"NÃO VAI ESTOURAR BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL"

Com preços de imóveis às alturas, lançamentos parados e um certo freio no setor, há quem defenda que o Brasil está prestes a enfrentar uma bolha imobiliária. Não é, no entanto, o que pensa o economista Ricardo Amorim. Durante palestra realizada no HSM Management, evento de gestão realizada ontem (03/11) em São Paulo, Amorim defendeu que, apesar do preço dos imóveis estar alto, o setor não vive uma crise. "Eu estudei 509 cidades, sendo 12 brasileiras, de 123 países. O Brasil é só o 48º mais caro. Os imóveis aqui estão mais baratos que a média dos países emergentes. Em Cuba, Nova Guiné e El Salvador o preço é cinco vezes maior", afirmou.

O economista também argumenta que o setor imobiliário brasileiro ainda está muito longe de influenciar a economia do país. "No ano passado, vendemos 200 mil imóveis. Os Estados Unidos, nos tempos de auge do setor, vendiam 2 milhões. Já a China vendeu, no ano passado, 22 milhões". Em 2013, foram construídos no país 400 mil imóveis novos - para 750 mil casamentos realizados. "Nenhuma bolha imobiliária estourou no planeta de 1994 para cá com menos de 50% de PIB de crédito imobiliário. O Brasil tem 8% apenas".

Nas comparações com Miami e outros locais dos Estados Unidos, o economista afirma que é preciso considerar que o preço dos imóveis lá estão hoje nos menores patamares de toda a história do setor no país, fator decorrente da crise de 2008. Segundo ele, na Flórida, saem por 60% a menos. O crescimento do preço no Brasil seguiria o que ocorre nos países emergentes, que tiveram maior acesso ao crédito na última década e, assim, financiamento e mais vendas.Para Amorim, o medo da bolha existe principalmente por um fator: na comparação histórica, o imóvel hoje, relacionando preço à renda, custa até dez vezes mais do que o preço que tinha há dez anos. "Comprar em São Paulo está mais caro que um apartamento em Miami. Mas isso não quer dizer que o Brasil está caríssimo". Ele cita estudos realizados por sua consultoria para mostrar que o preço lá atrás era decorrente da baixa oferta e da opção por pagamento à vista. "Há dez anos, poucas pessoas compravam imóvel - e pagavam, na maioria, à vista. A procura era baixíssima e o preço estava completamente fora de qualquer comparação internacional", diz.

A ameaça difundida e preconizada da bolha, explica, só aumenta o receio de quem quer comprar ou vender. "Quem não ouviu que a bolha ia estourar depois da Copa? As pessoas ficam com medo e seguram. Não vendem". Para Amorim, o setor padece do mesmo que falta a outros setores: confiança. "O que vai fazer a virada é passar o medo. Ninguém investe, ninguém consome".

Fonte: Época Negócios

VENDAS DE IMÓVEIS EM CIDADE NO LESTE DA CHINA BATEM RECORDE

Hangzhou

As vendas de imóveis na cidade de Hangzhou, leste da China, aumentaram em outubro ao nível mais alto em cinco anos em termos de unidades, após uma série de medidas para estimular o mercado.

Um total de 12.832 apartamentos novos foi vendido no mês passado na capital provincial de Zhejiang, a maior cifra desde julho de 2009, informou o departamento municipal de segurança e administração de habitação, acrescentando que as vendas representaram um crescimento forte de 34,9% em comparação com o mês anterior.

As vendas em agosto e setembro foram recuperadas depois que a cidade tomou medidas para aliviar as restrições sobre a compra de moradias que cobriram proprietários de dois imóveis.

No final do mês passado, a China aliviou as regras de hipoteca em meio aos esforços para revitalizar o fraco mercado imobiliário. Mais cedo, várias grandes cidades do país suspenderam seus limites sobre a compra de moradias.

As vendas fortes diminuíram 1,5% do estoque de moradias na cidade, a primeira queda em oito meses, segundo os dados. Porém, o estoque se manteve grande com 139.989 unidades até o final de outubro.

