ficando a mercê do inquilino3.

A priori, deve ser preenchido todos os requisitos4 supracitados, caso o locatário deixe de preencher os requisitos, em caso de alienação do imóvel, ele perde o direito de permanecer no imóvel até a finalização do contrato pactuado com o locador, antigo proprietário, caso o adquirente, novo proprietário, assim o desejar.

Aqui vale uma ressalva, embora a lei de Locação traga a necessidade de o contrato ser averbado junto a matrícula, acredito que o legislador se equivocou, uma vez que, a Lei de Registros Públicos, 6.015/73, prevê em seu artigo 167, I, item 3, que os contratos de locação que contiverem cláusula de vigência em caso de alienação, devem ser registrados5 e não averbados.

A averbação como sugere a lei de Locação é apenas para o locatário exercer o seu direito de preferência na venda do imóvel, conforme se extrai do artigo 167, II, item 16, da LRP.

No Estado de Mato Grosso, a Corregedoria-Geral da Justiça, ao elaborar as Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça – Foro Extrajudicial6, acompanhou desse entendimento, conforme se observa:

Art. 1.436. O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, será registrado no 2 - Livro Registro Geral e consignará, também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencional.

§ 1o O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a 10 (dez) anos.

§ 2o O registro será feito mediante a apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. (alterado pela lei Federal n. 13.726/2018)

Art. 1.437. Os contratos de locação sem cláusula de vigência poderão ser averbados para possibilitar ao locatário o exercício do direito de preferência, mediante a apresentação de qualquer das vias do contrato, desde que subscrito por 2 (duas) testemunhas. (alterado pela lei Federal n. 13.726/2018).

Por outro lado, há decisões7 em favor do locatário, onde a falta de registro do contrato de locação junto a matrícula do imóvel é suprida pela ciência inequívoca do adquirente antes da aquisição. Por óbvio que essa ciência não se presume, devendo o locatário comprovar que o adquirente possuía conhecimento no momento da compra, como nenhum caso é idêntico, far-se-á necessário a análise de cada caso isoladamente, ressaltando, que, apesar da possibilidade do suprimento do registro ainda se faz necessário os demais requisitos.

Não sendo o caso do suprimento do registro pela ciência inequívoca e/ou deixando o locatário de preencher os requisitos legais, o adquirente tem o prazo de 90 (noventa) diascontatos do registro da venda ou do compromisso8, consoante parágrafo 2º, do artigo 8º, da lei 8.245/91, para exercer seu direito de reaver o imóvel do locatário, caso o adquirente deixe transcorrer esse prazo in albis, entende-se pela concordância na manutenção da locação9.

Caso o adquirente exerça seu direito10 de reaver o imóvel do locatário, dentro do prazo supracitado, deverá promover uma declaração da sua vontade em colocar fim à locação, preferencialmente de forma escrita, devendo assinalar o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação voluntária por parte do locatário, conforme parágrafo 2º, do artigo 576, da lei 10.406/02 e caput do artigo 8º, da lei 8.245/71, sendo essa notificação de extrema importância para instruir uma possível ação de despejo caso o locatário venha apresentar resistência na desocupação do imóvel.

__________

1 Art. 8º, da lei 8.245/91: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel;

2 Artigo 167, I, item 3, da lei 6.015/73 C/c artigo 576, parágrafo 1º, da Lei 10.406/2002;

3 SERRA, Márcio Guerra et al. Registro de imóveis II: atos ordinários. 2a ed. São Paulo: Saraiva, 2016;

4 REsp 1.669.612. Rel. Ministro Ricardo Villa Bôas Cueva, j: 07/08/2018;

5 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 8a ed. rev., atual. e ampl. - Salvador: JusPODIVM, 2017, p. 932;

6 Corregedoria-Geral da Justiçado do Estado de Mato Grosso. Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Foro Extrajudicial. Acesso em: 20 de março de 2019;

7 REsp 1.269.476, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe: 19/02/2013; AgRg nos EDcl no REsp 1.322.238/DF, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe: 26/06/2015; AgRg no AREsp 592.939, Rel. Ministro Marco Aurélio Belizze, Terceira Turma, j: 03/02/2015, DJe: 11/02/2015;

8 REsp 674.825, Rel. Ministra Laurita Vaz, QUINTA TURMA. DJe: 15/06/2009;

9 Artigo 8º, parágrafo 2º, Lei 8.245/91: § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo -se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação;

10 Artigo 576, da Lei 10.406/2002: Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

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Gabriel Mazarin Mendonça é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário aplicado pela Escola Paulista de Direito e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico OAB/MT.

