Para prosseguirmos no entendimento da questão, será necessário entendermos uma das funções principais do síndico, estas delimitadas pelo Código Civil;
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Podemos destacar este trecho do dispositivo legal para nosso estudo, pois descreve o dever de conservação do edifício:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, poderá gerar a responsabilidade civil do administrador, que poderá responder por omissão e negligência em sua função, podendo até mesmo motivar a sua destituição nos termos do art. 1349 do compêndio civilista.
Sendo assim, a título de exemplo, se o síndico não efetuar a pintura ou recuperação de uma fachada, no momento oportuno, e depois essa pintura demandar maiores gastos, a diferença poderá ser imposta judicialmente ao síndico omisso. O suporte para esta decisão, será o art. 186 c/c com o art. 927 do CC.
Neste entendimento, se faz necessária a diferenciação entre obras necessárias, úteis e voluptuárias.
No capítulo II, artigo 96 do Código Civil prescreve:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
A definição, pelo dicionário Aurélio, da palavra benfeitoria tem origem na expressão "benfeitora", que representa quem promove um benefício. O conceito de benfeitoria no dicionário Aurélio vem relacionado às obras necessárias, úteis e voluptuárias, tal como transcrito a seguir:
“Benfeitorias necessárias – as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração, Benfeitorias úteis – as que aumentam e facilitam o uso da coisa. Benfeitorias voluptuárias – As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio."
Cumpre ressaltar que, de acordo com o art. 1341 do Código Civil, as obras necessárias podem ser realizadas independente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimentos deste, por qualquer condômino.
O importante é que para uma definição sobre qual tipo de obra se trata, se necessária, útil ou voluptuária, torna-se essencial o acompanhamento de laudo pericial de um técnico especialista, engenheiro ou arquiteto, para definir principalmente se a obra poderá ser adiada ou deve ser encarada como prioridade pelo condomínio.
Este laudo técnico poderá, inclusive, descrever a gravidade de alguns defeito estruturais, tais como fendas e infiltrações ou, ainda, se estas não configuram qualquer risco aos condôminos, por se tratarem apenas de defeitos estéticos.
De qualquer forma, esta obra dependerá de votação em assembleia e deverá respeitar os quóruns definidos pela Lei, sendo:
Para as obras necessárias: a maioria dos presentes
Para obras úteis: maioria do todo
Para obras voluptuárias; 2/3 do todo
Importante descrever que se a obra for necessária e puder ser realizada por valor não excessivo, está não precisará de aprovação, salvo disposição em contrário prevista na convenção de condomínio.
O art. 1341, dispõe em seu parágrafo terceiro, que “não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia."
Como despesa excessiva, deve-se entender como a despesa de conservação que ultrapassar metade do valor da despesa ordinária do condomínio do mês em que ocorrer o fato gerador da despesa, assim, se torna mais fácil utilizar esta medida para definir a necessidade de aprovação ou não da despesa em assembleia.
A resposta para esta dúvida jurídica se encontra no art. 1341, parágrafo segundo:
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
Contudo, mesmo existindo esta previsão legal de que sendo uma obra urgente não seria necessária a convocação dos condôminos, havendo tempo para esta convocação, seria prudente que se informasse a todos os condôminos, afinal são pessoas interessadas diretamente e que merecem ter ciência da situação geral do condomínio.
De toda forma, para sua segurança, seria aconselhável que o síndico convocasse todos os condôminos para a assembleia extraordinária, colocar em votação a proposta de obra e observar o quorum adequado.
Entretanto, caso sejam consideradas obras necessárias, e sejam imprescindíveis a sua realização, o síndico poderá tomar para si a responsabilidade e definir que esta obra emergencial será feita independente do quorum apresentado, mas para confirmar sua decisão, poderá colocar em votação o tema.
Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Palestrante, Sócio da Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia.
Fonte: Artigos JusBrasil...