Os meses de setembro e outubro são considerados normalmente como período de ouro para as vendas de moradias.

Fonte: Xinhua - China Radio International

EUA DISCUTEM SE COMPRADOR DEVE SER INFORMADO SOBRE CASA ASSOMBRADA

A mansão assombrada de Helen Ackley - Nova York

A maioria dos estados americanos tem leis que garantem uma tranquilidade razoável a compradores de casas: o vendedor — ou o agente imobiliário — deve informar ao comprador sobre “defeitos materiais” dos imóveis. Uma propriedade à venda pode ter, por exemplo, uma infestação de cupins (as casas americanas são quase sempre de madeira), uma rachadura na parede do porão, fiação defectível, recalque nas fundações ou qualquer problema que desvalorize o imóvel.

Uma casa assombrada desvaloriza o imóvel? Alguns juízes, em alguns estados, dizem que sim. Qualquer “defeito emocional” pode estigmatizar a propriedade e, portanto, desvalorizá-lo. E não são apenas fantasmas vivendo no sótão, fazendo incursões noturnas pela casa, que causam um impacto emocional. Casas onde ocorreram suicídios ou assassinatos violentos podem sofrer o mesmo efeito.

Mas essas teorias jurídicas estão longe de ser um consenso entre os juízes. E decisões opostas podem ir de um tribunal para outro, ou de uma instância para outra. Tudo porque as leis são imprecisas. Seus textos nunca definem com clareza o que é “defeito emocional” ou “uma propriedade impactada psicologicamente”. Sequer diferenciam uma situação de outra.

Elas às vezes tentam, mesmo que de forma arbitrária. A lei da Califórnia, por exemplo, diz que suicídios ou assassinatos violentos estigmatizam a propriedade, se aconteceram em um período de três anos antes da data da venda do imóvel. Por que não três anos e meio? Não pode. Se o caso ocorreu há três anos e um dia, ou se há assombrações, o vendedor ou corretor só é obrigado a confirmar os fatos se for explicitamente perguntado, de acordo com o site Mental Floss.

Isso leva à questão subsequente: o que, exatamente, os vendedores de casas, incluindo os agentes imobiliários, devem informar — ou não precisam informar — a compradores interessados? Sangue escorrendo pela parede em determinadas noites? Barulhos de correntes se arrastando... Paredes que vibram... Ruídos fantasmagóricos inexplicáveis... Vultos que se movem, imperceptíveis à visão clara... “Poltergeist”?

No caso de fantasmas, sim, decidiu um tribunal de recursos do estado de Nova York, que decidiu o caso (Stambovsky v. Ackley) de uma mansão assombrada. Em primeiro grau, o juiz havia decidido que não. Porém, por 3 a 2 votos, o painel de juízes do tribunal de recursos concluiu que o juiz de primeiro grau não percebeu bem o problema de fantasmas rondando uma casa.

O fato é que a proprietária da mansão, Helen Ackley, propagava há anos que a mansão era assombrada. Para começar, ela comprou sua casa vitoriana, grande e antiga, em uma área do estado famosa por seus lugares assombrados. Era uma paragem do legendário “Cavaleiro sem Cabeça” (“Sleepy Hollow”). Na verdade, ela se gabava de haver visto vários fantasmas — incluindo um que lhe deu permissão para pintar a sala principal da mansão com uma cor diferente da original. Ela foi entrevistada por jornais e teve sua história publicada na Rider’s Digest.

No entanto, quando decidiu vender a mansão, ela se calou sobre as companhias fantasmagóricas de que desfrutou na casa. Vendeu para Jeffrey e Patrice Stambovsky por US$ 650 mil e recebeu, imediatamente, uma entrada de US$ 32,5 mil. Quando o casal contou ao dono de um armazém que compraram a propriedade, ele retrucou: “Ah, vocês compraram a mansão assombrada?”