Fonte: Migalhas de Peso

A APLICAÇÃO DA LEI 13.709/2018 (LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS) AOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Introdução

O desconhecimento dos cidadãos quanto às operações de coleta, tratamento e armazenagem de seus dados pessoais conduziu à necessidade de que sejam criados marcos regulatórios como mecanismos necessários para assegurar a plena liberdade do indivíduo na sociedade da informação1. Nesse diapasão, merecem destaque a iniciativa europeia denominada General Data Protection Regulation (GDPR), editada em 27 de abril de 2016 e implemetada em 25 de maio de 2018, e, no Brasil, a lei 13.709, de 14 de agosto de 2018 (a Lei Geral de Proteção de Dados, ou LGPD).

O objetivo do presente estudo é a análise da aplicação da lei 13.709/2018, promulgada no dia 14 de agosto de 2018, no âmbito condominial, mais exatamente aos condomínios que possuem algum sistema de controle de acesso, necessitando, para isso, da coleta de dados de moradores e visitantes que pretendam acessar suas dependências.

A Lei Geral de Proteção de Dados não se aplica apenas às empresas que explorem atividades ligadas à tecnologia ou à Internet. Por isso, é uma lei "geral". Trata-se de normativa bem recente, e, por ter uma vacatio legis considerada longa (24 meses) conforme o art. 65 da lei 13.709/20182, considera-se crucial a adaptação aos regramentos da lei por todos que exerçam atividades relacionadas à coleta, ao tratamento e ao armazenamento de dados – inclusive os condomínios.

Apesar da dilação da vacatio legis da LGPD3, não será tarefa fácil a adaptação de todos às inúmeras nuances relevantes à proteção de dados. Por se tratar, efetivamente, de uma matéria que demanda manifestações específicas de diversas áreas do direito4, impõe-se a elucidação de alguns pontos destinados a orientar os condomínios edilícios sobre a necessidade da adaptação à nova lei, e a alertar acerca das penalidades aplicáveis pelo descumprimento da legislação.

Com base nessa problemática, buscar-se-á, em singelas linhas, apontar diretrizes para que síndicos, administradores e todos os demais envolvidos na relação condominial possam atuar de modo preventivo, mitigando riscos e possíveis prejuízos, caso as normas não sejam atendidas.

Breves apontamentos preliminares

O surgimento dos condomínios edílicos, se deve, principalmente, à necessidade de adaptação do homem à crise habitacional, que levou a uma "nova técnica de construção", como ensina João Batista Lopes:

Decorrência de uma série de fatores – duas grandes guerras, êxodo rural, explosão demográfica, formação das megalópoles, anseio de aquisição da casa própria -, a "crise habitacional" provocou o surgimento de uma técnica de construção e de um complexo jurídico cuja perfeita compreensão desafia os estudiosos5.

Com isso, a solução encontrada para a "crise habitacional", que piorou devido ao êxodo rural, ao crescimento da população e com os espaços nas cidades menores, foi a criação do condomínio.

Em apertada síntese, pode-se dizer que a figura jurídica do condomínio foi criada para enfrentar a "crise habitacional". Seu primeiro regulamento data de 1928, com o surgimento do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que já foi considerado um avanço para buscar a solução do problema de forma técnica:

A partir do século XX, em virtude de sua expressão social, o sistema da propriedade horizontal passou a ser difundido em vários países, sendo certo que, no Brasil, a primeira legislação data de 15 de junho de 1928, pelo Decreto nº 5.481, modificado pelo Decreto-lei n° 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei n° 285, de 5 de junho de 19486.

Contudo, somente em 1964 foi elaborada a "Lei de Condomínios e Incorporações" (lei 4.591), que conferiu tratamento jurídico mais detalhado aos condomínios, até que a figura do condomínio edilício, como é conhecido hoje, recebeu profundo tratamento normativo com o advento do Código Civil de 2002.

Hodiernamente, nota-se uma tendência cada vez maior de êxodo das populações que habitam em regiões centrais das grandes cidades para edifícios e para os chamados "condomínios fechados", em vista dos atrativos conferidos pelas promessas de segurança desses espaços urbanos.

Avanços tecnológicos propiciaram a utilização de câmeras de vigilância e sistemas de alarme com acesso, em tempo real, a partir de computadores e celulares. Tudo é supervisionado e monitorado graças à tecnologia, marcando o surgimento da 'sociedade da vigilância' apontada por Rodotà7, cuja viabilização se deu graças à consolidação de quantidades colossais de dados, formando o que se convencionou denominar de big data. Por esse motivo, a doutrina se reporta reiteradamente à expressão "acúmulo de informações"8.

