Dizemos que há um condomínio quando várias pessoas são proprietárias de um determinado bem. A propriedade é total e única. Daí outras denominações como co-propriedade e compropriedade.
Há vários tipos de condomínio.
O próprio Código Civil quando dispõe sobre o condomínio já aponta dois tipos de condomínio: o voluntário e o necessário.
Condomínio voluntário decorre de acordo de vontades entre partes que se reúnem para adquirir determinado bem. Por ex: dois amigos se reúnem para comprar determinado imóvel, se na escritura ou instrumento particular forem silentes quanto à participação de cada um subentende-se pertencer a cada um a metade da propriedade. Há casais que ao se divorciarem mantém em condomínio bens imóveis.
Condomínio necessário ou forçado é aquele que advém de imposição legal, por exemplo, o disposto no art. 1.327 do Código Civil:
“Art. 1327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas, regula-se pelo disposto neste código. (art. 1297 e 1298; 1304 a 1307)”
Finalmente, o condomínio incidente ou eventual, quando surge por motivos estranhos à vontade de condôminos. Por exemplo, vários herdeiros recebem um bem por falecimento do ascendente. Neste particular, diríamos um condomínio necessário por decorrer de sucessão.
Entrementes, o que nos interessa é o chamado condomínio edilício.
Chamamos de condomínio edilício, quando em edificações, partes são de propriedade exclusiva e partes são de propriedade comum dos condôminos. Denota-se daí um complexo eclético, convivendo duas ordens de direito: uma de propriedade plena e exclusiva e outra de condomínio permanente e indivisível, diferente do condomínio, propriamente dito, que pode ser extinto, por acordo entre partes ou judicialmente.
Como ensina Orlando Gomes (“Direitos Reais”, 18 ed, Ed. Forense, p.221):
“A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala, conjunto ou andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício de unidades autônomas. Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente condômino de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçosa. É essa situação, muito profusa nas cidades de crescimento vertical, que se procura definir juridicamente como figura autônoma.”
A maioria das regras previstas para condomínio edilício foram mantidas pelo Novo Código Civil. Porém, aplica-se a Lei 4591/64, que tratava de condomínios no que não foi revogada. Outras leis esparsas surgiram depois de 2002 e que serão oportunamente comentadas.
Porém, de início, uma primeira indagação: o condomínio edilício é pessoa jurídica?
Não há como negar as semelhanças entre as associações e condomínio. Enquanto aquelas foram contempladas pelo legislador no art. 44 do Código Civil, ingressando no rol das pessoas jurídicas, este, o condomínio edilício, ficou à margem da legislação quanto a sua personalidade jurídica.
A partir, daí, a jurisprudência faz verdadeiros acertos para enquadrar os condomínios como pessoa jurídica.
O art. 1348, II confere ao síndico de um condomínio representá-lo ativa e passivamente em juízo, e em consequência, deveria, logicamente o legislador ter previsto que o condomínio é “pessoa jurídica”.
Ainda, o síndico no desempenho de suas funções admite e demite funcionários. O condomínio, assim, caracteriza-se como um empregador cabendo-lhe pagar os encargos trabalhistas pontualmente. Aliás, tais recolhimentos só podem ser feitos se o condomínio estiver inscrito no CNPJ. (Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas)
Se esses encargos não forem recolhidos o condomínio torna-se inadimplente perante a Receita Federal como qualquer pessoa jurídica, e, assim, pode valer-se dos benefícios da Lei 11.941/2009, denominada “Nova Refis”.
Um determinado condomínio requereu o Refis do seu débito. Porém, a Receita Federal indeferiu o pedido alegando que o Refis era destinado tão somente para pessoa jurídica.
O STJ enfrentou a questão e fundamentou sua decisão basicamente na incoerência da Receita Federal. Se o condomínio é obrigado a se inscrever no CNPJ (artigo 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005), para fins previdenciários (art. 3º, § 4°, III da Instrução Normativa RFB 971/2009, não pode a Receita Federal indeferir o pedido de parcelamento, sob o fundamento de que o Refis só se aplica às pessoas jurídicas.
Por outro lado, se o condomínio é considerado pessoa jurídica, como pode ingressar no Juizado Especial? Há entendimentos de que o condomínio não tem legitimidade de figurar no pólo ativo perante os Juizados Especiais por se tratar de pessoa jurídica, porém, a mais forte corrente é no sentido de que pode, pois, há previsão legal para tanto.
O art. 3º II da Lei 9099/95, (Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais), dispõe:
“Art.3º.O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade assim consideradas:
I-as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;
II-as enumeradas no artigo 275, inciso II, do Código de Processo Civil
…………………………………………………………………………………”.
O art.275,II do Código de Processo Civil dispõe:
“II-nas causas, qualquer que seja o valor
……………………………………………………………………………………..
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; (grifo nosso)
…………………………………………………………………………………..”
Resta claro, portanto, que a cobrança do condômino inadimplente pode ser processada pelo condomínio perante os Juizados Especiais, não se aplicando aqui a regra art.8º da lei em comento.
Ademais, o condomínio edilício tem legitimidade para propor ação perante os Juizados Especiais, porque na maioria das vezes reproduz em juízo o interesse de várias pessoas físicas.
Não seria justo impor a essas pessoas físicas o demorado rito ordinário, quando se poderia obter rapidamente os valores devidos pelo condômino inadimplente recompondo o equilíbrio econômico do condomínio, desonerando os condôminos adimplentes.
Portanto, o condomínio edilício é pessoa jurídica, às vezes.
Felícia Ayako Harada - Advogada
Fonte: JORNAL NIPPAK