O casal não tinha qualquer vontade de reviver “Poltergeist”. Quis desfazer o negócio, pegar a entrada de volta, mas Helen Ackley foi inflexível: “Vocês já são os donos da mansão, com tudo o que ela tem dentro”. Apesar de ela insistir que não fez nada de errado, os Stambovskys a levaram à Justiça.

O tribunal de recursos mandou desfazer o negócio e devolver o dinheiro. Decidiu que, apesar de não se saber se fantasmas existem ou não ou se a mansão era realmente assombrada, o fato é que a casa foi abertamente apregoada, durante anos, como uma casa que abrigava fantasmas, camaradas ou não.

“No passado, a senhora Ackley alimentou, deliberadamente, a crença de que sua casa fora ocupada por fantasmas. E, portanto, ela falhou em informar sobre esse atributo da casa ao casal comprador, que não vivia na cidade e que, por isso, não poderia saber que a propriedade tinha esse defeito emocional, que a desvaloriza”.

É verdade que, na maioria dos estados, os compradores têm a obrigação legal de contratar inspetores para procurar por “defeitos materiais” ou qualquer tipo de defeito. E, em muitos casos, estabeleceram que os compradores devem perguntar aos vendedores, defeito por defeito, se a casa tem algum problema — uma espécie de interrogatório completo.

Porém, escreveram os juízes na decisão, no caso de uma casa assombrada, quem o comprador vai chamar? Um paranormal, um vidente, um médium, uma equipe de caça-fantasmas? Assim, os Stambovskys conseguiram cancelar o negócio e receber o dinheiro de volta. Mas não demorou muito e a senhora Ackley vendeu a casa, provavelmente por alguém interessado exatamente em uma mansão assombrada.

Palco de tragédia

Em Massachusetts, a Justiça tem outro parecer sobre a venda de casas assombradas. A possibilidade de uma casa ser “psicologicamente afetada” — como por qualquer força sobrenatural — não é considerada um “fato material com exigência de ser informado ao comprador”. Na Virgínia, atividades fantasmagóricas só devem ser informadas ao comprador se, de alguma forma, afetarem fisicamente a propriedade. Ou se houver alguma “manifestação física”.

Na Pensilvânia, um caso (Milliken v. Jacono) chegou ao tribunal superior do estado, em julho. Em 2006, Kathleen e Joseph Jacono compraram uma casa em que um homem matou a mulher e suicidou-se. Em 2007, o casal vendeu a casa a Janet Milliken, sem falar nada sobre o assassinato seguido de suicídio. Mais tarde, a compradora processou os vendedores, mas perdeu. Já em primeiro grau, o juiz decidiu que os vendedores não tinham obrigação de informar a compradora “sobre o estigma psicológico que afetava a propriedade”. Para o juiz, “ainda não estamos preparados para aceitar que tais fatos constituem um defeito material”, de acordo com o Jornal da ABA(American Bar Association).

Falha em informar

O site Legal Match dá uma ideia geral, a mais prevalecente nos Estados Unidos, sobre essa discussão jurídica no país:

"O que é uma falha em informar?"
Uma grande fonte de litígio no país, recentemente, tem sido a falha em informar defeitos materiais de uma propriedade. Exemplos de defeitos podem ser rachaduras na parede ou problemas na fundação, vazamentos no telhado, infestação de cupins, entre outros. Além disso, a existência de ameaças ambientais, violações à servidão ou ao zoneamento devem ser informadas.

"O que é defeito material?"
Qualquer fato que pode ter um impacto significativo e razoável no valor de mercado da propriedade é material.

"O que é o dever de um vendedor?"
Um vendedor pode ser responsabilizado por danos se ele não dá as informações apropriadas. O vendedor: 1) tem o dever de informar ao comprador sobre quaisquer defeitos materiais na propriedade; 2) não pode esconder quaisquer defeitos materiais do comprador.