Zygmunt Bauman e David Lyon apontam que:

Os principais meios de obter segurança, ao que parece, são as novas técnicas e tecnologias de vigilância, que supostamente nos protegem, não de perigos distintos, mas de riscos nebulosos e informes. As coisas mudaram tanto para os vigilantes quanto para os vigiados. Se antes você podia dormir tranquilo sabendo que o vigia noturno estava no portão da cidade, o mesmo não pode ser dito da “segurança” atual. Ironicamente, parece que a segurança de hoje gera como subproduto – ou talvez, em alguns casos, como política deliberada? – certas formas de insegurança, uma insegurança fortemente sentida pelas pessoas muito pobres que as medidas de segurança deveriam proteger9.

Assim e, com o aprimoramento da figura do condomínio, com a evolução tecnológica e o surgimento da internet, além da necessidade insaciável da sociedade brasileira de se proteger na era 'do tempo real', transformações foram possíveis e necessárias para a adaptação da sociedade aos novos desafios que se apresentam no horizonte.

Opções tecnológicas para a segurança condominial – o controle de acesso

Como dito, devido à evolução da tecnologia e das necessidades do homem de se adaptar às novas contingências sociais, como o aumento da criminalidade, o assunto 'segurança' se tornou pauta recorrente em assembleias condominiais.

Para os moradores, somente os muros e cercas elétricas não mais bastam para repelir investidas de criminosos no ambiente condominial. E, na grande maioria dos condomínios, nota-se elevado e constante fluxo de pessoas, que entram e saem para os mais variados fins: desde a prestação de serviços às visitas.

Para impor controle e inibir a ação de meliantes, recorreu-se às portarias físicas, com controle de acesso exercido pela pessoa do porteiro. Contudo, tendo como desdobramento principal o tão falado avanço tecnológico, a simples contração de um porteiro não foi suficiente para garantir a segurança tão fortemente almejada. Assim, a colocação de câmeras e a utilização de outros mecanismos de segurança, como a coleta de dados pessoais (nome, identidade, CPF) para fins de consolidação de um cadastro, e até mesmo de dados pessoais sensíveis10 (fotografia, biometria) para o controle de acesso, tornaram-se a regra na maioria dos condomínios.

Para além do sentido orwelliano de vigilância11, deve-se ter em conta a responsabilidade inerente aos processos de coleta, tratamento e armazenamento de todo e qualquer dado do indivíduo. Esse é o aspecto central da lei e o ponto fundamental da proteção que se almejou construir a partir da delimitação de institutos voltados ao aumento da segurança em todo e qualquer ambiente, sempre em sintonia direta com a subsunção das sofisticadas soluções tecnológicas aos direitos humanos.

Autores como Karan Patel já sustentam a gênese de uma 'web simbiótica', na qual seria possível a integração gradativa das tecnologias ao próprio ser humano, contemplando até sentimentos e emoções ou transformando a Grande Rede em um 'cérebro' paralelo12.

Esta concepção, ainda que relativamente distópica, não deixa de ostentar relevância, sendo averiguada até mesmo por Yuval Noah Harari13. E, sendo inegável que o computador é, por excelência, uma máquina lógica, equipada com as três funções de processamento da informação (memória, computação e controle), seu implemento nas inter-relações sociais implica substancial alavancagem da capacidade de se processar dados para produzir informação. Isto significa dizer que as relações jurídicas irão se operar de forma cada vez mais frequente pelo ambiente virtual, irradiando os mais diversos efeitos.

Para tutelar essa nova gama de relações, o advento da LGPD no Brasil se integrou à tendência mundial de países que possuem legislação específica para a proteção de dados pessoais, como ressaltam Márcio Cots e Ricardo Oliveira:

Com a publicação da lei 13.709, de 14 de agosto de 2018, mais conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados ou simplesmente LGPD, o Brasil se integrou, não sem um certo atraso, ao grupo de países que possuem legislação específica para proteção de dados pessoais14.

Nesse contexto, condomínios que buscam exercer maior vigilância para assegurar o bem-estar de seus usuários (condôminos ou não), ao buscarem, na tecnologia atual, sistemas de segurança mais eficazes, passaram a depender cada vez mais do abastecimento de bancos de dados que, para viabilizar o controle de acesso, contêm cadastros de condôminos, visitantes, prestadores de serviço, funcionários e de todos os usuários do condomínio – e o acesso é vinculado ao fornecimento desses dados!