"O que é dever do comprador?"
O comprador deverá exercer uma diligência razoável ao inspecionar as condições da residência. Isso pode incluir contratar um especialista para inspecionar a casa. O comprador não pode processar o vendedor mais tarde por defeitos materiais que ele deveria ter identificado na inspeção preliminar ou que ele sabia antes de fechar a transação.

"O que é o dever de um corretor?"
Como o vendedor, o corretor de imóveis também tem obrigações: 1) deve informar ao comprador sobre todos os defeitos materiais conhecidos; 2) deve informar sobre qualquer limitação na capacidade do comprador de concluir a transação; 3) tem o dever de conduzir uma investigação independente da propriedade e/ou da capacidade financeira do comprador para verificar a precisão das declarações das partes.

"O que o comprador deve fazer se descobrir algum defeito material após a compra?"
Procurar um advogado. Um profissional experiente, especializado em legislação imobiliária, pode esclarecer os tipos de defeitos materiais que deveriam ser informados e representar o comprador em juízo.

Fonte: Excerto do texto de João Ozorio de Melo - Correspondente da revista Consultor Jurídico nos Estados Unidos. - Com adaptações.

COMO LIDAR COM A INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO

Os bons pagadores geralmente não suportam custear despesas comuns que deveriam ser assumidas, também, pelo vizinho inadimplente. A solução do problema do inadimplemento no condomínio não é fácil e requer a agilidade do síndico e da administradora, que já dispõem de ferramentas jurídicas direcionadas ao devedor descumpridor do seu dever. Abordaremos aqui três ferramentas que podem ser utilizadas no caso do não cumprimento dos deveres na seara condominial.

A primeira ferramenta que já está sendo utilizada e aceita pelos tribunais, no Brasil, é a proibição pelo condômino inadimplente do uso da área comum do edifício. O tema é delicado, mas já encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi um dos pioneiros na análise do tema e já decidiu pela proibição do uso de áreas comuns ao condômino inadimplente, validando a assembleia que deliberou sobre o uso de tal penalidade (TJ-SP. APL 0079256-22.2005.8.26.0000).

Para esse caso, no entanto, é imprescindível a aprovação da proibição em assembleia geral, que deverá ser convocada para tal finalidade e com quorum específico, para a regulamentação das áreas comuns e a impossibilidade do uso pelo inadimplente.

No mesmo sentido, a segunda ferramenta utilizada em alguns estados é o protesto das quotas condominiais e a inclusão do devedor no rol serviço de proteção ao crédito (Serasa e SPC).

A terceira ferramenta a ser utilizada é aplicação de multa mais pesada daqueles percentuais geralmente praticados nas cobranças (até dois por cento), tal multa pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Nesse caso, o tema deve ser submetido à votação em Assembleia e a aplicação da penalidade deverá ser aprovada pelo quorum de três quartos dos condôminos, sendo aplicada ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres (artigo 1.337 do Código Civil brasileiro).

Além dessas ferramentas, recomenda-se a boa gestão do condomínio, a contratação de uma administradora diligente e especializada, além disso, a contratação de assessoria jurídica específica (sem relação com a administradora), objetivando a redução no quadro de inadimplência.

Estabelecer um procedimento de controle do pagamento, e, consequentemente, do inadimplemento combinado com a viabilização de acordo extrajudicial são instrumentos mais céleres e econômicos para evitar ações judiciais de cobrança e, portanto, combater a inadimplência.

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados

www.lyraduque.com.br 

Fonte: Artigos JusBrasil

ALUGUEL DE IMÓVEL SEM GARANTIA

Já nas tratativas o locador manifesta grande preocupação com a real capacidade de pagamento do locatário, se os seus rendimentos suportam aquele valor a ser onerado no orçamento familiar ou faturamento empresarial e, no mesmo nível, sobre a melhor garantia a ser exigida quando da formalização do negócio como as já conhecidas caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas.

No atual contexto social e econômico as garantias locatícias acabam por onerar demasiadamente o locatário ou inviabilizar as negociações, visto que, por exemplo, apresentar avalista é tarefa extremamente difícil pela condição de confiança que deve existir entre fiador e afiançado.

Em que pese locar sem garantia em princípio possa assustar o locador, a referida modalidade cria um atalho para quem deseja alugar o seu imóvel e despejar no caso de inadimplemento.

Não ocorrendo o cumprimento da obrigação de pagar deverá ser rapidamente rescindido o contrato para que se possa prestar nova destinação ao bem. A retomada do imóvel de modo mais célere, quer seja para nova locação ou utilização pelo proprietário tem guarida na Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), com redação incluída pela Lei nº. 12.112/09.

A Lei do Inquilinato elenca em seu art. 59 nove hipóteses para que ocorra o despejo de modo liminar, ou seja, antecipam-se os efeitos da decisão do processo de despejo. O esvaziamento do bem deverá ocorrer no prazo de 15 dias, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Nessa sintonia, o inciso IX estabelece o despejo liminar em virtude da falta de pagamento de aluguel ou outro encargo da locação cumulado com a inexistência ou extinção de uma das garantias contratuais previstas no art. 37, da Lei 8.245/91.

Elton Alonso Nogueira Júnior - Advogado / OAB 35855/BA

Fonte: Artigos JusBrasil

PL-7093/2014 DISPENSA ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO PARA AVERBAÇÃO DE CASAS COM MAIS DE CINCO ANOS

Irajá Abreu (PSD-TO)

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou, na quarta-feira (29), o Projeto de Lei 7093/14, do deputado Irajá Abreu (PSD-TO), que dispensa, no caso de residências de um só pavimento finalizadas há mais de cinco anos, a apresentação do alvará de construção para obter a averbação do imóvel.

A proposta, que acrescenta dispositivo à Lei dos Registros Públicos (6.015/73), refere-se às casas destinadas à moradia de uma só família (residência urbana unifamiliar).

Relator na comissão, o deputado Paulo Foletto (PSB-ES) afirmou que o principal benefício da proposição em análise é estabelecer um procedimento simples e uniforme em todo o País para o processo de regularização de construções junto ao serviço de registro. "Ao dispensar a apresentação de alvará de construção expedido pela prefeitura, o projeto de lei facilita para os proprietários a adequação documental dos imóveis", avaliou Foletto.

Ele argumentou que, como cabe aos municípios o planejamento e o controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, isso acaba se transformando em uma circunstância perversa, pois permite que imóveis em situação semelhante tenham tratamento diferenciado.

Alvará

Hoje, para que seja iniciada, uma obra deve primeiramente ter seu projeto entregue à prefeitura para que seja expedido o alvará de construção, que é uma permissão para que a residência seja erguida.

Posteriormente, ocorre a averbação da construção em um cartório, para alterar o registro do imóvel, já que antes o terreno não possuía uma edificação. Entre os documentos exigidos para a averbação estão o habite-se, também expedido pela prefeitura, que libera o imóvel para ser habitado.

Tramitação

O projeto, que tramita em caráter conclusivo, ainda será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ).

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar o PL-7093/2014 na íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=605808

INSTALADA COMISSÃO MISTA PARA ANÁLISE DA MEDIDA PROVISÓRIA DA CONCENTRAÇÃO DA MATRÍCULA

Afonso Florence - PT/BA

Foi instalada na última quarta-feira (29/10) a comissão mista que irá analisar a Medida Provisória 656/14. A proposta regulamenta medidas para estimular o crédito imobiliário, entre elas a concentração dos atos na matricula do imóvel.

A comissão que vai examinar a MP 656 terá como presidente o deputado Afonso Florence (PT/BA), e como vice o senador Walter Pinheiro (PT/BA). O senador Eunício Oliveira (PMDB/CE) foi escolhido como relator, e o deputado Eduardo Cunha (PMDB/RJ) como relator revisor.

A MP será analisada pelos plenários da Câmara dos Deputados e do Senado.

Fonte: Agência Câmara Notícias

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