Noutros dizeres, para além da função e dos limites do consentimento do usuário15 – tema fortemente trabalhado na LGPD (especialmente em seus artigos 5º, XII, e 7º, I) – impõe-se a transparência quanto às finalidades da coleta (artigo 6º, I), a adequação do tratamento de dados à finalidade informada (artigo 6º, II) e a utilização de mecanismos seguros para a realização de tais operações (artigo 6º, VII).

Compelir qualquer usuário a fornecer dados pessoais (especialmente os sensíveis) para permitir-lhe o acesso às dependências do condomínio somente será viável se o condomínio explicitar ao usuário, por exemplo, sua política de privacidade, na qual estejam elencadas todas as finalidades relacionadas ao rol de dados coletados (outro elemento essencial) e, evidentemente, respeitando-se a forma definida pela lei para a obtenção do consentimento, que deve ser livre, informado e inequívoco. Tem-se, nesse viés, a exigência de verdadeira governança condominial a partir de indicadores de um verdadeiro compliance digital, a demandar grande profissionalização da atuação dessas figuras jurídicas.

Nesse ponto, mister comentar o entendimento contido nos enunciados n° 90, da I Jornada de Direito Civil16, e n° 246, da III Jornada de Direito Civil17, pelos quais se reconhece a personalidade jurídica do condomínio edilício. E, dessa maneira, apesar das exceções de aplicação da LGPD (elencadas em seu artigo 4º), pode-se dizer que o condomínio não se enquadra em nenhuma delas, uma vez que as restrições listadas constam de rol fechado.

Há, portanto, inúmeras situações de risco a serem mapeadas e trabalhadas do ponto de vista preventivo, notadamente porque a LGPD impõe a governança (artigos 50 e 51), que pode servir de expediente, até mesmo, para a mitigação de sanções (artigo 52, §1º, VIII).

A legislação impõe a vinculação entre o controlador e o operador (art. 39), estabelecendo, assim, a responsabilidade solidária entre tais partes. Sendo assim, de nada adiantaria o condomínio contratar um sistema sofisticado para o controle de acesso às suas dependências na ilusão de estar protegido das sanções da lei, pois, caso ocorra qualquer violação à proteção dos dados pessoais, o condomínio será responsabilizado solidariamente.

Além disso, como em todos os sistemas de responsabilidade civil objetiva lastreados pela teoria do risco (não integral), a legislação de proteção de dados prevê, em seu artigo 43, um rol de excludentes da responsabilização dos agentes de tratamento, deixando evidente que não haverá responsabilidade em situações restritas.

Por isso, a importância de ampla difusão dos aspectos centrais da nova lei é crucial para permitir a adaptação aos seus preceitos, uma vez que um dos incisos do artigo 43 contempla justamente a exclusão da responsabilidade quando não houver violação da legislação ou quando o dano for decorrente de culpa exclusiva de terceiros ou do titular dos dados pessoais. Noutros termos, as boas práticas são essenciais!

As sanções imponíveis a quem violar os preceitos da LGPD são severas e estão previstas nos artigos 52 a 54, variando de simples advertências até a imposição de severa multa, cujo quantumpode chegar aos 50 milhões de reais:

As sanções vão desde advertências até a imputação de multa simples – que pode chegar a 2% do faturamento, cujo valor fia limitado a um total de R$ 50 milhões – e diária, além da suspensão das atividades relativas ao banco de dados18.

Assim, é necessário que síndicos e condomínios se adaptem às novidades da legislação vigente sobre a proteção de dados para que, com máxima urgência, reformulem suas rotinas internas de modo a mitigar e prevenir riscos, respeitando a proteção da privacidade de seus usuários e o desenvolvimento econômico e tecnológico de forma saudável e competitiva.

Conclusão

Após breves apontamentos históricos em relação ao desenvolvimento dos condomínios edilícios, bem como ao desenvolvimento das tecnologias, e à busca insaciável dos brasileiros por proteção, demonstrando a adaptação do ser humano atrelada intimamente à vontade de evoluir e superar os desafios e contingências de cada estágio da sociedade, restou cristalinamente evidenciado que a Lei Geral de Proteção de Dados surgiu, ainda que de forma tardia, para impor o controle, em sintonia com os postulados da prevenção e da boa governança, das operações de coleta, tratamento e armazenamento de dados.

Além disso, ficou evidente que, ao se valer de sistemas de segurança, especificamente para o controle de acesso, o condomínio edilício, bem como as associações de moradores, fazem coleta, tratamento e armazenamento de dados pessoais (inclusive, em alguns casos, de dados sensíveis) dos frequentadores de suas dependências, e, por esta razão, sujeitar-se-ão à regulação e às reprimendas estabelecidas na nova lei, quando iniciada sua vigência.

Dessa maneira, as adaptações necessárias partem da elaboração de um plano de proteção da privacidade para o condomínio, no qual se estipule uma política clara, com destaque para a finalidade de cada operação de coleta de dado pessoal, mesmo o não sensível, além de sólidos investimentos na proteção daqueles dados armazenados, evitando-se possíveis prejuízos que impliquem sanções.

Além disso, a linha a ser seguida por todos os profissionais que prestam assessoria aos condomínios deve ser norteada por postulados como a boa-fé, a transparência, a finalidade da coleta dos dados, a utilização de soluções técnicas e administrativas aptas a proteger os dados pessoais coletados, além, é claro, da observância de outros preceitos, como o respeito às diretrizes estabelecidas para a obtenção do consentimento, que deve ser livre, informado e inequívoco.

Ainda, os condomínios que querem fazer a coleta de dados, devem ter em mente que, mesmo que esses dados não fiquem armazenados em um sistema integrado à Internet, vazamentos podem ocorrer, razão pela qual a legislação impõe que os dados pessoais coletados e armazenados em forma física também sejam protegidos.

Perfilhamo-nos integralmente à ideia de que a mais salutar maneira de se evitar prejuízos na seara condominial, devido à coleta indevida de dados, é a completa implementação de um programa de gestão de dados pessoais, adequando os processos e a "governança condominial" à criação de uma política de privacidade precisa e alinhada aos ditames legais.

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1 VAN DIJK, Jan. The network society. 2. ed. Londres: Sage Publications, 2006, p. 128.

2 O prazo original, que era de 18 meses, foi prorrogado para 24 após a edição da Medida Provisória 869, de 27 de dezembro de 2018.

3 Sobre isso: "No apagar das luzes, o governo anterior editou a Medida Provisória 869/2018, que já traz alterações a seu texto, dentre elas uma dilatação do prazo de vacatio legis da LGPD, aumentando ainda mais o lapso para sua entrada em vigor no tocante à matéria da proteção de dados (art. 65, inciso II)". (MARTINS, Guilherme Magalhães; LONGHI, João Victor Rozatti; FALEIROS JÚNIOR, José Luiz de Moura. Primeiras impressões sobre as alterações da Medida Provisória 869/2018 na LGPD. Acesso em: 15 jan. 2019).

4 DONEDA, Danilo. Da privacidade à proteção de dados pessoais. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 409.

5 LOPES, João Batista. Condomínio. 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 21.

6 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Condomínio edilício: aspecto de direito material e processual.São Paulo: Atlas, 2015, p. 86.

7 RODOTÀ, Stefano. A vida na sociedade da vigilância: a privacidade hoje. Tradução de Danilo Doneda e Luciana Cabral Doneda. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 9-10.

8 SOLOVE, Daniel J. Understanding privacy. Cambridge: Harvard University Press, 2008, p. 4.

9 BAUMAN, Zygmunt; LYON, David. Vigilância líquida. Trad. Carlos Alberto Medeiros. Rio de Janeiro: Zahar, 2013, p. 95-96

10 Os conceitos de ‘dado pessoal’ e de ‘dado pessoal sensível’ constam dos incisos I e II do artigo 5º da LGPD, respectivamente.

11 ORWELL, George. 1984. Tradução de Heloisa Jahn e Alexandre Hubner. São Paulo: Cia. das Letras, 2009.

12 PATEL, Karan. Incremental journey for world wide web: introduced with web 1.0 to recent web 5.0: a survey paper. International Journal of Advanced Research in Computer Science and Software Engineering, Jaunpur, v. 3, n. 10, p. 410-417, out. 2013, p. 416.

13 HARARI, Yuval Noah. 21 lições para o século 21. Tradução de Paulo Geiger. São Paulo: Cia. das Letras, 2018, p. 69-102.

14 COTS, Márcio; OLIVEIRA, Ricardo. Lei geral de proteção de dados pessoais comentada. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2018, p. 29.

15 Sobre o assunto, confira-se: BIONI, Bruno Ricardo. Proteção de dados pessoais: a função e os limites do consentimento. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

16 Enunciado n° 90 - Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.

17 Enunciado n° 246 - Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: "nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício".

18 PINHEIRO, Patrícia Peck. Proteção de Dados Pessoais: Comentários à lei n. 13.709/2018 (LGPD). São Paulo: Saraiva, 2018, p. 109.

Frederico Cardoso de Miranda é especialista em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito Prof. Damásio de Jesus. Graduado em Direito pelo Centro Universitário do Triângulo – UNITRI. Advogado.

José Luiz de Moura Faleiros Júnior é mestrando em Direito pela Universidade Federal de Uberlândia – UFU. Pós-graduando em Direito Civil e Empresarial e Especialista em Direito Processual Civil, Direito Digital e Compliance pela Faculdade de Direito Prof. Damásio de Jesus. Graduado em Direito pela UFU. Autor de artigos dedicados ao estudo do Direito Privado. Advogado.

Fonte: Migalhas Edilícias

SENADO: SANCIONADA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS DO INSS PARA A UNIÃO

O presidente Jair Bolsonaro sancionou a Lei 13.813, de 2019, que transfere para a União imóveis do Fundo do Regime Geral de Previdência Social (FRGPS). A norma é decorrente de uma medida provisória (MP 852/2018), editada pelo então presidente Michel Temer. A sanção e a mensagem de vetos foram publicadas na edição desta quarta-feira (10) do Diário Oficial da União.

A norma transfere para a União 3,8 mil imóveis, que passam a ser administrados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Segundo o Poder Executivo, a transferência deve reduzir o déficit previdenciário com a amortização de dívidas do Fundo do Regime Geral de Previdência Social junto ao Tesouro Nacional. Os imóveis, que podem ser vendidos pela União, são avaliados em R$ 6 bilhões.

A Lei 13.813, de 2019, também acaba com o Fundo Contingente da extinta Rede Ferroviária Federal (RFFSA). A medida libera R$ 1,4 bilhão em imóveis que podem ser alienados, doados ou cedidos pela SPU a municípios em obras de infraestrutura, saúde e educação, incluindo programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida.

O texto permite ainda a venda direta dos imóveis no caso de leilão público “deserto ou fracassado”, quando não há interesse de compradores. Caso haja ausência de demanda em duas concorrências consecutivas, a norma autoriza um desconto de 10% no valor dos imóveis avaliados em até R$ 5 milhões.

Fonte: Agência Senado 

PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA HIPOTECADO PARA SANAR DÍVIDA DE PESSOA JURÍDICA: POSSIBILIDADE OU NÃO?

Segundo os ensinamentos de Maria Berenice Dias[1], bem de família expressa uma qualidade que se incorpora a um imóvel e seus móveis, protegendo-os quanto a credores, como meio de tutelar a família nele residente. Gera, para tanto, a impenhorabilidade de tais bens e se converte em verdadeiro patrimônio, como elemento protetivo do núcleo familiar.

Em harmonia com esse pensamento, Rolf Madaleno[2] assevera que o fim do bem de família é tutelar à habitação, espaço compartilhado por seus integrantes, fortificando o direito ao teto familiar, essencial à estruturação e à ampliação das relações familiares.

Prosseguindo em sua lição, Dias[3] expõe a classificação do bem em comento em duas modalidades: legal e voluntário. O bem de família legal, disciplinado na Lei 8.009/90, é aquele assim estabelecido sem precisar de alguma conduta do instituidor, não dependendo ainda de qualquer formalidade. A legislação torna-o impenhorável pelo simples contexto de o devedor nele residir com sua família. Já o voluntário, previsto nos arts. 1711 a 1722 do Código Civil, é aquele resultante da vontade do proprietário ou de terceiro, sendo indispensável, para sua configuração, a observância de um conjunto de requisitos.

Em se tratando do bem de família legal, o art. 3º da Lei 8009/90 elenca exceções à sua característica de impenhorabilidade, nas quais o referido bem poderá ser penhorado em alguns panoramas processuais, como na execução civil. Dentre as exceções, há o inciso V, segundo o qual a penhora poderá ocorrer quando, após o casal ou entidade familiar instituir hipoteca sobre o bem acima, houver a execução da garantia. 

Realizadas essas considerações, imagine agora o contexto de um terreno onde moravam duas famílias de baixa renda e no qual uma empresa pretendeu construir um edifício. Para obter o terreno, a construtora firmou contrato com os moradores, comprometendo-se, em troca da aquisição, a ceder-lhes dois apartamentos do futuro edifício. A empresa ainda ofertou, como garantia do cumprimento contratual, a casa onde residiam o proprietário daquela (único dono ou sócio da construtora) e seus familiares. Porém, cinco anos após o acordo e não surgindo o edifício, os supracitados moradores ajuizaram a execução da garantia, requerendo a penhora e posterior leilão da casa para sanar, com correção monetária, a dívida da construtora, referente ao terreno.

Examinando esses fatos, percebe-se que o imóvel dado em garantia, por nele morarem o proprietário da executada e sua família, corresponde a um bem de família legal, e que a mencionada garantia, por apresentar como objeto um imóvel, pode ser considerada uma hipoteca, nos termos do art. 1473, I, do Código Civil. À primeira vista, parece que essas conclusões já permitem enquadrar tal bem na exceção do art. 3º, V, da Lei 8009/90 e, assim, torna-lo penhorável na execução civil da hipoteca. Porém, esta não foi instituída diretamente pelo casal ou entidade familiar (como preceitua o inciso acima), mas pela construtora devido a dívida por si contraída.

Nesse quadro, é preciso verificar se a eliminação da dívida através da execução hipotecária favorecerá a entidade familiar ou não. Caso favoreça, o bem inerente à garantia será penhorável e restará configurada a exceção da Lei 8009/90. Do contrário, permanecerá impenhorável.

Sobre o tema, há o entendimento, jurisprudencial e doutrinário, de que será presumido o favorecimento quando o titular ou titulares do imóvel hipotecado forem os únicos proprietários ou sócios da empresa devedora. Trata-se de presunção relativa, cabendo a esses indivíduos a prova em contrário (não favorecimento) para que o imóvel continue impenhorável. O oposto acontecerá caso existam, na empresa, outros sócios além dos donos do bem hipotecado, com a presunção relativa de não favorecimento e o ônus da prova conferido aos credores da dívida garantida para o bem tornar-se penhorável.

Corroborando a presença desse entendimento, o comentário adiante de Madaleno:

O bem de família como uma propriedade destinada à moradia da pessoa ou de um grupo familiar tem na sua gênese uma função social, embora não se trate de um direito absoluto, porque pode conflitar com outros direitos de igual dimensão existencial, tanto que (...) o STJ admitiu a penhora de imóvel dado em garantia hipotecária de dívida contraída em favor de pessoa jurídica quando os únicos sócios da empresa devedora são proprietários do bem hipotecado, em virtude da presunção do benefício gerado aos integrantes da família.[4]

Também na direção do mesmo entendimento e adotando-o em decisões, os seguintes julgados do STJ, com estas ementas:

PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. BEM DE FAMÍLIA OFERECIDO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA PELOS ÚNICOS SÓCIOS DA PESSOA JURÍDICA DEVEDORA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. ÔNUS DA PROVA. PROPRIETÁRIOS. 1. O art. 1º da Lei n. 8.009/1990 instituiu a impenhorabilidade do bem de família, haja vista se tratar de instrumento de tutela do direito fundamental à moradia da família e, portanto, indispensável à composição de um mínimo existencial para uma vida digna, ao passo que o art. 3º, inciso V, desse diploma estabelece, como exceção à regra geral, a penhorabilidade do imóvel que tiver sido oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. 2. No ponto, a jurisprudência desta Casa se sedimentou, em síntese, no seguinte sentido: a) o bem de família é impenhorável, quando for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica devedora, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar; e b) o bem de família é penhorável, quando os únicos sócios da empresa devedora são os titulares do imóvel hipotecado, sendo ônus dos proprietários a demonstração de que a família não se beneficiou dos valores auferidos. 3. No caso, os únicos sócios da empresa executada são os proprietários do imóvel dado em garantia, não havendo se falar em impenhorabilidade. 4. Embargos de divergência não providos. (STJ, Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial nº 848.498 - PR - 2016/0003969-4 – Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; julgamento em 25/04/2018)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. BEM DE FAMÍLIA. EXCEÇÃO À REGRA DA IMPENHORABILIDADE. ART. 3º, V, DA LEI Nº 8.009/90. GARANTIA HIPOTECÁRIA. PESSOA JURÍDICA. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. BENEFÍCIO DA ENTIDADE FAMILIAR. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE. SEGUNDA SEÇÃO. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. (...) 2. A jurisprudência desta Casa consolidou o entendimento de que a) o bem de família é impenhorável, quando for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica devedora, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar; e b) o bem de família é penhorável, quando os únicos sócios da empresa devedora são os titulares do imóvel hipotecado, sendo ônus dos proprietários a demonstração de que a família não se beneficiou dos valores auferidos. (...) 5. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ, AgInt no Recurso Especial nº 1.675.363 - MS - 2017/0127734-7 – Relator: Ministro Moura Ribeiro; julgamento em 28/08/2018)

Retornando ao contexto em análise, observa-se que o titular do imóvel objeto da hipoteca é o único proprietário ou sócio da construtora, não havendo outros e representando esta uma empresa individual. Portanto, presume-se daí que a quitação da respectiva dívida na execução hipotecária, ajuizada pelos ocupantes iniciais do terreno, beneficiará a entidade familiar que o dono da construtora integra. Sendo essa uma presunção relativa, competirá ao referido dono comprovar o não beneficiamento para afasta-la. Consequentemente, sem a comprovação, o imóvel hipotecado, embora bem familiar, poderá ser penhorado e leiloado para adimplemento do valor alusivo ao terreno, corrigido monetariamente.

Então, sinteticamente, no quadro fático em discussão e conforme as explicações apresentadas, é possível, em favor dos exequentes, a penhora, com ulterior leilão, do bem familiar hipotecado para sanar a dívida da pessoa jurídica executada.

NOTAS

[1] DIAS, Maria Berenice. Manual de direito das famílias. 12ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, p. 381.

[2] MADALENO, Rolf. Direito de Família. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1144.

[3] DIAS, Maria Berenice. Manual de direito das famílias. 12ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, p. 383.

[4] MADALENO, Rolf. Direito de Família. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1146.

Alan Vinícius Vicente - Advogado 

Fonte: Artigos Jus Navigandi

DIVULGAÇÃO: CIPS2019: NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS SEM FRONTEIRAS

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Reconhecida internacionalmente, a certificação CIPS (Certified International Property Specialist), para profissionais imobiliários terá nova turma no Brasil, durante o mês de abril na cidade de Brasília-DF. A certificação é uma das mais importantes da NAR – National Association of Realtors®, a maior organização de corretores de imóveis do mundo, com sede nos EUA, hoje com mais de um milhão de corretores associados. Serão quatro dias intensos de aulas, no período de 22 a 25 de abril 2019, no auditório do CRECI-DF.

Essa capacitação aporta conhecimento, pesquisa, cultura, parcerias, networking e ferramentas para globalizar a atuação de corretores de imóveis interessados em negociar propriedades em mercados estrangeiros.

Ministrado por instrutores credenciados junto à NAR – National Association of Realtors®. Aida Turbow, americana, instrutora CIPS há 20+ anos; o Presidente da CILA, 2018 – Luiz Fernando Barcellos, primeiro Instrutor brasileiro credenciado pela NAR e a corretora Luso-brasileira Eliane Ribeiro, reconhecida e premiada na Europa e no Brasil, como embaixadora pela Remax.

O treinamento para se obter a certificação CIPS tem duração de quatro dias completos, com módulos sobre atuação nos cinco continentes, com ênfase na Europa e Américas, que são regiões onde existe forte demanda para os profissionais do Brasil. 

É uma oportunidade única de fazer um curso que atrai corretores de todo o mundo e reúne profissionais de todo o país, fortalecendo o networking com os principais “players” interessados em conhecer e participar dessa fatia de negócios do mercado internacional. Em todo o mundo 4 mil profissionais já possuem essa certificação o que lhes garante atuação – através de parcerias – em mais de 60 países. No Brasil a certificação CIPS (Certified International Property Specialist), será realizada com o apoio institucional do Sistema COFECI-CRECI, do CRECI-DF e da CILA – Confederação Imobiliária Latino Americana

Designação CIPS

Como um profissional certificado CIPS (Certified International Property Specialist), o corretor poderá fazer parte de uma rede de mais de 4 mil profissionais do mercado imobiliário internacional por meio da parceria institucional entre o Sistema Cofeci-Creci e a NAR® detentora do treinamento e da marca CIPS para isso ao termino do curso o profissional passará por um exame de avaliaçao para ser aprovado no Instituto CIPS através do site da NAR – National Association of Realtors®.

SOBRE A NAR

A NAR (National Association of Realtors) é uma organização privada, criada em 1906, nos Estados Unidos, para congregar os corretores de imóveis e defender os seus interesses. Os membros da NAR inscrevem-se voluntariamente (atualmente somam 1.200.000 profissionais) e tornaram-se a segunda maior força política do país. Eles têm sua matriz em Chicago, IL, e uma segunda sede em Washington, D.C., perto do Capitólio.

Você poderá obter mais informações no site www.realtor.org, que contém dados variados e abrangentes sobre todos os aspectos da organização e suas atividades, e também no www.realtor.com , seu portal de negócios que oferece atualmente mais de cinco milhões de propriedades – nos EUA e no mundo – a um público que faz 50 milhões de consultas mensalmente.

Informações e Inscrições:

luciawander@cofeci.gov.br

cips@cofeci.gov.br

(41) 996 762 197

Fonte: CRECI 8º Região